Comment gérer un mauvais investissement immobilier ?

Faith a écrit :

lecoach a écrit :

Avec la contrainte omni présente de cette gestion à 800km de chez moi.

D’ailleurs, où habitez vous ?

J’habite Paris.

C’est justement cette gestion TROP longue distance .. qui pose problème. En effet je n’envisage pas d’investir en région parisienne, mais gérer un bien à 1à 3h de transport de chez soi ce n’est pas pareil que de le gérer à 10h de transport de chez soi.

Ca tombe bien car je suis aussi capable de faire des travaux, je suis aussi patient et j’ai aussi du temps, l’envie et la détermination , je suis patient, méthodique et enclin à progresser en négociation ;-)

Kingkaa a écrit :

je pensais qu’on ne pouvait pas déduire plus d’intérêts que dans l’échéancier initial.
Dans ce que vous conseillez ça à l’air d’être possible?

Il me semble aussi avoir lu ceci quelque part sur le forum… et c’est vrai que ceci peut changer la donne.

Bonjour,

êtes vous certain de vouloir prendre le risque, pour économiser 30 € par mois, de faire plusieurs allers retours le jour où il faudra trouver un locataire ? Un aller retour en train, 2 ou 3 nuits d’hôtel, le restaurant, c’est déjà 300 € de frais, une année de frais de gestion, sans compter les jours de congés à poser !

C’est certes désagréable, mais je réfléchirais longuement avant de reprendre à mon compte la gestion d’un bien à 800 km de chez vous.

J’ai aussi entendu dire qu’un logement loué subissait une décote.S’agissant d’une maison ou d’un appartement familial,ça me semble logique,on se coupe de 90% des acheteurs potentiels mais concernant un studio,je sais pas si c’est justifié ?

Et vos refinancements ont généré des intérêts totaux supérieurs au 1er financement?
Dans le cadre du contrôle vous avez fourni le dernier tableau d’amortissement ou ils vous ont demandé également les précédents?
Merci

lecoach a écrit :

J’ai donc décidé de vendre.

Tenez compte du rattrapage fiscal dans vos simulations, et surtout faîtes la déclaration préalable au centre des impôts, n’attendez pas que ce soit les impôts qui vous le rappelle.

Carpediem

Comme dit dans le message 31, le fait de bénéficier d’un avantage fiscal entraîne la conservation du bien jusqu’au 31/12 de la 3e année suivant l’année de l’avantage. Donc si vous revendez le bien immobilier avant les impôts sont en droit de demander la restitution de l’avantage consenti et avec indemnités de retard si le contribuable ne l’a pas fait de lui-même. Ceci est valable pour les différentes lois d’avantages fiscaux (Perissol, Scellier, Duflot…) et aussi pour les frais (travaux déduits sur le revenu global…) qui ont permis de réduire l’assiette de l’impôt.

Le lien du Bofip cité est assez clair (enfin dans la limite du bofip)

Carpediem

Bonjour,

je croyais qu’il fallait conserver l’appartement 3 ans après la fin du déficit foncier (amené ou non par avantage fiscale)

si l’avantage fiscale ne gomme pas totalement le revenu foncier (ie le bien n’est pas en deficit foncier)
(par exemple en De robien on va créer un déficit foncier alors que sur un Scellier cela n’a aucun rapport)
alors on peut vendre

J’avais essayé d’écrire aux impôts pour avoir des informations plus claire mais les réponses étaient sans intérêts

Mon Courrier aux impôts a écrit :

2 eme message. La première fois, la réponse me rappelait juste les durées légales Besson/Robien Donc j’ai essayé d’être plus clair…..

