Nathjc : étude de cas immobilier (rénovation pour 2 ou 3 appartements avec un budget serré)

Nathjc · #1

Bonjour,
Je désire me lancer dans l’immobilier, pour cela, je désire acheter une maison à rénover pour y faire des appartements.
Au minimum 2 appartements.
Peut-être 3 fonction de la surface.

Je suis partis sur un loyer de 650€, c’est les prix qui ce pratique dans la localité. Les 2 plus grands appartements seraient loué 650€.

La maison nous coûtent 90000€. J’ai un budget serré de 250000.

D’apres vous qui avait de l’expérience, est-ce rentable et réalisable.

Au niveau des travaux, il y a pas de gros oeuvre à faire, plutôt beaucoup de second œuvre.
C’est une ancienne maison sur 2 niveaux.

Qu’en pensez-vous ?

Merci

Message édité par l’équipe de modération (27/04/2016 14h30) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartement, buger serré, rénovation

julien62 · #2

Votre message n’est pas tres clair, si je comprend vous achetez une maison 90K€ que vous divisez en 3 appartements loue chacun 650€?

Vous n’indiquez aucun budget travaux, donc (650*3*12)/900= 26% de rentabilité!

Signez au plus vite!

Nathjc · #3

Bonjour

Mon budget total est de 250000e soit 160000e de travaux.

Merci

shanny · #4

ça dépend beaucoup de la région le prix des travaux. Mon exemple en limousin si ça peut vous être utile

2 appartements 50 m² 35 265 euros de travaux comprenant : toute l’électricité refaite à neuve, placo sur tous les murs donnant sur l’extérieur , lattes de plancher flottant partout sauf cuisine ( choisies moi-même ) plomberie refaite à neuve avec création 2 salles de bains avec une douche et une douche à l’talienne, 2 wc, 2 meubles lavabos et vasques ( casser une cloison et en remonter une ) , faience murale dans les salles de bains, création espace buanderie, branchements machine à laver, lave vaisselle , variateur, 2 sèche serviettes, un radiateur changé dans un salon, éviers et meubles sous évier changés, sous-couche sur placo.

Autre immeuble sans changements de sols ni placo mais avec 2 cuisines équipées, 2 appartements 70 m² total travaux 24900 euros.

Nathjc · #5

Je pense que la première chose à faire c’est de faire des devis et des plans d’aménagement pour voir où je vais.

J’ai 2 appartement à creer avec 160000e je pense que c’est jouable.

Toi t’es appartement étaientièrement déjà cloisonnés ?

Merci

shanny · #6

oui ils étaient cloisonnés j’ai juste réduit une chambre pour agrandir une salle de bains et changé les toilettes de place dans un appartement. Donc 1 cloison et demi abattue , 2 nouvelles remontées et deux portes. Après j’ai fait faire des devis mais j’ai précisé que je choisissais moi-même les matériaux ( sol, carrelage, wc, mitigeurs, lavabos, douches ) ça en a éliminé pas mal d’office car généralement les artisans n’aiment pas, ils travaillent avec leurs propres fournisseurs. Du coup, je fais toujours appel aux mêmes. Avec une enveloppe comme la votre, vous vous préparez de belles années de déficit foncier

Nathjc · #7

Vous parlez de déficit foncier, pouvez vous m’en dire ?
Es ce une bonne chose?

Merci

luc34 · #8

Bonjour nathjc,

Le déficit foncier est une bonne chose, il sera déduit de vos revenus locatif.
il vous faut choisir également le statut fiscal (sci,foncier, lmnp, lmp) tout dépends de votre t.m.i
actuel, de votre situation familiale, de votre patrimoine.

Le montant de vos travaux va dépendre de l’état des appartements mais au vu de votre enveloppe
cela devrait passer

Est ce que les 2 premiers appartement ont un compteur électrique?

Pour le compteur électrique du 3eme appartement, demandez à e.r.d.f avant, il risque de vous classer
en logements collectif, avec une colonne montante.

C’est mieux de le savoir avant que le consuel passe(faut bien demander à l’électricien lors du devis).

gunday · #9

Nathjc a écrit :
Donc oui on peut faire des travaux pour 160000€ max.

Ok, je comprend mieux.
Donc là le 1er point est de faire une estimation des travaux.
Car 160k€ pour 2 (ou 3 appartements) c’est plutôt beaucoup, sauf si vous avez juste les murs et tout à faire.
En clair, ça dépend des travaux et des prix locaux.

Nathjc a écrit :
Effectivement, les Scpi sont intéressantes, mais les rendements sont plutôt de l’ordre de 3,5% voir 4%.

Non, 5% en moyenne. Avec des variations allant de 4 à 6,5%. (un lien récapitulant les différents rendements)
Après je parle des SCPI de rendement.
Les SCPI de plus value distribue peu, mais gagne en valeur. Les SCPI fiscales distribuent peu mais apporte un avantage fiscale.

Nathjc a écrit :
Dans 20 ou 25 ans je pourrais revendre mon bien immobilier avec une plus value.

