Remboursement anticipé du crédit de Résidence Principale vs placements boursiers ?

jeamb · #1

Bonjour,

oui je sais, encore un enieme sujet sur "dois-je rembourser mon credit"… mon cas n’a surement rien de particulier, et j’ai deja lu les files a ce sujet, mais j’aimerai tout de meme quelques conseils avisés.

J’ai (ou j’avais jusqu’a maintenant) l’idee de rembourser mon credit de ma RP assez rapidement. En effet, dans la vie tout a une fin, et notre expatriation en aura une aussi. Mon epouse risquant de ne pas retrouver de travail dès notre retour (vu les difficiles années qui s’annoncent en France), je ne serais pas en mesure de rembourser le credit tout seul.

Sur la base de mon epargne en expat, il faudrait que celle-ci dure 3 ans afin de pouvoir rembourser le credit RP (env 90K€ en 2015).

Or apres avoir lu certaines files du forum, ou il est parfois conseillé de ne pas rembourser le credit (via GBL, Philippe, IH et bien d’autres), j’ai donc essayer de reflechir a ma situation. Mon souhait a LT est d’obtenir une rente via deux supports principaux (immo et dividende) pour environ 2K€ mensuel. La part immo me rapportera les 3/4 de cette somme une fois les credits finis, il faut que la partie bourse me rapporte environ 500€ mensuellement

je me pose la question de ne pas utiliser cet argent pour rembourser le credit mais de le placer sur mon PEA afin d’obtenir une "rente" en dividende qui me permettrai de payer une partie du credit chaque mois, et qui ferait alors ma "rente boursiere" une fois le credit RP payé. (90K€ a 6% ferait du 450€ avant PS, soit presque mon objectif)

Un de mes "problemes" vient du fait du calcul de rentabilité. Je ne suis pas sur de la justesse de mes propos, mais mon credit est a 3,85%. si je rajoute 1,5% d’inflation par an et les 15% de PS sur dividende, il faudrait alors que mon PEA est un rendement moyen de (3,85+1,5)*1,155, soit 6,2% brut. Ce rendement ne me parait pas facile a obtenir avec mes competences actuelles, et meme si j’arrivai a l’obtenir, je serais a cout egal, mais avec une prise de risque bien plus importante que d’aller a la banque signé trois papiers pour faire le remboursement du credit (sur lequel je n’ai pas d’IRA). Dans ce cas la, j’aurais alors la tranquilité de ne plus avoir a payer de credit RP, et d’etre en mesure en cas de coup dur passager de stopper ma future epargne vers le PEA, chose que je ne pourrais pas faire si j’ai toujours le credit.
De plus, etant plus a l’aise avec l’immo, je pense peut etre y revenir d’ici quelques temps pour un autre investissement (je vais attendre que les prix baissent (s’ils baissent) car je pense que les prix des loyers ne suivront pas autant la baisse que les prix de vente (comme ils nous pas suivi les hausses d’ailleurs) et les rendement seront peut etre meilleurs. Si je n’ai plus de credit RP, un eventuel credit immo serait peut etre plus facile a obtenir non?

Mon deuxieme probleme est un peu lié a la reponse du premier:
l’epargne est actuellement placé sur livret A, avec le taux qui va avec, et si finalement il etait plus interessant de commencer sur le PEA, il faudrait que je commence maintenant, pour que cela soit efficace sur les 3 prochaines années (croise les doigts), et egalement au vu des cours actuels. Cependant, au vu de mes resultats actuels (-18% sur le portefeuille, je sais cet enorme) je me demande si il est bien opportun d’aller dans cette voie la…
Bon, pour ma "defense", je me suis un peu cherché au debut, et je me suis un peu planté avec certaines actions qui ne correspondent pas avec mon "profil" (buy&hold) et qui plombent mes resultas (CA est a -40% (pourquoi j’ai pris une bancaire?), EDF (que je continue malgré tout a defendre) a -25%). En ecrivant ces chiffres, j’ai meme un peu honte… surtout au vu de vos resultats pour la plupart!
Bon le cours de bourse ne m’interesse pas vraiment en soi, puisque je cherche les dividendes, et je suis a 6,2% sur bouygues, donc pile dans mon rendement recherché si je prends la solution 1.

voila, j’espere avoir été assez clair dans mes problematiques (pas sur en me relisant) et je remercie ceux qui auront eu le courage de me lire jusqu’au bout et qui me donneront quelques precieux conseils sur les possibilités qui s’offrent a moi.

