Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ?

Je vais être un tout petit peu plus explicite mais je ne peux pas l’être beaucoup… pour le moment ! Je le serais plus d’ici quelques semaines !

Je remercie donc tous les acheteurs qui sont passés par le site : Global Investments Inc. de me contacter !
Que vous ayez eu des soucis ou que cela se passe bien, peu importe mais s’il vous plait contactez  moi.
Vous pouvez le faire ici ou en MP.

Si l’on veut eviter le direct, il existe aussi des plateformes de crowdfunding. Residentiel mais pas que…

Un exemple a Chicago : Peer Realty

Je sais qu’il en existe d’autres, en Californie notamment, mais je n’ai plus les noms en tete.

Bonjour à tous;
Comme j’ai indiqué dans ma description, en 2009 j’ai faits la première expérience d’un achat immobilier aux États-Unis à Miami. Depuis 7 ans maintenant tout se passe super bien (loyers, locataires, agence;)
Bref avec mon mari nous avons mûri la réflexion d’investir à Detroit aux vues des prix et surtout du rebond futur de la ville. Avez-vous un avis sur les quartiers à privilégier?
Je me pose la question à présent d’un achat en direct, sans passer par un grossiste ou mandataire français où les marges sont énormes et occultes quand même la renta? Je trouve normales que les professionnels gagnent leur vie mais des marges aussi énormes ou vendre une maison du simple ou double par rapport à des prix affichés sur des sites américains connus, je trouve cela énorme quand même? Surtout pour une maison à 30 000 $
Je prends bien sûr en considération le fait de devoir se débrouiller seul mais ma première expérience en Floride m’a déjà fait pas mal comprendre comment cela fonctionne. (Warrenty deed, inspection, Limited liability Company, banque, Taxes;)
Est-ce que quelqu’un ici a déjà tenté cette expérience?
Enfin, l’interrogation ultime et sans doute la plus importante: la gestion… Travaillez-vous avec des agences, des recommandations?
Si je me décide à travailler comme ça, je vais surement me rendre sur place d’ici quelques semaines.
Merci pour vos avis ou vos retours d’expériences et n’hésitez pas si vous avez des questions concernant mon expérience.
Bonne journée

J’avoue que l’idée d’un achat en direct m’a effleuré.
Mais je pense qu’il y a trop de différences entre les législations européennes et américaines pour que je tente l’aventure.
Par exemple, je viens d’obtenir d’un juge américain le droit de gestion d’une société américaine pour un an  (pendant le règlement d’une succession d’un français possédant un LLC américaine) sous réserve d’assurer contre le vol la LLC par moi-même.
J’avoue ne même pas y avoir pensé….
Je ne parle pas des contacts à avoir, des risques liés à la distance…
Bref, trop d’incertitudes à mon goût.
Sauf si on me prouve le contraire.

Frédéric

Woaw…. Moi qui me disait, investir au états unis peut être une piste… Vous venez de me couper toute envie !
Je suis curieux de voir votre bilan ponctué de chiffre afin de me faire encore une meilleure idée !
Merci pour votre retour d’expérience qui est fort utile.

Oui, et attention où vous achetez. On risque de vous proposer des biens dans de mauvais quartiers, nombreux aux US. Méfiance. Les prix ont de toute façon bcp remonté. Ceux qui ont investi vers 2009-2011 ont fait de très bonnes affaires, mais en 2016, ce n’est plus la même… les prix ont bcp remonté, et s’il faut investir dans des villes ou quartiers moribonds… très peu pour moi.

Frederic89,

Souhaitant un bien prime et donc au meilleur endroit, il est compliqué pour moi de trouver de biens hors copro dans le budget que je m’étais fixé

J’indique que le montant des charges est élevé du fait principalement des assurances et de la maintenance. N’assurez vous pas votre/vos biens contre les hurricanes et le flooding ? La détérioration du bâti du fait du climat est plus rapide qu’à Paris. Ces deux points de charges surdimensionnées se retrouveront aussi bien en copro qu’en bien hors copro
Apres, gym, ascenseur, gardien, piscine peuvent saler la note. J’ai justement évité ce type de bien

La property tax sur le conté de Dade est de 2% de la valeur du bien fixée par l’appraiser, c’est ce qu’il faut retenir. Le fait que cela représente 3 mois de loyer chez moi n’est guère intéressant. C’est peut être moins élevé dans votre conté mais une fois encore, ma manière d’envisager l’investissement immobilier est toujours d’être dans le meilleur endroit, donc à South beach pour être précis
D’ailleurs, la property tax est en hausse du fait de l’installation d’un système de pompe géante pour éviter la submersion de « l’ile »

D’une manière générale, mon post est là pour donner des éléments qualitatifs et d’autres qui concernent mon ressenti donc subjectif. Certains éléments ne concernent que South Beach, d’autres la Floride et d’autres les USA. Je ne sais pas par exemple si à Detroit (Michigan) il existe une impôt sur le revenu ou la PV, en Floride, pas d’impôt

