Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ?

Mika971 · #1

Bonjour, je sais que plusieurs poste qui traite de la Loi Pinel explique, qu’il faut fuir les soit disant " conseillé en gestion de patrimoine" car comme l’explique le reportage "Les Robien de la colère" qui sont enfaîte des commerciaux là pour vendre un bien à prix 30% plus élevé que les prix proposé sur le marché et qui cherche à faire croire qu’ils sont là pour nous aider à gommer un impôt et réaliser une affaire en investissant dans les produits défiscalisant.
Donc mon cas n’est pas très différent de ceux qui se sont trouvé dans ma situation , je me suis fait démarcher par un " conseillé Mr X " de la société XXX qui ma suggérer d’investir en Pinel , il m’a poser des questions sur ma capacité à épargner , sur le montant de l’épargne que je possédais déjà , sur mes revenus , ma fait une simulation , ma demander des documents pour que le projet soit accepter par le promoteur ,pour que par la suite le bien soit bloqué , puis attendre une réponse de la banque pour le prêt , il ma montrer le produit sur papier (appartement qui se trouve à 370 km de mon domicile) ,le bien est situé es prêt d’un hôpital , il serait loué pour des internes qui effectueraient leur stage dans cet hôpital , voir des infirmières… , possibilité de le visiter mais en le prévenant avant une fois qu’il serait livré , l’opération se déroulerait sur 9 ans puis à l’issue une revente , pour pouvoir touché un bénéfice grâce à la plus-value ( il m’a fait 2 simulations , une sans la valorisation annuel et l’autre avec 1 % de valorisation de l’appartement, voir peut-être plus selon lui) et récupérer l’épargne qui a été versé chaque mois pendant ces 9 ans , et tout cela en ayant un impôt totalement gommé.

Je poste les scans du dossier qui a été par Mr X , pour montrer la simulation avec les chiffres.

Suite à son analyse ,je voudrais savoir si ce commercial me vend du rêve ?

Message édité par l’équipe de modération (09/06/2016 12h54) :
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Mots-clés : conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel

Liab17 · #2

Bonjour,

Si j’ai bien lu, vous allez au final faire un crédit de 25 ans avec 518 euros de mensualité pour un bien valant 110 000 euros (valeur à neuf) et qui rapporterait théoriquement 250 euros de loyers mensuels (sans compter les charges et les vacances locatives) ?

C’est bien cela ?

Sachant que en faisant simple, la loi pinel devrait vous faire économiser environ 20 000 euros sur 9 ans (18% du prix du bien). Cela ramènerai à payer le bien 90 000 euros (tout en empruntant 110 000 au départ).

Les loyers de 250 euros restent pour moi, trop insuffisant pour garantir en tout, un rendement correct.

Mais ne connaissant pas toutes les subtilités de la loi Pinel, je me trompe peut être.

Dans tous les cas, un point certain pour moi, il sera impossible de vendre un bien dans 9 ans à + de 110 000 euros pour un potentiel acheteur qui souhaiterait le mettre en location à 250 voir 300 euros mensuel. Reste malgré tout à savoir à combien ce bien pourrait se louer hors Pinel et donc hors loyers plafonnés.

Avez vous regardé à combien se vendaient les mêmes types de biens mais dans l’anciens et dans le quartier en question, pour vous donner une idée de sa valeur possible dans 9 ans ?

Probablement qu’un bien équivalent valant dans les 90 000 euros sans loyer plafonnés serait immédiatement plus rentable à acquérir, surtout en LMNP.

PS : le post devrait être déplacé dans la section réservé aux études de cas.

Dernière modification par forplatina (08/06/2016 23h06)

nogelan · #3

Fais toi un pinel toi meme c’est plus rentable.

Gwen11 · #4

Bonjour,

Je ne peux faire une longue prose car je suis sur mon téléphone.

Juste une remarque sur la partie "gain fiscal" de 154 euros. C’est le montant que la defiscalisation va vous faire gagner pendant 9 ans.
Cependant cette somme ne sera pas une liquidité en plus mais elle sera transférée dans la partie budgétaire à payer chaque mois.
En gros cette économie "papier" ne sert plus à payer les impôts mais à augmenter votre patrimoine. C’est le seul point positif si l’affaire est rentable.

