Enagem : étude de cas immobilier (1er achat d'une maison divisée)

Bonjour,

c’est difficile de savoir si c’est une bonne affaire ou non si vous ne nous indiquez pas votre rentabilité espérée/effective. Qu’est ce qui vous a fait choisir ce bien?

Bonjour,
Résumons l’investissement existant
Un logement acheté 72.000€, auquel vous avez ajouté 10.000€ de travaux.
Vous espérez en tirer 950€ de loyer mensuel.
Soit un rendement supérieur à 10% (il manque le montant final des travaux pour avoir un rendement précis)

L’investissement me parait pas mal.
Une remarque fiscale : déclaré en réel et non en micro bic.
Entre les travaux et l’amortissement d’un bien en meublé, vous pourriez éviter l’impôt foncier pendant un long moment.

Pour la mensualité, 411 fait beaucoup actuellement, une fois tout loué, ce sera très faible. (même pas la moitié des loyers).

Avant toute chose, je pense que la priorité est de louer ce bien.
Ensuite, vous serez plus sereine pour décider.
En sachant qu’à priori, vous avez de la famille proche de votre bien, donc une potentialité à le gérer quand même.

Concrètement, une fois le bien loué, vous pouvez tout à faire emprunter de nouveau sans problème.
Par contre, attendez d’avoir un peu d’historique de location (1 an m’a été demandé), pour prouver que l’investissement fonctionne correctement.

J’avais fait une simulation sur un site pour choisir entre micro-BIC et réel, et on m’avait conseillé le micro-BIC, j’avoue que cela m’avait un peu étonnée.

Je ne fais pas de la revente d’électricité, ce sont des charges. Je pensais laisser les factures à mon nom et faire une régulation de charges par la suite.

J’avoue avoir choisi ce bien car je connais le quartier et le faible prix m’avait attirée. Et comme je n’avais pas du tout prévu de déménager, la route ne m’inquiétait pas.

En général, le bailleur indique un loyer HC + les charges qu’il refacture au locataire.

Concernant les consommations prévisionnelles d’énergie, c’est le diagnostic énergétique qui informe le locataire. Puisqu’il y a des compteurs individuels, vous n’avez pas à afficher un montant prévisionnel d’eau, de gaz et d’électricité.

On ne peut pas modifier la durée d’un prêt, mais on peut le racheter par un autre prêt plus long, pour en diminuer les mensualités. Dans ce cas il y a généralement des IRA à payer (indemnités de remboursement anticipé).

Pour les charges : puisqu’il y a des compteurs individuels, vos locataires s’abonneront directement auprès des fournisseurs. Eau, gaz et électricité ne font donc pas partie des charges récupérables dans votre cas.

La liste des charges récupérables est fixée par décrêt.

Dans votre cas, il y aura forcément :
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

il peut aussi y avoir :
- électricité des parties communes (à condition d’avoir un 3e compteur pour ces parties communes !)
- les dépenses d’entretien : le ménage des parties communes, l’entretien des espaces verts par exemple ;
- les menues réparations.

Dans le cas d’un meublé, vous avez 2 solutions :
- charges exactes ; généralement on perçoit une provision chaque mois et on fait une régularisation annuelle
- ou bien un forfait (qui doit quand même correspondre à peu près au montant réel des charges). Puisque c’est un forfait, il n’y a pas de régularisation, ni à la hausse ni à la baisse.

Dans tous les cas, vous devez garder des justificatifs de ces charges. Par exemple, si c’est vous qui passez la tondeuse et faites le ménage dans l’escalier, vous ne pouvez pas répercuter de charges. En revanche, si vous faites appel à une société d’entretien, vous avez une facture et vous pouvez le répercuter.

Bonne remarque. Compteurs individuels -> j’en ai déduit abonnement individuel. Ce n’est pas si simple.

Que ce soit pour l’eau, le gaz ou l’électricité, il faut vérifier s’il s’agit bien de compteurs "officiels" de la compagnie qui distribue ce fluide, avec abonnement direct du locataire. Et non pas simplement un sous-compteur qui sert à refacturer du propriétaire au locataire.

La pratique des "sous-compteurs" est fréquente (et légale) pour l’eau.

En revanche, elle est illégale pour le gaz et l’électricité. Je viens de faire un topo sur ce sujet, dans ce fil : Locataire et sous-compteur électrique : illégal ?

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2016 05h48)

Vu la faiblesse des taux, je vous invite à faire racheter votre prêt par une autre banque afin de partir sur une durée de 20 ans, à un taux plus bas!

Certes cela vous coutera les IRA + nouvelle prise de garantie et frais de dossier mais vous dégagera une capacité d’endettement et potentiellement un taux plus intéressant même avec une durée plus longue.

Bonjour, vu les taux actuel il peut être une bonne idée d’essayer de négocier de nouveau son taux, mais il faut savoir que souvent les banques sont beaucoup plus frileuse avec les investissement qu’avec les RP.
On m’a proposé 1.78% pour RP et 2.55% pour du locatif (dans la même banque… !)

Bonjour tout le monde!
Je reviens faire un point sur mon investissement.
Le premier appartement (de 45m²) est loué en meublé depuis mai 2016 pour 450e H.C, tandis que le deuxième appartement (55m²) est loué en meublé 520€ H.C.
Niveau des meubles et des travaux, je suis à près de 16 000€, j’ai un peu dépassé l’enveloppe prévue, mais j’ai eu beaucoup de soucis.
Concernant mon crédit, la Banque Postale me propose un rachat sur 15 ans à un taux de 1.5%, ce qui est bien mieux que mes 2.15% actuels. Cependant, je pense passer sur un crédit à 20 ans histoire de faire encore baisser la mensualité. A voir.
Pour l’instant, je suis assez contente de mon investissement, j’attends l’année prochaine pour peut-être en refaire un nouveau!