Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale)

Vous avez l’air très excité tout de même ;-) prenez du recul, calculez la valeur intrinsèque des biens, prenez une marge de sécurité et faites une offre ;-) Par contre ne mettez pas trop d’affectif même si c’est votre RP !

OK autant pour moi alors ;-). J’avais l’impression à vous lire que vous aviez déjà craqué pour la maison avec un grand terrain près de la voie ferrée et que vous cherchiez des appuis pour un biais psychologique !

Mais non vous avez raison de bien planifier.  pour la négociation, le mieux est à mon avis déjà de vous fixer, pour un bien donné, le prix max que vous êtes prêt à dépenser pour l’acheter puis de ne jamais le bouger (c’est le "mandat" de négociation que vous vous donnez à vous même). Une fois ce chiffre fixé, c’est plus facile de négocier :
- soit en jouant le "c’est mon dernier prix. A prendre ou à laisser"
- soit en essayant le -x% pour telle ou telle raison

La clé à mon avis (je ne suis pas expert immo) c’est d’accepter à l’avance de voir partir le bien si il dépasse l’évaluation max que vous aviez faite.

koldoun a écrit :

Son avis : il la mettrait à 150k sur son site. Si elle part pour moins, il ne touche pas de commission, si elle part plus chère, il prend sa comm.

Je comprends pas bien le concept. Si il la met en vente à 150K, elle est vendue forcément moins cher (personne n’achète d’immo sans négocier).
Comment partirait-elle pour plus de 150K ?

Confirmation ce matin qu’il y a une offre à 150k pour la maison près de la voie ferrée.

Il y avait déjà eu une offre à ce prix avant que je ne la visite, mais la banque avait refusé le prêt.

Donc, il n’est pas impossible que la banque de la personne qui à mis l’offre refuse également…

Je garde un oeil dessus.

On regarde une nouvelle maison à 130k, dans un gros village à 2km de la ville dans laquelle je vis actuellement.

3 chambres, jardin de 800 mètres carré, peu ou pas de travaux à prévoir, en vente depuis fin janvier et aucune offre.

Je dois appeler le locataire fin de journée pour organiser une visite.

Elle est maintenant à 155k. Je laisse tomber, trop de frais à prévoir.

J’ai été visité une autre maison aujourd’hui.

La maison est sympa, le jardin est très grand mais :
1 - il y a un passage privé sur le coté, qui appartient à l’actuel propriétaire (qui semble user de drogues dures…) et des membres de sa famille avec lesquels il n’a aucun contact, et réparti en Belgique, France etc.
Tant que tout le monde n’a pas signé un document, ce passage ne peut être inclus dans la vente.
Ce point rebute les acheteurs, qui n’ont pas envie de voir des gens circuler le long de leur terrain, même si c’est peu probable.

2 - je ne connaissais pas ce joli village, mais je viens de constater sur Google Maps qu’à 300m à vol d’oiseau il y a une cimenterie qui e fermé ses portes en 2014…

Ils semblent pressés de vendre, car le type de l’agence m’a fait comprendre qu’ils étaient prêts à accepter toute offre.

Vu le profil du couple, j’imagine bien les gens couverts de dettes qui doivent vendre pour se sortir de la m…

Ce qui est étonnant, c’est que la maison est plutôt propre et bien entretenue, au contraire des habitants…

koldoun a écrit :

1 - il y a un passage privé sur le coté, qui appartient à l’actuel propriétaire (qui semble user de drogues dures…) et des membres de sa famille avec lesquels il n’a aucun contact, et réparti en Belgique, France etc.
Tant que tout le monde n’a pas signé un document, ce passage ne peut être inclus dans la vente.
Ce point rebute les acheteurs, qui n’ont pas envie de voir des gens circuler le long de leur terrain, même si c’est peu probable.

J’ai eu un cas similaire, avec une parcelle au milieu du jardin qui appartenait à un tiers.
Ca m’a été précisé après mon offre.
J’ai donc clairement annoncé que mon offre était pour l’ensemble, et que je ne payerai pas plus pour un bout du terrain, et que celui serait dans la vente.
L’AI et le notaire vendeur se sont débrouillés et la vente a été réalisé. (bon, entre un mineur dans la vente, et ma banque pas sérieuse, ça a duré 6 mois…)

Donc si vous êtes intéressé, faite une offre pour l’ensemble sans distinction. A eux ensuite de se débrouiller pour vendre.
Je vous rassure, si ils sont pressés, ils vont faire bouger les choses dans leurs familles!

Dans un cas comme celui il me semble vraiment imprudent de faire un compromis avec une agence. " L’ assise" juridique y est bien moindre et des complexités comme droit de passage etc peuvent subsister…
Même pour des ventes a priori très simple, les agents immobiliers sont juridiquement "peu équipés". Je l’ai appris à mes dépens (ouvertures de droits indus au locataire en place) lors de mon premier achat locatif, heureusement sans aucune autre conséquence que 3 mois de retard.

