Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Bonjour,

je vous fais un retex rapide avec avoir discuté assez longuement avec un couple qui avait retapé une vieille ferme pour faire gîtes et chambres d’hôte.

- un boulot énorme au niveau immobilier. Tout était à reprendre, y compris refaire des fondations sous les murs de refend à créer (porteurs), car ce type de ferme ancienne n’a quasiment pas de fondations. Archi spécialisé dans l’ancien indispensable ! Pour les travaux, un boulot énorme du couple, car les amis et famille se faisaient souvent rares malgré les promesses initiales… Et pendant tout ce temps-là, aucun revenu : il faut avoir une cagnotte considérable.
- chambres d’hôte et table d’hôte plus rémunérateurs que les gîtes, donc transformation progressive des gîtes en chambres d’hôte. Mais c’est plus prenant aussi : c’est un boulot à temps plein pour l’une des personnes du couple ; l’autre personne du couple ayant un travail à l’extérieur.
- très grosse proportion de réservation par les "boxs cadeau" et autres sites de réservation. Il faut être inscrit dans ces réseaux même s’ils prennent leur marge.
- accueil sympathique indispensable : avec les sites de notation, on ne peut pas se permettre d’avoir ses humeurs. Pour cela, veiller à se ménager du temps "sans clients" pour décompresser (à l’intérieur même des journées, entre le petit déjà du matin et les arrivées du soir, il y a une période "off" à annoncer et à respecter); à l’intérieur de l’année aussi (se prévoir des congés conséquents en basse saison).

Bref, c’est un super projet, mais c’est aussi une sacrée aventure qui représente un boulot énorme pour se lancer puis pour faire tourner la boutique.

Il est bien évident que la formule table d’hôte + chambre d’hôte est la plus prenante en temps, donc c’est un cas un peu extrême où la location saisonnière devient une activité à temps plein.

Les voies de Booking sont impénétrables…

Vous pouvez les relancer sur les deux lignes téléphoniques qui répondent
+33426832521
01 57 32 92 65

Bien à vous

Bonjour,

T5 à Antibes, très bien situé.
Rénovation complète par mes soins, 3 chambres, 3 sdb, grand salon, cuisine complète, dépendance.
Location de mai à septembre à la semaine, et de septembre à mai à des étudiants e bail 9 mois
Uniquement sur Homelidays. Acompte 3% à la résa, 70% à un mois et deposit à l’entrée. Tout par virement.
Une personne sur place s’occupe de l’accueil et du ménage (je suis à 500 km).
A la semaine mini (quinzaine privilégiée l’été), pas toujours du samedi au samedi.
Avec le recul, je préfère les Nordiques (très carrés)..
statut lmnp au réel (un siret à obtenir), sinon c’est la ruine (ou du moins bien moins lucratif).
Cela nécessite de la réactivité dans les réponses. Informatisation (excel) pour les contrats et pour la compta (plus de formalisme en lmnp, avec la 2033 à renseigner)

pour rebondir sur Dash " -Pour celui qui veut dormir sur ces 2 oreilles: Mention spéciale pour Chamonix qui tourne très bien l’été et où le prix de l’immobilier n’a jamais baissé. De plus la station arrive dans sa limite constructible au niveau de la surface au sol, ce qui accélere l’augmentation des prix."

J’attaque la construction d’une annexe 30m² au sol, sur 3 niveaux. (Merci à la loi Duflot, qui permet de libérer de la surface au sol constructible !).
Investissement global: 150 k€ (mais je ne paye pas le terrain, ce qui change vraiment tout) , rentabilité 10% brute envisagée sur le budget.
Je passerai par le même canal pour les annonces, plus site local. Statut idem.
A noter, forte demande, mais aussi grande offre (de plus en plus de résident secondaires s’y mettent, pour payer les charges..). Il y a aussi l’UTMB fin août qui relance encore la saison estivale.

Pour l’aspect prix, c’est vrai que c’est très stable (euphémisme sur une longue durée !) et que les Anglais reviennent en force depuis 2 ans, et donc poussent (de nouveau) à la hausse.

