Julien62 : étude de cas immobilier (achat, découpe, revente et location)

julien62 · #1

Bonjour,

Je vous présente aujourd’hui mon nouveau projet :

Achat de deux maisons sur 3 parcelles cadastral.

La première maison (140m2 environ ):
En état moyen, la toiture ( et non charpente ) est a refaire, il faut refaire le gîtage et le plancher.
Il faut changer les menuiseries, l’escalier, cassé certaine cloison , recarreler ,refaire a neuf l’électricité et la plomberie.
Bref rénovation lourde
Terrain de 1336m2 sur une parcelle cadastrale

La deuxième maison (120m2 environ ):
Très mauvaise état, plancher complètement pourri et des arbres pousse dedans….
Terrain de 1239m2 sur deux parcelles cadastrale

Prix de vente 180k€ chez le notaire (succession de 2013) , 94k€ dans une agence immobilière
J’ai proposé 63k€ net vendeur + 2.5k€ de frais d’agence , proposition accepté qui devrait être signé sous peu.

Un peu d’information sur le bien:
Il se situe dans une commune de 10 000 habitants, a 5 minutes en voiture du centre ville
La population de la ville est en augmentation d’année en année.
Il est a 16km d’une ville de 15 000 habitants et dans une zone urbaine de 90 000 habitants
Il est a 18km d’une ville de 20 000 habitants et a 25km d’une ville de 25 000 habitants
Il y a quelques usines 20km au a l’entour ce qui crée un peu d’emplois
La ville est en plein développement: de nouveaux axes routier crées récemment pour contourner le centre ville et étant a 3min du bien.
Une nouvelle piscine municipal ( qui va peut être faire augmenter les impôts… )
Un centre commercial avec une 10 aine de nouvelle cellules ouvertes il y a 3 ans et une autre 10 aine qui vont s’ouvrir dans 5 mois.
Juste derrière une ZAC est en cours de développement: a terme 170 logements disponible.
Les terrains sont vendu 55 000€ eau gaz EDF tout a l’égout avec 17 a 19m de façade et environ 600m2 de terrain.
plus de 30 terrains ont étaient vendu en moins de 2 ans par la mairie mais avec pas mal de contraintes ( eco quartier, pas de velux en façade…. )
Il est prévue dans les années a venir des petits commerces ( en RDC de petit logements collectif a 1.5 km a vol d’oiseau ) un groupement scolaire et le développement des équipements sportif.
le taux de logements vacant dans la ville est de 5.6%.

L’idée:

Abattre la maison n°2 car trop de travaux, puis le vendre en terrain a bâtir pour 50k€
Terrain de 1239 m2 avec 23m de façade mais non viabilisé et sans accès au tout a l’égout ( a part peut etre un compteur d’eau )
Démolition : 5k€

Concernant la maison n°1: Abattre le porche d’entre pour cree deux accès:
Un accès pour la 1ere maison et un deuxième pour cree un terrain a bâtir derrière la 1er maison.
Ce deuxième terrain aura un accès de 4m de large sur 25m de long puis une façade de 25m sur un terrain de 750m2 environ.
Je mettrai en vente ce deuxième terrain pour 40 k€ mais non viabilisé et sans accès au tout a l’égout
Il faudra faire venir un géomètre pour créer un parcelle cadastrale coût: 1 500€

Avec les fonds recupéré lors de la vente d’un terrain rénové entièrement la 1er maison, apres estimation il y en a pour 40 k€ de travaux ( fait moi même )

Les incertitudes :

Terrain belle et bien a bâtir? J’ai déposé une demande de CU avancé a l’urbanisme je devrait avoir la réponse avant le délai de 45 jours des accords de pret

Il y a un seul compteur d’eau et il est dans la maison a abattre. Coût pour créer un deuxième compteur?

Il y a deux compteurs EDF mais l’arriver se fait sur le mur de la maison a abattre et le compteur de la maison n°1 est sur un mur de la maison n°2 a abattre: Quel cout pour déplacer le compteur et l’arrivé ? J’espere ne pas devoir repassé un consuel par la suite.

A voir pour bien séparer les couts d’achat chez le notaire pour bien calculer la plus value et donc la taxe sur la plue value

Financièrement :

Cout d’achat : 65.5k€
Notaire: 6k€
Démolition: 5 k€
Géomètre : 1.5k€
Total: 78k€
Apport de 3k€
Pret de 75k€ sur 20ans soit environ 410€/mois

Vente des terrains avec marge de 2k€ de négociation: 86k€
Taxe sur la plus value : 8000€