Mais au final pendant 9 ans votre cash flow est négatif de 199 euros (car il s’agit bien de la somme que vous aller avoir à sortir chaque mois), à l’issue des 9 ans vous pourrez rajouter les 154 euros de la defiscalisation.

Le commercial vous vend une offre pour 9 ans mais personne n’est assuré du prix de l’immobilier à ce moment là.
Si le prix du bien chute, quid de la plus-value ? (En sachant que pendant 9 ans c’est un cash flow négatif qui vous attend).

La livraison est prévue pour quand exactement ? Car il est indiqué 31/12/2015 sur votre document mais vous parlez d’une visite éventuelle au moment de la livraison.

Enfin je note d’après son tableau qu’au bout de 9 ans vous gagnez 28150 euros à condition de vendre le bien au prix d’achat (capital restant dû de 80000 euros avec un crédit sur 25 ans si j’ai bien lu).
Si je fais un calcul rapide :
199 (cash flow négatif) + 154 (transfert de la poche impôt vers votre patrimoine) multiplié par 9 ans ça donne grosso modo 38500 euros de sorti de votre poche.

Avez-vous regardé les offres proposées dans l’ancien sur cette commune ? (Ainsi que les loyers dans la rubrique location).
N’y a t-il pas déjà des programmes immobiliers qui peuvent intéresser les stagiaires de l’hôpital ? (Concurrence).

creusois · #5

Bonjour,
Je ne suis pas expert et d’autres personnes pourront mieux vous indiquer les subtilités du Pinel,mais je me permets quelques remarques:

- le prix d’achat est élevé.5000 euros le m2 correspond à une zone assez cotée.A l’inverse,250 euros de loyer mensuel est plutôt faible.Avez-vous une idée des prix des loyers et de vente de studios comparables dans cette ville (facile à trouver sur seloger ou leboncoin)?

- le taux d’emprunt à 2,6 % pour un emprunt à 12 ans n’est pas exceptionnel.Vous devriez pouvoir avoir un taux plus intéressant.

- les frais de gestion (8,6 %),de garantie des loyers (6,7% alors que la norme est à 3%),d’honoraires de location plombent votre rentabilité d’une façon importante.Je ne sais pas si vous serez gagnant avec cet investissement,mais je suis sûr que le gestionnaire le sera.

Enfin à titre personnel,il me parait difficile d’investir à 350 km de chez soi,sauf si vous connaissez parfaitement la ville ou y avez de la famille.
Je suis actuellement en recherche pour un investissement et pour avoir visité un certain nombre de biens,ce n’est que si vous connaissez bien la zone que vous pouvez évaluer la qualité d’un bien (accessibilité,nuisances).
Un agent immobilier ( a fortiori un conseiller en gestion) ne vous indiquera jamais que telle route est très bruyante,y compris la nuit,ou un autre point (quartier excentré,autres projets immobiliers à proximité) qui diminue sensiblement la valeur ,en particulier pour une revente future.

Bonne étude de votre projet.
Cordialement

Dernière modification par creusois (08/06/2016 23h46)

Bernard2K · #6

Ce projet est pourri. Mais, franchement, vous ne devriez même pas avoir besoin de poser la question, parce que ça se voit à toutes les lignes. Vous ne devriez investir que dans ce que vous comprenez et savez analyser.

ZeBonder · #7

Le dessin est très parlant : ce commercial est en train de vous vendre l’arbre qui monte jusqu’au ciel, le bien parait surévalué, le loyer minime et les frais énormes.
Le bien est à 360km, idéal pour que vous ne sachiez rien du contexte local, des prix pratiqués, de l’offre locative …

Rastignac · #8

Le projet est complètement pourri. Pourri de chez pourri. Ne vous engagez dans aucune "affaire" avant de lire et relire les nombreux et excellents post sur l’immobilier. Vu ce que vous osez nous présenter, vous avez vraiment besoin de vous former…
Rastignac

Surin · #9

Je n’ai même pas besoin de finir de lire votre "projet" pour vous dire que c’est pourri:

Mika971 a écrit :
je me suis fait démarcher par un " conseillé Mr X " de la société XXX qui ma suggérer d’investir en Pinel

Rien que cela devrait stopper vos ardeurs. On ne se fait pas démarcher en investissement, on se documente, on analyse, on pose plein de questions même les plus bêtes, on se forme.
Vous êtes un pigeon (et ne le prenez pas mal) et le "conseiller" n’attend rien d’autre de vous.