Je conclurai (étonnement ?) en disant, que malgré tout, je suis satisfait de mon investissement même si en flux il ne m’a « rien » rapporté depuis l’acquisition

Bonjour

Fougere : les rendements que vous évoquez de 6 a 8% si on ecarte le centre ou les sud-est des USA ne justifie pas tous les risques connus.
A moins d’un coup de coeur  pour une résidence secondaire dont on n’attend aucun rendement ou d’un choix perso comme celui de Tssm je ne vois pas l’intérêt vu les complications fiscales évoquées (et le facteur de change et les voyages)
Perso j’ai regarde pas mal de maisons dans les années 2009 et 2010 … de 25 a 75 kms au nord de Miami de préférence maison avec quai pour mon bateau. Les prix étaient "déprimes" a l’époque …et pourtant je n’ai pas eu de coup de coeur … Le plus bel endroit était le "Sailor’s Bend" du vieux Fort Lauderdale mais les maisons a rénover de 2eme ligne faisaient pitié et n’avaient pas de quai.
Plus loin en remontant la rivière j’ai visite des maisons dans les 300 a 400k dont l’une ou l’autre bien agencee ..mais pas 2 metres d’eau a maree basse.

Probablement que les maisons sans quai ou possibilité de quai auraient été moins chères. Ou alors fallait aller du cote de Stuart ou il y a déjà dans les 4 degrés de moins en hiver - et pas le meme "melting pot" ou cote ouest de la Floride, belle mais dortoir de retraites du "bible belt"…

Il y avait beaucoup de condos a vendre moitié prix mais je ne cherchais pas un placement donc ça ne m’intéressait pas meme a 60k de vivre dans une tour - avec un brin de vue océan.

Chacun son truc mais si c’est le "reve américain" qui vous attire… attention a la déception…

Fougere

Je ne parlais justement pas de Miami mais de Fort Lauderdale en montant, plus calme et bien plus agréable a vivre.
Apres réflexion je pense qu’il vaut mieux investir dans des foncières dont les actions sont bien liquides avec un rendement équivalent  voir supérieur apres impôts que ce soient des américaines ou des canadiennes … si on est prêt a prendre le risque de la devise.

Les USA c’est toute une autre mentalité, législation etc…. N’oubliez pas les risques de poursuites meme si elles n’ont pas de fondement … risque exponentiel.

J’ai été dans l’immo locatif tres longtemps et ça n’est pas de tout repos !
Donc apres 30 ans… pas pour moi

Mais a 25-35 ans on voit surement les choses autrement …alors bonne chance!

Effectivement faire une analyse avant de tout les frais qui vont arriver permet de moins payer.
Le soucis aux US c’est que beaucoup de choses sont très cher surtout si ont ne prévois pas cela.

Ton partage est précieux et fera réfléchir les personnes sur l’achat.

SageFrancis a écrit :

Je viens d’acheter un appart aux US après m’être établi ici il y a un an, et comme je suis nouveau ici je viens de voir ce topic, je voulais vous faire part de mon expérience, et peut-être que vous serez intéressé ou aurez d’autres questions.

J’habite sur Baltimore, ville en pleine rénovation depuis quelques années qui essaye d’enlever son image de ville risquée ou on compte un homicide par jour en moyenne… La ville a souffert comme beaucoup d’autres de la crise en 2009 avec des valeurs de biens qui ont perdu plus de 50% de leur valeur après avoir explosé au début des années 2000.

J’ai commencé à m’intéresser à cela pour plusieurs raisons :
- les banques demandent un apport de 20 à 25% et ne prêtent plus sans apport, ou apport très faible dans certains cas (FHA approuve)
- les prix ont chuté, mais comme les gens doivent se loger, les prix des loyers sont restes à peu près constants

On a commencé par louer, mais nous sommes passés à l’acte récemment tant les prix à l’achat sont bas et compare aux loyers, nous pouvons payer la même traite en étant propriétaire.

Les difficultés :

- obtenir le prêt, qui implique avoir du cash : 25% d’apport pour nous + 4% de taxes diverses que je pourrais expliciter plus en détails + garder sur un compte les 12 premiers mois de prêt + taxe propret ce qui a représenté 11% pour nous du prix du bien, donc au final il nous fallait 40% d’apport !

- avoir un credit history… il faut 2 ans pour le construire et être bien note, j’ai été moyennement note au bout d’un an, a 730 sur 900, ce qui nous donne un crédit de 4.6% sur 15 ans. La moyenne ici est a 7%

L’achat : un appart de 60 metre carre et balcon à 135,000 dollars dans le centre-ville bien place. Il était loue précédemment a 1500 dollars par mois. Il a été acheté 305,000 dollars en 2007…!

J’ai eu envie d’écrire cela car lorsque l’on ne connait pas, on se dit qu’avec une telle rentabilité (13%?) il faut se ruer dessus… bon à tempérer :

- il faut payer la taxe proprette qui représente entre 2 et 3 % du prix du loyer, 4600 dollars pour moi actuellement, renouvelé tous les 3 ans, base sur une valeur de 185,000 pour l’instant. Il faut faire une demande pour réévalue le bien après l’avoir acheté. On devrait être plutôt proche de 3000-3500.

