Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce…

Le restaurateur aura souvent quelques incertitudes à se déplacer !

Coutume, habitude de la clientèle. L’emplacement existant a certainement aussi participé à sa réussite ! Sans oublier le principal à mes yeux, l’Exposition à de nouvelles normes, règlements en cas de local neuf …

Bonjour à tous,

A mon tour, je prends part à la discussion.
J’ai commencé, comme bon nombre, par regarder les locaux d’habitation, sur Lyon intra-muros.
Dans les critères, je souhaite un investissement en nom propre, Lyon intra muros ( exclusion du 5eme), avec un petit budget pour commencer au bas de l’échelle.

1) Habitation
Enormément de monde. Un exemple récent : 2heures après la parution de l’annonce, déjà 6 visites de programmées, visite l’après midi même, et le vendeur reçoit des offres au prix ( pour un grenier, sans l’accord de la copro pour du passage sur de l’habitation, avec des gros travaux à prévoir ).
Très très compliqué de pouvoir se positionner. Besoin d’une réactivité sans faille.
Les bonnes annonces ne restent qu’une journée, le temps de remplir une journée de visites, et disparaissent.
En passant par une agence, constat identique. Visite programmée à 13h. A 12h45, appel de l’agent immobilier, l’appartement est vendu, visite annulée.
Apres 2 ans de recherche, 1 an de visite, des offres qui ne sont pas aux prix indiqués par le vendeur même pas examinées, je laisse de coté.
A moins de changer de zone de recherche ( élargir dans la banlieue ), ou d’augmenter le budget prévisionnel, je doute pouvoir concrétiser.

2) Locaux commerciaux / Bureaux
J’ai commencé à m’intéresser à ces biens depuis le début de l’année. Les baux sont bien différents des habitations, il est impératif d’avoir un bon réseau pour savoir dans quoi on se lance.
Mon conjoint possède plusieurs bien d’habitation, des bureaux et des locaux commerciaux. Il gère notamment la SCI familiale qui a, entre autre, un pied d’immeuble sur le 3eme, avec 4 locaux commerciaux.
Il y a moins de personnes intéressés, la rentabilité est meilleure. C’est un autre marché, avec ses particularités.
Je creuse le sujet, notamment en lisant en ce moment sur la location de bureau meublé. Je passe beaucoup de temps dans la recherche, par contre beaucoup moins de visites, la sélection est plus facile que pour l’habitation. Quelques visites qui ont permis de faire murir encore ce projet.
Dans les starting bloc pour signer un compromis sur un bureau à Lyon 7eme. Si tout se passe bien, je viendrai vous faire une étude de cas.
J’ai un autre local en vue dans la proche banlieue lyonnaise. Donc à creuser.

3) Locaux industriels
Vu les surfaces, vu les prix, je ne joue pas dans la même cour que Cyberpapy…

4) Le saisonnier
Aucune expérience, beaucoup d’investissement en terme de temps pour obtenir une bonne rentabilité. L’emplacement, encore et toujours.

Dernière modification par amoilyon (14/05/2016 08h59)

@CyberPapy

Votre retour est très intéressant.
Je me suis actuellement positionnée pour un lot, comprenant 2 bureaux ( 9 et 16 m², ainsi qu’une cave). Le compromis est en voie de signature. Je me renseigne donc beaucoup pour ne pas "passer à coté" de mon premier investissement, toute seule.
Actuellement ils sont loués à 2 entreprises, un bail professionnel et un en bail commercial, en nu.

Mes questions concernent directement votre précédente remarque.
La location en meublé est fiscalement très favorable ( frais d’agence important au vue du prix d’achat, frais de notaire ) et me permettrait d’être en déficit.

Comment puis je faire avec déjà des locataires en place pour passer en meublé? Ils sont assujettis à la TVA. Quels sont les avantages pour eux? Comment puis je leur présenter ce changement ?
Je ne souhaite pas majorer le loyer, uniquement passé en meublé pour l’aspect fiscal. Puis je conserver un bail pro et un bail commercial ?

J’ai lu, sur le forum, que pour être en LMNP le local doit être loué en meublé dès l’acquisition. En pratique, dans mon cas, puis je faire signer un avenant au bail pour passer en meublé, dès le jour de la signature de la vente ?

Ce forum est riche d’enseignements, notamment par le retour d’expérience des participants.

