Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR)

Bonjour

Pour avoir connu la même flambée fiscale à un moment j’en ai déduit que cela ne valait pas le coup.
Vu le taux d’imposition que vous allez attendre vous devriez chercher un bien avec travaux pour de fiscaliser

Difficile de répondre avec si peu d’élément.

Prix d’achat?
Votre TMI?
….

Une piste si vous êtes a un TMI élevé, la SCI a l’IS.
Si votre but est de vous cree une rente pour votre retraite et non pour récupéré du pouvoir d’achat immédiatement ca pourrais être interessant.

Je suis impression par votre lot de 3 appartements, 450€ de credit pour 1330€ de loyer! pouvez vous nous en dire plus.

Les éléments de simulation n’étant pas donnés …

A priori, vous êtes en limite de tranche 30%, le nouveau bien vous fera franchir cette barre.  Vous auriez 10k d’imposition supplémentaire pour un revenu net supplémentaire de l’ordre de 22k, ce qui parait cohérent.

Pour ne pas payer ces 10k supplémentaires, le plus efficace serait de ne pas non plus toucher ces 30k bruts supplémentaires.

Absurde comme raisonnement ? Oui. Vous paierez plus d’impôts parce que vous aurez plus de revenus. Une SCI IS diminuerait l’imposition, mais limiterait les revenus que vous pourriez utiliser personnellement (sans compter les frais annexes, les contraintes juridiques)

Avec 25000 € par an de revenus locatifs bruts (avec vos 2 maisons + 3 appartements loués), vous êtes forcément imposé aux revenus fonciers réels.

Déjà, pensez à bien déduire toutes vos charges : TF, PNO, intérêt d’emprunt, menus travaux, etc. sans oublier les 20 € forfaitaires par bien.

Ensuite, il est probable que vous ne serez plus à 14 % de TMI avec ces revenus supplémentaires.

30 % de TMI + 15,5 % de CSG-RDS : 45,5 %, c’est quasiment la moitié des revenus locatifs.

Avec le futur bien, vous ajoutez environ 28800 € de revenus fonciers bruts. 25 + 28,8 = 53,8 k€/an. Si on enlève les charges, vos revenus fonciers nets seraient de 40 à 45 k€/an. Au total, ça double votre revenu annuel qui est de 38 k€. Vous vous étonnez que ça vous fasse payer des impôts ? Vous venez de découvrir le principe de l’impôt progressif par tranches !

La solution, en location nue, c’est d’avoir des travaux à déduire. Vous pourriez faire des travaux au changement de locataire pour rénover l’aspect et/ou pour monter un peu en gamme (cuisine, salle de bains) : ça vous fera des charges à déduire et vous pourrez en profiter pour augmenter vos loyers. Vos maisons notamment ne semblent pas louées cher.

Autre piste : si vos locataires sont "sociaux", conventionner avec l’ANAH pour bénéficier du Borloo ancien (ça fait un abattement de 30 ou 60 % sur le loyer, mais pas sur les charges, ce qui permet de réduire fortement l’impôt).

Ou bien passer en meublé. Ou encore du saisonnier s’il y a de la demande par chez vous ?

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2016 09h42)

Avec 25000 € par an de revenus locatifs bruts (avec vos 2 maisons + 3 appartements loués), vous êtes forcément imposé aux revenus fonciers réels.

Déjà, pensez à bien déduire toutes vos charges : TF, PNO, intérêt d’emprunt, menus travaux, etc. sans oublier les 20 € forfaitaires par bien.

Ensuite, il est probable que vous ne serez plus à 14 % de TMI avec ces revenus supplémentaires.

30 % de TMI + 15,5 % de CSG-RDS : 45,5 %, c’est quasiment la moitié des revenus locatifs.

Avec le futur bien, vous ajoutez environ 28800 € de revenus fonciers bruts. 25 + 28,8 = 53,8 k€/an. Si on enlève les charges, vos revenus fonciers nets seraient de 40 à 45 k€/an. Au total, ça double votre revenu annuel qui est de 38 k€. Vous vous étonnez que ça vous fasse payer des impôts ? Vous venez de découvrir le principe de l’impôt progressif par tranches !

La solution, en location nue, c’est d’avoir des travaux à déduire. Vous pourriez faire des travaux au changement de locataire pour rénover l’aspect et/ou pour monter un peu en gamme (cuisine, salle de bains) : ça vous fera des charges à déduire et vous pourrez en profiter pour augmenter vos loyers. Vos maisons notamment ne semblent pas louées cher.

Autre piste : si vos locataires sont "sociaux", conventionner avec l’ANAH pour bénéficier du Borloo ancien (ça fait un abattement de 30 ou 60 % sur le loyer, mais pas sur les charges, ce qui permet de réduire fortement l’impôt).

Ou bien passer en meublé. Ou encore du saisonnier s’il y a de la demande par chez vous ?

Pas étonné de payer des impôts, mais ce qui me dérange dans cette opération c’est que le cash flow réalisable va presque intégralement dans la hausse d’impôt. Certes mon patrimoine va augmenter mais si j’ai des travaux à effectuer, je ne pourrais pas les financer avec les revenus de ces logements.