Pour mémoire, toujours prendre son notaire pour tous les actes pour défendre ses intérêts !

Bonne question, assez difficile à répondre.
Perso, j’ai, comme pour beaucoup de pro, testé plusieurs notaires avant de trouver le bon.
Celui de famille est lent, pas rapide et répond difficilement aux questions.
Celui de ma 1ère RP, pas beaucoup mieux.
Celui du contrat de mariage, bien, mais un peu loin (notaire parisien)
Celui du vendeur de mon 1er investissement, génial.
Depuis, je passe tout par lui. (RP, locatif, …)

Et il est plutôt bon. Du style à repérer que le document assainissement du diagnostiqueurs ne vaut rien, car il n’est pas missionné par la SPANC. (ce que le notaire vendeur avait omis de remarquer)
Sur ce coup l’impact est faible, mais au moins la vente est dans les clous.

En plus il est de bon conseil. (conseil que j’ai pas encore suivi, mais là, c’est pas de sa faute! )

Le cadastre en ligne est une bonne source d’indication rapide seulement toutes les informations n’y sont pas…
L’acte de propriété du vendeur sera bien plus complet pour répondre précisément à ces questionnements notamment sur les droits ouverts (passage, servitudes…) qui ne figurent pas au cadastre.
Le notaire me semble le plus compétent pour répondre à cela, alors qu’un agent immobilier, comment dire, bof, c’est généralement très peu formé

Bonjour,

Demain j’ai 3 entretiens dans différentes banques.

C’est une première approche durant laquelle ils vont évaluer ma solidité financière, afin d’évaluer le montant maximal qu’ils seraient prêts à m’accorder.

J’ai donc imprimé 3 fiches de salaire
Les fiches de primes de fin d’année + prime de vacances (leur addition correspond à un 13e mois)

Je vais également leur fournir le tableau d’amortissement de mon bien actuel (est-ce utile?)

Y a t’il certains points pour lesquels je devrai être prudent?

J’ai déjà remarqué qu’aborder le fait d’avoir un compte-titres n’est pas génial… Les banquiers considèrent cela comme risqué, et ils pensent généralement qu’en face de eux ils ont affaire à un "boursicoteur/joueur/flambeur/perdant".
-> je passe cela sous silence?

Quelques petits conseils sur des sujets à aborder/éviter lors d’un premier entretien de ce genre?

(Petit rappel, je suis belge, donc il y a peut-être certains points différents avec la France…)

Merci!

Non, c’est pour acheter ma RP.

Demain, après mes visites aux banques, je reçois un agent immo qui va me faire une estimation de prix de vente du bien actuel, ainsi qu’une estimation dans le cas ou je louerai ce bien.

Au téléphone, l’agent m’a dit de demander à chaque banque ce qu’ils préfèraient :

soit que je revende ma RP pour avoir des liquidités,
soit mettre en location mon bien actuel.

Il m’a parlé de points techniques à ce sujet que je n’ai pas trop compris, je vais lui poser ces questions via Facebook…

Je lui ai demandé des précisions via Facebook (on a été à l’école ensemble il y a 15 ans), mais je me rappelle qu’il est en vacances jusque ce soir…

Sinon, je remarque que les prix de nombreux biens s’effondrent.

Une jolie maison près de chez moi était affichée 145k sur immoweb, mais des travaux à prévoir m’ont rebuté.

Je téléphone il y a 15 minutes par curiosité : elle part ce soir à 18h pour 125k… A ce prix là c’était une très belle affaire.

Je constate que beaucoup de prix baissent, genre 200k barré -> nouveau prix 150k…

Je pense qu’on est donc dans une bonne période pour acheter, et une mauvaise pour vendre…

Je pense mettre la pression sur le vendeur du bien qui m’intéresse pour baisser fortement le prix, en prenant ce genre de biens en exemple (du genre : si ce bien est parti à 125k, vous comprendrez que je ne peux pas mettre plus de 100k pour votre maison).

Comme je vais me retrouver dans la situation d’acheteur, puis de vendeur… C’est complexe à gérer.

Voila pourquoi j’ai pensé à la solution de mettre ma maison actuelle en location, pour éventuellement revendre dans une période plus propice.

Pour les estimations de ma RP actuelle : j’en ait déjà eu une d’un agent immo réputé : 150k.

Avec un prix très pessimiste à 130k et un prix optimiste à 160k.

Il me reste 102k à rembourser au jour d’aujourd’hui.

-> la différence de prix entre ma RP et les biens que je convoite est due à la situation de mon bien actuel : centre-ville à 10 minutes à pied, écoles, hopital, parc etc dans un rayon de 500 mètres, alors que les biens que je recherche sont plutot campagnards