Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ?

Avant de poser des questions sur le forum, merci de respecter la charte (vous présenter, ne pas prendre le forum pour un supermarché du conseil mais comme un espace d’échanges, etc.).
Par ailleurs, votre question n’ayant rien à voir avec le sujet de cette discussion, ne soyez pas surpris de la retrouver déplacée ailleurs…

Demandez au comptable qui sera en charge de la comptabilité de votre SCI IS si le montant de l’emprunt en fonds propres ne peut pas être considéré comme un apport en compte courant d’associé (CCA), les frais et intérêts que vous devrez payés imputés sur une "note de frais" que vous ferez à la SCI, et les remboursement d’emprunt comptabilisés comme des remboursement de CCA et de frais.

Vous pouvez dédié un sujet à votre présentation
ici:
Info - Forums des investisseurs heureux

et là, vous est proposé un modèle
Info - Forums des investisseurs heureux

Fortiche celui qui pourra vous éclairer à partir de:

Dofbi a écrit :

investisseur en Immo locatif, 47 ans, habitant Paris, cadre salarié, je loue déjà 5 appartements en mon propre donc déclaration en IR …

non ?

Seul un expert-comptable pourra vous donner une réponse fiable sur votre cas précis.

Je connais au moins un cas où il n’y pas eu de problème (mais l’objet de l’emprunt indiquait explicitement "alimentation en CCA de la SCI xxxx pour financer xxxxxxx").
A priori, les dépenses effectivement engagées dans l’intérêt de la société sont remboursables par la société (sur note de frais ou similaire), et réciproquement si un fournisseur facture à la société une dépense privée (il faut alors que le bénéficiaire la rembourse à la société).

Un apport en compte courant d’associé et son remboursement sont totalement neutres en terme de bénéfice et/ou charges. Le remboursement en soi n’est pas une charge pour la société, mais peuvent y être rajoutés des intérêts, qui dans ce cas devraient être déductibles pour la société, mais à déclarer sur votre IR perso. Ces intérêts sont limités en montant pour être déductibles (à vérifier dans ce cas où c’est tout de même pour un montant important). A mon avis (sachant que je ne suis pas comptable, et que mon avis vaut ce qu’il vaut), c’est faisable tant que le montant des intérêts est bien déclaré du coté perso et que celui-ci ne dépasse ce que demanderait une banque. Il faudrait certainement signer un document en ce sens enter la société et l’associé (vous à priori. Oui, deux fois la même signature, une fois perso, une fois en tant que dirigeant de la société).

Une "note de frais" implique une charge qui est déductible par la société. Ca passe pour de petits montants, mais même là c’est déjà limite, parce qu’il n’y a généralement pas de facture nominative en bonne et due forme. Ici, ça risque d’être difficile de passer en "’note de frais" les frais payés à la banque. Demander des intérêts, oui, mais en tant que rémunération du montant apporté en CCA (ce qui est prévu et parfaitement possible), pas en tant que "refacturation" des intérêts facturés par la banque. Pour passer les frais, il faudrait essayer de gonfler légèrement l’intérêt à ce moment.

Rien ne vous force à demander des intérêts à la société, à voir si c’est même intéressant vu que vous allez payer l’IR dessus. Ah oui, personnellement vous ne pourrez par contre vraisemblablement pas déduire ce que vous facture la banque, vous allez donc payer "plein pot" sur les intérêts perçus de la société dans cette solution. La solution "note de frais" ferait que les sommes perçues ne seraient pas imposables, mais, comme dit, ça ne me parait pas bon comme façon de faire, demandez à votre comptable.

A mon avis (à vérifier avec un comptable):
- Financement perso et apport en CCA possible: Je pense que oui.
- Intérêts payés par la société à vous personne physique déductibles du coté société: Je pense également que oui si limité en montant (et à déclarer perso).
- Déduction de quelque manière que ce soit des intérêts de la banque du coté perso: A mon avis, NON, pas moyen.
Le mieux consiste même sûrement à faire un apport "gratuit" en CCA et ne toucher aucun intérêt. Vous perdez la déductibilité des intérêts de la banque. Passer des choses en "note de frais" me parait bancal, fortement susceptible de redressement et l’idée fera sans doute dresser les poils de la majorité des comptables, vérifiez par vous-même.

En tout cas, un versement en CCA et son remboursement, ne seront pas considérés comme des dividendes, et si aucun intérêt sur la chose, pas fiscalisé du tout en toute logique. Si vous êtes prêt à "perdre" la déductibilité des frais et intérêts du crédit, le CCA remboursé sans intérêt est votre solution à mon avis.

Dernière modification par Mevo (25/07/2016 22h46)

Bonjour à tous,
Merci pour toutes vos contributions aussi pertinentes soient elles …
Il est évident qu’il faut se rapprocher d’un expert comptable, j’ai déjà pris rdv avec un, en tout cas avec tous les arguments que vous m’avez fournis j’aurai de quoi échanger avec l’expert.

Pour répondre à Bernard2k, oui je m’accroche à ma banque coopérative car c’est à seule qui accepte mon prêt sans hypothèque et surtout sans le dictat de l’organisme de caution qu’est "le Crédit Logement".
J’ai essayé plusieurs grandes banques qui acceptaient de financer mais à chaque fois étaient rétorquées par le Crédit Logement dont elles dépendent pour la caution…
Arguments de refus du Crédit Logement : j’ai trop de dettes et revenus locatifs supérieurs aux revenus salariaux…
Et comme les banques n’aiment plus prêter avec hypothèque (c’est chiant m’a dit une conseillère) elles rejetaient mon prêt dès que le Crédit Logement disait non !

Donc avoir une banque coopérative qui calcule différemment le coefficient de rentabilité locative, qui tient compte surtout de votre patrimoine en cours et pas que les dettes, et qui accepte de vous prêter ici près de 400.000€ sans caution et sans hypothèque mais uniquement sur ma bonne fois et ma fidélité Ah oui cela existe ! (étant sociétaire de cette coopérative depuis plus de 20 an déjà), forcément je m’y accroche…

Wali waloo