Signature du compromis de vente en agence immobilière au lieu de chez le notaire ?

Mica a écrit :

J’ai voulu enlever/modifier un paragraphe. Impossible pour l’agent immobilier. Il n’y connait rien en droit, ni en rédaction de compromis. Pour lui, si quelque chose est écrit dans son document, "c’est la loi", il ne peut pas y toucher…

Quel paragraphe ? quel contenu initial et que vouliez vous à la place ?

morey a écrit :

Dans les compromis type des agences ils y a toujours le reversement du prorata de taxe foncière, versement de sequestre, et pas de remise anticipé des clés.

Dans tous les compromis d’agence que j’ai signé, il y a la clause légale prévoyant que le séquestre ne peut excéder 10%, mais la possibilité de le modifier, comme le permet la loi. Idem pour l’emprunt, le taux, le montant, …

Pour la remise des clés avant l’acte authentique … les bons notaires exigent des garanties pour le faire, puisque les risques juridiques sont grands. Il faut donc des garanties financières en sus pour réparer en cas de souci entre le compromis et l’acte. Typiquement, le décès de l’acheteur, qui peut entrainer la non confirmation par acte authentique de la transaction.

gunday a écrit :

Dans l’ordre : pas de séquestre, donc pas de garantie, donc acheteur touriste.

Pas nécessairement. Sur un financement total, le versement du sequestre constitue un apport inutile consommant de la trésorerie personnelle sur une durée importante sans intérêt pour l’acheteur, et sans apporter de réelle garantie pour le vendeur.

xazh a écrit :

Pas nécessairement. Sur un financement total, le versement du sequestre constitue un apport inutile consommant de la trésorerie personnelle sur une durée importante sans intérêt pour l’acheteur, et sans apporter de réelle garantie pour le vendeur.

Je suis d’accord.
Mais un acheteur qui ne veux pas réellement s’engager (pas de séquestre), mais qui en contrepartie veux les clés immédiatement, personnellement, il me fait une mauvaise impression.
Et pour avoir vu pas mal de touriste durant la vente de ma RP, j’arrive à la conclusion que c’est lorsque le vendeur pose son cash sur la table qu’il s’engage.
Avant, c’est du baratin, du vent, et de la perte de temps. (oui des offres fermes orales, j’ai eut, des compromis sans cash versé également, mais c’est quand le cash est versé que le compromis devient sérieux)

Morey a écrit :

En cas d’annulation de la vente par l’acheteur sans cause prévue au compromis, ce n’est pas parce que les sequestres n’ont pas été versé qu’ils ne sont pas dus.

Oui, sauf que pas de versement et pas de signature, ça signifie que pour avoir le séquestre, il faudra aller au tribunal.
Donc là, ça donne pas envie.
Alors qu’avec un séquestre déjà versé, c’est plus simple de le réquisitionner.

Morey a écrit :

Remise des clés au préalable, je fait ajouter une clause indiquant qu’il s’agit seulement de pouvoir faire des visites et/ou devis. En aucun cas il n’y a de transformation possible du bien.
Cela permet, lorsque le bien est en état et vide, de louer dès la sortie de chez le notaire.

Et quelle est la sanction pour vous, en cas de non respect de la clause ? (oui, sinon c’est une clause pas franchement contraignante).
Autre question, en cas d’incident, comme se passe la gestion des assurances ?
(par exemple vous glissez et cassez une fenêtre)

Après, je parle psychologie du vendeur, alors que vous parlez psychologie de l’investisseur.
Pour réussir une transaction, il faut arriver à concilier les 2.

xazh a écrit :

peut être que je ne fantasme pas sur le travail effectif des notaires au niveau du compromis, sur lequel l’essentiel de leurs obligations ne s’appliquent pas …
Je rappellerai, par exemple, que la vérification des servitudes est une obligation du notaire … pour l’acte authentique uniquement, tout comme la validité du titre de propriété du vendeur.

En dehors de tout fantasme, je peux vous affirmer que mon notaire réalise les recherches sur les servitudes dès le compromis ainsi que la bonne réalisation par exemple des divisions (ce que ne fera pas une AI)

Morey a écrit :

Dans les compromis type des agences ils y a toujours le reversement du prorata de taxe foncière, versement de sequestre, et pas de remise anticipé des clés.