Mika971 a écrit :
Suite à son analyse ,je voudrais savoir si ce commercial me vend du rêve ?

La vous êtes sur la bonne voie !

Bernard2K · #10

un " conseillé Mr X " […] ma demander des documents pour que le projet soit accepter par le promoteur ,pour que par la suite le bien soit bloqué , puis attendre une réponse de la banque pour le prêt

C’était une simple proposition et vous êtes déjà en attente du prêt ? J’espère que vous n’avez pas signé trop de trucs, et que vous pourrez vous dédire facilement.

Construire un immeuble en province coûte, tout compris, entre 1500 et 2200 €/m² environ.

Quand on vous vend l’appartement à 5200 €/m², à votre avis, qui se gave ?

Franchement, ce cas est tellement énorme qu’on dirait un canular.

Nicolach · #11

Bernard2K a écrit :
Franchement, ce cas est tellement énorme qu’on dirait un canular.

C’est exactement le mot qui est sorti de ma bouche en lisant les chiffres

250€ x 12 / 110.000 = 2.72%. Fuyez !

ZeBonder · #12

Oui mais vous comprenez, grâce à nous vous payez moins d’impôts et l’immobilier monte toujours, vous ferez une grande plus-value et la pierre c’est du solide et nous sommes des pros, 90% du programme est déjà vendu, faites vite il n’y en aura plus bientôt …

Olivier66 · #13

Nicolach a écrit :
250€ x 12 / 110.000 = 2.72%. Fuyez !

Et ça c’est du brut ! et il faut que tout ce se passe bien (pas de vacances locatives, pas de travaux …)

fabcl · #14

Un élément de réponse a été donné plus haut : Un bien qui se vend plus de 5000€/m2 et qui se loue 250€/mois, il y a clairement un soucis.
Et si vous aviez encore des des doutes, le calcul du rendement brut devrait finir de vous convaincre.

ZeBonder · #15

Et si la zone est déjà saturée en logement neuf vendu à prix bullesque, vous devrez faire comme dans certains coins où les propriétaires offrent des mois de loyers gratuits parce que sans locataire au revoir la réduction fiscale

Liab17 · #16

Et encore, cette personne a eu l’intelligence de poster sa proposition commerciale ici. Il devrait pouvoir ainsi faire marche arrière.

Mais combien sont dans ce cas ? Ne serait ce que l’ensemble des futurs propriétaires de cette construction…..

Bon de l’autre, pendant que toutes ces personnes sont occupées à se faire avoir par du Pinel, les logements à bons rendements sont ainsi davantage disponibles.

Bernard2K · #17

Je suis un peu choqué par l’ajout de "CGP" dans le titre. Est-ce que M. X et la société XXX sont vraiment dans une logique de conseil en gestion de patrimoine ? En tout cas je trouve qu’ils dégradent cette appellation.

J’ai plutôt l’impression d’un vendeur qui vend du Pinel comme il vendrait des aspirateurs. Je trouve que les supports notamment font très amateur. Et l’empilement des frais à tous les étages fait vraiment "vautour".

pendant que toutes ces personnes sont occupées à se faire avoir par du Pinel, les logements à bons rendements sont ainsi davantage disponibles

Encore faut-il que ces autres logements préservent leur rendement. Quand il y a suffisamment de Pinel sur une zone, il y a excès d’offre, donc baisse des loyers et hausse de la vacance locative. ZeBonder parle de "mois de loyers gratuits", ce qui a encore l’avantage de préserver les prix des loyers affichés dans les annonces. Mais celui qui a vraiment besoin de louer son studio Pinel pour préserver son avantage fiscal, il peut aussi baisser ses prix. Ca peut orchestrer un mouvement de baisse, chacun mettant 10 ou 20 € de moins que les autres, pour être sûr de louer malgré l’excès d’offre.

Mika971 · #18

Nicolach a écrit :
Bernard2K a écrit :
Franchement, ce cas est tellement énorme qu’on dirait un canular.
C’est exactement le mot qui est sorti de ma bouche en lisant les chiffres

250€ x 12 / 110.000 = 2.72%. Fuyez !

Je cherchais pas forcément une rentabilité mais plus à gommer mon impôt , mais sans pour autant être en moins value au bout de 9 ans .