Cordialement

Mots-clés : credit immobilier, dividende, investissement, pea, résidence principale

Motus · #2

Bonjour,
Je vous ai relu deux fois, mais je n’ai pas tout compris.
- Vous avez un crédit sur votre Rp. Oú est située cette rp (en France?, si oui le bien est il loué?)?
- Vous êtes expatrié. Pour combien de temps encore ?
- Quelles sont les caractéristiques de votre prêt? (date de début, durée, taux, profil d’amortissement, k restant dû)
- Quel est votre épargne actuelle?
- Quelle est votre capacité d’épargne actuelle et son évolution probable (j’ai compris qu’elle allait baisser prochainement lors de votre retour en France) ?

À la lumière de ces informations, la communauté du forum sera sans doute en mesure de vous donner quelques réflexions susceptible de vous aider à réfléchir.

GoodbyLenine · #3

Je n’ai pas écrit (dans Remboursement anticipé d’un prêt immobilier) qu’il ne fallait pas rembourser le prêt par anticipation, mais juste que les calculs de robdream étaient erronés (il compare le cout total du crédit au montant que le capital restant du atteindrait en le plaçant à taux déterminé pendant la durée restant du pret, alors que les deux flux ne sont pas à décaisser aux mêmes dates).

Votre raisonnement, jeamb, me semble aussi comporter quelques erreurs. Par exemple, donner autant d’importance au montant du dividende des actions acquises me semble erroné, surtout quand on considère que le cours de ces actions peut facilement varier 5x ou 10x plus que le montant du dividende. Le "rendement" d’un investissement en action est fatalement la somme des plus/moins values et des dividendes perçus (chaque € aura la même valeur, qu’il vienne d’une évolution du cours ou du dividende, et privilégier les actions à gros dividendes est souvent une illusion), sur le long terme (car se focaliser sur la performance d’un placement en action sur quelques mois, ou même années, me semble aussi une mauvaise approche), et il n’est PAS prévisible, ni assuré.

Pour décider de rembourser ou pas votre prêt RP par anticipation, vous devez considérer que rembourser serait un placement (bloqué) sans aucun risque à 3.85% net (+ coût de l’assurance), et que conserver le prêt vous permettrait de bénéficier de l’assurance en cas de "sinistre".

Votre décision doit aussi prendre en compte la répartition globale de votre patrimoine, et vos anticipations sur vos futurs revenus et charges. En général, plus vos futurs revenus sont aléatoires, et votre patrimoine "à risque", moins vous devriez augmenter le niveau de vos risques (et plus vous devriez privilégier un remboursement anticipé)…

Vous seul pouvez déterminer si un remboursement anticipé est préférable à un autre investissement, par exemple en actions sur PEA, avec des perspectives de gain bien plus élevées, mais aussi des risques de pertes bien plus importants. En particulier : pouvez-vous assumer le cas où l’investissement en actions tournerait mal (pourrez-vous tenir le coup financièrement + mentalement ?), et pensez-vous que l’espérance moyenne de gain à long terme est meilleure (pour ma part je pense que oui, mais chacun a son avis la-dessus). Vous ne devez clairement investir "à risque" que des montants dont la perte ne vous mettrait pas en danger… On n’investit en action que les montants dont on n’a pas besoin à court ou moyen terme (voire long terme si scénario catastrophe à la bourse). Ne vous mettez pas dans la situation de dépendre du bon comportement de la bourse (sur lequel vous n’avez aucune prise).

