SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Oui, on est d’accord sur le point 1.

Concernant le risque de contre-partie, voius n’avez pas compris le sujet. Il ne s’agit pas d’un problème de liquidité mais d’un problème de propriété !

Le principe de l’achat d’une part de SCPI est d’être propriétaire (ou plutôt copropriétaire) de biens immobiliers. On parle d’ailleurs d’associés de la SCPI. En tant qu’associé, vous participez à l’assemblée générale et vous participez donc aux choix d’orientation et d’évolution de la SCPI. Vous pouvez être force de proposition et même rentrer au conseil de surveillance. Et les revenus générés rentrent d’ailleurs dans les revenus fonciers (et non financiers).

En passant par un contrat d’AV, vous passez par un intermédiaire (la contre-partie) qui va possèder en son nom propre les parts de SCPI. C’est l’assureur qui est l’associé de la SCPI. c’est lui qui est représenté et qui vote, en son nom, les résolutions de l’AG. En échange, vous avez un contrat avec cet assureur, en quelque sorte une reconnaissance de dettes. Le risque se situe au niveau de cet intermédiaire. Imaginons que les choses tournent mal pour lui et qu’il dépose le bilan. Vos parts de SCPI font partis des fonds propres qui seront bloqués puis mis en vente pour d’abord payer l’état, puis les autres créanciers professionnels et enfin seulement indemniser les clients à une hauteur inderterminée (avec ce qui restera).

Donc, avant de signer un contrat d’AV qui engage au moins pour 8 ans, mieux vaut d’abord être sûr de la solidité financière de cet assureur, plutôt que de se soucier exclusivement des frais de gestion associés à ce contrat. Un tel risque pour un petit avantage fiscal, à chacun de voir et évaluer le risque en son âme et conscience.

Le remboursement jusqu’à 70 000€ devrait peut-être fonctionner en cas de défaillance d’une société. En cas de crise systémique, entrainant la faillite de plusieurs assureurs, le FGAP n’aura pas les moyens d’"assurer" (il est limité à 700M€, soit seulement 10 000 contrats au plafond).

C’est la même chose pour la garantie sur les dépots bancaires: Les réserves du Fonds de garantie des dépôts sont d’environ 2,0 milliard d’euros (ce qui correspond à 30 euros par habitant). Ces fonds seraient donc suffisants pour garantir seulement 20 000 comptes à la hauteur maximale prévue par la loi. Ensuite, ce serait l’état qui prendrait le relais (niveau 2). (Autrement dit, nos impôts !) En troisième niveau, si l’état n’avait pas les capacités d’"assurer" le complément, il est prévu une ponction directe sur les comptes bancaires des particuliers.

Pour tout ce qui est titres détenus en direct sur un CTO, je n’ai pas les idées claires. Il semblerait que les titres seraient aussi couverts par le même mécanisme, à hauteur de 70 000€ aussi. Sous toute réserve !

Bref, le plafond des 70000€ reste un plafond bien théorique: un souhait du législateur, qui n’a bien sûr pas fait ce qu’il faut pour que ce désir puisse se transformer en réalité (si besoin).

Bon, on s’éloigne un peu du sujet. Mais cela présente un peu mieux ce qu’est le risque de contre-partie. Et, le risque supplémentaire que l’on prend en mettant des parts de SCPI dans un contrat d’AV. Le risque reste faible, mais pas nul !

Bonjour,

je suis en cours de bouclage d’un dossier d’achat à crédit de 2 SCPI pour un total de 70k€ via un crédit au CM avec un très bon taux à la clé : 2,3% sur 20 ans.

J’espère que le dossier qui est pour le moment une simulation sera accepté tel quel en commission.

A signaler que les SCPI devront accepter le nantissement des parts par LR, ainsi il n’y aura pas frais de nantissement. (je suis locataire).

Idem dossier en cours avec un cabinet de patrimoine.

Pourtant la somme est petite (adapté à mes moyens) 30K€sur 20ans.

Je pose le lien ici:

SCPI à crédit

Si jamais cela pose problème, je supprime le lien direct. Mais j’ai eu du mal à trouver des structures, donc si ça peut aider.. Pour info, il n’y a pas de frais supplémentaire puisqu’ils ont des rétrocommissions par les scpi.

La plupart des cabinets CGP travaille avec le Crédit Foncier pour deux raisons principales :
- il n’impose pas le changement de domiciliation bancaire aux emprunteurs, ce qui est un atout en terme de discours commercial pour le CGP vis-à-vis de son client allergique à la paperasse,
- il finance toutes les SCPI ayant l’agrément AMF, ce qui permet d’offrir au client une palette de supports d’investissement plus large que les SCPI bancaires.

