Patrimmo Croissance : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Quel peut bien être l’intérêt d’investir dans cette SCPI via un contrat d’Assurance-Vie ?
   -> on paie des frais de gestion annuels en plus, sans vraiment bénéficier d’avantages liés à la fiscalité des contrats d’AV;
   -> on ne peux pas financer à crédit, donc déduire des intérêts et frais d’emprunts, de revenus fonciers d’autres SCPI détenues;

Qu’est-ce qui justifie une commission de souscription de 11.96%ttc, quand la recherche d’immeubles ne doit pas occuper grand monde (les organismes sociaux cherchant un tel "portage" doivent être nombreux, et le travail pour les acquisitions se limite à une bonne due diligence des immeubles candidats, et au verrouillage de la convention de démembrement, déjà rémunérés par les 1.5%ttc de frais), et que la recherche de capitaux à investir ne doit pas être très couteuse (ça doit surtout provenir de réseaux captifs; je doute que ce produit soit très populaire auprès des CGPI) ? Je suppose que les assureurs qui achètent des parts paient beaucoup moins…

Avec cette SCPI, on investi dans l’immobilier de logement (dont la rentabilité est significativement moindre que celle de l’immobilier professionnel : bureaux, commerces,…) sur des localisations "prime" (dont la rentabilité est faible), au prix fort, alors que les investisseurs qui réussissent le mieux en immobilier de logement sont bien souvent ceux qui achètent à un prix attractif et avec une perspective de rentabilité forte (et même un cashflow positif en empruntant à 110%) des biens avec travaux, des localisations plus exotiques avec néanmoins une réelle demande locative, ou qui mettent de l’huile de coude et du temps dans l’opération en faisant eux-même les travaux, en gérant en direct, en faisant de la location saisonnière, etc. bref des investisseurs qui cherchent à apporter une vraie valeur ajoutée.

Si on veut investir dans ce type d’actifs, de la NP de logements dont l’usufruit est détenu par des bailleurs sociaux, en investissant en direct plutôt que via cette SCPI, la fiscalité est bien plus favorable (ça sort de l’assiette ISF, et on peut aussi déduire les intérêts d’emprunts -mais pas déduire ces emprunts de l’assiette ISF-), les frais sont plus faibles, on n’a pas plus besoin de faire de suivi de locataires (c’est les principaux soucis qu’une SCPI évitent à un investisseur), et on récupère aussi la PP du bien au final. On est juste moins diversifié sur différents immeubles.

Tout ceci ne me tente guère….

Bonjour,

Je me suis moi aussi penché sur cette SCPI l’année dernière, et je ne l’ai pas retenue pour les raisons suivantes :

-    Le montant très élevé des frais, alors qu’à priori l’acquisition de lots d’appartements « en bloc » auprès de bailleurs sociaux devrait au contraire aboutir à des frais relativement bas  (et on apprend en plus dans le rapport d’activité que la société de gestion a acquis des parts de SCPI dont la distribution est sensée couvrir les « frais de gestion » de la SCPI ! Quels frais de gestion, c’est le bailleur social qui l’assure !)
-    L’absence de retour d’expérience quant à l’issue du démembrement : avant que le nu-propriétaire ne puisse reprendre la pleine propriété du bien, le bailleur social est tenu par la loi de proposer à l’éventuel locataire en place une relocation équivalente… quid si la pénurie de logements sociaux est telle qu’il n’y arrive pas ?
-    La fiscalité rédhibitoire (et je me suis bien fait préciser ce point directement auprès de la société de gestion) : la plus-value taxable lors de la revente des parts de cette SCPI (et c’est bien la seule source d’enrichissement puisque par nature elle ne distribue aucun loyer) est calculée sur la différence entre  le prix de cession de la part et son prix d’achat, comme n’importe quelle part de SCPI acquise en pleine propriété ; ce qui signifie que la revalorisation mécanique du prix des parts liée à la disparition progressive de l’usufruit est taxée comme une plus-value immobilière ! Ce qui enlève à mon sens tout l’intérêt propre au démembrement.

Ce qui me plait dans cette SCPI :
Permet le montage d’achat à crédit décrit ici : SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI : des avantages !

A la lecture de votre analyse et de celles récemment discutées sur le fil que vous proposez en lien (la revalorisation annuelle de 5% qui a été paramétrée par défaut pour la SCPI de capitalisation dans les calculatrices de ce fil semblant bien optimiste), je doute que ce type de montage soit encore intéressant dans le contexte actuel.

Je rejoins par conséquent totalement les avis évoqués ci-dessus et ne vois pas d’intérêt à cette SCPI.

carpediem a écrit :

Patrimmo Croissance offre aussi une visibilité de rendement long terme puisque pendant 15 ans la revalorisation des parts va être basée sur la valeur théorique des biens. Rien n’empêche de profiter pendant 15 ans de cette revalorisation théorique à 4.85% puis de sortir avant que les valeurs vénales interviennent si on doute de la pérennité de la valeur des biens achetés.

L’assertion mise en gras est valide pour toutes les SCPI de rendement à capital variable. Ce n’est pas une exclusivité de cette SCPI en particulier. Je suppose que vous parlez plutôt de la revalorisation mécanique liée à la réduction de la cote-part liée au démembrement. Mais rien n’empêche aussi que cette revalorisation soit minorée suite à une dépréciation des actifs.

carpediem a écrit :

En terme de rendement, simulons un investissement de 10 000 € sur 15 ans.

Au bout des 15 ans à 4.85% la valeur de la SCPI passe à 20348.22 soit 17914.57 en prix de retrait (11.96% de frais) soit une plus value de 7914.57 taxée à 7.6% de PV (19% -60% abattement) et 12.69% de PS (15.5% -18.15% abattement) soit 20.29%.

