Foncières cotées canadiennes : vive les dividendes mensuels !

Nano · #351

@ ovakongo :

J’ai demandé jeudi à Binck de référencer Dream Industrial et ils m’ont donné une réponse positive vendredi. Et j’en ai bien acheté vendredi (sur mon compte Binck) donc vous devriez pouvoir le faire aussi !
Sinon, par curiosité, pourquoi avez vous choisi celle là plutôt que Cominar ou Dream Office (ou une autre) ?

okavongo · #352

Merci pour l’info. Je l’ai acheté chez Saxo mais ça peut me servir pour plus tard. Ça me permet de constater au passage que le personnel de Binck est en partie constitué soit d’incompétents, soit d’enfoirés, soit les 2… Car j’ai quand même demandé 2 fois et avec un message argumenté…

Concernant Dream Industrial, l’objectif est avant tout de diversifier. J’avais déjà du Vereit et du Dream Office. Je viens d’ajouter Cominar, Dream Global (pour être exposé à d’autres zones que l’Amérique du Nord et en espérant que l’action a été prise dans la "tourmente canadienne" sans discernement) et enfin Dream Industrial. J’avais envie pour cette dernière de sortir un peu des bureaux et des commerces. Autres éléments, les chiffres sont "bons" (Affo payout autour de 80%, discount sur NAV autour de 30%) et la valeur est conseillée à l’achat par Canaccord Genuity (voir tableau IH). Les propriétés sont réparties dans tout le Canada (ce qui limite l’exposition au secteur pétrolier). Si le développement du e-commerce est défavorable aux centres commerciaux (ce qui semble discuté par certains intervenants ici mais je n’ai pas d’avis) alors ce peut être favorable aux plateformes logistiques. Autre argument, la baisse du dollar canadien renforce la compétitivité des entreprises et paraît donc favorable aux secteurs industriels.

Attention, je ne suis pas spécialiste des REIT mais juste un "suiveur" attiré par une éventuelle sous-évaluation (en tout cas une chute sévère des cours) et par le niveau des dividendes qui est parfois (souvent ?) révélateur. Vu mes limites dans la compréhension de tout ce qui se passe dans ce monde financier si compliqué, je préfère diversifier. Et comme le timing est toujours aussi difficile, j’y vais par petites touches, prêt à renforcer si les REIT s’enfoncent encore.

InvestisseurHeureux dans la file Cominar a écrit :
Donc bon, j’avoue ne pas comprendre la baisse du cours. Le contexte n’est pas hyper favorable, mais il n’y a rien de dramatique si l’on s’en tient aux faits et aux seuls faits.

Je ne comprends pas non plus. Je trouve que l’explication évoquée dans un article du blog d’Olivier Crottaz ( » Blog Archive Le graphique qui révèle les flux des investisseurs / banques depuis 2008 - La Chronique de Crottaz Finance ) est intéressante. "Mon" résumé du graphique présenté : la gestion passive (trackers sur indices) a aujourd’hui une part tellement importante que les bébés REIT ont été jetés avec l’eau du bain canadien.

stef · #353

okavongo a écrit :
Ça me permet de constater au passage que le personnel de Binck est en partie constitué soit d’incompétents, soit d’enfoirés, soit les 2… Car j’ai quand même demandé 2 fois et avec un message argumenté…

Okavango, c’est peut être tout simplement qu’il faut x personnes qui demandent pour que l’action passe dans la catégorie achetable .
Votre demande a peut être permis à Nano d’avoir une réponse favorable

leo92 · #354

Bonsoir,

Je viens de recevoir les fonds sur mon CTO pour ouvrir mes premières lignes de Reit suite arbitrage de mon fonds en euros.

J’ai débuté Jeudi avec Dream Global

Je pense continuer avec Rio Can pour sa résilience.

Ensuite il me reste un billet et j’hésite entre Cominar et Dream Industrial.

Je ne trouve rien sur Dream Industrial, pouvez me dire si vous avez des infos sur le patrimoine les locataires, le taux d’occupation.

