Parkings : investir dans des parkings

Bonjour,

Je me permets de faire un petit up. Pensez-vous que mon montage soit interessant : créer la SASU et en faire une holding pour la gestion et l’achat de mes biens ?

Bon après-midi.

Bonjour, j’en ai des garages et je peux vous assurer que c’est le plus tranquille comme gestion,
       y’a pas de peinture, pas de faïence et j’arrive à louer 5 euro le mettre carré et je suis pas cher
       par contre c’est en pleine propriété donc pas de frais de co proprio,

C’est un coup de maître !

Les questions que tout le monde se pose sont : comment trouve-t-on un coup comme ça ? Pourquoi le vendeur vous a-t-il vendu à vous au lieu de mettre en concurrence (il aurait probablement trouvé un acheteur à plus cher) ?

Morey a écrit :

L’argument "il est difficile d’obtenir un crédit en ce moment, surtout pour un investissement immobilier qui n’est pas à usage d’habitation" est efficace.

Justement, quand je vois votre financement à dix ans à 110% à 1,2% pour des biens qui ne génèrent même pas de cash flow au moment de l’achat, c’est fou.

Vous avez une relation privilégiée avec votre banquier pour qu’il vous fasse autant confiance ?!

Le pire, c’est que si vous arrivez à louer la quasi totalité des lots, vous pouvez peut-être tout revendre en capitalisant les loyers à 10% (mettons 150 000 €) et faire une superbe plus-value !

InvestisseurHeureux a écrit :

Justement, quand je vois votre financement à dix ans à 110% à 1,2% pour des biens qui ne génèrent même pas de cash flow au moment de l’achat, c’est fou.

Vous avez une relation privilégiée avec votre banquier pour qu’il vous fasse autant confiance.

Le pire, c’est que si vous arrivez à louer la quasi totalité des lots, vous pouvez peut-être tout revendre en capitalisant les loyers à 10% (mettons 150 000 €) et faire une superbe plus-value !

Qui ne génère pas de cashflow?

En arrondissant toutes mes charges au dessus de ce qu’elles sont, on a:
410 euros de prêt + adi
45 euros assurance PNO
185 euros taxe foncière
Soit 640 euros mensuel

Loyer mensuel:
48 garages loués: 1680€
40 garages loués: 1400€

Soit un cashflow mensuel avant IR de 760€ à 1040€.

Pour ce qui est de la confiance du banquier, quand on passe les 30% (brut) de rendement sur un cinquième projet alors que les 4 premiers s’autofinancent (entre 10 et 12% net avant IR), il n’y a aucun soucis.
Je n’ai jamais eu une seule journée de vacance locative sur mes appartements (entre 1 et 2 changement de locataire pour chaque appartement), je suis confiant pour en avoir le moins possible sur les garages.

Actuellement, j’ai remplacé une vingtaine de serrure à 19€ pièce, et je vais faire réparer 5 portes pour un montant maximum de 1000€ (devis selon le temps réellement passé par l’artisan).

IH, votre raisonnement est compréhensible, ainsi que la réponse de Morey. Mais vu d’un œil extérieur, la majorité des investissements immobiliers se font sans locataire lors de l’achat, et ce dernier n’est trouvé que par la suite.

Donc, tout dépend de si on parle de cash flow qui EXISTE lors de l’achat, ou de cash flow potentiel qui est supposé être généré dès que des locataires seront trouvés (ce qui est supposé être le cas - même si tout le problème se situe dans le "supposé"). Vous parlez du 1er, Morey parle du 2nd.

Je suppose que le banquier se fie sur la cohérence des chiffres et la probabilité de réussite du projet, mais surtout sur les capacités de Morey de rembourser même si ça ne se passe pas comme prévu (ça semble être plutôt rassurant pour le banquier de ce coté, au vu de ce qu’il dit).

Je ne vois pas trop la difficulté en fait ou alors je suis une exception mais moi tous mes loyers sont en virement, donc si je me mets à la place du bailleur, ça ne fait que 48 lignes à contrôler chaque mois sur mon relevé (OK je simplifie un peu mais tout de même, même avec 20% de paiement en espèces ce n’est pas la mer à boire…). C’est quand même bien payé de l’heure :-)

Vu le cashflow généré, l’affaire est tout de même incroyablement rentable. Certains achètent plusieurs appartements, pour un endettement bien plus important, sans dégager le même cashflow mensuel. Ca justifie d’y passer un peu de temps.