Pour votre second problème : comme le livret A rapporte moins que 3.85%, si vous n’anticipez pas que son taux augmente beaucoup dans l’avenir, il vaut mieux rembourser X k€ par anticipation que laisser cet argent sur le livret A pour une bonne partie de la durée restante du prêt.

jeamb · #4

Motus a écrit :
Bonjour,
- Vous avez un crédit sur votre Rp. Oú est située cette rp (en France?, si oui le bien est il loué?)?
- Vous êtes expatrié. Pour combien de temps encore ?
- Quelles sont les caractéristiques de votre prêt? (date de début, durée, taux, profil d’amortissement, k restant dû)
- Quel est votre épargne actuelle?
- Quelle est votre capacité d’épargne actuelle et son évolution probable (j’ai compris qu’elle allait baisser prochainement lors de votre retour en France) ?

À la lumière de ces informations, la communauté du forum sera sans doute en mesure de vous donner quelques réflexions susceptible de vous aider à réfléchir.

Bonjour,

voici quelques reponses pour aider a la reflexion
- La RP se situe en France, et est actuellement louée. je ne souhaite donc pas faire de remboursement anticipé tant que celle-ci est louée, puisque je deduis les interets d’emprunts

- Je suis expatrié, mais je ne connais pas la durée. Ce sont des contrats pour le moment d’un an renouvelable, cela peut donc s’arreter assez "rapidement". Mon objectif de 3 ans d’expat est en rapport avec ma capacité d’epargne, qui ferait que je serais en mesure de rembourser le credit RP en 2015, si cette capacité d’epargne ne bouge pas (donc toujours en expat avec les memes conditions financieres, qui peuvent changer egalement chaque année)

- Le credit etait a l’origine a 4,5% sur 25 ans fait en 2005. Apres un remboursement partiel, j’ai gagné 5 ans. Puis apres renego du taux a 3,85% pour legere baisse des mensualités. Il reste aujourd’hui 115K€, 90K€ mi 2015.

- Ma capacité d’epargne est environ celle decrite par notre hote dans son livre, tant que dure l’expat avec ces conditions. Elle passerait alors a 0 si retour en France avec le credit RP, puisque je ne serais meme pas capable de payer celui-ci seul.

vous devez considérer que rembourser serait un placement (bloqué) sans aucun risque à 3.85% net (+ coût de l’assurance),

je suis d’accord avec vous, et c’est ce qui me fait dire que ce n’est peut etre pas le meilleur rendement possible… mais en considerant d’un autre coté qu’il est sans risque.

En particulier : pouvez-vous assumer le cas où l’investissement en actions tournerait mal (pourrez-vous tenir le coup financièrement + mentalement ?

Si je mettais tout sur le PEA et que les versements de dividendes venait a fortement chuter, la reponse a votre question est non, malheureusement. Maintenant, je trouve dommage de ne pas rentrer dans une periode comme celle-ci, où il semble qu’il y ai de bonnes perspectives (pour le rendement j’entends) avec des entreprises perennes comme Total par ex, et surement d’autres a venir.

On n’investit en action que les montants dont on n’a pas besoin à court ou moyen terme (voire long terme si scénario catastrophe à la bourse). Ne vous mettez pas dans la situation de dépendre du bon comportement de la bourse (sur lequel vous n’avez aucune prise)

je suis d’accord encore une fois avec votre raisonnement, mais je pense que si je prends le chemin de la sagesse (ce que je fais surement faire), je vais passer a coté de belles opportunités comme cela m’est deja arrivé il y a 3 ans avec une autre entreprise qui a vu son cours multiplié par 3 en trois ans, sur laquelle je ne suis pas pas rentrer car j’avais jouer la securité et preferer alors rembourser une partie du pret RP…

Me vient donc une autre question: si je ne place pas cet argent sur le PEA, quels sont les solutions qui s’offrent a moi, hormis placé a 2,25% sur mes livrets codevi & Co (qui compenseraient alors tout juste l’inflation)?

En esperant avoir été plus clair pour vos futurs conseils et reflexions.

Cordialement

Semirentier · #5

Pour obtenir 5,35 % de rendement après prélèvements sociaux, il ne faut pas 5,35 x 1,155 = 6,18%, mais 5,35 / 0,845 = 6,33%.