A mon sens (vous pouvez avoir une autre opinion) un bon notaire défend son client dans le cadre de la loi et des usages. Sortir de ce cadre relève, il me semble, d’un rapport de force dépassant le cadre d’une négociation (imposer contre loi/usage).
Le versement de la taxe foncière au prorata n’est pas dans la loi mais un usage universellement reconnu par les notaires.
Le rapport de force est aujourd’hui en votre faveur mais que se passe t-il si le même notaire est en position défavorable ? Il accepte également un accord dérogatoire aux droits et usages ?

Pour moi un bon notaire doit avant tout être droit !

Kabal a écrit :

Tout ce négocie surtout des clauses inhabituelles. Vous vous fermez des portes juste pour une histoire de séquestre, de clause pas courante. C’est assez marrant surtout de gens qui sont également investisseur.

Je ne dis pas que je suis fermé à cela.
Juste que le seul cas où le vendeur était sérieux est le seul cas où le séquestre a été versé.
Je ne saurais dire pourquoi. Y a t’il une réalité tangible de l’offre quand on doit faire le virement ?
Alors je pense à une personne ayant déjà fait quelques ventes, demander à ne pas verser de séquestre alors que c’est l’usage posera quand même question.
Ensuite, négocier le montant du séquestre ne me choque pas, le refuser me choque.

En fait, on peut faire un parallèle avec le locatif temporaire : si un client vous réserve une chambre, mais refuse de verser une avance, tout en demandant à avoir les clés avant le début de son contrat pour poser ses valises.
Vous acceptez ?

Pourtant de son point de vue, c’est pareil, il ne va pas engager de fonds avant d’être sûr que tout est bon.

Kabal a écrit :

J’aurais dit que la qualité première d’un notaire était de défendre au mieux les intérêts de son client.

Et avec 2 notaires dans la transaction, vous faites comment pour que le 2nd accepte ce que votre notaire propose ?

Xazh, en enchaînant les citations sans les sourcer, vous me faites dire le contraire de ce que j’ai exprimé…

DDtee a écrit :

A mon sens (vous pouvez avoir une autre opinion) un bon notaire défend son client dans le cadre de la loi et des usages…/…
Pour moi un bon notaire doit avant tout être droit !

Je n’ai pas pour habitude de me citer, mais vous respectez si peu l’esprit de ce que j’exprime…

Vos positions semblent d’ailleurs ne pas être celles d’un investisseur, peut-être celles d’un notaire qui en fait le moins possible avant l’acte authentique ?

Comme vous ne respectez pas non plus la charte de ce forum (absence de présentation) difficile de savoir

Surin a écrit :

Il est évident que le notaire du vendeur défendra les intérêts du vendeur au détriment de l’acheteur.

Désolé, mais non, ca n’a rien d’évident. C’est contraire à la déontologie et au serment du notaire (Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d’observer en tout les devoirs qu’elles m’imposent). Les fonctions du notaire, dans le cadre d’une transaction immobilière, sont celles d’un officier du ministère public, lequel ne doit pas prendre partie.

Je travaille avec des notaires qui sont tout aussi casse pieds avec les acheteurs et les vendeurs, peu importe qui les a amenés dans la transaction en cours. Ils sont les garants de l’équilibre de la transaction, et refuseraient d’un vendeur une exigence concernant le séquestre, comme l’exigence d’un acheteur d’exiger la remise anticipée des clés sans contrepartie pour sécuriser le vendeur.

Je travaille toujours avec 2 notaires, justement, pour éviter de tomber sur ce cas que vous considérez comme normal, à ce qu’il semble : un unique notaire qui serait tenté d’avantager son "client". Et c’est ce que j’ai précisé plus haut.

xazh a écrit :

Prendre son notaire propre, qu’on soit vendeur ou acheteur, reste nécessaire ne serait-ce que pour limiter le risque d’un notaire unique qui, justement, veillerait à défendre une des parties au détriment de l’autre.

DDtee a écrit :

Je n’ai pas pour habitude de me citer, mais vous respectez si peu l’esprit de ce que j’exprime…

Justement, votre définition reste pour moi le signal d’un mauvais notaire. Un bon notaire doit défendre simultanément le vendeur, l’acheteur, l’agence et l’Etat voire la banque, sans privilégier qui que ce soit.

