Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Effectivement, le local est le point clé de cet investissement. C’est pour cette raison que nous avons basé notre calcul et notre proposition d’achat sur l’hypothèse d’une absence de loyer pour le local. Sa location serait bien entendu appréciable pour nous mais sa non location ne nous mettra pas dans l’embarras non plus.

Le local était loué pendant de nombreuses années avant que le locataire ne parte et que les propriétaires actuels ne s’occupent plus de sa gestion. Il est plutôt bien situé donc devrait attirer quelques contacts, quand bien même il ne s’agit que d’une petite ville. Même si le PLU n’interdit pas sa transformation, il sera nécessaire d’obtenir l’autorisation de la mairie. Nous comptons d’ailleurs les contacter pour voir s’ils n’ont pas une liste de commerçants qui seraient intéressés (nous contacterons également la CCI locale, en parallèle de la mise en ligne d’une annonce).

Prise de contact avec le courtier en travaux aujourd’hui. Nous allons fixer un rendez-vous prochainement afin de visiter l’immeuble et réaliser un premier chiffrage estimatif.

Pour vous donner une meilleure idée du projet, vous trouverez quelques photos par ici: https://fr.pinterest.com/juliend21/immeuble-de-rapport/

Juliend21 a écrit :

Le financement sera à 110% au taux de 1.9% sur 20 ans, avec franchise partielle sur 6 à 9 mois pour prendre en compte la durée des travaux et se constituer un petit matelas de sécurité au cas où.

(…)

Le point le plus problématique aujourd’hui étant que l’entrepreneur que nous connaissons et auquel nous souhaitions faire appel a des chantiers jusqu’à la fin de l’année. Il faudra donc en trouver un nouveau. Nous nous renseignons autour de nous et nous avons contacté un courtier local en travaux. Il y a donc une incertitude sur le montant des travaux envisagé mais le rapport locatif nous permettra d’éventuellement ajouter une rallonge.

Bonjour,

Un point m’interpelle dans votre projet :

- Vous envisagez en effet une durée de travaux assez longue (6 à 9 mois) pendant laquelle vous ne générerez logiquement pas de revenu foncier sur l’immeuble en question.

- Vous allez donc engager la majeure partie de vos travaux en 2016 et vous risquez de ne commencer à percevoir vos premiers loyers qu’en 2017.

- Or en pareille situation, les travaux que vous aurez payés en 2016 et en face desquels vous n’aurez pas pu "mettre" de loyers pourront potentiellement ne pas être pris en compte pour calculer vos revenus fonciers nets (je suis actuellement sur un projet d’achat d’un logement à rénover et j’ai découvert ce risque qui découle de la règle d’annualité de l’impôt et qui va sans doute m’oliger à différer de 2 ou 3 mois le démarrage du chantier). A noter : c’est la date de paiement qui fait foi, pas celle à laquelle les travaux sont effectivement réalisés.

Quelles sont alors les solutions ?

n°1 : trouver un entrepreneur qui accepte de n’être payé que lorsque vos logements seront loués (bonne chance… …)

n°2 : commencer à rénover en priorité un des logements avec pour objectif impératif de le louer avant la fin de l’année.

n°3 : différer de quelques mois vos travaux, ce qui n’est pas très optimal mais vous permettra néanmoins de travailler avec votre entrepreneur habituel.

Cordialement.

grand21 a écrit :

Bonjour Julien,

Dites moi ça ne serait pas dans une ville commençant par A tout ça ? ;-)

Bonjour Grand21. Si vous pensiez à Autun (quoique j’ai indiqué 6000 hab), ce n’est pas le cas. L’immeuble se situe dans la nièvre, à Decize.

@Tchouikov, @Bernard2K: merci pour vos conseils avisés. La franchise prévue est plus longue que la durée des travaux, qui devraient être terminés au plus tard fin octobre, ce qui laisserait Novembre et Décembre pour les loyers. Mais j’en tiendrais compte dans le scénario final qui sera défini avec les entreprises. D’ailleurs, nous avons visité le week end dernier avec le courtier qui fait venir des entreprises afin d’obtenir d’obtenir les devis détaillés et sélectionner les différents intervenants sous 15/20 jours. Le budget estimé des travaux semble être cohérent pour lui.

Bernard2K a écrit :

N°4 : avoir une description et un timing des travaux bien précis (il faut faire appel à un maître d’oeuvre ; peut-être le courtier peut-il s’en occuper) et, sur cette base, demander un rescrit à l’administration fiscale.

Avez-vous déjà procédé de cette manière ? Si je comprends bien, vous voulez dire qu’il est possible de faire confirmer par l’administration fiscale une dérogation au régime de droit commun, à savoir la possibilité de déduire des travaux alors que le logement en question n’est pas loué la même année ?