Soit un prix de revient pour la maison de 0€

La location

Cout des travaux 40k€ ( avec marge de 3k€ )
Mise en location a 750€
Rendement brut: 22.5%
Taxe foncière: inconnu pour le moment
Je pense faire une convention ANHA loyer social , en etant en zone B2 je peux pratiquer un loyer de 6.02€/m2 et avec une maison de 4 chambre je pense attiré des couples avec 2 enfants au moins soit un revenu maximum de 38 990€/ an
Je bénéficierai d’un abattement de 60% sur les loyer mais est ce cumulable avec abattement de 30% des impôts?
Je vois ma comptable le 28 je vais discuté avec elle de cette partie même si ce n’est pas urgent je ne commencerai pas les travaux avant avoir vendu un terrain et je rembourserai 35k€ de pret apres avoir vendu les deux terrains pour arrivé a un pret de 230€/mois

Un peu d’information sur mon profil:
28 ans, marié et 2 enfants
Fonctionnaire territorial 20k€/an
Madame en CDD pour 6 mois au smic
Achat de ma 1er RP il y a 6 ans, 65k€ + 20k€ de travaux revendu en 2013 111k€
Achat de ma second RP + 2 logements locatif en 2003 avec rénovation lourde
RP acheter 80k€ + 70k€ de travaux estimé aujourd’hui 190k€
2 logements locatif acheté 50k€ + 45k€ de travaux ( pour les deux ) loué 1000€

Merci de m’avoir lu jusqu’à la fin, un projet un peu spécial mais très rentable je pense
Si vous voyez des choses que j’ai oublié n’hesitez pas a me reprendre je suis ici pour ca !

Dernière modification par julien62 (27/04/2016 10h18)

Mots-clés : découpe, immobilier, location, revente, terrain

julien62 · #2

Personne a d’information sur l’abattement de 60% de l’anha et celui de 30% des impots?

Bernard2K · #3

L’abattement de 30 % des impôts dont vous parlez est en fait le régime micro-foncier.

Or, le Borloo ancien nécessite de déclarer au réel non seulement le bien en question, mais l’ensemble des biens générateurs de revenus fonciers du foyer fiscal. Cf point 130 dans cette page :
RFPI - Revenus fonciers - Conventionnement Anah (ou « Borloo ancien ») - Modalités d’application de la déduction spécifique

Là où c’est tout de même très avantageux, c’est que la réduction s’applique sur les loyers mais pas sur les charges déductibles.

Exemple :
10 k€ de loyers
4 k€ de charges

60 % d’abattement sur le loyer : reste 4 k€ de loyer
- 4 k€ de charges déductibles : revenu nul.

Sinon, j’ai deux questions naïves :
- le second terrain est déjà sur 2 parcelles. Pourquoi ne pas le vendre sous forme de deux terrains constructibles ?
- n’est-ce pas rentable de viabiliser l’ensemble des terrains pour les vendre plus cher ?

Iqce · #4

Bonjour,

Sur le papier c’est une affaire en or : tant mieux pour vous.

A voir :

- faire le point avec les Impôts, comment vont ils apprécier votre revente…Tolérance ou pas…
-"CU avancé" : je suppose que vous évoquez un CU "avec projet" ? Pensez à la suite également, si vous utilisez des réseaux communs avec la 2de maison, un PA sera nécessaire, un géomètre va peut être devoir redécouper le parcellaire, si vous êtes en périmètre ABF il faudra un permis pour démolir (et voir au PLU s’il y a des servitudes)…

Enfin et surtout, personnellement je serais très prudent (trop ?) si 170 logements doivent sortir de terre juste à coté : vos biens seront en concurrence avec des produits aux normes RT 2012 voir mieux. D’ailleurs n’y aurait il pas une révision du PLU liée à cette grosse opération, une sursis à statuer sur un Permis ultérieur au CUb éventuellement positif ne pourrait il pas vous être opposé (peu probable mais possible dans des cas très spéciaux) ?

julien62 · #5

Merci pour vos reponse

J’ai deja 2 logements loué en LMNP donc au réel je peut donc faire du Borloo ancien ?
Si je doit faire du reel par contre je doit de nouveau tenir une comptabilité, je vais voir avec ma comptable se soir si cela augmente mon coût actuel ( 930€/an + 135€ de cotisation au CGA )
Je ne suis pas imposable donc je ne récupère pas ce coût …

Le second terrain est sur deux parcelles qui forme un terrain de 23m de façade sur 50m environ donc pas assez de façade pour faire deux terrains ou alors deux maisons l’une derrière l’autre mais plus compliquer a vendre.

Je doit voir un constructeur , je vais en discuté avec lui.
Viabilisé les terrains a un coût et je ne pourrais pas emprunter ce coût en plus ( ma femme est en CDD )

Pour les impôts je me suis renseigner et comme je ne compte pas reconduire l’opération je ne devrai pas être considéré comme marchand de bien.

J’ai prévue des frais de géomètre pour redécoupé la parcelle et je suis allé voir l’urbanisme pour un permis de démolir et bonne nouvelle pas besoin de permis de démolir sur ce secteur!
Pas de servitude connu et je ne voie pas comment il pourrais en avoir
Les 170 logements sont des terrains vendu au fur et a mesure pour la mairie qui est très exigente sur les maisons construite dans la ZAC ( eco quartier ) il auront donc un coût bien supérieur a mon logements et je pourrais facilement descendre mon loyer en cas de grosse concurrence.
La ville manque de logements et j’aurais un retour de l’urbanisme avant les délais d’accord de prêt ( petite sécurité )
Le cout de mon logement ( rénové ) sera inférieur au coût des terrains a vendre dans la ZAC.