Oui, cet investissement est bien taxable sur la plus-value comme toute SCPI classique. C’est donc moins avantageux qu’un démembrement direct.

Il est possible d’adopter le même schéma avec une SCPI classique de rendement que l’on démembre sur 15 ans. Admettons qu’il y ait pas eu de revalorisation de part pendant ces 15 ans et donc c’est les même 4.85% de revalorisation annuelle lié au démembrement. Vous avez donc achetez des parts pour un valeur de 17914€ (valeur NP+UF), pour un montant réel investi de 10000€, puisque vous ne payez que la NP. Au remembrement, après 15ans, votre plus-value taxable sera 0€ (17914€ - 17914€ pas de plus-value) et 20.29% de 0€ fera toujours 0€…

L’avantage fiscal serait donc au bénéfice de la SCPI de rendement classique démembrée par rapport à cette SCPI. Avec l’avantage de pouvoir diversifier d’avantages (et pas seulement des logements sociaux qui rapporteront - et se valoriseront ? - toujours moins que le reste).

Quant à l’effet de levrier du crédit, cela est aussi possible avec une SCPI de rendement classique, y compris en nue-propriété. Je ne vois donc pas vraiment d’avantage. Ou, peut-être, ai-je loupé quelque chose ?

carpediem a écrit :

Patrimmo Croissance offre aussi une visibilité de rendement long terme puisque pendant 15 ans la revalorisation des parts va être basée sur la valeur théorique des biens. Rien n’empêche de profiter pendant 15 ans de cette revalorisation théorique à 4.85% puis de sortir avant que les valeurs vénales interviennent si on doute de la pérennité de la valeur des biens achetés.

Ne pensez-vous pas que la valeur "théorique des biens" va tenir compte d’une valeur d’expertise révisée (éventuellement à la baisse) selon les réelles perspectives de vente ou de location de ces biens à la fin du démembrement ? Ce n’est pas seulement à la fin des démembrement que la valeur de la part pourrait plonger et/ou le marché secondaire coincer.

Si ce n’était pas le cas, ça deviendrait une SCPI à capital variable de plus (il y a déjà qqs SCPI à capital variable dont les associés peinent à vendre leurs parts au prix affiché par la SdG) avec un marché secondaire bloqué par un afflux de vendeur et une pénurie d’acheteurs, en raison d’un prix de part "inadapté".

Tous vos calculs de rentabilités sont erronés, si les biens démembrés n’ont pas effectivement la valeur attendue au final, par ex s’ils sont difficiles à vendre ou si les loyers qu’ils génèrent sont trop faibles. Bien souvent, le sous-jacent est plus important que le montage permettant d’en optimiser la fiscalité…

GoodbyLenine a écrit :

Quel peut bien être l’intérêt d’investir dans cette SCPI via un contrat d’Assurance-Vie ?

Les assureurs sont probablement au capital de cette SCPI en premier lieu pour alimenter leurs fonds euro « nouvelle formule » (dans lesquels l’immobilier occupe une place significative). Par la suite, proposer cette SCPI en UC, ça ne coute pas cher à l’assureur, et ça fait toujours bien dans la course au nombre de supports proposés.

WhiteTiger a écrit :

je suis surpris que le calcul de rentabilité que vous avez fait soit si haut. A vrai dire, j’ai du mal à imaginer un TRI supérieur à 1% sur 20 ans.

Les TRI que j’ai mentionnés sont calculés de la manière suivante :
Pour chaque bien démembré, je prends la valeur nette comptable (donc sans les frais !), puis j’estime que le bien sera revendu au terme du démembrement à la valeur de PP initiale. Cela donne des TRI « pur remembrement », et en effet j’ai l’impression que nous sommes plutôt dans les « 1 à 2% » si l’on tient compte des frais d’acquisition, ainsi que d’une décote à la revente (du neuf devenu ancien).

J’ai d’ailleurs du mal à comprendre comme cette SCPI pourrait maintenir une revalorisation des parts de 5,21% / an (taux 2015) sur 15 ans, car le TRI moyen du simple remembrement, avec des hypothèses particulièrement optimistes, ne dépasse pas 3%.

CarpeDiem a écrit :

Au bout des 15 ans à 4.85% 

D’où provient ce chiffre de 4,85% ?

carpediem a écrit :

Quant à l’effet de levrier du crédit, cela est aussi possible avec une SCPI de rendement classique, y compris en nue-propriété. Je ne vois donc pas vraiment d’avantage. Ou, peut-être, ai-je loupé quelque chose ?

L’achat à crédit est évidemment possible pour une SCPI démembrée, mais les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que si l’usufruitier est un bailleur social?

Tiger: Connaissez-vous l’usufruitier des SCPI?

Alibob1

Océdar a écrit :

Pour le souscripteur, Il n’y a aucune fiscalité pendant la durée de détention des parts.

Cela me semble inexact : il n’y a, certes, pas de distribution, mais la fiscalité est assise sur le résultat fiscal de la SCPI qui doit être proche de 0, mais pas nécessairement nul.

Le rapport annuel 2020 donne le résultat par part page 15 qui ressort en perte pour les 5 dernières années (de 0.41 € à 1.18 €).

En revanche, le rapport ne semble pas donner le résultat fiscal par part qui doit comprendre une part de revenus étrangers liée aux parts de Primovie détenues.

Ces données sont elles disponibles ?

Canyonneur

Problème de liquidité : 2,18% des parts en attente de retrait au 30 juin 2023.

Source : bulletin trimestriel