Sinon, règle d’or pour moi: la localisation (la vraie, pas celle dont on veux se convaincre)

Bonjour,

Je ne sais pas si mon message à sa place sur ce sujet, mais je tiens à faire partager une déconvenue avec un visiteur Airbnb que j’ai eu récemment.

Celui-ci a reservé via le site Airbnb en instantané pour une nuit dans mon appartement la semaine dernière (il n’avait aucun commentaire) pour 3 (lui, sa femme et son fils).
il est arrivé tardivement à 23h30 de Bruxelles. Il a recupéré les clés automatiquement via le boitier à clé, et une fois dans l’appartement, il m’a appelé tardivement pour me signaler qu’il était "sale".

j’ai appelé la femme de ménage qui m’a confirmé qu’elle avait fait le ménage (mais oublié de vider la poubelle de la cuisine dans laquelle trainait des bouteilles en plastique vides).

Il a pris des photos, et a ouvert une réclamation auprès d’Airbnb.

Je lui ai donc demandé le lendemain où il avait dormi via message sur le site. Il m’a dit dans une autre ville qui se situe à 1h de route. J’ai insisté pour savoir où il avait dormi, car je ne l’ai pas cru une seconde. Il ne m’a pas jamais répondu et m’a demandé de ne plus le contacter.

Le lendemain, la femme de ménage m’indique que la porte de l’appartement n’était pas fermé à clé, que la lampe de chevet était resté allumée et que le lit + sofa n’était pas fait de la meme façon qu’elle l’avait fait.

Le gars à donc simulé que l’appartement était sale, et à bien dormi dans l’appartement.

De plus j’ai surtout des traces de connection de 2 portables le soir sur la Box Internet, et la dernière déconnexion de ces portables date de 7h le matin.

Le visiteur a été entierement remboursé, sans que je puisse justifier de quoique ce soit. Il me semble que Airbnb m’a même prelevé plus que la nuit initialement tarifée.

Et pour contacter Airbnb… quelle galère. Le support français ne m’a indiqué aucune information autres que faire un mail au support mail avec toutes les preuves (support en Anglais en Californie… super).

J’ai donc envoyé 3 mails avec toutes les informations au support… mais je doute de leur efficacité et retour que je vais avoir.

Airbnb protège énormement le client, et je sens que cette histoire va prendre du temps à se résoudre à mon avantage (si elle se résout…).

Ce qui m’embête le plus ce n’est pas l’argent perdu de cette nuitée mais de passer pour un c** !

Bref que feriez-vous à ma place ? J’ai pensé à un dépôt de plainte auprès de la police pour séjour illégal dans mon appartement. La seul preuvre que j’ai estl’utilisation du wifi (j’ai le portable et l’adresse MAC).