Perso quand j’ai acheté mes part il y en avait pour un peu plus de 60 K€ tout est passé à crédit, c’était en 2006.
Ca avait été géré par le cabinet Bellanger (SB finances) à l’époque sur Besançon maintenant sur Lyon. Ce cabinet avait cherché les meilleures offres, 100% de l’achat avait été financé à crédit auprès de la BNP (dont je n’étais pas client à l’époque).

Je signe samedi semaine prochaine au CM un crédit immo (classique, assimilable à l’acquisition d’une RP) sur 20 ans pour 70k€ à un taux de 2,25% + 500€ frais de dossier (Assurance 0,33%).

Je dois domicilier mes loyers chez eux en contrepartie, je devrais obtenir la gratuité sur les (nouveaux) frais de tenue de compte.

Je prends PF02 et épargne foncière, le nantissement se fera via le greffe du tribunal et devrait coûter un peu moins de 200€.

J’attends la validation finale mais pour le moment le dossier bancaire n’a pas posé beaucoup de difficulté, il faut dire que je suis client de longue date et que j’ai un pel maison capé.

Bonjour,

Savez vous si l’achat de SCPI via un crédit perso a les mêmes avantages qu’un crédit immobilier.

Je suppose que non mais je souhaiterai en être sûr. Je trouve pas mal de prêts conso à 2,5 % 2,7%

Vince775 a écrit :

Bonjour,
Avez vous pu finaliser votre dossier ?

Bonjour,

comme indiqué dans mon précédent message je dois signer samedi, je posterai ici pour témoigne de la signature.

Appel bu banquier : le nantissement d’epargne foncière me coûterait près de 500€ car il passe par un huissier ce qui plombe le rendement par rapport aux 100€ de nantissement au greffe du tribunal pour PFO2…

Y a t-il une solution pour éviter se faire plomber par tout ses frais ? Merci.

Edit : on me propose en // le crédit foncier avec un nantissement forfaitaire de 98€ mais le taux de base passe à 3,1% (contre 2,25% obtenu via ma banque). Je ne suis pas près à perdre autant sur le taux de base qui est le critère le plus important même si les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.

Dernière modification par Momox75 (10/03/2016 12h02)

J’avais eu une proposition similaire du LCL il y a deux ans, le taux n’était pas aussi bon, mais j’ai préféré faire en externe à un taux supérieur.
Je suis comme tout le monde quand je cherche à financer de l’immo je cherche le meilleur taux, mais ce n’est pas le taux qui fait une bonne opération, c’est plutôt le différentiel rendement-taux, et c’est surtout le rendement.

Sur un crédit amortissable le taux a de moins en moins d’importance, par définition le passif s’amorti. A l’inverse l’actif ne s’amorti pas et donc le rendement conserve toute son importance, sur toute la durée. C’est d’autant plus vrai si vous souhaitez conserver les parts dans une optique de très long terme(au delà du crédit)

Je préfère financer à 3% une SCPI qui produit 5% plutôt que financer à 2% une SCPI qui produit 4%.
Plus le temps passe, plus vous êtes gagnant. A votre tableau excel

Bonjour à tous,

Je suis en ce moment en train d’étudier l’investissement en SCPI à crédit (pour profiter de l’effet de levier)

Je me suis fait dans ce but ma propre simulation sous excel que vous trouverez ici:

Simulation SCPI.xlsx - Google Drive

D’une part, le boulot étant fait, si ça peut servir à d’autres tant mieux… d’autre part, ça me permet d’avoir d’autres paires d’yeux sur cet outil au cas où j’y ai fait une boulette… vos retours sont donc les bienvenus si vous y trouvez des erreurs ou des pistes d’amélioration. Je précise qu’à ce jour je n’ai encore jamais investi en SCPI, et que cet outil est le fruit de mes recherches (notamment sur ce forum), d’où possibilités d’approximations et/ou erreurs

J’ai d’ailleurs été surpris de constater que sur les différents simulateurs qu’on trouve sur le net, pas un ne donne les mêmes résultats en partant des mêmes paramètres ?

Quelques précisions sur cet outil:
-permet de simuler le cashflow (je compte m’appuyer dessus pour mes demandes de prêts)
-comparaison entre SCPI et placement du cashflow sur une épargne
-crédit amortissable uniquement
-pour simplifier, je n’ai pas intégré de notion de délai de jouissance des parts, le remboursement du prêt commence au moment où on perçoit les dividendes (je ne suis pas sûr que ça représente un impact majeur)

Au plaisir d’échanger sur ce sujet que j’ai découvert il y a peu !