Espritranquil94 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio à Saint-Denis)

espritranquil94 · #1

BOnjour,

Je suis actuellement sur un F2 à ~~Saint Denis~~ Drancy rue calme à <5min du métro la Courneuve - 8 mai 1945.

L’appartement est situé au R+1 ( immeuble de 4 étages.),
il fait 29m² carrez géré par un syndic pro,
-Appart nikel, pas de travaux à prévoir.
-Il est affiché a 79500€ FAI, taxes foncière : 490€/an , Charge de Copro. : 90€/mois
-Louable a 750€ mois c.c.
-Concernant la copro, une réfection de la cage d’escalier est à prévoir dans les 5ans.
-Je compte le mettre en gérance par un ami AI. loué en LMNP
- RB : 86.5K/9000 = 9.6%

FINANCEMENT DU BIEN

- 7k soit les frais de notaire, avec un crédit sur 19 ans taux 2.13% assurance comprise.

Que pensez vous de cette opération?

Dans l’attentes de vos remarques

Merci

Edit : C’est bien un F2 à Drancy, je viens de lire un topic sur un studio a St Denis, d’ou la confusion.
Désolé pour se lapsus, si le titre peut être corrigé par un administrateur j’en serais ravis. Merci

Message édité par l’équipe de modération (30/03/2016 15h48) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par espritranquil94 (28/03/2016 18h53)

Mots-clés : idf, immobilier, studio

gunday · #2

Bonjour,
le rendement brut est intéressant.
Par contre à mon avis, il vous faut simuler les dépenses, car elles semblent importantes!

Par ailleurs, vous indiquez de gros travaux à prévoir (cage d’escalier), y a t’il une provision pour charge d’effectué au niveau du syndic ?

Toujours sur la copro, les 90€, sont entièrement à votre charge ? quelle est la partie locataire des charges ?

Ensuite, l’eau et le chauffage, communs ou individuels ?

espritranquil94 · #3

Bonsoir gunday et merci de l’attention portée sur mon topic,

J’ai discuté avec la Copro et à l’heure actuel aucune provision n’est faite mais il souhaite soumettre la réfection d’ici 4-5 ans

Concernant le chauffage et l’eau ils sont individuels !

Et pour les charges de copro de ce que j’ai compris elles sont payées a 70% par le locataire et 30% par le proprio. je sais pas si j’ai bien compris ce qu’on m’expliquai , est ce possible ?

Ceci pourrais être mon premier investissement immo. j’espère ne pas faire trop d’erreur sur ce choix.

Bonne soirée

gunday · #4

espritranquil94 a écrit :
Et pour les charges de copro de ce que j’ai compris elles sont payées a 70% par le locataire et 30% par le proprio. je sais pas si j’ai bien compris ce qu’on m’expliquai , est ce possible ?

Oui, c’est même souvent la norme.
La répartition change en fonction de ce qui est compris dans les charges de copro.

Par exemple, quand le chauffage est compris dans la copro, les charges liés sont récupérables sur le locataire.
Par contre, si le chauffage implique de changer la chaudière, c’est à la charge du propriétaire donc non récupérable.

Par contre l’absence de provision pour travaux signifie une grosse facture d’un coup. C’est une façon de fonctionner, mais je ne suis pas fan.
C’est pareil pour la location, vous pouvez demander une provision pour charges au locataire, ou lui faire payer sur facture.

Le chauffage, et l’eau chaude, c’est électrique ?

En frais, il vous manque :
- les frais de gérance. (d’expérience ça va de 6 à 15% du loyer)
- les frais de rénovation, entretien. en rythme de croisière, je pense qu’entre 1 et 5% est suffisant
- les impôts sur le revenu

Pour l’emprunt, essayez de faire jouer la concurrence, 2,13% sur 19 ans, c’est bien, mais il doit y avoir moyen d’avoir mieux.

Voilà, pas d’autre idée ne me vient!

83julien · #5

Bonjour,

avez vous pu faire une étude du marché pour vérifier ne serait ce que la demande locative et fixer un montant du loyer permettant de maximiser les chances de louer au vu du rapport qualité /prix que vous proposerez?

Julien

Bernard2K · #6

Votre calcul de la rentabilité brute est faux :
- RB : 86.5K/9000 = 9.6%
Premier problème : le calcul exact donne 9000/86500 = 10,4 %.

Mais ce chiffre n’est pas bon : il faut prendre le loyer hors charges. parce que les charges ne font que transiter par le bailleur mais ne constituent pas un revenu, même brut.