Cdt

Bonjour,
L’expérience que vous décrivez ne m’étonne pas du tout. Cette société défend un peu trop le locataire à mon goût et certains l’ont bien compris !
Je vais vous raconter comment s’est soldée définitivement ma collaboration avec eux: une jeune étudiante loue un de mes biens à l’étranger pour 3 mois, à bon prix (pour moi). Après 3 jours elle me fait remarquer que ses collègues lui ont dit qu’elle payait un peu cher, je lui ai juste répondu que j’offrais des prestations qu’elle n’aurait pas en louant "local" et c’était vrai, la différence de 20% était justifiée par certaines prestations et le fait que ce soit une location courte par rapport à une location à l’année. Le lendemain soir je reçois un mail du customer service indiquant que la jeunette part samedi, dans 3 jours et que le prix du séjour sera tant. Ils ont pris le prix à la nuit du séjour de 90 jours et l’ont gardé pour un séjour d’une semaine ! Après un rapide calcul je me retrouvais avec une locataire qui squattait purement et simplement. J’ai sauté dans un avion le lendemain matin (1h), ai débarqué dans le condo, le service de sécurité m’a dit qu’elle était sortie, j’ai alors pris toutes ses affaires pour les mettre ailleurs. Lorsque je suis revenu poser un cadenas sur la porte, elle était revenue. Je lui ai dit qu’il valait mieux qu’elle sorte car je verrouillais l’accès. Je lui ai aimablement dit que si la situation ne lui convenait pas on pouvait tout simplement appeler la police. Elle a pu récupérer ses bagages en échange d’une somme que j’estimais combler les frais d’annulation (1 mois) et mon aller/retour + frais divers.
Depuis ce site a arrêté sa collaboration avec moi, sachez qu’ils ont un service "trust and safety" assez compétent qui prendra sûrement vos preuves de connexion, insistez tout de même auprès d’eux et passez à autre chose.
Que cela vous serve de leçon, première règle, toujours, toujours demander une caution. Avec Paypal c’est super pratique, le locataire paie en ligne et vous annulez APRES le départ sans frais la transaction. Je peux vous dire que la personne faisant le ménage chez moi a pour mission de tout contrôler et prend des photos dès qu’il y a des taches sur un fauteuil ou que quelque chose est cassé. C’est rentable !
Ensuite oui ne prenez pas trop cela à cœur, arkamoon a bien raison, la plupart des locations se passent bien et malgré tous vos efforts, vous aurez toujours un résiduel de 5% de personnes malapprises, sales, se plaignant abusivement. A vous de récolter les commentaires positifs en envoyant un petit mail de bienvenue, en demandant si le séjour s’est bien passé etc… J’ai aussi mis en place un système de transfert avec un VTC, c’est top, ça lui fait une clientèle, il accepte même d’ouvrir aux locataires, sinon en effet la clé est dans un boitier à code.
Tirez les enseignements de cette déconvenue et continuez d’avancer, de progresser. Cette activité n’est pas facile du tout mais est très rémunératrice y compris en ces périodes troubles.

Merci, je viens de contacter le support via Twitter… et le support américain m’a répondu 2 heures plus tard, avec le remboursement de la nuitée effectué. Bonne nouvelle !

Pour en revenir à la location meublée en général :

Elle sera limitée à 2 appartements par propriétaire sur Strasbourg :
Airbnb : la ville de Strasbourg impose des règles

Cela devient inquiétant cette prise de décision faite de manière "aléatoire" par les mairies.

Bonjour à tous,

Ayant une question sur la location saisonnière, je me permets de continuer sur ce sujet pour éviter d’ouvrir une nouvelle discussion.

Je tiens à remercier l’ensemble des personnes m’ayant apporté leurs expertises dans mes précédents achats, en particulier KC44, Bernard2k, Dtee et bien d’autres…

Aujourd’hui je suis propriétaire d’un appartement en province avec une convention borloo et je viens également de faire l’acquisition d’un petit immeuble dans une petite ville (4 000 habitants) en LMNP.
Si vous désirez avoir des précisions sur les chiffres des mes biens, je vous répondrais avec plaisir.

Je me lance dans un 3 ème projet :
Ma banque continue de me suivre sur un autre investissement à hauteur d’environ 150 000 € (j’investis à 110 % donc je ne sors pas un centimes d’euros de ma poche)

Mon but est de générer un maximum de cash flow tout en sécurisant mon investissement.
Paris étant une ville à forte demande, le jour ou je dois revendre, aucun soucis.
De plus, je vis sur Paris intra-muros, je peux donc gérer les éventuelles problèmes facilement, étant sur place.

Après avoir longuement réfléchi, je me lance en recherche d’un appartement à Paris intra muros pour faire de la location saisonnière et si le saisonnier tourne mal (la mairie cherche un moyen de diminuer la location saisonnière) pouvoir le louer en meublé afin de couvrir le crédit (je vais également me renseigner sur le plafonnement des loyers)

Je ne tiens pas à faire de polémique sur le droit de faire du meublé saisonnier ou pas ! Il y a eu déjà beaucoup de débats à ce sujet, ce n’est pas du tout mon but.

Ma question est :

En cherchant un bien adapté au saisonnier, je suis tombé sur une annonce alléchante, j’aimerais avoir votre avis.

Il s’agit d’un bien de 20 m² au RDC sur cour, quartier touristique, immeuble en pierre de taille.
Il y a une arrivée d’eau et une douche et pas mal de travaux.
Prix : 160 000 €

Je joins le vendeur, il me dit : il ne s’agit pas d’un appartement, ni d’un local commercial, il s’agit d’une remise.
La dénomination du bien, c’est une remise.