N’étant pas bilingue ca aide pas, gros point positif pour Cominar de ce coté la ..

Car j’hésite encore, j’ai toujours l’appréhension du e commerce étant déja chargé en SCPI

Merci à vous

Jef56 · #355

Si vous investissez au doigt mouillé sans analyser les titres (comme la majorité je vous rassure), achetez un ETF, comme XRE ou VRE et la question du bon choix ne se pose plus 😉

Jeff33 · #356

Très bon conseil de Jef56.

Toutefois si vous insistez dans votre methode, je vous conseillerais cominar qui est diversifié.

Edit: je rectifie mon erreur, comme indiqué par Okavongo plus bas, Dream Global est la branche internationale. La société mère est Dream Unlimited.

Dernière modification par Jeff33 (24/01/2016 12h30)

leo92 · #357

oui c’est un bon conseil mais je souhaite savoir dans quoi j’investi et je ne maitrise pas le retour fiscal des ETF.

Je vais attendre d’autre retour merci

okavongo · #358

Jeff33 a écrit :
Et ce d’autant que vous avez déjà du dream global qui est (si je ne me trompe pas) la société mère de dream industrial (ainsi que de dream office).

Dream Global est la branche internationale, mais avec des actifs seulement en Allemagne.

La page web du portefeuille de Dream Industrial permet d’avoir une vision synthétique : Portfolio | Dream Industrial REIT

Jeff33 a écrit :
Toutefois si vous insistez dans votre methode, je vous conseillerais cominar qui est diversifié.

Cominar est effectivement plus diversifié en terme d’activités (bureaux, commerces et locaux industriels) mais est moins diversifié géographiquement puisque très majoritairement concentré au Quebec.

valeurbourse · #359

Si je devais constituer un portefeuille d’immobilières, je choisirais plutôt un portefeuille diversifié de sociétés spécialisées plutôt qu’un portefeuille concentré en sociétés diversifiées.

La raison est que la spécialisation d’une REIT sur un marché précis (géographique, sectoriel, ou de taille) induit naturellement une connaissance supérieure à la moyenne de ce marché, ce qui offre un léger avantage concurrentiel. Ce que ne peut avoir une REIT diversifiée.

Comme de plus je ne pense pas que les grosses REITS bénéficient d’effet d’échelle (ou d’autres avantages concurrentiels), j’aurais une préférence pour les REITS de taille moyenne, qui elles, bénéficient de frais de structure plus faibles que les grosses.

WhiteTiger · #360

AleaJactaEst a écrit :
Risque de Krach immobilier canadien, qui avait bien mieux résisté que celui des USA en 2009. Du coup, historiquement l’immobilier au canada est très cher.

On est d’accord et le marché est aussi d’accord semble-t-il.

Le problème du Canada est que justement son économie n’est pas diversifiée du tout. Environ 30% de son économie est liée aux secteurs des matières premières (dont 15% au moins pour l’énergie). Et, une grande partie du tertiaire gravite autour de cette industrie.

Pour l’instant, tout va bien. La chute n’est pas trés importante, car les sociétés concernées possèdent toutes d’importantes réserves en cash… qui commencent à s’épuiser ! L’année 2016 est critique. Si l’énergie et les matières premières restent basses, le taux de vacance des bureaux et les prix de l’immobilier en général devraient baisser significativement (encore plus).

Donc, oui, l’investissement dans l’immobilier au Canada est trés risqué actuellement, c’est ce qu’indique d’ailleurs le rendement élevé actuel (lié à la chute des cours).

valeurbourse · #361

WhiteTiger a écrit :
Donc, oui, l’investissement dans l’immobilier au Canada est trés risqué actuellement, c’est ce qu’indique d’ailleurs le rendement élevé actuel (lié à la chute des cours).

Si risque il y a, la tâche d’un investisseur est précisément de savoir si ce risque est exagéré par le marché ou non.
Au lieu de faire de la spéculation sur ce que va devenir l’économie canadienne (même si c’est important de comprendre ce qu’il s’y passe), je préfère envisager les pires scénarios et estimer la marge de sécurité que j’ai sur mes investissements là-bas.