Dernière modification par Juliend21 (31/05/2016 15h30)

Merci pour cette réponse détaillée. J’imagine effectivement que la question doit être particulièrement précise afin de poser la situation et démontrer que nous savons de quoi nous parlons. Je vais y réfléchir mais comme vous indiquez, l’idéal serait de terminer les travaux et louer avant la fin d’année 2016. Si le planning est vraiment trop serré, je décalerai probablement à début 2017.

D’autant que je vais probablement acquérir un second immeuble ce qui me permettrait d’espacer les deux achats. Car avant de m’accorder sur l’achat de l’immeuble présenté, j’en avais visité un autre le mois dernier par l’intermédiaire d’une agence à laquelle j’avais confirmé l’achat aux conditions de l’offre (sans négociations aucunes, l’immeuble étant en bon état avec un rendement de 17%). Je savais ce que je voulais car en pleine recherche active et l’achat s’est fait 5 jours après la publication de l’annonce. De ce fait, le vendeur a probablement été surpris de vendre aussi rapidement et il a donc tenté de se retirer de la vente en arguant qu’un autre investisseur lui achetait l’immeuble pour un montant supérieur. Cependant, ayant déjà procédé à l’acceptation de son offre, je ne me suis pas laissé faire et lui ai fait parvenir une LRAR rappelant ses obligations lors de la publication d’une annonce en ligne, ainsi que l’interdiction de la surenchère et mon intention de faire procéder à l’exécution forcée de la vente car le contrat était déjà valablement formé (même en l’absence de compromis). Ce dernier m’a rappelé dès réception du courrier pour m’informer qu’il n’y avait pas d’autre acheteur et qu’il ne souhaitait tout simplement plus vendre son bien. Je suis resté sur ma position et après quelques autres échanges, il semblerait qu’il soit finalement prêt à faire procéder à la vente (mon notaire va lui faire parvenir un compromis sous peu). Rien n’est encore signé mais on m’a déjà fait le coup deux fois et j’en avais assez de visiter, et de ne pas pouvoir investir alors que le bien correspondait parfaitement à mes critères. Certains conseillent de ne pas s’engager dans des procédures judiciaires car les chances de succès paraissent parfois incertaines mais dans le cas d’espèce, je dispose de tous les éléments nécessaires. Il faut également que les gens comprennent qu’une offre les engage à partir d’une acceptation et qu’ils ne peuvent pas faire comme bon leur semble (or je vois encore beaucoup de réponses sur différents forums où l’on affirme que la signature du compromis est le saint graal et qu’un vendeur peut au préalable accepter des propositions plus intéressantes alors même qu’il avait déjà accepté une autre offre).

Nous sommes bien d’accord. Et c’est justement pour éviter cette pseudo croyance que le vendeur n’est obligé en rien après la parution d’une annonce, que je ne lâche rien (bon je l’avoue, également parce que l’immeuble est particulièrement intéressant ). Trop de vendeurs restent persuadés qu’ils peuvent agir comme bon leur semble et que l’acheteur se résignera au final à défendre ses intérêts en justice. Malheureusement, de par ma profession, je dispose des connaissances juridiques et des contacts nécessaires pour mener cette vente à terme.

Bernard2K a écrit :

En tout cas, la loi et la jurisprudence sont claires : un vendeur qui publie une annonce émet une offre de vente. S’il reçoit une offre d’achat au prix indiqué publiquement dans son annonce, il y a accord sur la chose et le prix, il y a rencontre entre la volonté de vendre annoncée publiquement et la volonté d’acheter émise par l’offre d’achat au même prix. Donc, la vente est parfaite.

Là dessus, vous êtes en désaccord avec le service juridique d’une réseau d’agence immobilier.
En vendant ma RP, offre par mail de l’agence, offre accepté par mes soins.
Mais d’après l’agence et après vérification avec leurs juristes, je ne suis engagé en rien temps que le compromis n’est pas signé.
Affirmation fourni par mail également (donc à l’écrit).

On ne va pas refaire ici la discussion qui dure déjà sur 5 pages dans ce fil : Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Ca ne me dérange pas de  la continuer, mais autant la continuer dans le fil en question, elle sera au bon endroit.

Bonjour à tous,

L’achat du second immeuble se confirme : j’ai repris contact avec le vendeur après qu’il soit revenu de vacances, juste pour m’assurer qu’il ne pensait tout de même pas que j’avais oublié notre transaction. Il m’a indiqué qu’il allait prendre contact avec l’AI, ce qu’il a fait. Le compromis est en cours de rédaction chez mon notaire (il souhaite que nous nous occupions des papiers).

