Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale)

L’immeuble est déjà en convention ANAH très social où vous souhaitez y passer?

Vos locataires et vos loyers répondent aux critères?

Vous ne pourrez demander le social que pour le logement libre.
Pour les baux en cours vous devrez attendre la fin du bail.

Attention quand même si vos locataires ont un garant.
Si nouveau bail la caution tombe et il faut la refaire en espérant qu’ils acceptent.
Sinon vous perdez une garantie

Et que se passe-t-il après 6 ans niveau imposition si le conventionnement ANAH n’est plus possible ?

C’est un bon projet effectivement.

Comme le dit Bernard2K je prendrais également une précaution sur le montant des travaux annuels. Personnellement, pour l’immeuble que l’on vient d’acquérir qui fait aux alentours de 300m2 et 4 logement nous avons prévu 2500€ de travaux/maintenance par an.

Je pense également que vous devriez négocier encore. Pour viser les 12% brut.
Comme le mentionne Belli79, trouver toutes les failles qui pourraient permettre d’obtenir une réduction. J’imagine notamment, sur un bien très vieux, qu’il doit y avoir des défauts par ci par là qui necessiteront des travaux rapidement et que vous pourriez négocier.

Bon courage!

Bonjour à tous, merci pour toutes les réponses, je vais essayer de répondre à chacun :

Belli79 a écrit :

Avez-vous déjà négocié cet immeuble, ou êtes-vous en cours de négociation ?
Autrement dit, pouvez-vous encore obtenir un meilleur prix ?
Si tel est le cas:
-  savez-vous depuis combien de temps le propriétaire souhaite le vendre ? S’il a reçu d’autres offres avant …?
- si vous êtes certain du financement de votre acquisition par votre banque, avez-vous déjà évoqué la possibilité de ne pas mettre la clause d’obtention du prêt pour obtenir un prix moindre (à condition d’être sur et certain de son coup) ?
- savez-vous quel est la situation du propriétaire (pressé de vendre, ou non parce qu’il posséderait d’autres biens ou encore de l’épargne…)
Si vous devez rédiger de nouveaux baux, proposez à vos locataires qui auraient déjà un cautionneur, si vous le pouvez, que celui-ci continue à se porter garant du nouveau bail (ce qui aurait, pour vous, l’avantage d’avoir un cautionneur + longtemps qu’à l’origine… En évoquant la baisse de loyer comme une contrepartie à cette caution étendue.
Ils ne sont pas obligés de savoir quels avantages vous allez pouvoir tirer de la signature d’une convention ANAH.
Donc, que vous voulez bien, de vous-même, signer cette convention ANAH qui aura pour effet de faire baisser les loyers, sous réserve que vos locataires jouent le jeu avec leur cautionneur (s’il en existe un)

En fait l’immeuble n’est pas sur le marché. La propriétaire n’avait pas encore commencé à le vendre. C’est une amie d’une amie. Cette dernière m’a indiqué que la propriétaire en avait ras le bol de la gestion locative (6 maisons + cet immeuble) plus la gestion de deux friteries. Je lui ai dit que je recherchais un immeuble de ce type. Mon amie a appelé la propriétaire qui pensait effectivement à le vendre. Elle ont parlé ensemble du prix. L’estimation par une agence serait plus a 230.000 € mais serait ok pour 210.000 d’après son amie (a voir, pas encore proposé ce prix).
Donc elle est pressée de vendre oui, car elle ne veux plus gérer, elle est à bout. Un des apparts est inoccupé parce qu’elle n’a plus la motivation de remettre en état et en location.

Très bon idée pour le cautionnement en échange de la réduction de loyer !

Bernard2K a écrit :

Ca semble un bon projet.

Attention au montant potentiel des travaux, dans du très ancien. Vous avez 308 m² de planchers, probablement environ 170 m² de toiture. Rien qu’en rafraîchissement des appartements au fur et à mesure des départs, ça chiffre déjà. Ensuite, une chaudière qui pète, un chauffe-eau à remplacer, une toiture à refaire… Disons qu’il faudra particulièrement bien optimiser les travaux et sans doute en faire une partie vous-même pour rester à 1000 € de travaux par an en moyenne.

Sur de l’ancien dans des petites villes, il n’est pas rare de trouver du 12 % de rentabilité. Ce qui semblerait indiquer qu’il y a encore une marge de négociation sur le prix. Après, vous connaissez le principe : en faisant une offre à un prix inférieur, vous prenez le risque que le bien vous passe sous le nez.

J’ai l’impression qu’il y a un problème dans votre tableau. Vous savez que dans le régime foncier réel, on diminue les revenus non pas de la totalité des remboursements du prêt, mais seulement des intérêts ? Il me semble que vous devriez, dans votre tableau, mieux clarifier :
loyers = revenus fonciers bruts imposables
moins charges déductibles (une colonne par charge, y compris les intérêts d’emprunt)
= revenus fonciers nets imposables
-> permet de calculer les impôts
revenus fonciers nets imposables moins impôts moins charges non déductibles (dont la part de remboursement du capital) = cashflow

Dernière remarque : vous risquez d’être muté, durant votre carrière ? Si oui, ça risque de rajouter le coût d’une gestion en agence et de compliquer l’entretien (laisser l’agence gérer des artisans locaux n’est pas toujours satisfaisant…).

Pour la mutation j’ai réussi à revenir dans le Pas-De-Calais depuis cette année. J’ai presque abandonné l’idée d’une carrière d’officier (qui induirait grosse augmentation de salaire contre mobilité nationale) donc je suis sur de rester dans la Région. Je n’aurai pas besoin d’agence car je vais limiter ma mobilité à moins d’une heure du bien.

Je vais voir jusqu’à combien je peux descendre sans subir le risque de perdre le bien.