- les HOA fees, Home Owner Association, ou Condominium fees, en gros les charges, qui sont aussi plus chères qu’en France, 280 dollars pour nous, mais classique pour les résidences en centre-ville, c’est garde, roof top, salle de gym,… sinon il faut acheter une maison plus en banlieue

Finalement, on a 280 de condo fees + 300 de tax property + 780 de credit, on arrive a 1360 par mois, sachant qu’il faudra ensuite déduire les intérêts + la tax property des impôts, on devrait se situer entre 1200-1300 dollars par mois.

Du coup la rentabilité tombe plus vers du 7-8%, ce qui est sympa mais je me suis dit que ça valais le coup d’expliquer un peu ce à quoi on peut s’attendre ici, car assez diffèrent de la France.

Voilà pour les infos n’hesitez pas si vous avez des questions

Comme beaucoup d’autres sur ce forum, j’ai également investi (4 maisons à Tampa entre 2014 et 2015) donc tout récent … mieux vaut tard que jamais, à un moment, il faut avancer sinon, on ne fait rien et je suis plus qu’heureuse de ces choix.
Mais j’ai investi énormément de temps, je n’ai pu me résoudre à faire confiance à un "super spécialiste de la com …" et même si cela est plus complexe que d’acheter des titres en bourse, c’est vraiment réalisable à condition de s’investir dans le projet et de bien s’entourer sur place.

Expert-comptable de métier, j’ai néanmoins gagné du temps pour les questions juridiques, fiscales et calcul de rentabilité … restaient donc les questions du choix des quartiers (super important!), des stratégies d’achat et des contacts (agent immobilier, property manager, assureurs, comptables, …).

Mes investissements sont destinés à de la location long terme (1an renouvelable).

La rentabilité dépend du bien acheté … il est effectivement possible de trouver des biens qui rapportent 10% (mais personne ne veut mettre les pieds dans ces quartiers où la criminalité est bien réelle), à l’inverse, si vous investissez dans de superbes condos avec HOA et services multiples, la rentabilité sera de 3% maximum au final.

J’ai opté pour une moyenne (maison individuelle anciennes et centrales sans HOA) dans des quartiers agréables où je pourrais vivre éventuellement et la rentabilité effective est entre 5.8 et 7,8% (à taux de change constant et après impôts, taxes, frais de property managment, assurances…).

L’idée est de protéger une partie de notre capital d’un risque que je considère comme fort sur l’€, cet investissement est évidement destiné à du long terme et permet à nos enfants (même très jeunes) de s’ouvrir au monde!

IH : premier post dans cette file, tout est rose… Tentative de démarchage commerciale ?

Vous avez raison, le climat en Floride est très attractif, mais présente des risques.

Je ne connais pas Détroit, mais je pense que vous avez fait le choix économiquement intéressant. J’ai fait le choix du cœur, mais en essayant de limiter les risques.

La baie de Tampa a toujours été épargnée par les hurricanes (à l’inverse de la cote Est de la Floride), …., pour le moment … en revanche, il y a des risques d’inondation, mais les zones inondables sont très clairement définies par l’administration et il ne faut effectivement pas acheter une maison en zone inondable! (risques + assurance). Les miennes ne sont pas dans ces zones et le coût des assurances (DP3 + Hurricane) représente moins d’un mois de loyer (1.250$ en moyenne pour une très bonne couverture). 

J’ai acheté cash, le but était clairement de sortir une partie de notre patrimoine de la zone €, sans le placer dans des établissement financiers.

Concernant la gestion, un property manager gère les locataires et les petites réparations, un comptable s’occupe des déclarations fiscales, donc il me reste à ne pas oublier l’échéance annuelle de l’assurance, …., je préfère ne pas sous-traiter la gestion car j’aime garder la maîtrise des prestataires (et les discussions sont parfois animées, il n’est pas toujours facile de traiter avec les américains, j’ai été vraiment étonnée et déçue par leur manque de réactivité …. mais il y en a des bons aussi … ).     

Enfin, concernant la rentabilité, j’ai acheté des maison intermédiaires entre $120.000 et $180.000 dans des quartiers (relativement) beaux et proches du centre dont les prix risquent moins de s’effondrer en cas de nouvelle crise ….. en tout cas je l’espère! La rentabilité est donc moins bonne sur ces biens que sur des biens plus risqués.

En tout cas Fougere, bonne chance à nous 2! … et je suis heureuse de partager avec d’autres personnes qui ont investi aussi en Floride (ou ailleurs aux USA).

Petite précision pour ceux que cela intéresse concernant les impôts français : il est enfin possible depuis cette année de déclarer en ligne tous les éléments relatifs aux revenus fonciers étrangers (2044 - 2047 et même les comptes à l’étranger).

Dernière modification par laureKTF (03/06/2016 18h45)