Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ?

Pour donner suite… je devais signer chez le notaire aujourd’hui mais les deux notaires sont en grève et manifestent à Paris, c’est rare dans cette profession ! Donc report d’une petite semaine…

Je vais choisir la solution 1 soit une mise en location de la grange, dans un premier temps et aviserais ensuite.
Cela me laissera le temps de faire monter en gamme la maison en y faisant des travaux, puis d’obtenir CU Opé et devis afin d’avoir le temps de choisir pour la suite.

Pour louer comme lieu de stockage, d’après les renseignements que j’ai pu obtenir :
- bail civil équilibré avec possibilité d’y mettre fin par préavis
- franchise de tva
- estimation au plus juste : car si je vends ensuite plus-value si estimation trop faible, moins à amortir sur la maison en lmnp si estimation trop élevé.

Bonjour nik66,

  J’ai une grange divisée en plusieurs garages/box, je loue avec électricité, eau compris dans
    le loyer.  (2500 hab)

  Le profil de mes locataires va du brocanteur à l’entreprise du bâtiment en passant par le particulier
     qui stock des affaires diverse.

  Bâtiment facilement accessible par des camions si il y a besoin.

  Pratiquement pas d’impayés en 15 ans, gestion facile, pas de peintures, pas de salle de bains.

  seul problème: monter régulièrement sur le toit pour arranger les tuiles.

  C’est situé à la sortie d’un village alors j’ai jamais de locataires qui mettent leur voiture.

   J’ai aussi un garage dans le centre d’une petite ville, que je loue pour des scooters, motos
     jusqu’a 5 locataires dans le garage(30 euro/ mois). c’est un bon plan (6000 hab)

   voila mon retour d’expérience concernant les garages/ granges

   Dans le 34, secteur  rural, pour la demande, passez une annonce sur le lbc, la 1ere grande ville
      est  à 50 kms

Dernière modification par luc34 (23/04/2016 07h55)

J’avais regardé cela attentivement à cause d’un besoin de stockage pour mon boulot. Je dirais qu’il y a 3 principaux marchés :
- le self-stockage : c’est l’offre professionnelle. Les pros de ce secteur n’affichent pas leurs prix. Leur explication est "très souvent, les gens surestiment leur besoin de stockage. Quand on évalue leur besoin et qu’on leur montre les stockages, on peut se rendre compte qu’une personne qui croyait avoir besoin de 10 m² aura assez avec 4 m² ; si on avait affiché nos prix, il aurait conclu qu’on était trop cher alors qu’en fait il surestimait son besoin".
Donc, c’est cher, ramené au m3 ou au m², mais ils compensent en expliquant aux gens comment mieux faire tenir leurs affaires dans un petit espace.
On trouve des ordres de grandeur de prix sur le "concurrent" costockage, où ils affichent sur une carte le prix constaté chez les pros pour 4 m3 sur 6 mois : Prix / Tarifs d’un garde meuble Notez quand même que les tarifs sont fortement dégressifs : un box de 20 m3 ne coûte pas 5 fois le prix du box 4 m3.

- costockage, c’est justement le stockage chez le particulier mais organisé spécifiquement stockage (avec un prix au m3 et des volumes disponibles très variables).

- le brave garage standard, type résidence. Dans mon coin, c’est environ 65 €/mois, soit quand même 3 à 4 fois moins cher qu’un box équivalent chez un pro du self-stockage (mais il faut prendre sa propre assurance). Le seul inconvénient, c’est que l’unité de base, c’est environ 2,2 x 5 x 2 m, soit 22 m3. Si on a besoin de 8 m3 ou de 30 m3, on ne peut pas moduler.

- et après, il y a l’offre sur le bon coin. On va voir proposé en stockage des choses très diverses. Des garages mal adaptés à un véhicule (car biscornus ou trop petits) sont recyclés en location de stockage. On trouve aussi des sortes de placards, de cave, notamment en centre ville où l’espace est cher. Et enfin, vers le grand stockage, on trouve des grands garages/petits hangars, orientés plutôt stockage de matériel professionnel (pour le brocanteur ou l’artisan du bâtiment). Ramené au m3, un tel grand garage coûte moins cher qu’un petit, bien sûr. Mais l’offre est plus rare.

Un des points faibles de tous ces espaces, c’est l’absence d’étagères. Que la personne qui a besoin de stockage soit un particulier ou un pro, il y a souvent tout ou partie de ses affaires qui se stockeraient mieux sur étagères qu’en vrac. Et c’est rare qu’il possède déjà suffisamment d’étagères adaptées au besoin ; et les acheter, ça l’embête si le besoin de stockage est court dans le temps.

Je pense qu’un très gros point fort pour quelqu’un qui voudrait louer du stockage, serait de fournir des étagères pratiques et solides, pour pas cher. Par exemple, j’ai installé chez une amie des étagères de la gamme AVASCO STRONG. Je me permets d’en faire la pub, car pour 40 € l’étagère qui fait l.120 x H.180 x P.40 cm, le rapport qualité/prix est imbattable. Et c’est vraiment solide, contrairement aux étagères métalliques premier prix qui affichent 50 ou 75 kg par tablette, mais ce chiffre est irréaliste. La tôle est fine et très peu solide. Placez un seul poids de 20 kg au milieu d’une étagère, et elle plie. Avec cette gamme STRONG, on a des étagères vraiment solides avec un super rapport qualité/prix.

De l’espace de stockage qui serait proposé meublé de telles étagères, modulées à la demande pour un faible prix (genre 1 €/étagère et par mois, en 3 ans vous avez remboursé les étagères), aurait sans doute beaucoup de succès. On pourrait même offrir ce service, et s’y retrouver quand même globalement sur le fait qu’on loue plus facilement (moins de vacance locative). Ca fait un peu de boulot pour les monter puis les re-démonter si le preneur n’en a pas besoin, mais une fois démonté, ça se stocke facilement.

Pour quelqu’un comme vous nik qui voulez évaluer la rentabilité, je dirais qu’il faut bien évaluer la concurrence locale. Allez chez un self-stockeur en prétextant un besoin de stockage, regardez bien son offre et notez ses prix. Regardez aussi le prix sur costockage. Enfin regardez le tarif de location d’un garage standard type résidence. Vous aurez les prix de vos principaux concurrents et saurez comment vous positionner.
Ce qui est plus dur, c’est d’estimer l’équilibre offre/demande sur la zone…

Une difficulté pour organiser ainsi son offre "semi-pro" de stockage, c’est l’assurance. Luc34, qui assure l’espace de stockage que vous louez : vous-mêmes ? Ou chaque locataire prend-il aussi son assurance ?

Dernière modification par Bernard2K (23/04/2016 09h19)