Imaginons que la crise se poursuive encore quelques années, et que les clients de nos foncières peinent à payer leurs loyers. Il est difficile d’imaginer que malgré les faillites de certains d’entre eux, tous les biens de ces foncières ne prennent pas preneur à 80% des cours actuels (imaginez la baisse de votre loyer de 20%, c’est énorme), mais on peut prendre 30% pour envisager un cas très défavorable.
Il se trouve que même avec une telle baisse, certaines foncières seront encore rentables (comme Cominar) et pourront payer en dividende au moins l’inflation.

Mais que peut-il se passer si les loyers chutent de 50% (même si cela me paraît improbable, je préfère l’envisager) ? Les foncières vont devoir taper dans le gras pour réduire les dépenses, vendre des actifs pour se désendetter ou au contraire emprunter pour payer les frais fixes.
Une boîte bien gérée n’aura recours à l’emprunt qu’en cas de crise majeure afin de ne pas s’exposer à une hausse des taux qui lui serait fatale. C’est donc plutôt dans la vente d’actifs qu’elle pourra trouver son salut. Dans un marché difficile où beaucoup de biens seront à vendre, elle devra brader les siens à la moitié de ce qu’ils sont estimés actuellement. L’impact sur les actionnaires sera d’autant plus amorti que la décote actuelle sur la NAV est supérieure à celle de ses concurrents.

Ce qui signifie qu’en choisissant bien ses foncières, avec une crise raisonnablement sévère et durable, on ne perd rien du tout en attendant le retour de l’économie, à partir duquel ces foncières vont cracher un dividende de 15% par rapport au cours actuels. Conserver ces titres dix ans après la fin de la crise revient à encaisser un dividende moyen de 10% sur les quinze ans, sans compter sa croissance, et le possible retour du cours à un niveau de haut de cycle.
Dans le cas d’une crise majeure, c’est bien entendu plus délicat, mais les décotes actuelles sont assez rassurantes.

Nul ne sait si nous sommes en bas de cycle, mais certaines foncières présentent quand-même des marges de sécurité que le marché semble sous-estimer. Je pense que c’est l’idée de la baisse des dividendes qui fait fuir les investisseurs, alors que d’une part celle-ci ne peut être temporaire, et d’autre part n’est pas du tout certaine ! C’est tout simplement la magie de la vision court-termiste du marché.

Les foncières canadiennes que j’ai en portefeuille sont bien gérées, en croissance régulière, et offraient avant la chute de leur cours des rendements sécurisés élevés (sécurisés car les entreprises payaient leur dividende avec une partie de leur cash-flow). Vu les marges de sécurité que j’ai dessus, j’ai toujours autant confiance. Ce qu’en pense le marché n’a pas d’incidence sur moi.

okavongo · #362

Je suis d’accord avec tout ce que vous écrivez, même si ce que pense le marché a une influence directe sur mes décisions du fait du niveau de prix qu’il fixe (si je considère les prix attractifs j’achète, sinon je m’abstiens).

Coté macro-économie, j’ai du mal à imaginer une déflation (baisse des loyers et de l’immobilier) combinée à une hausse des taux. Ce scénario du pire me semble hautement improbable. Avec une déflation, les taux et les rendements restent normalement très bas. Le rendement des REIT demeure alors attractif et attire des capitaux.

Une crainte possible concerne le dollar canadien. S’il baisse encore plus, alors on risque une perte de change par rapport à l’Euro. Mais s’il baisse trop, alors le Canada va « importer » de l’inflation et dans ce cas j’ai du mal à imaginer une déflation sur les loyers (sur les actifs c’est plus envisageable mais on dispose de marges de sécurité / NAV). De plus, sa faible valorisation peut aussi avoir des impacts positifs sur des pans entiers de l’économie et donc une influence positive sur la location de batiments industriels ou tertiaires.