En conséquence, et aussi parce que le courtier prend du temps à me répondre avec les devis et que je ne le sens pas forcément compétents sur certains sujets liés aux travaux (même s’il a plutôt un rôle de commercial ici, je m’attendais à une certaine expérience dans le domaine), les travaux du premier immeuble seront réalisés en début d’année prochaine avec mon prestataire habituel. Il me reste donc à essayer de m’arranger avec le vendeur afin de repousser au maximum la date de signature du contrat de vente final, ou au pire voir avec ma banque afin de payer des intérêts intercalaires en 2015. Néanmoins, je me pose la question de la déductibilité de ces intérêts en tant que charges (ainsi que les frais bancaires liés à l’achat), sachant qu’ils seront payé en 2016, et que les appartements ne seront donc loués qu’en 2017. La règle de l’annualité de l’impôt devrait ici s’appliquer également ce qui m’empêcherait de déduire ces frais. Qu’en pensez-vous ?

Bonjour,

très beaux investissements, bien menés. Très bonne rentabilité. Le retour d’expérience est très utile et ne cache pas les difficultés.

Concernant les impôts, et le fait que la mise en location qui n’intervient pas la même année que les travaux, comment avez-vous procédé finalement pour vous rassurer sur ce point ?

Sur ce sujet, en me relisant, je me rends compte que j’étais un peu alarmiste à l’époque. Ce que j’ai cru comprendre depuis :

- les Impôts tolèrent jusqu’à 2 ans de déduction de travaux avant mise en location. Leur idée étant : si la 3e année ce n’est toujours pas mis en location, on fait un contrôle fiscal car on peut redresser alors sur 2 ou 3 ans de déduction indue. En effet un redressement peut remonter sur 3 ans maxi (sauf cas particuliers).

- pour autant, il est utile de prévenir les impôts, qui pourraient sinon faire un contrôle fiscal d’office sur le simple fait qu’il y a des charges déduites et aucun loyer en face. Je ne suis pas assez pointu sur la pratique, mais je vois deux solutions :
1) les avertir par courrier (soit un courrier postal, soit utiliser une zone de commentaire de la déclaration en ligne), en disant en substance : "l’immeuble A est en travaux au cours de l’année fiscale 2017, d’où la présence de charges et de travaux, sans que je percoive de revenus fonciers. Je m’engage formellement à le mettre en location nue à l’issue des travaux. La fin des travaux est prévue en juin 2018".
2) OU  BIEN, demander un rescrit dès avant les travaux, disant par exemple et en résumé "sur l’immeuble A, début des travaux février 2017, fin des travaux juin 2018, nature des travaux tels et tels (voir aussi plans et devis joints), je m’engage à mettre en location nue à partir de septembre 2018 au plus tard, pouvez-vous me confirmer que les charges et travaux supportés sur l’immeuble A sont déductibles de mes revenus fonciers sur 2017 et 2018, alors même que l’immeuble n’est pas encore en location et qu’il ne génère donc aucun revenu foncier ?". Ainsi vous avez une réponse qui engage l’administration fiscale et vous êtes tout à fait blindé.

Notez que j’utilise "immeuble" au sens des impôts, c’est à dire tout bien immobilier, que ce soit un appartement ou un "immeuble" au sens courant.

Bonjour Juliend21,

Je suis en Bourgogne aussi. Merci pour ces retours détaillés. Pourriez-vous préciser la localisation de l’immeuble 2, si ce n’est pas indiscret ?

Par ailleurs, je viens de voir que vous êtes maintenant localisé du côté d’Aix-en-provence(ce qui fait une peu loin de Decize…), de ce fait avez-vous dû confier la gérance de vos immeubles à une agence ?

Je pense que j’aurai opté pour la précision de la durée des travaux et la date espérée de mise en location dans la case commentaire de la déclaration fiscale.

@lachignolecorse: merci pour votre retour d’expérience par rapport à la déclaration de travaux, même si pour moi il s’agit ici d’un cas d’espèce qui pourrait très bien être différent au bon vouloir des diverses administrations locales. Mieux vaut être prudent selon moi et prévenir par avance ou poser la question. Au moins il y aura matière à argumenter en cas de problème. D’ailleurs les messages en lignes sur le site des impôts pourraient se relever très pratiques, j’y ai toujours obtenu des réponses rapides et précises.
Quant à la fiscalité, vous avez raison, je vais "malheureusement" être obligé d’investir à nouveau rapidement . On devrait d’ailleurs passer les appartements en meublés après le 31 décembre n+3, ils s’y prêtent plutôt bien.  A voir en fonction des locataires en place à ce moment.

@RedOx: le second immeuble est toujours dans la Nièvre, à Cosne. Nous avions justement confié la gestion de celui-là à une étude d’huissiers qui fait également de la gestion locative. Cela fut…catastrophique ! Aucune réactivité, pas de mise en concurrence dans le cas de travaux avec présentation d’un seul devis prohibitifs. Bien trop cher payé pour seulement encaisser une partie des loyers. Le plus pénible est la mise en place des locataires, après ça roule plus ou moins. Mais notre famille est toujours en Bourgogne et nous remontons régulièrement donc on trouve toujours des solutions.