La partie présentation/politesse a été coupée
…. Blabla numéro de reference
Bonjour ….


cela fais maintenant 10 ans que je possède cet appartement donc je pense être en règle par rapport à la durée légale initiale mais comme c’est une loi Robien le bien est en déficit foncier à hauteur de 1000Euros (environ) sur ma déclaration de l’année dernière

dans le texte de loi
Code général des impôts - Article 156 | Legifrance

il y a quelques chose qui doit être fait en cas de deficit foncier lors de la vente et je n’arrive pas à comprendre quoi

"Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire
de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le
revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au
cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition
contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du
présent 3°"

et je n’arrive pas à comprendre quel serait l’impact de la vente de mon bien d’un point de vue fiscale (en dehors des taxes à payer au notaires bien sur)

Aujourd’hui plusieurs possibilités semblent être possible et je ne voudrais pas effectuer cette action sans bien comprendre les conséquences

a) je n’ai pas le droit de vendre ce bien à cause du déficit foncier
b) j’ai le droit de vendre le bien et le montant du déficit foncier étant inférieur au maximum autorisé (10700 de mémoire) cela n’a pas d’impact
c) j’ai le droit de vendre le bien et le montant du déficit foncier doit être "reconstitués " ?
d) Votre droit de vendre ce bien va dépendre du type du déficit foncier (ie intérêt emprunt vs déduction robien)
e) autre …;

Merci d’avance pour votre réponse

La réponse des impôts a écrit :

Bonjour Madame / Monsieur

Le bénéfice du dispositif DE ROBIEN est subordonné à un engagement du propriétaire d’affecter le logement à la location nue pendant neuf ans à usage d’habitation principal du locataire.

En cas de vente du bien bénéficiant de la déduction au titre de l’amortissement DE ROBIEN avant l’expiration de l’engagement de location de neuf ans, les amortissements déduits depuis le début de la période couverte par l’engagement de location sont réintégrés dans le revenu net foncier de l’année de vente du logement.

L’imposition qui résulte de cette majoration s’opère par application du système du quotient dont l’objet est d’atténuer les effets de la progressivité de l’impôt sur le revenu.

L’impôt correspondant aux revenus soumis au système du quotient est calculé en ajoutant au revenu net imposable de l’année de rupture de l’engagement de location le montant des amortissements antérieurement déduits divisé par le nombre d’années au cours desquelles des amortissements ont fait l’objet d’une déduction.

La cotisation d’impôt supplémentaire correspondant à la différence entre l’impôt calculé sur le revenu net imposable majoré des amortissements divisés par le nombre d’années au cours desquelles les amortissements ont été déduits et l’impôt afférent au seul revenu imposable de l’année de vente du logement est ensuite multipliée par le nombre d’années au cours desquelles les amortissements ont fait l’objet d’une déduction.

Comme c’étais déjà la deuxième fois que je demandais et qu’il répondais "à côté" et come j’avais encore un locataire je n’avais pas vendu

maintenant la réponse de Carpediem offre une nouvelle possibilité que je n’avais pas imaginé

Pour info : les copropriétaires d’une résidence ont assigné pour tromperie le promoteur, les bnaques, commerciaux et assureurs de l’opération. Dispositif De Robien.

Défiscalisation : les copropriétaires assignent un - batirama.com

Quelle histoire! Une question me taraude: si une telle société nous promet verbalement que l’on ne perdra pas à la revente ("l’immobilier ne fait que monter, vous revendrez forcément plus cher que votre prix d’achat!"), est-il possible de leur demander d’amender le contrat en rajoutant une clause à de garantie de prix de revente? Ne vont-ils pas accepter sachant que se serait une demande illégale qui serait jugée éventuellement par un tribunal comme nul et non avenu?

Ma recommandation:

- Négocier un credit variable capé à +1%, votre taux actuel est trop élevé et il faut viser pas plus de 2%,
- Diminuer les mensualités pour atteindre un cash flow acceptable pour que cash flow x 2  environ égal au capital remboursé chaque mois
Exemple: ne pas apporter plus de 500 € par mois pour un remboursement de capital de 1000 € par mois
- Meublé et décorer pour louer plus cher

Contrairement à ce que beaucoup disent, gardez votre bien car:
- Votre rendement n’est pas honteux, 
- L’immobilier n’a pas augmenté ces dernières années mais il suit toujours l’inflation,  donc pas à l’abri d’une reprise dans les 5 à 7 prochaines années,

Sauf si vous avez un autre projet immobilier disponible avec rendement a plus de 12% par an.

Credit foncier mais à un taux souvent plus élevé que d’autres banques