@Bernard2K

A la lecture de ce forum, et notamment des sujets suivants:
Investissement locatif dans des locaux équipés (activité, bureaux) ?
Bailleur de locaux professionnels équipés : bail, pas de porte, etc. ?

où on retrouve le lien suivant, écrit par Maître Jean-Louis LEBOULC’H : LA LOCATION DE LOCAUX EQUIPES

il me semblait possible de proposer des bureaux équipés, que j’ai nommé bureaux meublés dans ma précédente intervention, et de bénéficier du BIC et non du régime foncier.

J’ai une question/ besoin de coaching de la part des IH expérimentés en immo locatif!

j’ai moins de 35 ans et en tant que salarié d’un groupe bancaire on propose actuellement des prets (residence principale, invest locatif..) sur 30 ans à ~1.X%
=> cela me parait dément (en général ces prets aux employés avaient un taux moyen du type "bien négocié par un courtier" mais la nouveauté c’est qu’ils proposent du 30 ans "abordable"

Je me dit: "je suis jeune, il faut que j’en profite pour m’endetter au max à ce taux là qui doit permettre de dégager un cash flow positif si je trouve un truc pas trop pourri pour investir dedans" (et c’est toute la difficulté..)
=> pour moi c’est un occasion unique de "capter le spread" entre taux de financement et rendement sans pour autant me mettre très à risque au quotidien (30 ans à faible taux => mensu faible)

Sachant que:
- je suis en train d’acheter ma résidence principale avec ma femme (endettement 31% sur.. 30 ans)
- je n’y connais pas grand chose à l’immo locatif: je veux commencer tout petit pour apprendre le métier.
- j’ai tres peur a priori de l’invest locatif au particulier (statut très protégé du locataire, problèmes de fuite d’eau etc.., gestion agence sous-efficace) et un investissements dans des bureaux / locaux d’activité me parait plus en ligne avec mon profil
- je suis originaire de province (zone dynamique), c’est à peu près le seul endroit où je pourrais avoir un avis sur un bon et un mauvais emplacement. ==> Je pensais me concentrer sur cette zone "connue"

Mon raisonement:
Je me disais que je pouvais creuser la question d’un investissement dans des bureaux / boutique dans ma province natale

Alors comme 1.X% sur 30 ans veut dire des mensualités (K+interet) de ~4% de la somme empruntée, je me disais que pour un premier achat l’idéal serait de récupérer un local déjà occupé par une entreprise potable avec une renta de Y% (Y ~10%) en regardant de près les travaux futurs, les problèmes liés à la réglementation (accessibilité, normes actuelles et futures ..)

Pour assurer le coup je pensais "provisonner" d’ailleurs le cash flow positif des débuts pour encaisser une vacance longue (bureaux obligent..) et des gros travaux. Si ça marche pourquoi pas renouveller une autre opération afin de diversifier les risques etc..

En regardant les sites d’agences spécialisées ils semblent qu’il y ait des biens qui peuvent correspondre MAIS j’ai bien conscience qu’avec mon profil de "gentil, jeune & naif"on risque de me proposer des deals trés souvent pourris et qu’il faudra être patient et sélectif

Les CyberPaypy & Co. vous me diriez quoi:
=> vas-y petit creuse le sujet! Du 1.X% sur 30 ans ça mérite d’approfondir la question car il y a quelquechose à fare. T.u me rappelles moi à mes débuts (jeune & ambitieux ;-) )
=> ouuuuulà, à t.a place {bureaux + rien y connaitre en immo} = à fuir

merci Gunday

Pour la pierre-papier je pense que c’est possible (mais pas sûr) mais via une sci
(car dans les conditions il y a "residence principale, residence secondaire ou locative et opérations via une sci")

cependant les scpi/pierre-papier me font encore plus peur car j’aurai l’impression d’acheter le marché en moyenne (bureaux idf etc..) qui pour moi est loin d’être cheap alors qu’un investissement en direct on achète juste le bien

=> il y a du pour et du contre dans les deux solutions mais je me disais que je dormirai mieux sans me dire que je dépends de la bonne gestion ou pas du gérant de la scpi

Je reprends le passage d’un message de CyberPapy,
Je me trouve pas tout à fait, mais presque, dans la situation du propriétaire des murs d’un bar restaurant que sa tante a achété après guerre.
Propriétaire depuis des années, j’ai exploité et ensuite vendu le fonds à l’actuel exploitant.
Je suis aujourd’hui retraité, sans héritier.
Donc tôt ou tard il me faudra vendre, à moins de mourir étant propriétaire du bien, ce que je souhaiterai éviter.

