PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

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#101 02/06/2016 16h17

#102 02/06/2016 16h34

#103 03/06/2016 06h38

#104 03/06/2016 09h37

1 #105 03/06/2016 12h04

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#107 05/06/2016 12h09

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#119 28/01/2017 14h27

#120 01/02/2017 11h34

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#122 05/02/2017 10h00

#123 05/04/2017 18h47

1 #124 05/04/2017 19h18

#125 06/04/2017 04h05

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Status FONCIA Placement Pierre a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Flyz57 · #101

Une belle analyse de plus.
Je détiens de sparts de PF02 et ca m’agace beaucoup que l’on tape déjà dans le RAN…
J’espère que cela sera souligné à l’assemblée…

Surin · #102

Que pensez-vous de ces prélèvements sur la prime d’émission afin d’alimenter le RAN?
Ces décisions font-elle systématiquement l’objet d’une résolution en AG au préalable ou y-t-il d’autres moyens de les mettre en place?

WhiteTiger · #103

Si aucune part de la collecte n’est affectée au RAN, cela dilue mécaniquement les anciens associés. Ce n’est pas trés significatif si la collecte est faible et le RAN peu important. Mais, pour des SDG assez conservatrices comme Foncia, où le RAN est relativement important en général, il est écrit dans les statuts:

Status FONCIA Placement Pierre a écrit :
Lors d’une augmentation de capital, la souscription des nouvelles parts donnera lieu au paiement d’une prime d’émission destinée :
- d’une part, à couvrir forfaitairement les frais engagés par la Société Civile pour la prospection des capitaux, la recherche et les frais d’acquisition des immeubles et l’augmentation de capital,
- d’autre part, à sauvegarder les intérêts des associés anciens.

Les SDG qui ne s’en soucis guère, ne défendent pas vraiment les intérêts des associés existants.

Vu la collecte importante de PFO2, il est important que cette clause soit ajoutée aux statuts. C’est bien que PERIAL le propose. C’est une indication aussi sur la volonté de la SDG de continuer la collecte.

ddazin · #104

La prime d’émission sauvegarde les intérêts des associés anciens quand le bien augmente de valeur :
Exemple : j’investis 100 dans un bien qui vaut 1000. A N+1, il vaut 1200. Le prix de souscription au travers de la prime d’émission doit passer à 120 pour préserver l’égalité avec un nouvel associé.

Là, c’est différent : on joue directement sur la distribution : le bien qui vaut 1000 fait 5% de résultat. Je distribue 4% et je met 1% dans le report à nouveau. Ce qui est mis en avant par les SDG c’est que les associés ont payé l’impôt sur les 5% de résultat dont le 1% de RAN. Si je le distribue l’année suivante aux anciens et nouveaux associés, ces derniers vont le percevoir en franchise d’impôt. Les gérants ont découvert ça cette année?

Mais j’ai du mal à suivre :de quel impôt parle-t-on ?

La SCPI est fiscalement transparente : tant que le RAN n’est pas distribué sous forme de revenu foncier, personne ne paye l’impôt ni les anciens, ni les nouveaux associés, non?

Si le RAN est constitué d’une partie d’éventuelles PV réalisées, la SCPI paye la fiscalité dessus, là on peut comprendre, mais PFO2 n’a rien vendu cette année.

GoodbyLenine · #105

La distribution (ou la constitution) du RAN n’affecte nullement la fiscalité des associés. Les associés paient des impôts selon les revenus fonciers (et marginalement sur les autres) de la SCPI, que ces revenus fonciers soient distribués ou affectés au RAN.

En fait, la résolution proposée en AG, par de nombreuses SCPI cette année, d’affecter une partie de la prime d’émission des nouvelles parts au RAN, ne crée ni ne détruit aucune valeur. Elle ne change pas la valeur de l’actif de la SCPI. Elle n’affecte pas la fiscalité des associés [*]. Son seul impact est comptable : elle rend distribuable un jour une partie plus importante des actifs de la SCPI. En ce sens, elle peut avoir un effet trompeur sur la perception que la SCPI donne à l’extérieur, en lui permettant d’afficher une distribution bien plus élevée que ce que le rendement de ses actifs ont générés, ce qui risque de tromper un public pas assez averti qui se fierait trop au ratio "distribution/prix de la part". Les SCPI qui souhaitent avoir une forte collecte doivent en assumer les conséquences, le cas échéant démontrer à leurs (anciens) associés que cette collecte est réellement dans leur intérêt et non pas dilutive (donc qu’elle va augmenter la valeur de leur participation dans la SCPI), et ne pas utiliser de tels artifices. C’est pour cette raison que je voterai contre toutes les résolutions de ce type.