Rastignac a écrit :
Le projet est complètement pourri. Pourri de chez pourri. Ne vous engagez dans aucune "affaire" avant de lire et relire les nombreux et excellents post sur l’immobilier. Vu ce que vous osez nous présenter, vous avez vraiment besoin de vous former…
Rastignac

Merci de votre commentaire … , si je pose des questions , c’est pour justement connaitre les failles de ce projet .

199 (cash flow négatif) + 154 (transfert de la poche impôt vers votre patrimoine) multiplié par 9 ans ça donne grosso modo 38500 euros de sorti de votre poche

-199€ qui me seront reversé à l’issue des 9ans.

perecastor · #19

J’aurai pu vous conseiller de demander à ce CGP de vous démontrer qu’il a lui-même pris un logement dans cette résidence. Après tout si le plan est si intéressant, ce serait surprenant qu’il n’en ait pas pris un lui-même ?

Cependant je connais personnellement un CGP ayant suivi ses propres conseils au même titre, et qui a même embrigadé son père et plusieurs de ses amis. Dans un programme neuf certes de bonne construction et bien situé, mais qui s’est vendu 3500€/m2 alors que le prix du marché ne dépasse pas les 2000€. Preuve que tous les CGP ne sont pas malhonnêtes, certains sont juste incompétents.

ArnvaldIngofson · #20

Mika971 a écrit :
Je cherchais pas forcément une rentabilité mais plus à gommer mon impôt

C’est l’erreur de base : on cherche d’abord une rentabilité, puis on optimise la fiscalité si possible.

Olivier66 · #21

Gommer de l’IR avec un package clé en main, c’est pratiquement l’assurance de surpayer de son bien… Donc au final si la carotte fiscal vous coute plus cher (et qu’en plus vous expose a differents risques locatifs)

Plus efficace, si vous avez envie de vous lancer dans l’immobilier (avec des taux bas) : le deficit foncier en prenant un immeuble pourri pour une misère et le refaisant completement (donc la aussi avec des risques de sous estimer les travaux , les délais, gerer les differents corps de metiers puis l’exposition aux differents risques locatifs).

Commencer par comparer des simulations des deux projets (ou exemple en ce sens) sur le papier pour vous faire une idée

Bernard2K · #22

Mika971 a écrit :
Je cherchais pas forcément une rentabilité mais plus à gommer mon impôt

Vous pouvez faire des dons aux associations : déductible à 75 % dans la limite de 529 € pour les assos d’aide aux personnes en difficulté ; puis 66% pour le reste, dans la limite de 20 % du revenu.

si je pose des questions , c’est pour justement connaitre les failles de ce projet .

Comme tous les autres Pinel présentés sur ce forum (faites une recherche) mais en pire ! C’est le pire que j’ai jamais vu, des frais partout, une rentabilité hyper basse.

Après, non, désolé, pas envie de faire un décorticage en règle, c’est long, fastidieux, et ce sont les mêmes remarques que les précédents (faites une recherche).

ZeBonder · #23

J’aime bien le terme "frais d’ingénierie", ils les facturent en plus alors que le promoteur leur réserver déjà une bonne rétro-commission

Mika971 · #24

D’accord , je vais recontacter ce commercial pour l’informer que je souhaite me rétracter au projet .

Liab17 · #25

Bernard2K a écrit :
pendant que toutes ces personnes sont occupées à se faire avoir par du Pinel, les logements à bons rendements sont ainsi davantage disponibles
Encore faut-il que ces autres logements préservent leur rendement. Quand il y a suffisamment de Pinel sur une zone, il y a excès d’offre, donc baisse des loyers et hausse de la vacance locative. ZeBonder parle de "mois de loyers gratuits", ce qui a encore l’avantage de préserver les prix des loyers affichés dans les annonces. Mais celui qui a vraiment besoin de louer son studio Pinel pour préserver son avantage fiscal, il peut aussi baisser ses prix. Ca peut orchestrer un mouvement de baisse, chacun mettant 10 ou 20 € de moins que les autres, pour être sûr de louer malgré l’excès d’offre.

C’est en effet à prendre en considération. D’où l’importance de choisir avec minutie son futur bien locatif (hors Pinel…) et si possible en centre ville.
Les logements neufs étant souvent construits en périphérie faute de place ; les anciens en centre ville doivent mieux résister à une baisse de loyer généralisée et donc maintenir leur rendement.

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Mika971 a écrit :

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Bernard2K a écrit :

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