Pour la gestion courante, en s’organisant bien et en encourageant les locataires à payer par virement, ça doit pouvoir se faire assez simplement.

La seule chose qui me ferait acheter un bloc de parking-box-garages serait de faire une copro horizontale (si c’est possible) pour faire une belle revente à la découpe

Avec ou sans découpe, Morey ne pourra que faire une belle plus-value quand il revendra. Il les a eu à 1000 €/pièce, quand même. Des garages tous loués valent forcément bien plus cher que des garages vides et à l’abandon. Quand il en aura marre de gérer, la solution est toute trouvée et la plus-value sera sympathique.

Ce qui ferait plus peur, ce sont les procédures pour expulser un locataire mauvais payeur. A 35/40 € de chiffre d’affaires mensuel, les coûts de la procédure deviennent vite prohibitif.

Et c’est là que Morey a un avantage important : il est juriste.

- déjà, il faut blinder le bail. S’agissant d’un louage de choses, la rédaction est quasiment libre, et le bail peut être très avantageux pour le bailleur. Le risque pour le néophyte serait de s’inspirer d’un bail d’habitation, bien plus protecteur du locataire. Avantage de Morey : il a sûrement rédigé un bail bien blindé.
- pour obtenir la résiliation du bail, je pense qu’il faut quand même a minima une décision de justice en référé pour l’expulsion ; puis une seconde (juge de l’exécution ?) pour statuer sur le sort des meubles laissés dans le garage. Avantage de Morey : pas besoin d’avocat, il peut faire ces démarches lui-même pour un coût minime ; seul l’huissier lui coûtera.

Certes, on peut aussi débarrasser le garage vite fait bien fait et faire disparaître le contenu, mais on prend le risque que cela puisse être qualifié de vol avec effraction. Si on ne fait que déplacer les affaires et qu’on les stocke ailleurs, c’est sans doute moins grave dans sa qualification juridique mais en revanche ça prend plein de place ; et attendre quoi ? La prescription suite à l’abandon de biens, ce n’est pas 5 ans ? Ca fait long.

Le fait que seulement 10 % de vos locataires y garent un véhicule, et que les autres y fassent du stockage, c’est une difficulté supplémentaire. L’avantage d’un véhicule, c’est que ça se déplace facilement sans l’abîmer. On peut donc raisonnablement envisager de vider le garage et de mettre le véhicule sur un coin de terrain en attendant que le locataire le reprenne. De plus, un véhicule pour le quel on prend la peine de payer un garage vaut généralement quelques sous donc on peut imaginer qu’il y a moins de risque que le locataire l’abandonne.
Pour des affaires diverses (meubles, boîtes à archives…), le vidage et l’entreposage deviennent tout de suite plus compliqué.

Dans d’autres pays, au bout d’un certain temps d’impayé, le contenu du box peut être vendu aux enchères sans autre formalité (comme on le voit à la télé). En France, je ne pense pas qu’on puisse faire quoi que ce soit d’équivalent…

Morey, vous avez sûrement déjà réfléchi au problème ; vous pourriez nous en dire plus ?

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2016 08h12)

Morey a écrit :

En cas d’impayé, relance avant le 15, deuxième relance avant le 20.

Un délai très court entre la première relance et la seconde, plus court que la coutume. Attention, en tant que juriste, cela peut vous être reproché.

Morey, je trouve comme xazh que vos relances sont trop rapprochées, surtout si vous menacez de vider le garage dès la fin du même mois que l’impayé.

La location de garages indépendamment d’une habitation relève du louage de choses selon le code civil, certes. Par rapport à une expulsion de logement, si j’ai bien compris, la phase "huissier pour commandement de payer visant la clause résolutoire" n’est pas nécessaire ; et pour obtenir la résolution du bail par le TI on peut agir en référé ce qui va plus vite. Pour autant, le passage devant le juge reste nécessaire ; dites-moi si je me trompe.

