Novapierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu de l’AG du 19/05/2015 de cette SCPI :

Environ 25 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Novapierre1 le 19/05/2015. Le quorum pour l’AG a été atteint. Les scrutateurs étaient APICIL et M.de Juvigny.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - Collecte : Il y a déjà eu 0.6 M€ collectés en 2015 à la date de l’AG, et la collecte reste limitée.
  - Distribution de plus-values : 1.5 à 1.8€/part de plus-value (déjà réalisées) devraient être distribués en 2015, et idem en 2016.
  - Il y a un dossier locatif délicat sur Avignon (anciennement loué à Virgin, qui a fait défaut) qui représente 9% des recettes locatives. Un nouveau bail est en cours de négociation (représentant 1€/part de distribution).
  - Projet d’investissement 2015 : 2 investissement en retail parc sont envisagés, pour 5 à 7 M€ chacun, financés par de la dette (dette à 2% à comparer au rendement locatif de 6-7%).
  - Perspectives de distribution 2015 : entre 18.9€ et 20.0 €/part, hors distribution de plus-values.

Il y a eu (comme lors de l’AG précédente) quelques questions d’associés se plaignant du fait que la Société de Gestion a bénéficié de rémunérations conséquentes lors des augmentations importantes de la capitalisation de la SCPI (qui a doublée en 2011), alors que les associés ont de leur côté juste pu constater une baisse de la distribution par part (non rattrapée depuis lors), la SCPI ayant mis de nombreux mois avant de réussir à investir cette collecte. La société de gestion a indiqué avoir été surprise par la collecte abondante de l’été 2011, avant de pouvoir prendre des mesures pour freiner la collecte, et que 50 à 60% des commissions de souscription étaient reversées aux réseaux de collecte.

Le bulletin d’information du second trimestre indique un TOF passant de 93 à 89,9% sur le trimestre, et un taux d’occupation physique passant de 86,6 à 83,1%. Et 793 parts en attente de rachat (2,25% du nombre de parts). Avec deux distributions trimestrielles (hors réserve de plus-values) de 4,35 contre 4,8 l’année passée, effectivement, pas rassurant dans l’immédiat.

sm94 a écrit :

Par ailleurs, le rapport du conseil de surveillance est assez consternant. La seule chose utile que l’on y apprend est que la distribution de 19,43 euros a comporté 2 euros de plus-value (quelque chose m’échappe, il n’y a pas eu de vente en 2015, et à aucun moment la société de gestion n’évoque une distribution de plus-value.  A t’elle distribué en 2015 une plus-value sur la vente du commerce de Brest du début d’année 2016 ? Est-ce normal?)

Cela vient des cessions de 2014

Sa société de gestion Paref Gestion a décidé d’attribuer aux quelque 2.500 associés un dividende exceptionnel au titre de l’exercice en cours et du suivant après avoir réalisé en 2014 la cession de deux immeubles en 2014.

https://www.toutsurmesfinances.com/plac … alues.html

Avez-vous lu le message #3 ?
Est-il utile que je mette en forme et publie mes notes de l’AG 2016 ?

Mon analyse du rapport annuel 2016 arrivé cette semaine :

La valeur du patrimoine a augmenté de 4,6% en 2016, liée essentiellement à la progression de la valeur de l’immobilier parisien, et un peu de celui de l’Ile-de-France hors Paris, alors que la valeur du patrimoine des autres régions est en baisse (ce qui n’est que partiellement liée à la vente de deux biens en province, les deux seules ventes de l’année). Il n’y a eu aucun achat en 2016.

L’analyse de l’inventaire montre bien que ce sont les biens achetés en 2011 et 2012 qui sont en moins value (ces deux années étant celles ou la SCPI a le plus collecté : 63000 KE investis en 2 ans pour un total de 125000 KE depuis l’année 2000…)
La valeur de reconstitution augmente donc à 476 euros pour un prix de part qui reste à 430, soit une décote qui devient intéressante (pour les acheteurs) de 9,6%.

Le nombre de parts augmente très légèrement, de +0,54%. Elle reste donc boudée par comparaison avec beaucoup de SCPI du marché. C’est probablement ce qui la rend intéressante. Est-ce cela qui explique qu’il n’y a pas de revalorisation du prix des parts ? Le fond de retrait à été utilisé pour 2566 parts (0,7% du nombre total de parts en fin d’année)

Le revenu/part remonte un peu et reste plutôt stable depuis 2012 lorsqu’on la compare avec d’autres SCPI qui ont beaucoup collecté. (soit 17,7/18,9/18,6/17,3/17,6 euros en 2012/2013/2014/2015/2016). Le rendement un peu faible est en rapport avec celui des commerces parisiens.
La distribution est de 17,7 euro/part car 0,1 euro a été prélevé dans le RAN
La DVM est de 4,34% (4,11% liée aux revenus plus 0,23% de plus-values)

Je pense qu’il y a pire dans les SCPI actuellement.

Dernière modification par sm94 (06/05/2017 20h58)

A noter, pour information (cf le bulletin trimestriel paru ces derniers jours) le rejet lors de la dernière AG de la résolution 13 …. qui proposait d’augmenter (de 8% à 10%) la commission de souscription.
C’est assez rare (le rejet d’une résolution proposée par la société de gestion) pour être signalé.

Au moins dans cette SCPI semble-t-il y avoir quelques associés qui savent voter dans leur intérêt. (même si, de toute manière, vue la situation actuelle de cette SCPI, avec un rendement sur DVM de seulement 4.00% malgré un prix de part inférieur de presque 10% à la valeur de reconstitution, il n’y a que peu de nouvelles souscriptions).

Bonjour,

C’est le régime des plus values immobilières qui s’applique.

IR : 19 % de la PV
Prélèvements sociaux : 17,2 %

Abattement de 6% par an sur la PV à partir de la 6ème année pour l’IR
Abattement de 1,65 % par an sur la PV à partir de la 6ème année pour les prélèvements sociaux

Soit, si plus de 12 ans de détention et moins de 13 :

Imposition = PV (0,19 x (1 - 0,42) + 0,172(1 - 0,1155))

Soit Imposition = PV (0,1102 + 0,1521) soit 26,23 % de la PV

Le calcul et le paiement seront effectués par la société de gestion si vous passez par son intermédiaire pour la vente.

Canyonneur

PS : les abattements sont calculés par année pleine, il vaut donc attendre la date anniversaire d’achat…

Du coup, j’ai fait une courbe :



Dire qu’il y a encore 10 ans, on était totalement exonéré au bout de 15 ans, maintenant c’est 30 ans !

Ca mérite quelques infos ce genre de phrase, non ?

Valeur du patrimoine +0,3%
C’est pas ça qui va me faire rester

mp envoyé
M.erci

Dommage que vous vous transmettiez ces infos en privé, vraiment, autant ne pas l’evoquer sur ce forum si c’est pour proceder ainsi.
On a deja eu des infos avant annonce officielle sur des SCPI notamment, et je trouve que ca fait partie des avantages d’un forum que de les partager…sauf a etre interdites de diffusion, alors ne rien evoquer sinon c’est un peu frustrant.