Motus · #6

Vous êtes en risque.

Si votre employeur met fin à votre expatriation, vous devez rentrer en France. Il vous faut ensuite récupérer votre logement qui est actuellement loué et vous n’avez pas les moyens de payer la mensualité du prêt.
Aller acheter des actions dans ce contexte ne me paraît pas raisonnable.

Il vous faut épargner au maximum, sur un support sécurisé et rembourser partiellement votre prêt le plus rapidement possible. Ne cherchez pas à réduire la durée mais demandez à réduire le montant de la mensualité.
Entre le loyer perçu et vos primes d’expatriation, vous pourrez sans doute sensiblement réduire votre mensualité, de sorte qu’elle devienne supportable en cas de retour en France.

L’autre scénario à étudier est de vendre le bien immobilier. Il y a une petite simulation à faire entre le vendre maintenant (le prix est connu, mais ce n’est pas votre rp donc vous serez imposés sur votre plus-value et le vendre après votre retour en France, une fois que le bien est redevenu votre rp. Dans ce cas pas d’impôt sur la pv. Il faudra y habiter une année avant de vendre sinon, il pourrait y avoir un risque de requalification fiscale. Votre cas est atypique : un retour d’expatriation permet peut-être de réduire ce délai?)

Voilà mon ressenti après vous avoir lu, en espérant que cela pourra vous aider dans vos réflexions.
Relisez bien GBL, ses analyses et ses remarques sont toujours d’une grande qualité. Il est expérimenté et toujours très pertinent.

jeamb · #7

Bonjour,

tout d’abord, merci pour votre reponse.

Je pense effectivement que cela est plus sage de mettre l’epargne sur un placement securisé. Je suis et serais juste "frustré" de louper quelques bonnes occasions de rentrer a des prix interessants sur des titres qui peuvent valoir le coup pour mon projet LT… et egalement, que ce n’est pas trop "fun" comme placement, le codevi… J’apprecie en effet d’avoir pas mal d’occupations, d’apprendre etc.. et le codevi, niveau arbitrage et enrichissement personnel… :-(

A ce propos, y a t-il des placements securisés qui ont un rendement superieur a celui-ci, sachant ma problematique qu’il faudrait que l’epargne soit disponible rapidement en cas de retour en France?

Je me suis permis d’ecrire un nouveau sujet car je lis plus que ne participe sur ce forum (comme beaucoup surement), et est bien conscience que certains d’entre vous (GBL, vous-meme, IH, bifidus, Philippe30, etc…) chacun dans son domaine, ont des connaissances bien plus approfondis que les miennes… Je ne peux pas pour le moment donner beaucoup, en regard du niveau de connaissances que vous avez pour la plupart, mais je tenais a vous remercier pour les conseils/idées que vous pouvez donner a tous ceux, qui comme moi,i debute.

Merci encore
cordialement

topolino · #8

Bonjour,

L’emprunt de ma résidence principale est en full variable et en devise (chf).

Il est indexé sur le Libor chf 3 mois. Le libor chf 3 mois est depuis février 2015 en négatif. Même avec la marge de la banque, le taux d’intérêt est en dessous de 0%. (D’ailleurs je vais porter plainte contre la banque car elle me doit de l’argent, car dans mon contrat il n’est pas stipulé que la banque doit se caper à 0% si le taux d’intérêt est en négatif, mais ça c’est un autre sujet).

Ma question: L’argent dont je dispose sur mon compte en banque, dois-je en profiter pour rembourser mon emprunt car le taux est à 0% ou alors faut-il en profiter pour l’investir ? A savoir que le libor chf 3 mois n’est pas prêt de monter de façon vertigineuse.

Merci pour vos conseils

Dernière modification par topolino (01/06/2016 17h12)

Liab17 · #9

Si le taux est à 0% c’est un peu comme un prêt classique sur les dernières années et dont le remboursement mensuel est en très grande partie composé de capital et non plus d’intérêt.

À mon avis, il est donc inutile de rembourser votre prêt avec vos liquidités disponibles.

