Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce)

bonjour,
les exploitants ont 35 ans environ. Ce qui est un bon point.
Mais c’est vrai que s’ils partent, je me retrouve avec un bien totalement vide.
Je me disais que tant que les gérants actuels étaient en place, je pouvais capitaliser le cashflow positif lié au bien  (1270-850)*12 - TF- impôts .
Et j’en profiterai alors pour faire des travaux conséquents de rénovation (sol, electricité…dans le commerce), voir même à changer la destination du lieux.

Je n’ai pas précisé dans ma présentation que nous sommes en fin de remboursement de notre Résidence principale et donc dans 18 mois, nous aurons une capacité d’épargne mensuelle d’environ 2500 E. On pourrait donc faire face financièrement au départ du locataire.
Nous pourrions alors essayer de louer le T4 seul  550-600E(il possède une entrée indépendante du commerce) et profiter de la vacance du commerce pour faire des travaux conséquents de rénovation (sol, electricité…dans le commerce), voir même à changer la destination du lieux.

Je cogite, je cogite. Le critère principal pour moi est l’emplacement. Et ici il est pour moi très bon. Le parking gratuit ne desemplit pas avec un va et vient continu de clients vers les différents commerce de cette place (banque, boucher, boulanger, impot, coiffeur…).

Parmi les points à ne pas oublier :
- loyer HC ou CC ? Bien s’assurer qu’on parle en HC.
- un bail ou deux baux ? Je dois avouer que je connais pas ce cas d’un local commercial + un logement, mais je redoute que la loi nous dise que le local commercial devrait être loué en bail commercial, et le logement en bail loi de 1989. C’est à dire que le même locataire a beaucoup plus de droits en tant qu’occupant du logement qu’en tant que locataire du commerce. Il faudrait vérifier que le bail ou les baux sont rédigés correctement, et les conséquences de cette situation.
- fréquence de paiement du loyer ? Pour les baux commerciaux, ce n’est pas toujours au mois.
- bien voir dans le bail commercial ce qui est à la charge du proprio et à la charge du preneur. Vous envisagez de faire des travaux ; or, autant pour le local d’habitation, il y a beaucoup de réparations qui sont à la charge du propriétaire, autant pour un bail commercial, tout dépend de ce qu’on a marqué dedans.
- état de l’immeuble, travaux à prévoir… Quand on est propriétaire en plein d’un immeuble ancien, il n’y a pas de copro pour se partager les frais.

Il serait intéressant de savoir pourquoi les exploitants ne souhaitent pas eux-mêmes devenir propriétaire de leur murs, car on a forcement dû leur proposer en amont.

Comme le dit STAMINA, vérifier si les exploitants ont eu connaissance de la vente et pour quel motif ont ils refusé.

bonjour,

j’ai rencontré l’agent immobilier cette après-midi.
Il avait peu d’informations sur le bien qu’il venait de rentrer en agence. Il a noté toutes mes interrogations et m’a rappelé en fin d’après-midi après avoir joint le vendeur.
Donc le bien n’appartient pas aux anciens exploitants du commerce comme je le pensais. Ils étaient eux même en location depuis des années auprès du même propriétaire.
Celui-ci a fait reprendre le commerce par les nouveaux exploitants aux mêmes conditions que les anciens à savoir un seul bail commercial pour le commerce etl le logement dont le terme est 2021.(taxe foncière et travaux à la charge du preneur du bail)
Cela explique surement ce qui suit à savoir que les locataires n’ont jamais entretenu non plus le logement donc il y a a priori fort à faire aussi de ce côté. ( L’agent immobilier m’a signalé qu’une partie de l’appartement est carrelé au dessus du parquet donc tout est à revoir).

Les deux lots ont toutefois des compteurs indépendants.

Je vais essayer d’obtenir une visite pour fin de semaine, mais il est certain qu’une décote sur le prix demandé est indispensable.

Bonjour,

Je reviens vers vous car j’ai visité le bien hier et rencontré bailleur et locataire.

Le bien n’a été entretenu qu’au minimum par le propriétaire, qui n’ a jamais fait aucun investissement sur le logement depuis 20 ans ( fenêtres bois simple vitrage, electricité vetuste, salle de bain des années 1960…)
L’immeuble possède malgré tout un charme certain (hauteur sous plafond, grosse poutre en chêne et parquet).

Pour le local commercial, l’ancien exploitant n’a pas non plus investi et s’est contenté d’un simple coup de peinture en 20 ans. "Il a engrangé un maximum durant toute sa carrière avant de vendre dixit les nouveaux exploitants".
Ceux ci ont du beaucoup investir pour racheter le fond et investir dans du materiel donc ils ne souhaitent ou peuvent pas se lancer dans l’achat des murs.(qui nécessitent un budget travaux conséquent)

Pour ce qui est du bail mixte, le proprétaire actuel considère qu’il est de nature commercial et qu’aucun travaux ne lui incombent selon les termes qu’il a inscrit au bail. Je lui ai fait part  de mes réserves à ce sujet.
J’ai n’ai pas abordé ce point avec les locataires, ne sachant pas si je devais les alerter à ce sujet.
Je sais qu’aucune démarche n’a été réalisée concernant la mise aux normes handicapés : aucun diagnostic, ni devis. Toutes les parties font l’autruche …

A@caro62: je relance le fil car votre cas m’intéresse je suis dans la même situation que vous (local plus logement dans un bail mixte) avez vous donné suite ?