Je préfère de loin (plutôt que d’affecter au RAN une partie des primes d’émission) qu’une SCPI distribue les plus-values qu’elle a réalisé sur la vente de ses immeubles, même si c’est du résultat exceptionnel (et pourtant, que n’a-t-on pas entendu comme critiques à ce niveau, et il reste des SCPI dont le CS refuse de distribuer de telles plus-values, car ils considèrent -à tord à mon avis- que ça appauvrirait la SCPI) : au moins, cette distribution correspond à de la vrai valeur créée par la SCPI.

[*] : En fait, il pourrait y avoir un effet sur la fiscalité des associés. Si on achète une part à 100€, que 10 ans plus tard elle a un prix de vente de 110€, si on la vend on payera de l’impôt sur la plus-value de 10€. Si sur les 100€ initiaux il y a eu 10€ affectés au RAN, et ensuite distribués, et que la SCPI a créé exactement la même valeur, alors au bout de 10 ans elle aura un prix de vente de 100€ donc en apparence pas d’impôt sur la plus-value à payer. Mais je doute fort, si cet impact est significatif, et que beaucoup de SCPI recourent à un tel artifice, le fisc reste les bras croisés…

hertell · #106

Voici les sommes perçues nettes et les montants à declarer aux impôts des 3 derniers exercices (cumul de 38 parts de PFO et 202 parts de PFO2) :

   Revenus net A déclarer
Total 2013    3794,13    3868
Total 2014    3655,6    3653
Total 2015    3611,85    3917

Comme vous le constatez pour 2015 la difference est de 306 entre le revenu perçu et le montant a declarer aux impôts…

Après avoir posé la question à PERIAL par mail, mon chargé de clientele m’a répondu par téléphone, que la difference provenait du RAN privilégié par Perial, plutôt que la distribution de revenu ?

Donc en conclusion j’ai moins touché et je paie des impôts et de la CSG/RDS sur un montant que je n’ai pas perçu ? mais qui est mis de coté pour plus tard ! Bizarre tout de meme :(

ArnvaldIngofson · #107

C’est le principe de "transparence fiscale" :

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont réputées fiscalement transparentes. Cela signifie que ces sociétés civiles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) et que ce sont les associés qui sont soumis personnellement à l’impôt sur le revenu (IRPP) selon leur quote-part de parts détenues.

Voir par exemple :
Frais et fiscalité des SCPI

sm94 · #108

C’est le principe de "transparence fiscale"

Exact. Sachez que par contre, vous ne paierez ni impôts ni PS sur ce RAN, l’année ou il sera redistribué.

stephane · #109

Effectivement, cette SCPI est moins intéressante qu’il y a quelques mois, en terme de rendement (DVM).

Audacesfortunajuvat · #110

Temps dur pour les loyers de SCPI. Concernant PFO2, après un BT 1er trimestre indiquant une distribution comprise entre 9 € et 9,30 €, la fourchette est descendue au 3ieme BT avec

il nous a paru nécessaire de corriger la fourchette 2016 de distribution prévisionnelle de PF02, et de fixer celle-ci entre 8.70€/part et 9.00€/part.

et au final d’après ce que j’ai reçu c’est la distribution basse qui à été retenue avec 8.75€/part. Cela fait du 4.51% au prix d’achat actuel. Tout va bien Madame la marquise. Pour ma part, avec mon prix d’achat, j’en suis à 4.91%. Au rythme effrénée année après année de baisse du dividende je pense liquider mes parts cette année.