CyberPapy a écrit :

Les murs n’ont jamais été à vendre en même temps que le fonds

Ma tante faisait de même .
Elle avait réussi à acheter les murs et le fonds de son restaurant au Puces de St Ouen juste après la guerre suite au décès sans héritier du propriétaire.
70 ans après, on a changé au moins dix fois de restaurateur mais les murs sont toujours dans la famille.
C’est une planche à billets que l’on ne souhaite pas vendre

Je confirme ce que disait Cyberpapy précédemment.
Le loyer tombe régulièrement, le locataire qui en est a son deuxieme bail 3-6-9 paie sans problème.
Il ne peut pas se permettre de suspendre le paiement de son loyer car il se mettrait dans une situation oú il pourrait perdre son fonds de commerce de restaurant et bar licence IV, d’une valeur aprroximative d’environ 500K€ ou +.

Le locataire des murs ne souhaite pas sortir mais a émis le désir d’acheter les murs.
Le bien est situé dans une ville de la Côtes d’Azur en bord de mer, dans un immeuble ancien totalement renové, excessivement bien situé, tant au niveau commercial, touristique et historique.

Jusqu’a présent je ne souhaitais pas vendre car le loyer que j’encaisse est un excellent complément de retraite et représente presque le double du montant de ma retraite.

Aujourd’hui, étant résident à l’étranger et étant taxé a 20 % dés le 1er €  + 15.5% de charges sociales,
n’ayant pas d’héritier je considère la proposition d’achat de mon locataire.
La question qui se pose est: comment évaluer le bien?

Cyber Papy, vous mentionniez pour des locaux industriels une rentabilité nette de 8%.

Cyber Papy a écrit :

Du fait du risque moindre de vacance, la rentabilité est moindre.
En Val d’ Oise  une rentabilité nette de  8% est considérée comme très correcte
Je ne parle que du rendement net car, là encore, les baux sont des baux "Commerciaux" dits aussi " 3-6-9" et tous les frais, impôts  et charges sont payés par le locataire.

Dans le cas du Bar Restaurant il n’y a et aura aucune perte de loyer, du fait de la valeur du fonds de commerce. Le risque est inexistant.

Est ce que se baser sur un loyer+ charges annuelles représentant 5 % du prix de vente, pourrait être considéré comme une base de départ pour déterminer le prix de vente des murs?
Ou devrais je considéré un rendement moindre … 
4 % de rentabilité, ce qui serait plus avantageux pour moi, le vendeur.
Les murs sont actuellement logés dans une SCI.

Merci de vos avis .
Je signale par ailleurs que l’agence immobilière qui m’a vendu les murs il y a plus de 20 ans,  m’a aussi sollicité pour vendre les murs, mais vendant directement au locataire j’éviterai une commission d’agence, ce qui pourrait réduire le prix de vente de 6% au moins. (avantage pour le locataire acheteur).
J’ai vu que les frais d’agence pour la vente de biens commerciaux commence a 10% et dégressif ensuite
au dela des 1er 100K€ etc…

L’agence me dit avoir une multitude d’investisseurs recherchant ce type de placement mais n’a pas mentionné de prix pour le moment,  ils partent du principe que moins c’est cher, plus vite c’est vendu …

Je vous rejoins totalement, Tssm,  dans le fait qu’il est impossible de faire une estimation au pif…

Néanmoins en me basant sur ces éléments et ceux en ma possession, j’ai calculés, ce qu’il me resterait en cas de vente aujourd’hui.

Le loyer annuel net représente aujourd’hui une rentabilité annuelle brute  (avant impôts) de 24.69% par rapport au prix d’achat.
Ce qui veut dire que tablant sur un prix de vente a 5 ou 6% de rentabilité acheteur, cela me ferait une de plus value de 362% brute par rapport au prix d’achat du bien il y a 20 ans.

Avec les impots, essentiellement les charges sociales,  car au niveau "+value" c’est presque a la limite des 22 ans de détention.

Aprés réactualisation du prix d’achat, il y aurait 19% d’impôts +values sur 10% sur la plus value réactualisée.
(4% au titre de la 21 ème année et + 6 % au titre de la 22ème année).

et 15.5% au titres des charges sociales sur 75.20% de la plus value réactualisée.
(2 ans à 1.60% pour la 21 ème et 22 ème année = 3.20% et 9% par année au dela de la 22 ème jusqu’à la 30 ème année, soit 8 ans à 9%=72%).