Est-il possible de le transformer en habitation ?
Doit on en faire la demande au syndic ?

J’aimerais avoir votre avis.
Je n’ai encore jamais rencontré ce type de bien.

Bonjour Propriétaire Libre,

Pour répondre à vos questions, je m’intéresse bien entendu à toutes ses questions en consultant l’ensemble des organismes de la ville de Paris, les agences immobilières sur Paris spécialisé sur le meublé et le saisonnier, ainsi que l’avis des membres du forum investissant dans la location saisonnière.

Vous avez raison pour le RCP, il faut absolument vérifier que le RCP autorise la location saisonnière dans la copropriété. La location saisonnière étant pas mal répandu dans certains lieux touristiques, certaines copro l’interdisent.

Concernant la compensation, ce n’est pas du tout rentable.
C’est un moyen pour la ville de Paris de décourager les investisseurs à vouloir faire du meublé saisonnier en lui montrant qu’il y a trop de contraintes à la fois financières et administratives.

Si nous tenons compte de la réalité des choses, il y a plusieurs 10 d’agences immobilières proposant des biens à la semaine et au mois. Je doute que tous les appartements en location à la semaine soit une résidence principale. Concernant les locations au mois, le plafonnement des loyers est lui largement dépassé.

Ses agences ont un site internet avec les prix des appartements à la vue de tout le monde.
Elles ne sont pas en dépôt de bilan et continue de faire du CA sans aucun soucis.
Pour avoir discuter avec certaines d’entres elles ! La mairie recherche surtout des multi-propriétaires faisant des gros chiffres d’affaires.

Pour autant, il y a bien une volonté de la Mairie pour réduire cette activité ou du moins de la réglementé de façon plus rigoureuse. Il ne faut pas être aveugle et investir en connaissance de cause.

Concernant les autres villes ayant un fort potentiel dans ce domaine, ils en existent sans doute plein d’autres mais cette activité est quand même chronophage et je pense qu’il est plus simple d’être proche de l’appartement pour pouvoir gérer au mieux les éventuelles demandes et problèmes des locataires de courte durée.

J’ai envisagé la possibilité d’investir dans une ville du Sud (Marseille) mais je réside à Paris et même si les prix parisiens sont plus élevés qu’à Marseille, Paris reste la ville la plus visitée au Monde et en cas de revente du bien, il y aura toujours un acquéreur si vous êtes dans un lieu touristique.

Après une lecture des derniers messages de ce sujet je suis assez étonné de vos retours sur le service client airbnb. J’ai moi-même proposé durant 3 mois huit logements (qui n’étaient pas les miens) sur airbnb, avec un remplissage moyen de 22 nuits par semaine, et donc un nombre de locataires très élevés (2 ou 3 nuitées en général) et à chaque souci (et il y en a eu!), ils étaient très réactifs au téléphone, souvent directement de San Francisco, et abondaient dans mon sens…

Peut-être parce que je proposais plusieurs logements sur le site…

Bonjour @Dream63,

Il vaut mieux privilégier l’achat d’un bien proche de chez soi pour une première acquisition, pour la simple raison que vous ne pourrez pas déléguer la totalité de la gestion en location saisonnière

(c’est possible, mais il faut alors être prêt à assumer d’en être émotionnellement détaché… ce qui pour réussir en location saisonnière n’est pas la démarche que j’approuve pour les débutants);

Pourquoi cet attrait pour Aix-en-Provence ? Est-ce une raison personnelle ou pour profiter de temps en temps d’un pied à terre, ou bien une destination purement d’investissement locatif ?

A vous de voir…

Si vous cherchez une ville pour faire de la location saisonnière, regardez plutôt une ville moyenne à une heure de Paris et vous cumulerez les avantages : demande locative élevée, prix plus abordables, pas les contraintes de la Ville de Paris, etc.