Par contre en fonction de la somme de votre épargne et de vos besoins en argent disponible, il serait en effet intéressant de le placer sur un support qui rapporte.

Cependant, je vous déconseillerai d’utiliser cet argent dans un investissement immobilier et encore moins dans le remboursement de votre prêt principal.

Votre prêt ne vous coûte finalement rien et si vous avez un nouveau projet immobilier en vu, les taux bancaires sont à ce jour très bas.

Votre épargne pourra tj servir en cas de difficulté (je ne le vous souhaite pas, bien entendu), ou pour "rassurer" la banque pour un nouveau prêt par exemple. Et vous aurez au pire des cas, la possibilité de l’utiliser pour votre prêt principal, si un jour le libor repartait à la hausse.

topolino · #10

Alors à partir de quand il est judicieux de rembourser un credit par rapport à un investissement ou placement ? Que faut il calculer ?

Flyz57 · #11

Pourquoi rembourser un prêt qui coute 0? alors qu’un contrat d’assurance vie moyen en €, vous rapportera 2% Net?

topolino · #12

Je ne comptais pas faire un remboursement total, mais comme le taux est à 0% c’est pour gagner des années de remboursement.

Trahcoh · #13

@Topolino:

Il est judicieux de rembourser un emprunt si le taux du prêt est supérieur au rendement de vos placement, de préférence sans risque, après impôts.

Avec un emprunt à 0%, si vous ne placez pas votre épargne, aucun intérêt. Vous êtes même perdant si vous avez des frais de remboursement anticipé.

Flyz57 · #14

pour les prêt en EUR (CHF je ne sais pas), la législation c’est 6 mois d’intérêts donc 6X0= 0 !

topolino · #15

Je n’ai aucun frais et nombre de mois minimum sur un remboursement partielle ou total.

GoodbyLenine · #16

@topolino :

Comme rembourser cet emprunt qui vous coute 0% ne vous rapporterait rien, et qu’utiliser votre argent ailleurs pourrait vous rapporter quelque chose, le choix semble évident (tant que vous ne devez pas payer pour déposer de l’argent à votre banque) : ne pas rembourser par anticipation.

"Gagner des années de remboursement", ça vaut combien de CHF ?

Pensez à respecter notre charte et à vous présenter ici (si jamais un membre vous attribue un "+1" de réputation, ce qui vous permettrait de poster à nouveau).

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Remboursement de crédit anticipé : comment calculer le rendement réel ?	3	2 120	30/12/2014 14h44 par Faith
Remboursement anticipé d'un crédit sur un bien commun ?	6	1 394	09/10/2015 22h55 par mehdi57
Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? [ 1 2 3 4 5 ]	117	23 777	30/03/2022 13h25 par RadioInvest
Vente d'un bien immobilier et remboursement anticipé du prêt ?	16	2 436	26/11/2017 09h17 par PiloteB777
Remboursement anticipé d'un emprunt souscrit par une SCI par l'intermédiaire d'une holding ?	5	2 008	31/05/2016 13h11 par oldchap
Remboursement de prêt anticipé : quel taux pour le capital restant dû ?	3	2 319	03/01/2015 17h42 par Seapathfinder
Remboursement anticipé de prêt et déduction des intérêts locatifs ?	2	1 602	22/05/2014 16h41 par pierrejacques11

Remboursement anticipé du crédit de Résidence Principale vs placements boursiers ?

#1 02/06/2012 08h01

#2 02/06/2012 09h05

#3 02/06/2012 14h10

#4 03/06/2012 05h59

Motus a écrit :

#5 03/06/2012 06h28

#6 03/06/2012 16h26

#7 04/06/2012 04h08

1 #8 01/06/2016 16h10

1 #9 01/06/2016 23h20

#10 02/06/2016 15h23

#11 02/06/2016 15h48

#12 02/06/2016 15h56

#13 02/06/2016 16h04

#14 02/06/2016 16h09

[+1 / -1] #15 02/06/2016 16h55

#16 02/06/2016 20h21

Discussions peut-être similaires à “remboursement anticipé du crédit de résidence principale vs placements boursiers ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)