Ma sœur a une agence immobilière dans la ville ce qui me permet d’avoir un avis pro sur le montant du loyer et la pertinence de l’offre ( elle m’as déconseillé un achat d’un bien car peu de demande locative et faible loyer sur un autre secteur…)

PS: Chaque maison aura son propre accès a la route , pas de servitude , je préféré perdre 4m de façade et gagner en tranquillité

Bernard2K · #6

julien62 a écrit :
Merci pour vos reponse

J’ai deja 2 logements loué en LMNP donc au réel je peut donc faire du Borloo ancien ?
Si je doit faire du reel par contre je doit de nouveau tenir une comptabilité, je vais voir avec ma comptable se soir si cela augmente mon coût actuel ( 930€/an + 135€ de cotisation au CGA )

Il me semble que vous confondez location meublée déclarée en BIC au réel, et revenus fonciers déclarés au réel. C’est pourtant bien différent :
- Vos 2 logements restent en LMNP et sont déclarés en BIC.
- Votre nouvelle maison, si vous voulez conventionner avec l’ANAH (=Borloo ancien), c’est forcément en location nue. Donc ce sont des revenus fonciers. Pour déclarer des revenus fonciers au réel, ce n’est pas très compliqué et en général il n’y a pas besoin de comptable. Il suffit de bien lire la déclaration 2044 et sa notice : Impots.gouv.fr

- Déclaration des revenus fonciers

J’ai bien écrit ci-dessus : "le Borloo ancien nécessite de déclarer au réel non seulement le bien en question, mais l’ensemble des biens générateurs de revenus fonciers du foyer fiscal".
Vos logements meublés sont déclarés en BIC, donc pas en revenus fonciers, donc cette obligation ne les concerne pas.

julien62 · #7

J’ai bien compris que le Borloo ancien est de la location nue ( un T5 en meublé en même temps, pas évident a louer… ) par contre je suis étonné qu’il n’est pas conseillé d’avoir un comptable pour le reel

Enfin c’est vrai ,sa reste plus simple que le LMNP car pas d’amortissement mais du déficit foncier pour les premières années

Du coup sa correspond parfaitement a mon cas, je vais voir avec le comptable pour séparé la valeur d’achat de la maison et de son terrain, des terrains a bâtir

Je pense estimé la maison a 15k€ donc pas grand chose de perdu en amortissement ( surtout qu’il faut prendre 85% de la valeur de la maison et laisser 15% pour le terrain )

Du coup je ne devrai pas payer d’impôts sur ce bien pendant une dizaine d’année

750*12 mois - 60% = 3840€
500€ d’intérêts / an
150€ d’assurance
600€ de taxe foncière
2000€ environ de frais d’acquisition et
40 000€ de travaux que je reporterai pendant 10 ans

J’en parlerai plus en détail ce soir avec ma comptable, elle explique très bien les choses

En tout cas merci pour vos réponse!

Bernard2K · #8

Vous savez que vous pouvez peut-être faire subventionner vos travaux par l’ANAH ? C’est ce qu’ils appellent une convention avec travaux. Prenez rendez-vous avec l’ADIL de votre département pour vérifier cela.
C’est d’autant plus intéressant que, vu que n’êtes pas imposable, vos 40 k€ de travaux, en charge déductible, vous généreront très peu d’économie d’impôts (seulement les 15,5 % de la CSG-RDS). Du coup, la subvention ANAH est d’autant plus intéressante.

julien62 · #9

Oui je sais qu’il subventionne des travaux mais il me semble que c’est tres complexe a monter et surtout que l’isue est incertaine ( manque de fond pour donner les subvention )

Je doit me renseigner mais je préfère calculer sans pour etre sur de mon coup….

Petit coup de téléphone a l’adil ils prennent en compte seulement les travaux fait par entreprise donc tres peu dans mon cas:

2k€ pour un escalier
4k€ pour des fenetres/portes
6k€ pour une micro station mais que ne sera pas pris en compte je pense…

Soit 6k€ au max a 35% soit 2100€ a voir donc…

Dernière modification par julien62 (29/04/2016 10h28)

julien62 · #10

Petite MAJ, les deux terrain a batir sont normalement vendu, j’ai eu une offre samedi pour le plus grand et une autre pour le plus petit hier soir

J’avais prévue 86K€ je suis finalement a 90k€ j’ai donc 4K€ de marge en plus moins les 34.5% de taxe sur les plus value …

En attente de l’accord de pret qui avec des offres devrait etre facilité.

J’ai eu le devis ERDF pour déplacé un compteur et en supprimer un autre 1100€ TTC
Pas de consuel

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