Cela ne devrait pas vous empêcher d’apporter un service de qualité, parce que l’hébergement de courte durée se "professionnalise" de plus en plus, y compris par de petits particuliers. Ce qui du point de vue de l’utilisateur est une excellente chose.

Quelques questions générales sur la location saisonnière :

1) Doit-on obligatoirement déclarer sa location saisonnière en maire ? il existe un formulaire Cerfa pour cela :
Ma démarche en ligne

Mes locations sont dans une ville de - de 50.000 habitants. J’imagine que peu de gens font cette déclaration (par méconnaisse du sujet), et je voulais savoir si le faire pourrais pour être en règle pouvait me porter préjudice (refus de la mairie pour X raisons) ?

2) Concernant le ménage, ce n’est actuellement pas moi qui m’en occupe. Pensez-vous qu’il soit facile de trouver quelqu’un de confiance (via LeBonCoin) ? Ou vaut-il mieux par des agences dediées au ménage ? Quelques retour d’expérience de personnnes gérant le ménage à distance m’interessait fortement.

Cdlt

Bonjour à tous,

Je rebondis sur ce post concernant la location saisonnière.

Nous (SCI familiale) avons acheté il y a quelques semaines un bâtiment qui avait vocation d’hôtel restaurant ainsi que le fond de commerce y étant associé. Le but initial était de remettre l’endroit aux normes et au goût du jour puis de revendre le fond. La revente puis le loyer versé remboursaient le crédit des murs et laissaient un petit billet en sup.

Nous venons de commencer les travaux et tout chemin faisant, après discussion avec les locaux et observation des offres et tarifs de location du coin, nous nous demandons si nous ne devrions pas garder l’ensemble et en faire un gite de groupe en gestion libre (capacité +/- 50pers).

Nous cherchons à peser le pour et le contre tant en terme de gestion courante que de fiscalité.

Nous résidons à quasi 200kms du bâtiment donc il nous sera impossible de nous occuper personnellement de la remise des clés et du ménage. Ce point m’enquiquine un peu puisque étant gérants de restaurant, l’accueil est notre métier de base et nous aimons cela! Par contre nous pourrons sans problème faire des visites surprise mensuelles pour vérifier que les prestations de ménage notamment sont bien conformes à nos attentes et que le dernier état des lieux est bien conforme à l’état (et au contenu) du bien.
Nous sommes conscients que passer par une conciergerie de location saisonnière nous coûtera en rentabilité mais nous sommes prêt à perde ces quelques centaines d’euros pour gagner en temps et disponibilité.

Je souhaite par contre garder la main sur la liste et le planning des réservations et envisage la mise en ligne du gite sur LBC mais aussi sur les sites spécialisés dans les gites de groupes voir de tenter d’obtenir le label Gite de France avec le plus d’épis possibles pour augmenter notre visibilité et crédibilité.

L’idée est de proposer un gite de qualité (sain, fonctionnel et confortable) dans un premier temps puis en fonction des revenus (et surtout du bénéf éventuel) générés, de réinvestir dans des équipement de standing (spa voire piscine, décoration beaucoup plus travaillée…) pour se différencier des quelques concurrents, toucher un autre public en montant en gamme et donc évidemment ajuster nos tarifs à la hausse.

Le plan de base est là. Le potentiel du lieu aussi. Nous nous interrogeons maintenant sur les formalités et la fiscalité.
- Quelles démarches et déclarations pour transformer notre fond de commerce hôtel/restaurant en Gite ? Devons nous laisser la société en sommeil et créer une autre pour la gestion du gite (il me semble avoir lu qu’un hôtel ne peut pas proposer ses chambres en gite de groupe…)
- Quel régime fiscal adopter ? (A savoir que nous sommes travailleurs frontaliers et à ce titre, jusqu’à l’année prochaine et ces revenus du patrimoine, je n’aurai jamais payé d’impôts sur le revenu en France… Je suis donc novice.
Un site "fiscalité pour les nuls" à me conseiller ?
De ce que j’ai pu lire le régime LMNP semble adapté à mon cas. Je vais creuser.
- Avez-vous des conseils, lectures, à partager sur le sujet ? Des choses à ne pas faire absolument ?

Merci d’avance,