Ojal : étude de cas immobilier (PLS d'une maison en zone B1 18 km Nord-Ouest de Lyon)

Un petit up pour ce sujet qui n’a pas eu de succès

Le maire souhaite absolument ces logements sociaux, cette production de 5 logements sociaux est donc totalement incontournable…
Je suis quand même étonné personne ne connaisse les dispositif PLS… Je ne le connaissais pas non plus avant ce projet d’ailleurs…
La question est donc de comprendre à quel profil d’investisseur s’adresse le dispositif PLS?

Merci

Pour aider à obtenir des réponses :

Prêt locatif social - Ministère du Logement et de l’Habitat durable

Le prêt locatif social (PLS) est un prêt à taux préférentiel accordé pour la construction, l’achat, la réhabilitation d’un logement destiné à être loué comme logement social. Il peut être accordé à une personne morale ou physique ayant passé une convention avec l’État.

Objet du prêt

Le PLS1 peut financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants2. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’État3. En revanche, il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (taux identique à celui applicable aux opérations PLUS et PLAI) et d’une exonération de TFPB pendant 25 ans4.

Les bailleurs doivent s’engager par une convention APL signée avec l’État, dont la durée est au moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière, sans pouvoir être ni inférieure à 15 ans, ni supérieure à 40 ans5.
Montant

Le montant minimum du prêt est égal à 50 % du prix de revient de l’opération6. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.
Canaux de distribution

Les PLS sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ou octroyés directement par cette dernière. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, est le même quel que soit l’établissement qui le propose. La CDC dispose d’une enveloppe de prêts distincte de celle des établissements de crédit, qu’elle peut accorder dans les mêmes conditions que les autres établissements, aux seules personnes morales7.
ENVELOPPES DE PRÊT ET TAUX DES PLS EN 2016Établissement distributeur    Enveloppe (en M€)    Taux pour les organismes
HLM, SEM de logement
social et emprunteurs
bénéfi ciant d’une garantie
de collectivité territoriale    Taux pour les autres
emprunteurs personnes
morales    Taux pour les emprunteurs
personnes physiques
            Taux min. / Taux max.    Taux min. / Taux max.
CDC    1 720    1,86%    1,86% / 2,11%    - / -
Établissements de crédit    2 580    1,86%    1,86% / 2,11%    1,86% / 2,16%
Total    4 300           

Les établissements de crédit distribuant le PLS sont, pour 2016, le Crédit agricole, le Crédit coopératif, le Crédit foncier de France et la Caisse d’épargne, le Crédit mutuel, la Banque Postale et la Société générale.
Conditions financières

Le taux d’intérêt est indexé sur le taux du livret A, et s’élève à 1,86% pour les organismes de logement social8. La durée d’amortissement est de 40 ans maximum, avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière - durée pouvant être portée à 60 ans dans les zones tendues. Les établissements de crédit sont libres de proposer des dispositions particulières, concernant notamment les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée du prêt.

Les modalités de versement sont identiques à celles proposées pour le PLAI et le PLUS.
Plafonds de ressources

Les plafonds de ressources applicables sont égaux à ceux du PLUS majorés de 30%.
PLAFONDS DE RESSOURCES DU PLSCatégorie de ménage    Paris et communes limitrophes    Ile-de-France (hors Paris et communes limitrophes)    Autres régions
1    30 072 €    30 072 €    26 144 €
2    44 944 €    44 944 €    34 913 €
3    58 916 €    54 025 €    41 986 €
4    70 342 €    64 713 €    50 687 €
5    83 691 €    76 608 €    59 627 €
6    94 176 €    86 207 €    67 200 €
par personne suplémentaire    10 494 €    9 606 €    7 496 €
Détermination du loyer maximum

Les logements financés en PLS font l’objet d’un conventionnement APL.

Les loyers plafonds de la convention APL ne peuvent dépasser un montant (LMconv) déterminé en fonction du loyer maximum de zone, du coefficient de structure de l’opération et des éventuelles marges locales9, par la formule suivante :

LMconv = LMzone x CS x (1 + Marge), exprimé en euro par m² de surface utile10, où :

    LMzone est un loyer maximum au m² de surface utile, qui dépend de la zone comme indiqué dans les tableaux 2 et 3 11.
    CS : coefficient de structure égal à 0,77 x [1 + (NL x 20 m² / SU)], où NL est le nombre de logements et SU la surface utile.
    Marge : pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence, la marge est de 12%au maximum (18% pour les immeubles avec ascenseur non obligatoire) ; elle permet au préfet de fi xer un loyer au m² supérieur à la valeur standard en fonction de critères arrêtés par ses services tels que, par exemple, la qualité d’isolation ou le mode de chauffage, la localisation, etc. Pour les délégataires de compétence, la marge est de 20% au maximum. Il n’y a de possibilité de marge qu’en PLUS et en PLAI, pas en PLS.

LOYER MAXIMUM DE ZONE PLS POUR LES LOGEMENTS FINANCÉS EN 2016    Zone A bis    Zone A    Zone B1    Zone B2    Zone C
Logement financés avec un PLS    13,08€/m2    10,07€/m2    8,67€/m2    8,32€/m2    7,72€/m2

Le respect du plafonnement du loyer est apprécié à l’échelle de l’opération, sur la base de la somme des loyers de chaque logement rapportée à la surface utile de l’opération12. Sous cette réserve, les loyers au m² de SU de chaque logement peuvent être modulés au sein d’une même opération,
en tenant compte notamment de leur taille et de leur situation dans l’immeuble13. Les plafonds de loyers des logements PLUS et PLAI sont déclinés selon le zonage I / II / III, ceux des logements PLS selon le zonage A / B / C.

1. Circulaires UHC/DH 2/3 n° 2001-14 du 6 mars 2001 et UHC/FB3/29 n°2003-79 du 30 déc. 2003.
2. La liste exhaustive des opérations finançables est précisée au I de l’article R. 331-1 du CCH.
​3. Articles R. 331-17 à R. 331-21 du CCH.
4. Peut être portée à 30 ans pour les constructions neuves qui satisfont à certains critères de qualité environnementale dans les mêmes conditions que pour les PLUS et PLAI.
5. Article R. 331-19 du CCH.
6. Article R. 331-20 du CCH.
7. Article R. 331-18 du CCH.
8. Taux donné pour un livret A à 0,75%, taux en vigueur au 1er août 2016.
9. Articles R. 353-16, R. 353-17 et R. 353-19. Décret n°96-656 du 22 juillet 1996, ainsi que l’avis du 18 mars 2014.
10. La surface utile du logement (ou de l’opération) à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement ou la surface totale habitable de l’opération) augmentée de la moitié des surfaces annexes (caves, balcons, combles, loggias ) ; arrêté du 9 mai 1995 et arrêté du 10 mai 1996.
11. Avis du 18 mars 2014.
12. Le loyer maximum peut en outre être majoré de 33% pour les logements PLUS attribués à des ménages dont les ressources excèdent les plafonds dans la limite de 120%. Cf. annexe I à l’article R. 353-1 du CCH et suivantes (conventions-types APL).
13. Article R. 353-16 du CCH.