Avec votre définition d’un bon notaire, un notaire peut parfaitement exiger d’une partie l’acceptation d’une clause en faveur d’une autre partie qu’il considère comme son client, tant que cela respecte la loi, même si cette clause est manifestement défavorable à l’autre partie.

Ex : les travaux anticipés. Avec votre définition, si l’acheteur exige cela, vu que la loi le permet, aucune raison de dire non. Or il y a des raisons de dire que cette clause, présentée de manière aussi simpliste,  est loin d’être équitable, et que l’acheteur doit, pour obtenir cela, apporter au vendeur des garanties qui ne sont pas exigées par la loi ou les usages, mais qu’un bon notaire considérera nécessaire pour protéger la partie vendeur dans cette transaction.

Votre définition n’interdit pas qu’un notaire "acheteur" défende le vendeur, mais elle ne l’impose pas. La mienne impose que le notaire défende équitablement toutes les parties. Et c’est pour limiter le risque de tomber sur votre bon notaire que je conseille de faire intervenir systématiquement 2 notaires.

Nous ne sommes pas d’accord sur ce point, j’en resterai là personnellement.

Vous êtes fort, vous travestissez nos propos pour en arriver à la même conclusion! Je n’ai jamais dit que c’était normal, juste prétendu que c’est ce qui se passe la plupart du temps dans la pratique. On ne va pas épiloguer sur le nombre de notaires respectant scrupuleusement la déontologie ou pas, on est d’accord pour dire qu’il faut se faire représenter par son propre notaire, c’est ce qu’il faut que les gens comprennent, c’est primordial.

xazh a écrit :

Je travaille toujours avec 2 notaires, justement, pour éviter de tomber sur ce cas que vous considérez comme normal…

Non, je ne trouve pas cela normal!
Et encore une fois:

xazh a écrit :

C’est bien vous qui vous positionnez de base sur l’idée qu’il est impossible qu’un notaire se positionne autrement qu’en faveur de celui qui l’a choisi en premier, qui serait donc son client, pour reprendre le terme de DDtee. Et votre position sur ce point est bien plus radicale que celle exprimée par DDtee.

Je n’ai pas dit cela. Je suis loin de penser que c’est impossible!
J’affirme juste que dans la pratique le notaire est trop souvent influencé par les intérêts de son donneur d’ordres d’autant plus lorsqu’il y a interprétation sur l’attitude à adopter.
Je ne suis pas le seul à le constater et c’est pour cela qu’on préconise 2 notaires.

Bonjour,

Ce fil de discussion est intéressant mais un peu complexe pour moi. Je me retrouve dans une situation semblable dont voici la bref histoire. J’avais vu un appartement à vendre il y a quelques mois dans un secteur recherché dans ma ville (dynamique et régionale). Le prix était d’environ 2150€/m², ce qui était plutôt correct mais visiblement le bien n’a pas trouvé preneur. Pourtant il a des qualités : traversant cour/rue piétonne, à côté de 2 lignes de tram, au 2ème étage d’une petite copro, assez bien isolé… Ce genre de bien pourrait être loué facilement 500€ hors charge.

Samedi soir je regarde les annonces et vois que le bien est cette fois ci affiché à 1550€/m². Je doute un peu mais décide d’appeler l’agence qui me demande de les recontacter lundi matin car les AI sont en WE. Ce matin j’appelle à la 1ère heure pour prendre rdv et je fais la visite : il y a quelques travaux de rafraichissement (salle de douche et et cuisine) mais à part ça, il est top (pour moi) : bon emplacement, communs sympas (mais sales), pas de fuites, de moisissures ou de dégâts apparents, bcp de charme… Je demande donc pourquoi le bien n’a pas été vendu et l’agent m’informe alors de la volonté du vendeur de se débarrasser du bien, ce qui m’étonne un peu car la ristourne est violente quand même!
Je décide alors de faire une proposition quasi au prix (car l’agent me dit qu’à ce prix c’est impossible de négocier vu le nombre de personnes intéressées - ce que je confirme car l’annonce n’était déjà plus en ligne ce matin) et l’agent m’informe ce soir que le vendeur est d’accord. Il m’envoie donc un mail en me demandant les informations "classiques" mais il me demande également quel est mon notaire (d’où la différence avec le cas initial de cette discussion). Dans son mail, il me propose de signer dès vendredi le compromis (ce que je peux aussi comprendre car à ce prix, nul doute que les acheteurs sont nombreux donc à mon avis il ne veut pas perdre de temps pour cette vente).