A supposer 70 € de charges mensuelles, le loyer hors charges devient :
750 - 70 = 680
Rentabilité brute : 8160 /86500 = 9,4 %

espritranquil94 · #7

Gunday,
le chauffage est au gaz
concernant les frais de gérance j’ai négocié du 5.
Pour l’emprunt je pensais avoir trouvé un bon taux, je vais voir par un courtier si je peux trouver mieux.

83julien,
Pour la location je ne m’inquiète pas, je sais qu’il y a de la demande, à l’heure actuelle il est déja loué à ce prix la, 750€ je vais même essayer de le passer à 800€ je pense cela jouable.

Bernard2K,
Merci pour la correction de cette grave erreur de ma part! Au final on tombe sur 9,4% ce qui est encore raisonnable je pense.

Merci

Bernard2K · #8

Ce n’est pas grave car ça ne fait pas une grosse différence dans le cas présent. Mais c’est utile de s’habituer à réfléchir en "loyer hors charges" quand on est bailleur.

gunday · #9

espritranquil94 a écrit :
le chauffage est au gaz

Donc chaudière au gaz, donc frais d’entretien et surtout effort de suiviun peu plus important qu’en électrique. (nécessité d’avoir un contrat avec un pro)

DDtee · #10

Raisonnez surtout en net, voire net net, le brut ne signifie pas grand chose, il permet juste une approche rapide en période de recherche de biens…

Ce qui compte au final c’est de savoir combien vous gagnez (ou devez mettre) à la fin du mois

Boubouka · #11

Au delà de la rentabilité, le sujet de fond reste le type de locataires que vous pouvez avoir dans ces endroits (Drancy, La Courneuve, etc).

Bien entendu, vous pouvez tomber sur des gens très bien. Mais quand vous vous baladez à côté de la place du 8 mai 1945 … je me demande si les locataires respectent autant le bien du bailleur que le bien public dans quel état se trouve l’appartement.

J’ai également visité un immeuble à Aubervilliers. L’intérieur des appartements est dégradé pour des négligences (petites fuites, détériorations qui s’aggravent avec le temps, etc). Je me suis demandé est ce par méconnaissance, par découragement ou pour d’autres raisons ?

Pour revenir aux fondamentaux, la rentabilité rémunère le risque. Rentabilité élevé = Risque élevé.

Risque ne signifie pas problème systématique … mais une probabilité forte.

bonne chance.

Bernard2K · #12

A propos de "net net" : le LMNP nécessite souvent un expert-comptable pour mettre en forme les comptes annuels. AI + expert-comptable, ça fait des charges de gestion significatives.

Dany113 · #13

A propos de "net net" : Pour plus de tranquillité, peut-être également prévoir une assurance loyer/Impayé ou alors mettre en place un bail notarié

espritranquil94 · #14

Boubouka concernant la population je pense que l’on peux trouver du bon et du mauvais à peu près n’importe ou, il suffit d’être éxigent sur la sélection à l’entrée pour diminuer les risques, après sur ce point la que ce soit à Drancy, Paris 16, ou Bordeaux on trouveras toujours des locataires indélicats je pense.
Les deux charges sont déductibles des revenus, mais c’est vrai qu’elles ne sont pas à négliger. Bernard2K penses-tu qu’il est nécessaire de prendre un expert comptable, meme pour un seul bien ?

Coloc93 · #15

Bonjour,

C’est une affaire a mon avis.

ostal · #16

J’ai un appart en location à La Plaine Saint Denis. Il est en gestion chez Immo de France qui gère donc un gros parc immobilier notamment en Seine Saint Denis.
Ma gestionnaire des contentieux m’a indiqué que sur l’ensemble du département, il ont eu au moins un contentieux à gérer sur 50% de leurs appartements.
Et pourtant ils ont de nombreux filtres sur les locataires, notamment une validation systématique par un comité spécial hebdomadaire sur le sujet.

La statistique a bien fonctionné pour moi puisque deux locataires en 9 ans. La première n’a payé que le premier mois de loyer en 4 ans. Merci l’assurance loyers impayés…

J’espère que ça ira pour vous et que vous pourrez garder longtemps votre pseudo.

Rastignac · #17

Bonjour,
J’ai investi dans le 93. Le loyer estimé est, à mon sens, surestimé… A Drancy, pour 29m2 (le 1er étage n’est pas le meilleur…), vous pouvez viser 600 à 700 chargés, pas plus, même si le métro n’est pas loin. Ou alors, attendez-vous à des locataires "folkloriques"… Et avant d’acheter, surtout dans le 93, j’irais faire un tour pour voir les autres locataires, l’ambiance, les petits problèmes…On perd un quart d’heure avec une bavarde et on connaît mieux l’immeuble que trois agences immobilières…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (31/03/2016 17h09)

Bernard2K · #18

Je ne pratique pas le LMNP, mais vous trouverez de nombreux fils de discussion sur l’intérêt de l’expert-comptable.