En résumé, l’investissement dans l’immobilier au Canada est peut-être risqué mais le prix payé me semble tenir compte de ce risque. Et j’ai même l’impression que le risque est surévalué par le marché, car je ne crois pas que l’on puisse avoir une combinaison totale des pires scénarios possibles (baisse des actifs + baisse des loyers + hausse des taux). Le marché pouvant être irrationnel (à la hausse comme à la baisse) cela ne veut pas dire que nous avons atteint un point bas…

valeurbourse · #363

okavongo a écrit :
Je suis d’accord avec tout ce que vous écrivez

Ah, ça me fait plaisir, merci .

okavongo a écrit :
[…] je pense le marché a une influence directe sur mes décisions du fait du niveau de prix qu’il fixe (si je considère les prix attractifs j’achète, sinon je m’abstiens).

Vous avez totalement raison, c’est évidemment le prix qui conditionne la décision finale d’achat. Mais ce que je voulais dire en parlant d’influence des marchés, c’est que je ne me laisse pas impressionner par sa radicalité et ses exagérations, toujours extrêmes. Mais vous l’aviez compris.

WhiteTiger · #364

Valeurbourse,

Je comprends votre discours mais lorsque lorsque l’on parle de scénario, il faut le faire tourner valeur à l’appui. Sinon, ce n’est qu’une lithanie de plus !

Concrêtement, par exemple sur Cominar, cela donne quoi ? A combien estiméz vous la chute de la NAV dans le pire scénario que vous décrivez ? Idem pour le dividende ? Quelle capacité d’endettement restera-t-il à cette foncière ?

valeurbourse · #365

WhiteTiger a écrit :
Valeurbourse,

Je comprends votre discours mais lorsque lorsque l’on parle de scénario, il faut le faire tourner valeur à l’appui. Sinon, ce n’est qu’une lithanie de plus !

Vous êtes gonflé WhiteTiger ! Alors que vous partiez dans des conjonctures hasardeuses sur la macro-économie, je vous développe tout un raisonnement concret jusqu’à la conclusion et vous appelez ça une litanie parce qu’il manque un chiffre ? Ca par exemple !
Libre à vous de trouver que ce j’écris est faux ou idiot, mais appeler ça une litanie, c’est non seulement une erreur sémantique, mais surtout faire preuve d’ingratitude (j’ai quand-même passé près d’une heure à écrire ce post). D’autant plus que j’ai donné la réponse avant que vous ne posiez la question (déplacée dans la file dédiée à Cominar, que je cite dans mon post) !

Dernière modification par valeurbourse (24/01/2016 16h57)

WhiteTiger · #366

Ce n’est pas grave si vous ne comprenez pas mes questions. Que cela ne vous empêches pas de persévérer !

leo92 · #367

Bon finalement j’ai un peu pris en compte vos conseils…. j’ai prit l’ETF LEO92

1000 Dream Global
500 Dream Industrial
200 Dream Office
200 HCP
400 Cominar
400 Rio Can

Un portefeuille de REIT diversifié et pondéré comme je le souhaitais, je ne sais pas si le timing était bon mais je suis très long, avec des fonds qui étaient sur mon fonds en euros que je n’avais pas besoin.

Je met enfin un pied dans mes investissements sur l’Amerique du Nord en direct et je continue ma diversification dans le but d’avoir une rente le plus vite possible associé à mes SCPI et mon Pea.

WhiteTiger · #368

Un article intéressant pour les investisseurs des foncières canadiennes:
Canada Adjusts To The Oil Price Shock | Seeking Alpha

sat · #369

Merci pour l’article WT, et - j’espère avoir bien compris - c’est surtout un article macro / forex mais pas directement lié aux foncières n’est-ce pas ?