Par ailleurs, même si ça relève du louage de choses, vous êtes concerné par un décrêt de vaste portée :

décret n° 2015-282 du 11 mars 2015. Lire les articles 18 à 21 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … rieLien=id

Pour aller devant la justice civile, il faut désormais "justifier" les "diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige"

Cf ce fil de discussion : (2/2) Comment réagir face à un locataire plus ou moins abusif ?

Ca serait ballot que, parce que vous avez prévu une procédure un peu trop rapide et expéditive (ou parce que cette procédure ne laisse pas suffisamment de preuves convaincantes), le juge considère que vous n’avez pas suffisamment recherché une solution amiable, et vous renvoie devant une instance de conciliation. Dans ce cas, ce qui devait aller vite deviendrait au contraire bien plus long.

Menfin, vous êtes juriste, à vous de définir et gérer tout cela au mieux.

Au niveau du risque d’impayés et d’embrouilles diverses, je me faisais la remarque que le Loiret est sans doute une zone moins à problèmes que d’autres…

Le bail étant généralement d’un an reconductible, il semble possible de le dénoncer dans les délais avant échéance ce qui est toujours plus court que de passer par une procédure (?) ; c’est ce qu’on fait mes parents vis à vis d’un mauvais payeur.
Ce dernier n’ayant pas répondu au RAR, mes parents étant "sympas", je suis intervenu seulement quelques mois plus tard pour percer le barillet et changer la serrure.

Mise à jour après quelques mois:

A ce jour, 43 des 48 garages sont loués.
Un locataire qui a du mal à payer mais qui est de bonne fois et qui fait l’effort de régulariser spontanément dès qu’il le peut.
J’ai remplacé une vingtaine de serrure, réparé deux portes et enlevé le lierre et les thuyas sur le terrain qui pouvaient être générateur de frais d’entretien récurrents. Soit moins de 1000 euros de frais.

La seule grosse difficulté a été d’assurer le lot pour un prix décent incluant la garantie vandalisme. En y amenant mes quatre appartements en plus, j’en ai pour environ 600€ juste pour le lot de garage.

Le suivit des encaissements est simple du fait du libellé (référence du garage) demandé aux locataires sur les virements automatiques.

Il est a noter:
- un pic de location sur les deux dernières semaines d’aout.
- une douzaine de box loués (4 locataires) à des personnes de région parisienne (150 km / 1h30 par autoroute depuis porte d’italie). Ces personnes ayant eu plusieurs box en région parisienne s’y retrouve avec le loyer malgré le cout des trajets. Piste à creuser car locataires sur du plus long terme.

Du fait du non reversement de taxe foncière pour cette année, en incluant les travaux sus mentionnés,  cela fait un cashflow moyen avant IR de 1200 euros d’aout à décembre.
Du fait de l’augmentation du montant des loyers déjà pratiqué (45€ pour les 6 garages bétonnés et 37€ pour les autres), et de la taxe foncière à venir (environ 2000€), le cashflow devrait se maintenir voir augmenter si l’ensemble est loué.

J’ai envisagé puis abandonné l’idée de les faire bétonné. Le cout de ces travaux étant moins rentable que l’achat (envisagé) d’un nouveau lot.

J’envisage actuellement l’achat d’un autre lot équivalent dans la même ville (entièrement bétonné et "plus haut de gamme") qui devrait se faire via la création d’une SCI familiale, ce nouveau lot aurait pour but d’être conservé à très long terme alors que je suis toujours indécis quand au futur du lot actuel passé une dizaine d’année. J’envisage pour ce lot (dont la négociation débute) un taux de rentabilité légèrement inférieur au premier (40% brut si remplit à 100%, 36.5% si le taux de remplissage moyen de 42 garages sur 48 se maintien sur toute l’année), dans les environs de 30% brut.
Pour cela, comme pour un immeuble de rapport, il est impératif de partir sur un lot à l’abandon qui rebute tout le monde.

Depuis plusieurs mois je cherchais les lots de garage sur des sites d’annonces immobilières mais le peu d’annonce sur mon secteur géographique ne présentait que du 6 à 9% brut (prix de départ), trop faible par rapport au temps passé.