Après ces calculs fastidieux ils reste encore une plus value nette de 322% après impôts et charges sociales.

les éléments pour le calcul des impôts ont été récoltés sur ce site
Plus-values immobilières - Calcul et imposition
en tant que non résident il convient en plus de rajouter des frais de représentation
Plus-values immobilières des non-résidents

Et ce n’est pas fini; il convient de noter que à cela

Droit et Finance.net a écrit :

Surtaxe immobilière

…s’ajoute également à ce taux de 34,5% la taxe spéciale sur les hautes plus-values immobilières, applicable lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € et qui peut atteindre 6% lorsque la plus-value dépasse 260 000 €.

La j’ai été totalement écoeuré et j’ai arrêté de calculer.
…/…
Après réflexion. j’ai décidé de reprendre les calculs et là, la plus value nette tombe à 259% après la surtaxe au dela de 50.000€ de plus values.

Je ne me plains pas.

Ça fait encore grosso modo du 13% par an en taux non actuariel.

C’est super n’est ce pas? --- restons positif!

En tous cas,  je suis hyper satisfait de n’avoir plus que ce bien en France et j’espère m’en séparer très bientôt afin de profiter de cet argent tant que je suis encore en bonne santé.

Proverbe Provençal
Bienheureux sont les pauvres d’esprit… car ils ne s’embarrassent pas avec tout ces calculs.

Dernière modification par Miguel (18/09/2016 00h09)

Bernard K2,
je vous remercie de votre participation et de votre empathie et je vous réponds, pour clarifier la situation.
-  le loyer est sous le prix du marché, comme l’a mentionné Tssr

Tssm a écrit :

Votre bail étant ancien, cela complique les choses car votre loyer doit être bien inférieur au loyer de marché

En effet a la vente du FdC j’avais dû baisser le bail 3-6-9, pour permettre à l’acheteur d’obtenir son prêt;
Mais en contre partie le prix obtenu pour le FdC était tout à fait en ma faveur.

Tssm a écrit :

Il s’agit de vase communiquant et loyer faible maximise valeur du fonds

-  Sur le marché local, les biens similaires, il y en a, et nous sommes sur un emplacement de premier choix, en bord de mer, sur la Côte d’Azur.
Les biens similaires se louent actuellement entre 25 et 75% plus chers au m2.
- dans l’éventualité d’une vente du FdC il y aurait une renégociation du loyer avec un ajustement sur les prix pratiqués aux alentours, loyers étant nettement plus élevés.
- je sais qu’en vente directe j’économise les frais d’agence comme je le mentionne dans le poste #16

…/…mais vendant directement au locataire j’éviterai une commission d’agence, ce qui pourrait réduire le prix de vente de 6% au moins. (avantage pour le locataire acheteur).

- Le fait d’être habitant à l’étranger, n’est pas du tout un problème, Je peux me déplacer, d’autant plus qu’un écart de 4% sur le prix de vente du bien couvrirait largement le prix des billets d’avion, la location de voiture, 3 semaines dans un bon hôtel 3 étoiles et les frais de restaurant.

Bernard2K a écrit :

… le "bon" prix dépend aussi des moyens financiers de votre locataire

- au niveau financier, le locataire a les moyens, c’est lui qui souhaite acheter.

dans le poste #16 miguel a écrit :

Le locataire des murs ne souhaite pas sortir mais a émis le désir d’acheter les murs.

Vous me dites

BernardK2 a écrit :

…/…il vous est très difficile de vendre en direct à des tiers ; votre locataire est quasiment votre seul client possible sans passer par une agence ; rien que cela justifie de modérer le prix demandé.

Cela est partiellement vrai, car je viens de recevoir un message d’un ami, que j’ai informé des mes intentions en même temps que j’écrivais sur le forum, il connaît bien la situation, et compte tenu de la valeur du bien, il considère le rachat des parts de la SCI (un placement pour ses enfants), sur la base d’un prix qui correspondrait à une rendement net de 5%. C’est peut-être ce qui va se passer.
Le bailleur aura naturellement le droit de préempter
Si cela se fait je viendrai de toute manière dans l’hexagone afin de concrétiser et j’essaierai, dans la mesure du possible, de faire passer une partie des frais de voyages et autres en déduction du prix de vente pour le calcul des impôts à payer.

Bonjour, je pense qu’il serait bon aussi de rajouter dans le comparatif les murs commerciaux loués vides…
Selon l’emplacement, souvent très rentables et sécuritaire pour le bailleur.