GoodbyLenine · #111

Ca ne serait pas plutôt 8.76€/part (2.25 + 2.25 + 2.13 + 2.13€) plutôt ? (et 4.52%, enfin 4.5155%, de 194€)

Et selon le dernier BTI, le prévisionnel 2017 est "entre 8.20€ et 9.00€ par part". (Ce BTI annonce le renouvellement du CS. Mais ne rêvez pas : les anciens seront probablement reconduits, avec juste -si un ancien se retire- un petit nouveau, qui aura été "parrainés" au préalable).

Cette SCPI a un track-record rare : son dividende a baissé chaque année depuis l’origine (sauf en 2013 où il s’est maintenu). Les associés se sont (plus ou moins) consolés avec une augmentation du prix de la part (178€ en 2009, 194€ actuellement). Mais l’associé qui voudrait vendre actuellement ne récupérerait que 177.51€. Cette SCPI n’est pas du tout la seule dans une situation similaire ! Et ceci illustre une fois de plus le fait qu’un investissement en SCPI est à envisager seulement sur le long terme (et pas pour revendre après 5 ou 7 ans), c’est à dire plus de 10 voire 15 ans.

Audacesfortunajuvat · #112

Et ceci illustre une fois de plus le fait qu’un investissement en SCPI est à envisager seulement sur le long terme (et pas pour revendre après 5 ou 7 ans), c’est à dire plus de 10 voire 15 ans.

Pas forcément, je les ai acheté à 178 euros il y a 5 ans, fin 2011. Aujourd’hui je peux en sortir sans perte en ayant eu les dividendes pendant 5 ans. Par contre ce que je ne comprends pas, c’est ceux qui achètent aujourd’hui avec un rendement riquiqui et une évolution de la part qui n’aura pas la progression d’y il a 5 ans. Effectivement un achat aujourd’hui ne sera rentable qu’au bout de 10-15 ans. Les SCPI sont trop banalisée et pour moi le temps est venu d’en sortir sur quelques une qui se distinguent par leur médiocrité, et de façon général pas d’y rentrer.

Mestra · #113

Également investisseur dans cette SCPI depuis 2011, je suis plutôt content de mon investissement.

Une très bonne raison tient au fait de l’effet de levier. J’ai financé 100% à crédit. Et même si le rendement a baissé, ma rentabilité a augmenté!

J’ai renégocié 2 fois mon prêt en baissant assez fortement le taux.

L’avantage des SCPI par rapport aux foncières cotées, c’est indéniablement l’effet de levier.

Adrien · #114

En tant que récent associé, ça ne fait pas plaisir de voir le rendement baisser même si c’était anticipé. Cependant, comme le dit GBL, c’est un investissement long terme et on ne peut pas prédire le comportement dans 5 ans ou 10 ans.
Associées aux baisses des AV, ces baisses des distributions SCPI nous laissent de moins en moins de choix pour avoir un peu de rendement.
A suivre
Adrien

julien · #115

Un des problèmes rarement souligné de PFO2 est que cette SCPI du fait de sa jeunesse était à 100% de taux d’occupation.
Donc contrairement à une SCPI ancienne qui a un taux d’occupation autour de 92% (puisqu’une partie des bâtiments viables est toujours entre 2 locataires), ce taux d’occupation ne pouvait pas rester en régime établi à 100%

Donc il y a avait déjà là une "mini-bombe à retardement" de baisse des loyers, indépendante de la conjoncture générale sur les SCPI et l’immobilier d’entreprise. De surcroit les loyers ont l’air de baisser quand même plus fort sur les bureaux que les murs de magasins si on compare par exemple les niveaux de relocations entre les 2 2 types sur les bulletins de 2 SCPI gérés par un même gestionnaire (Sofidy) comme Immorenbte et Efimmo.

GoodbyLenine · #116

@julien : Vous mettez le doigt sur un des endroits où ça fait mal avec PFO2.

En effet, la société de gestion a souvent indiqué que ces immeubles, grâce à leurs super caractéristiques "vertes" (et aux améliorations que la SCPI feraient sur ses immeubles à ce niveau), seraient plus prisés des locataires, moins enclins à la vacance locative, et plus facile (et plus rapide) à relouer en cas de vacance, etc.
Force est de constater que, pour le moment et après quelques années, ça ne semble pas être le cas.

WhiteTiger · #117

Qu’est-ce qui vous fait conclure cela ?