Vous parliez plus haut de lithanie, je ne suis pas certain que j’arriverai à vous mettre d’accord VB et vous, mais voilà quelques pistes :
- la Lithuanie, un pays balte, dans ce cas une Lithuanie de plus ça fait beaucoup je crois, au passage il y a quelqu’un qui fait des investissements immobiliers dans un autre pays balte (Estonie) et nous en parle ici.
- en effet il y a aussi la litanie des saints, cette énumération magnifique toutes les hautes figures de la religion catholique (principalement) mais dans ce cas aussi une lit(h)anie de plus ça fait beaucoup de saints.
- ce qui est rassurant c’est qu’une litanie, même en Lithuanie je crois, se termine généralement par "priez pour nous", ce qui veut dire que de toutes façons on est dans de bonnes mains …

totony · #370

Bonjour,

Je viens d’ouvrir un compte titre chez Binck et j’ai acheté des REIT canadiennes.
Je compte développer ces lignes dans le temps en équilibrant si besoin. J’ai vu que Binck offrait la possibilité d’avoir un compte espèces en dollar canadien lié à ce compte titre, et ce sans frais.

Sachant que je compte à priori réinvestir sur le marché canadien les dividendes perçus, cela me parait intéressant de ne pas avoir le change dans les deux sens.
Est-ce que certains d’entre vous ont un compte en devise chez Binck? Cela fonctionne bien?
Y-a-t-il d’autres facteurs à prendre en considération avant d’ouvrir un tel compte?

Merci pour votre thread. Belle mine d’infos que j’ai lue de A à Z (les 15 pages :-)

Bankroot · #371

Oui ici https://www.investisseurs-heureux.fr/p180475#p180475

totony · #372

Merci pour le lien.
Petite déception sur le mode de fonctionnement: si passage d’un ordre d’achat supérieur au solde du compte CAD, pas de conversion automatique d’euros pour ce qui reste.
Sachant que dans le cas où il n’y a pas de compte en devise cette conversion est bien effectuée à la volée, ca me parait dommage.
Ou ai-je mal compris?

Bankroot · #373

Oui c’est ça

InvestisseurHeureux · #374

InvestisseurHeureux, 14/01/2016 a écrit :
L’opportunité d’une vie sur les foncières canadiennes ?

En octobre 2015, un papier de la firme RBC Capital Markets mettait déjà en exergue des décotes sur le patrimoine immobilier net réévalué :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 106ter.gif

Début janvier 2016, un papier du cabinet Canaccord Genuity montre que la quasi totalité des foncières canadiennes sont décotées :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 160106.gif

Même chose pour le cabinet Brookfield Financial il y a quelques jours :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 106bis.gif

Il peut y avoir des variations dans les estimés de valorisation, notamment pour Dream Office REIT, exposé (un peu) à l’Alberta, mais tout de même.

25% de décote environ sur Cominar, plus de 10% de rendement sur dividende, versé mensuellement.

Sur les foncières top qualité, comme Riocan, on a tout de même 10% de décote, 6% de rendement sur dividende, versé mensuellement.

Pour qui peut supporter la volatilité, je me demande bien quel placement à l’heure actuelle propose un tel couple flux de revenu/risque.

Les cours de Dream Office, Cominar et Riocan ont repris respectivement 38%, 22% et 21% depuis :

D’après Brookfield Financial, il reste encore des décotes, mais la situation en moyenne pondérée s’est largement normalisée (2% de décote en globale, vs 14% en janvier) :

francoisolivier · #375

Alors philippe, est ce que vous allez vous alléger en cominar ?

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#351 23/01/2016 11h39

#352 23/01/2016 12h49

InvestisseurHeureux dans la file Cominar a écrit :

#353 23/01/2016 17h30

okavongo a écrit :

#354 23/01/2016 19h13

#355 23/01/2016 19h23

#356 23/01/2016 19h47

#357 23/01/2016 19h59

#358 23/01/2016 20h31

Jeff33 a écrit :

Jeff33 a écrit :

#359 23/01/2016 21h19

#360 24/01/2016 02h10

AleaJactaEst a écrit :

2 #361 24/01/2016 10h39

WhiteTiger a écrit :

#362 24/01/2016 11h33

#363 24/01/2016 12h15

okavongo a écrit :

okavongo a écrit :

#364 24/01/2016 15h19

1 #365 24/01/2016 16h14

WhiteTiger a écrit :

#366 25/01/2016 14h20

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InvestisseurHeureux, 14/01/2016 a écrit :

#375 20/04/2016 18h29

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