Peut être.
En ce moment le marché immobilier est plutôt stagnant voir légèrement baissier.
Alors prévoir une plus value dans 20 ou 25 ans, c’est un sacré pari!

Nathjc a écrit :
J’aimerais éviter la SCPI et me lancé dans l’immobilier, notre investissement serai dans une localité ou le locatif fonctionne bien. Au abord de toute commodités.

Se lancer dans l’immobilier est une sacrée aventure.
Avant tout : former vous, liser des ouvrages, faites plusieurs études de cas (comme avec le bien que vous avez trouvé), etc
Ensuite, une fois la décision d’acheter prise, renseignez vous sur les crédits bancaires.
Et finalement, apprenez à devenir bailleur. Il y a beaucoup à savoir! (suffit de parcourir le forum pour s’en rendre compte)
Ensuite, faites bien les calculs de rendement. En dessous de 5% net, passez votre chemin : les SCPI vous apportent le même rendement, mais sans effort de gestion, sans risque d’impayé ni de vacance!

Nathjc a écrit :
Sachant que dans cette maison, il y-a assez de surface pour faire 3 apparts, 2 t4 et 1 t2.

Nous pensions à 2 apparts car nous sommes quand même limité au niveau coup des travaux.

Je pense qu’avant de choisir, il faut voir l’existants.
Combien d’entrée sont existantes, combien de compteur y a t’il, y a t’il du stationnement lié au bien, …
Ensuite, faire les devis, puis voir si c’est rentable.
Ensuite, voir le marché local, est ce que des T4, c’est pas un peu gros ?
Surtout 2 d’un coup.

Setanta · #10

Bonjour,

Cf mon message sur votre file de présentation, pas évident de vous suivre !

- - - - - - - - -

Bonjour et bienvenue !

Nathjc a écrit :
Dans 20 ou 25 ans je pourrais revendre mon bien immobilier avec une plus value.

Cela, vous n’en savez rien du tout… Le passé ne présage pas le futur, pour mémoire.

Nathjc a écrit :
J’aimerais éviter la SCPI et me lancé dans l’immobilier, notre investissement serai dans une localité ou le locatif fonctionne bien. Au abord de toute commodités.
[…]
Sachant que dans cette maison, il y-a assez de surface pour faire 3 apparts, 2 t4 et 1 t2.

Nous pensions à 2 apparts car nous sommes quand même limité au niveau coup des travaux.

En lisant cela, je pense à mon humble avis, que vous n’avez pas assez étudié le projet. Ne vous lancez pas à l’aveugle dans ce genre d’investissement.

Avez-vous étudié en détail la demande locative ? Vous dites que la location fonctionne bien. C’est un premier pas, mais pour quel type de bien cela fonctionne ? Ca vous donnera comment aménager votre bien.

Par la suite, avant l’achat, faites venir des entrepreneurs pour avoir un détail précis du coûts des travaux que vous souhaitez faire dedans.

Etudiez correctement le montage fiscal de l’opération.

A mon avis, vous gagnerez à lire la file de cricri77700 sur ses investissements très étudiés et vraiment bien ficelés.

Vous ne donnez pas votre patrimoine actuel, mais si 90k€+travaux représentent beaucoup, alors faites quand même un minimum vos devoirs avant de vous lancer dans cet investissement.

Setanta

Nathjc · #11

Bonjour

Effectivement, la première chose est de faire des devis et estimer au plus près les travaux à réaliser pour calculer le rendement.

J’ai peut être du mal à voir les risque, mais je me dit que dans le pire des cas, je pourrais toujours revendre mon bine immobilier et ainsi limiter la casse.

Je vous remercie pour vos conseils, je vais approfondir la chose.

Merci

Ostrog · #12

Revendre votre bien immobilier pour limiter la casse ?

- En cas de vente en dessous du prix de revient ?
- Quid du délai avant de trouver l’acheteur potentiel ?
- Quid des délais entre signature compromis et signature finale avec chèque ?
- Quid de la demande dans votre coin ?

Car il faut pouvoir trouver un acheteur déjà. Surtout pour ce type de bien. Ensuite, si vous le trouvez, il faut pouvoir vendre sans perdre d’argent ou pas beaucoup. Ensuite, il faut tenir compte des délais énormes pendant lesquels vous rembourserez vos mensualités.

C’est bien beau de penser à la revente pour limiter la casse, mais ce sera bien plus que de la casse…

Mieux vaut partir sur un projet safe dès le début, plutôt que de partir sur un truc bancale et de se dire "je pourrai toujours vendre". Car c’est faux, vous ne pourrez pas toujours vendre. Et même si c’est le cas, vous risquez de le payer cher.

Je ne tiens pas à vous faire peur, juste à vous faire réaliser qu’à mon humble avis; vous foncez droit dans le mur.

Matthieu

Bernard2K · #13

Votre demande est imprécise. Par exemple, c’est quand même étonnant de demander un avis sur un bien immobilier sans en préciser la surface.

Je vous suggère d’utiliser la demande-type d’avis locatif, qui est là justement pour vous guider dans la rédaction d’une demande plus précise : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

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