Ce qui en ressortait, c’est qu’il est quasi indispensable de faire appel à un expert-comptable, à moins d’être soi-même capable d’établir la comptabilité d’une petite entreprise. Le problème, c’est que la compta d’une entreprise, c’est très différent de faire les comptes d’un ménage. Ce n’est pas très compliqué mais il y a des modes de raisonnement qui ne s’inventent pas : l’amortissement des investissements (durée différente selon leur nature), comprendre le bilan (actif/passif), savoir comment inscrire une simple dépense ou recette (tel mouvement sur le compte en question, mais aussi le mouvement inverse sur le compte "banque"), etc.

Après, la question, c’est de trouver un expert-comptable qui fait ça bien et pour pas cher…

espritranquil94 · #19

Ostac je suis étonné par vos propos
Ayant une connaissance AI en seine saint denis depuis 3 4 ans qui est a son compte il n’ a eu de problèmes qu’avec 2-3 locataires qui avaient des retards de paiement, je vais allez voir d’autres AI pour avoir plusieurs vécus.
Ce que vous dites n’est pas très rassurant conernant le 93 et me donne l’envie de prendre l’assurance loyé, dont je voulais me passer.

Rastignac c’est pourtant le loyé appliqué a la locataire qui a première vue n’a rien de folklo’ à ma prochaine visite je compte effectivement parler avec les quelques voisins présents .

Bernard2K oui effectivement c’est un point que je n’avais pas encore approfondi vu que je n’ai pas encore de bien, mais c’est vrai que je vais y songer fortement. Merci pour ces conseils.

83julien · #20

Si cela peut vous aiguiller, je vais procéder à ma première déclaration lmnp au réel simplifié cette année.
Si vous décider d’opter pour ce mode à défaut du micro bic (le réel simplifié est très souvent plus avantageux), il sera recommandé de faire appel à un comptable ne serait ce que pour calculer les amortissements des murs et du mobilier.
Il est à noter que l’adhésion à un centre de gestion agrée n’est pas nécessaire tant que la déduction des différentes charges chaque année au moment de votre déclaration fait que vous ne payez pas d’impôts sur vos revenus BIC. En effet, en cas de non adhésion à un centre de gestion agrée votre résultat pourra être majoré de 25 % mais si vous arrivez à 0 après déduction des charges de vos revenus BIC, 25% de 0 fera toujours 0. En espérant que ma contribution vous serve.

georges454 · #21

Je vous conseillerais également de prendre une assurance loyer impayé, surtout si c’est le premier ou l’un de vos premiers investissement. Peu importe la zone géographique à la limite. C’est un coup à s’en vouloir de ne pas avoir voulu laisser 2 ou 3 % de loyer et devoir se taper un an ou deux d’impayés. Sans compter que ça bloquerai vos investissements futurs.

Sinon sur le papier l’opération semble bonne effectivement. Au niveau du taux comme dit précédemment c’est bien haut il doit être possible d’obtenir quelque chose sous les 2%.

ostal · #22

Comme Georges, je vous conseille également fortement l’assurance loyer impayés. C’est indispensable !
Pour une toute petite économie (40 euros par mois environ), vous prenez le risque bien réel de perdre des dizaines de milliers d’euros.

Sur mon exemple, l’assurance m’a remboursé environ 40 000 euros durant les 4 ans de non paiement de loyers. Sur ces 4 ans, l’assurance m’aura couté 1900 euros. Je suis bien heureux de la payer chaque mois.

gunday · #23

Une remarque quand même sur l’assurance loyer impayés : elle peux exclure des locataires qui ne rentre pas dans les cases.
Un exemple au hasard : un rentier sera difficilement recevable!

DDtee · #24

N’est-il pas plus pertinent de faire le choix (localisation, profils…) de la fiabilité plutôt que de "parier" sur les assurances..?
Bon après rien ne vous empêche de prendre ceinture + bretelles.

gunday · #25

DDtee a écrit :
N’est-il pas plus pertinent de faire le choix (localisation, profils…) de la fiabilité plutôt que de "parier" sur les assurances..?
Bon après rien ne vous empêche de prendre ceinture + bretelles.

Surtout qu’une caution solidaire est incompatible avec une assurance loyer impayé.
Légalement on doit choisir (du moins pour de la location nue ne concernant pas un étudiant)

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