Les maisons sont loués un peu au dessus du prix du marché. C’est deux petites maisons de ville.
Il y a des aides pour rénover les biens immobiliers, avec des conditions de location à bas prix et du coup le prix de location dans la ville c’est effondrée. Bien sur, mes biens ont été entièrement rénovés avant ces aides, et du coup je loue 50€ de moins chaque maison que l’année d’achat en 2003.

Pas de demande en meublé ni en saisonnier. Petite ville de 5000 habitants dans la campagne icaunaise.

L’ideal pour un propriétaire bailleur est de renouveler son parc immobilier régulièrement pour créer de l’amortissement.

Il faudra peut etre commencer par revendre les deux maisons payés pour acheter a nouveau et donc déduire des frais ( amortissement si en LMNP )

Si vous ne renouvelez pas régulièrement votre parc vous allez etre de plus en plus charger en impôt

Si je vends, vu l’état du marché, je dois vendre au prix d’achat de 2003 avec plus de 30000€ de travaux de perdu.
De plus, l’avantage de ces maisons qui sont payés c’est qu’elle me permette de baisser mon taux d’endettement.

Cecotine a écrit :

Avec 25000 € par an de revenus locatifs bruts (avec vos 2 maisons + 3 appartements loués), vous êtes forcément imposé aux revenus fonciers réels.

Déjà, pensez à bien déduire toutes vos charges : TF, PNO, intérêt d’emprunt, menus travaux, etc. sans oublier les 20 € forfaitaires par bien.

Ensuite, il est probable que vous ne serez plus à 14 % de TMI avec ces revenus supplémentaires.

30 % de TMI + 15,5 % de CSG-RDS : 45,5 %, c’est quasiment la moitié des revenus locatifs.

Avec le futur bien, vous ajoutez environ 28800 € de revenus fonciers bruts. 25 + 28,8 = 53,8 k€/an. Si on enlève les charges, vos revenus fonciers nets seraient de 40 à 45 k€/an. Au total, ça double votre revenu annuel qui est de 38 k€. Vous vous étonnez que ça vous fasse payer des impôts ? Vous venez de découvrir le principe de l’impôt progressif par tranches !

La solution, en location nue, c’est d’avoir des travaux à déduire. Vous pourriez faire des travaux au changement de locataire pour rénover l’aspect et/ou pour monter un peu en gamme (cuisine, salle de bains) : ça vous fera des charges à déduire et vous pourrez en profiter pour augmenter vos loyers. Vos maisons notamment ne semblent pas louées cher.

Autre piste : si vos locataires sont "sociaux", conventionner avec l’ANAH pour bénéficier du Borloo ancien (ça fait un abattement de 30 ou 60 % sur le loyer, mais pas sur les charges, ce qui permet de réduire fortement l’impôt).

Ou bien passer en meublé. Ou encore du saisonnier s’il y a de la demande par chez vous ?

Pas étonné de payer des impôts, mais ce qui me dérange dans cette opération c’est que le cash flow réalisable va presque intégralement dans la hausse d’impôt. Certes mon patrimoine va augmenter mais si j’ai des travaux à effectuer, je ne pourrais pas les financer avec les revenus de ces logements.

Les maisons sont loués un peu au dessus du prix du marché. C’est deux petites maisons de ville.
Il y a des aides pour rénover les biens immobiliers, avec des conditions de location à bas prix et du coup le prix de location dans la ville c’est effondrée. Bien sur, mes biens ont été entièrement rénovés avant ces aides, et du coup je loue 50€ de moins chaque maison que l’année d’achat en 2003.

Pas de demande en meublé ni en saisonnier. Petite ville de 5000 habitants dans la campagne icaunaise.

L’ideal pour un propriétaire bailleur est de renouveler son parc immobilier régulièrement pour créer de l’amortissement.

Il faudra peut etre commencer par revendre les deux maisons payés pour acheter a nouveau et donc déduire des frais ( amortissement si en LMNP )

Si vous ne renouvelez pas régulièrement votre parc vous allez etre de plus en plus charger en impôt

Si je vends, vu l’état du marché, je dois vendre au prix d’achat de 2003 avec plus de 30000€ de travaux de perdu.
De plus, l’avantage de ces maisons qui sont payés c’est qu’elle me permette de baisser mon taux d’endettement.

Vendre un bien 150k€ ( j’imagine un prix ) qui est 30k€ en dessous du prix de 2003 pour acheter un autre bien a 150k€ qui lui aussi est en dessous du prix du marché par rapport a 2003 je ne voie pas trop le problème …
Si votre bien prend 20% de valeur dans 5 ans ,  un bien acheter dans le meme secteur devrai prendre aussi 20%.
Faire un credit de 150k€ avec un nantissement de 150k€ sur une assurance vie ne devrai pas non plus poser de problème a votre banquier même si votre taux d’endettement est élevé.

Emprunt de 150k€ a 1.85% sur 20 ans sur le quel vous allez récupéré a minima 30% grace au impôts soit un coût de revient a environ 1.30% et 150k€ sur une assurance vie qui vous rapportera facilement 3%
Soit le rendement de votre futur achat + 1.7% de rendement de l’assurance vie ( 3% - 1.3% ) + si vous vous débrouillez pour faire du LMNP moins d’IR et de CSG a payer