Pour mes calculs j’ai bien compté uniquement les intérêts, mais en tenant compte aussi des 60% d’abattement du à la convention sociale. je vous ai refait le tableau en détaillant d’avantage (tout était détaillé mais j’avais caché certaines colonnes utiles uniquement pour les calculs, pas pour la présentation). J’avais fait une erreur dans l’estimation des quelques frais de notaire déductibles (frais liés à l’emprunt), ce qui explique une légère modif de la première ligne.

je précise que l’année est juste indicative, je referai si ça se concrétise une modif en calculant un achat en juin ou juillet 2016 et non janvier.

BrunoIIC a écrit :

Comme le dit Bernard2K je prendrais également une précaution sur le montant des travaux annuels. Personnellement, pour l’immeuble que l’on vient d’acquérir qui fait aux alentours de 300m2 et 4 logement nous avons prévu 2500€ de travaux/maintenance par an.
…
Et il semble avoir abstraction des intérêts d’emprunts (lié à la convention ANAH ?)

Voici un 2eme tableau avec 2500 euros de travaux par an, les intérêts sont bien déduits.

Toom a écrit :

Et que se passe-t-il après 6 ans niveau imposition si le conventionnement ANAH n’est plus possible ?

Bonne question, je n’avais pas fait le calcul.

le voici.



on voit que j’ai un cashback négatif d’environ 90 à 140€/mois, ce qui n’est pas trop pénalisant.
De plus, je peux vendre le bien à la fin des 6 ans. En comptant 2500 € de travaux par an j’aurai dans ce cas gagné 17.000 € de cashback positif, plus 60.000 euros de capital remboursé - 16.000 € de frais de notaire - 1700 de remboursement anticipé (1% dans mon cas) soit 59.300 € en 6 ans. Pas mal du tout. (en considérant bien sur que je revend au prix d’achat, ce qui n’est pas sur, que ce soit à la hausse ou a la baisse. J’ai tendance cependant à penser qu’il est sous-évalué et qu’avec 12500€ de travaux en 6 ans, il aura pris un peu de valeur du fait de la rénovation, ou au moins une stabilité du prix)

Voila voila, j’attends impatiemment vos avis.

exactement, sachant que dans mon cas, pour chaque euro de charge dépensé, il y a 70% environ d’AAH que je ne perd pas.

ainsi si je fais 1000 euros de travaux en plus, "j’économise" 700 euros d’AHH (enfin c’est plutôt 700 euros que je ne perd pas, l’AHH étant réduite d’environ 70% de mes revenus) plus 155 euros d’impots (PS) en moins.

Pour 2015 il me restait 3600 euros de revenus net (de ma maison + scpi) à la fin de l’année. J’ai fait installer une chaudière à condensation dernière génération par un professionnel. Coût de l’opération : 3500€ TTC.
(gain ou "non perte" AAH : 2450€, gain impôts : 542€ (15.5% de PS)) la chaudière ne m’a coûte que 508€ en quelque sorte, vu que l’AAH, je l’aurais "perdu" dans tous les cas, et elle a augmenté la valeur du bien.

Je me suis peut être mal exprimé.
Je ne souhaite en aucun cas abandonner une carrière officier pour éviter un gestionnaire.
C’est une question épineuse que nous nous posons depuis plusieurs années avec mon épouse. Le problème ne vient pas de la gestion mais de la mobilité. J’ai toute ma famille et mes amis dans cette région et nous réfléchissons si un gain de salaire de 3000 euros en fin de carrière compense la "perte" de notre vie sociale.
Je sais que je verrai toujours ces gens malgré éloignement et que l’on ne fait pas sa vie en fonction de son cercle social mais nous ne souhaitons pas non plus rater trop de bons moments dans le seul but d’augmenter en salaire.
Cela dit la question n’est pas encore définitivement écartée
Je sais que beaucoup arrivent à conjuguer les deux mais nous devons bien y réfléchir car c’est un choix à non retour.

momentané pas vraiment.
Officier c’est 2 ans à l’école de Melun, je viens de regarder en train il y a 4 heures environ depuis mon point de départ. Mais ma famille viendrait habiter avec moi, ce qui fait que la plupart des week-end, je les passerai en famille à Melun, je me vois mal en effet faire ces 8 heures tous les week-end.

Le problème vient surtout de la suite. Officier c’est surtout une mutation nationale après tous les 4 ans. alors si je suis a moins de 4 ou 5 heures, je peux remonter pour un week-end pour ne pas louper la naissance, l’anniversaire ou le mariage… mais si je suis a 12 heures de route, ça ne sera que pendant les vacances des enfants ou de mon épouse et ça devient déjà plus compliqué.

C’est à y réfléchir sérieusement, c’est pour ça que je n’ai pas encore passé le concours.

Mais on s’éloigne du sujet

En effet mais ce n’est pas gênant je suis pas difficile
Profitez bien de la retraite

En gros, l’ANAH fait gagner 22 000 euros qui je pense sont déjà perdus dans le prix d’achat (St Omer, immeuble à priori peu entretenu dernièrement, 300 m2 avec travaux à venir, …).

Il faudrait mieux que le projet soit à l’équilibre sans l’ANAH et que cette aide devienne un bonus, la cerise sur le gateau plutôt que le gateau. J’ai l’impression que c’est le vendeur qui y gagne vraiment dans cette affaire.

Il y a eu des gros travaux dans les 10 ans ?

Comment allez-vous réagir si un seul des trois passe en ANAH ? Etes vous prêt à perdre plusieurs cautions pour avoir l’ANAH ?

Y a quand même beaucoup d’immeuble à vendre dans ce coin des Hauts de France… celui-là me paraît plus que limite à ce prix vs risques.