Mes questions :
1/ Vous précisez qu’il vaut mieux signer chez son notaire mais dans ce cas, ça me semble compliqué étant donné ’l’affaire’. Je peux donc demander les documents préparatoires et les transmettre à mon notaire pour qu’il jette un coup d’oeil d’ici vendredi? Mais cela me semble un peu juste…
2/ Quels sont les points sur lesquels il faudra que je sois particulièrement vigilent?
3/ Est il possible que cela soit vraiment une bonne affaire et qu’il n’y ait pas de loup caché? J’ai prévenu l’agent que si je découvrais quelque chose dans les documents au compromis, je n’hésiterais pas à le laisser tomber.
4/ Les inquiétudes sur le fait de signer en agences ne sont elles pas un peu poussées? Sauf erreur et dans ce cas corrigez moi, il est toujours possible pendant les 10 jours de réflexion de voir son notaire (et si problème il y a, d’annuler la vente sans frais si je ne m’abuse)?
5/ Si vous pensez qu’il faut absolument passer par un notaire, comment faites vous dans ces situations improbables? Ce n’est pas comme si j’avais proposé une grosse ristourne pour un immeuble en campagne où la pression acheteuse est moins forte…

Un grand merci d’avance à tous les experts de l’immobilier qui prendront le temps de m’aider.

PS : Je laisse la modération bouger mon sujet si besoin

Merci pour votre retour Miguel. Finalement, je viens d’appeler mon notaire et j’ai pris rdv durant la période de réflexion de 10 jours pour m’entretenir avec lui. Je m’assurerai que l’agent immobilier indique bien le nom de mon notaire dans les documents.

Bonne journée

Rappelons qu’une vente est réalisée dès qu’il y a accord sur la chose et le prix. L’accord peut même être oral; un écrit n’est pas nécessaire, même si celui-ci facilite la preuve. (Cfr la paumée des paysans dans la vente de bétail)
Un compromis immobilier est donc déjà une vente quel que soit l’endroit où il a été signé (Etude ou agence) et la manière dont l’accord a été communiqué. Certains tribunaux ont validés des courriels et des SMS en réponse à des options d’achat/vente pour rendre la vente parfaite et forcer l’acheteur à signer le compromis et à acquérir le bien.

Rappelons aussi qu’un agent immobilier est un privé au service de son client - le vendeur. Celui-ci veillera à inclure dans le compromis toute clause qui lui serait favorable et à éliminer les autres. Cette position doit être défendue, dans les limites légales mais sans scrupule, par l’agent immobilier. N’oublions pas que le rôle premier de l’AI est de vendre. Il suffit de voir l’émission de Stéphane Plaza (Chasseurs d’appart) pour voir quelques spécimens d’AI tenter de faire prendre des vessies pour des lanternes à des candidats-acheteurs.

A l’inverse, même si dans le langage populaire on parle de "mon notaire", même si le statut du notaire est assez hybride à la limite du privé et du public, le notaire est avant tout le représentant de l’Etat chargé de garantir la réalité des actes et d’en assurer la publicité. Il est juriste et non vendeur et il n’a pas de clients ni de fournisseurs; il est plutôt neutre et n’a aucun intérêt à (dé-)favoriser une vente. Ses conseils sont généralement de meilleure qualité que ceux d’un AI.
   
Rappelons aussi que si un AI vous vend un bien immobilier, un notaire, quant à lui, vous vendra une propriété. La différence? L’AI vous vend un tas de brique; le notaire vous vendra un tas de brique et un "historique". L’AI en effet n’est pas nécessairement au courant de problèmes quant aux limites, aux donations, à l’indivision entre héritiers, aux dettes fiscales, aux servitudes, etc…Le notaire sera lui au courant de ces problèmes ou tout au moins devra légalement tout entreprendre pour les mettre à jour.   

Tant qu’à faire :
- prenez conseil auprès du notaire
- prenez votre propre notaire (Ca ne coûte pas plus cher; les frais sont répartis)
- signez le compromis chez le notaire

Attention! Si l’acheteur a été trouvé par l’agence, celle-ci a droit à sa commission (sauf clause contraire) même si le compromis est signé en l’étude d’un notaire.