Personnellement, je ne crois pas à "l’effet vert". Mais force est de constater que le TOF se maintient dans le haut de la fourchette des foncières de bureau. (et, il faut être vraiment trés naïf pour croire qu’une grosse SCPI peut se maintenir sur le long terme à 100% de TOF)

Mais pour évaluer la capacité à relouer plus facilement, le TOF ne suffit pas. Il peut y avoir un turn-over régulier qui maintient le TOF à un certain niveau, comme il peut ne pas y avoir de turn-over mais des locaux non loués depuis des lustres avec le même niveau de TOF. Il faudrait savoir quelle est la durée moyenne de relocation.

Quand au rendement en baisse, c’était en parti attendu quand on voit la stratégie d’investissement de bureaux "prime" en région parisienne (le taux d’investissement en province se réduit petit à petit). Quelle est la part de baisse liée à cette stratégie ou à la vacance locative et/ou franchise de loyer ou des renégociations à la baisse, ou … ? Encore une fois, il faudrait plus d’éléments pour conclure.

GoodbyLenine · #118

Pour une SCPI créée il y a 10 ou 20 ans, et dont la majorité des immeubles a été acheté il y a plus de 10 ans, on peut accepter de se trouver en "régime de croisière", et donc d’avoir une certaine vacance naturelle, les baux initiaux arrivant à échéance, les locataires ayant parfois "envie" de bouger, les locaux étant parfois à rafraichir, etc.
On trouve ainsi pas mal de SCPI (de bureau) créées dans les années 90 avec des TOF entre 80 et 90%.

Mais PFO2 n’est pas une SCPI très ancienne, et on pourrait penser qu’avec la majeure partie de ses immeubles achetés durant les 3 dernières années (à priori pas vide et avec une certaine durée d’engagement du locataire), la vacance serait très faible. Sans oubliez l’effet "vert" tant mis en avant par Perial, qui devrait fidéliser les locataires.
Or ça ne semble pas être le cas, et pour ma part je trouve ceci assez inquiétant.

Faisons une petite analyse :

PFO2 : SCPI créée en 2009
BTI T4/2010 : TOF= 100% pour 57 M€ de capitalisation (T4 => infos au 30/09)
BTI T4/2011 : TOF= 100% pour 233 M€ de capitalisation
BTI T4/2012 : TOF=98.6% pour 496 M€ de capitalisation
BTI T4/2013 : TOF=98.9% pour 713 M€ de capitalisation
BTI T4/2014 : TOF=94.6% pour 940 M€ de capitalisation
-> grosse vacance cf libération d’un local mis en travaux, et acquisition d’un local vide
BTI T4/2015 : TOF=92.0% pour 1429 M€ de capitalisation (T4 => infos au 31/12)
BTI T4/2016 : TOF=91.3% pour 1711 M€ de capitalisation (T4 => infos au 31/12)
(au niveau du TOF à fin 2016, il y a 2.4% de "franchise de loyers" et 6.3% de vacance)

J’ai voulu comparer avec d’autres SCPI aussi anciennes. Je n’en ai trouvé qu’une assez similaire :
Primopierre (créée 2008, aussi en majorité des bureaux)
BTI T4/2013 : TOF=97% pour 738 M€ de capitalisation
BTI T4/2014 : TOF=95% pour 1 037 M€ de capitalisation
BTI T4/2015 : TOF=92% pour 1 351 M€ de capitalisation
BTI T3/2016 : TOF=83% pour 1 554 M€ de capitalisation (un immeuble fait 6.3% de vacance)
-> La situation du TOF semble (depuis peu) encore bien pire (pour une même croissance de la capi) !

Je me demande bien comment ces SCPI ont fait pour obtenir un TOF aussi faible pour un parc immobilier acquis aussi récemment. Ont-elles acheté des biens sans locataire, ou avec des baux résiduels très courts ou sans engagement ferme, dans une période où les locataire voulaient précisément réduire leurs coûts immobiliers ? Décidément, je serai à l’avenir encore plus circonspect avant d’acheter une SCPI dont la capitalisation est en aussi forte croissance…

PierreP · #119

Bonjour à tous,

De mémoire, PERIAL n’avaient-ils pas l’intention d’acquérir des immeubles pour réaliser des travaux et les rendre « vert » ?
Je n’ai pas recherché dans les anciens bulletins, ni vérifié… mais j’ai ce souvenir en tête.

progfrance · #120

Peut être un changement de direction avec un premier achat en Allemagne :

La société de gestion PERIAL a acquis un ensemble immobilier d’une surface locative de près de 85 000 m2 situé dans le land de Hesse en Allemagne. La transaction a été réalisé pour le compte de la SCPI PF02 auprès d’un fonds géré par PATRIZIA Immobilien AG pour un montant de 116 millions d’euros.

Source : Perial : Une première acquisition en Allemagne ! - MeilleureSCPI.com

Mestra · #121

Je suis un peu surpris par cette acquisition, je ne pensais pas que PFO2 avait des vues outre-Rhin.

Apparemment, c’est la première acquisition par Périal AM en Allemagne.

Peut-être une opportunité pour mieux valoriser leur expérience dans le vert (on se comprend).

Ça peut être une bonne chose en soi, j’attends d’avoir plus d’info concernant le rendement. C’est loué à l’administration et la durée résiduelle du bail est de 14 ans. De quoi apaiser (un peu) les craintes sur la baisse du TOF.

Grosse transac. de 116M, j’espère qu’ils savent ce qu’ils font. C’est un pays avec des règles un peu différentes quand même.

WhiteTiger · #122

GoodbyLenine a écrit :
Pour une SCPI créée il y a 10 ou 20 ans, et dont la majorité des immeubles a été acheté il y a plus de 10 ans, on peut accepter de se trouver en "régime de croisière", et donc d’avoir une certaine vacance naturelle, les baux initiaux arrivant à échéance, les locataires ayant parfois "envie" de bouger, les locaux étant parfois à rafraichir, etc.
On trouve ainsi pas mal de SCPI (de bureau) créées dans les années 90 avec des TOF entre 80 et 90%.

Mais PFO2 n’est pas une SCPI très ancienne, et on pourrait penser qu’avec la majeure partie de ses immeubles achetés durant les 3 dernières années (à priori pas vide et avec une certaine durée d’engagement du locataire), la vacance serait très faible. Sans oubliez l’effet "vert" tant mis en avant par Perial, qui devrait fidéliser les locataires.
Or ça ne semble pas être le cas, et pour ma part je trouve ceci assez inquiétant.

Si l’on peut s’attendre qu’avec une SCPI "mature", il y ait un certain taux de vacance lié au fait que la majorité des immeubles aient été achetés il y a longtemps et qu’il peut y avoir de la vacance locative pour diverses raisons. La réciproque pour une SCPI récente n’est pas vrai. Rien ne dit que la SCPI va se concentrer sur des immeubles récents avec des baux LT. Par exemple, la dernière acquisition de PFO2 est une acquisition en VEFA. Elle ne génère donc aucun revenu actuellement et certainement pour quelques mois encore (franchise de loyer le temps que le locataire s’installe).

Bref cela n’est pas aussi simple et manichéen que cela.

Quant au TOF de PFO2, pour une SCPI de presque 10 ans, mais surtout de cette taille (elle est devenue une des plus grosses capi du marché), il semble plutôt bon si l’on compare à l’ensemble des SCPI de bureaux. Celui de Primopierre est plus inquiétant en comparaison (et ce n’est pas pour me surprendre).

Adrien · #123

Bonjour.
Les dividendes étant distribués trimestriellement, savez-vous quand sont-ils versés ? Est-ce chaque 1er mois du trimestre 1/1, 1/4, 1/7 et 1/10 ? Y a-t-il une règle pour les SCPI en général ?
Adrien

ArnvaldIngofson · #124

Le dividendes sont versés après chaque trimestre, dans un délai variable selon les SCPI, le temps sans doute d’arrêter les comptes.
Donc en janvier (annuel), avril, juillet, et octobre.
D’expérience, selon les sociétés de gestion :
. CORUM est le plus rapide, vers le 11 du mois
. CILOGER vers le 18
. PERIAL (PFO2) vers le 25
. FIDUCIAL (Ficommerce) vers le 26.
Ca dépend aussi un peu des jours fériés.

Mestra · #125

Je confirme pour PFO2, vers le 25 du mois suivant.

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