Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ?

Pruls · #51

Bonjour,

merci pour votre retour!

La mise sous pression, ok, j’ai compris.

Pour ma part, je demande à ce que les pièces soient rassemblées pour la visite, suivant la procédure proposée par Vauban. Cela permet de sélectionner les personnes qui cherchent réellement de celles qui flânent.

Quid du choix du locataire? Est ce que le cerveau reptilien d’un bon locataire lui permet de devancer un mauvais locataire?

Ici, l’échange me permet d’essayer de discerner le discours cohérent de celui qui ne l’est pas. Et le locataire qui négocie, adieu.

Quels est votre recul sur cette pratique en groupe?

Ravito · #52

Personnellement je ne suis pas favorable aux visites groupées.

Le fait de rencontrer les gens individuellement me permet d’échanger et d’en apprendre plus sur la durée d’occupation, d’avoir des indices sur d’éventuels stages en cours d’année pour les étudiants et surtout d’avoir un point de vu sur le potentiel locataire. En réalisant cela en groupe j’aurai l’impression de passer à côté de certains détails.

Et inversement par rapport au cerveau reptilien, je préfère que le locataire ait pris le temps de la réflexion et que l’appartement lui convienne réellement plutôt qu’une décision à la hâte sous la pression et recevoir un préavis de départ dans les semaines qui suivent.

Cela dépend bien évidemment du marché locatif mais de mon côté à chaque visite j’insiste pour avoir une réponse positive ou négative et j’indique également que d’autres visites sont programmées.

julien · #53

Moi c’est visite faites seules pour les mêmes raisons que Ravito. Mais j’essaie de grouper 3 RDV à 20mn d’intervalle sur un créneau d’1 h, et de ne jamais y aller pour une seule visite.

Comme ça :
- Je peux discuter seul avec le locataire et "l’analyser" pendant la visite.
- Si on me pose un lapin, je ne suis pas venu pour rien.
- S’il y en a un qui ne me plait vraiment pas dans l’attitude et me dit "Ok je le veux". Je lui explique que j’ai pris 3 RDV, que c’est moi qui ai fixé l’ordre de passage aléatoirement, et que si un autre me dit aussi ok j’arbitrerai entre les 2 dossier. Comme ça, même si son dossier est ok, je peux l’éconduire ensuite.

rentier69 · #54

Je suis assez d’accord avec Julien car venir pour rien car le prétendu locataire n’a pas pris le soin de vous dire qu’il ne vient pas, c’est plutôt passer rageant !

gunday · #55

rentier69 a écrit :
Je suis assez d’accord avec Julien car venir pour rien car le prétendu locataire n’a pas pris le soin de vous dire qu’il ne vient pas, c’est plutôt passer rageant !

Et malheureusement plutôt courant!

Pruls · #56

Bonjour,

je viens d’échanger avec une personne en reconversion pro, qui loue sa maison toute l’année sous forme de coloc’, ainsi que celle de sa famille, au point que l’été, elle squatte ailleurs, louant sa propre chambre.
C’est à la bonne franquette, pas super déclaré, mais cela lui donne une bonne vision du marché.

Elle qui a postulé à un poste de guide touristique, et qui fait un stage découverte de libraire, anciennement chargée de communication, elle semble rassembler pas mal de compétences et centres d’intérêts compatibles avec une location saisonnière!

Du coup, nous avons envisagé de professionnaliser sa démarche en lui donnant à gérer mes logements. Passer de meublé classique où je gère à saisonnier sans gérer me conviendrait, avec en plus une garantie de loyer

Nous avons ainsi envisagé que cette personne loue carrément les logements, pour les sous-louer ensuite. [fausse bonne idée: La sous-location ne peut donner lieu à un revenu supérieur au loyer]

Pour moi c’est simple, un bail comme d’hab’ avec une garantie financière à déterminer + une autorisation de sous-louer suite à sa sollicitation.

Pour l’instant c’est tout beau tout rose, on rêve, mais cela semblerait néanmoins représenter une alternative aux différents montages envisagés ici.

Qu’en pensez vous? Quel statut adopter par cette personne pour officialiser son activité, surtout si elle la développe?

Dernière modification par Pruls (11/08/2016 15h43)

rentier69 · #57

Bonjour

Si j’ai bien compris, le but c’est de vous "débarrasser" de l’aspect gestion ? Par manque de temps ?

Attention : je ne sais pas comment ca peut se passer en cas de souci. Légalement ne sont autorisé/es à faire des baux que des personnes ayant un agrément (ag immo).
Quid des assurances ?
Un locataire met le feu, ca se passe comment ?

Pruls · #58

Attention, j’ai mis à jour mon poste, car la loi interdit de faire du bénef en sous louant. Ce montage est donc exclue.

rentier69 a écrit :
Si j’ai bien compris, le but c’est de vous "débarrasser" de l’aspect gestion ? Par manque de temps ?

Oui mais pas seulement.

Un immeuble qui se paye tout seul, et qui dégage un cash flow positif en période de remboursement d’emprunt tout en déléguant la gestion avec une garantie de loyer. C’est plutôt royal. Pas la peine d’aller chercher plus de rentabilité.

Si cela peut se mettre en place, alors je peux reproduire le modèle en limitant mon intervention à la recherche et la mise en route des biens.

Dernière modification par Pruls (11/08/2016 16h21)

xazh · #59

Pruls a écrit :
Nous avons ainsi envisagé que cette personne loue carrément les logements, pour les sous-louer ensuite. [fausse bonne idée: La sous-location ne peut donner lieu à un revenu supérieur au loyer]

Inexact … ou imprécis. L’article 8 s’applique si le bail vous liant à cette personne est un bail loi du 6 juillet 89, c’est à dire un bail D’HABITATION. Or ce que vous envisagez est tout sauf de l’habitation.

rentier69 a écrit :
Légalement ne sont autorisé/es à faire des baux que des personnes ayant un agrément (ag immo).

La location n’est pas réglementée par la loi Hoguet, qui ne s’intéresse qu’à la transaction (carte T) et la gestion (carte G).

Herrecir40 · #60

Si je peux me permettre PRULS de vous apporter la manière dont je gère mes immeubles en LMNP. D’après ce que j’ai compris ce n’est pas votre cas mais vous voulez passer en meublés et déléguer la gestion.

Pour ma part j’emplois une personne via le TESE, l’inscription est un peu longue et un peu chaotique mais à le mérite de pouvoir embaucher une personne dans un cadre légal.

Un contrat est bien sûr signé entre les 2 parties qui respecte la convention collective auquel se rapporte votre activité, la plupart du temps c’est celle des gardiens d’immeubles, suite à cela vous déclarer chaque mois les heures effectués en ligne, cela peut être un forfait mensuel (suivant le contrat), un bulletin de paie que vous pouvez faire parvenir à votre employé est automatiquement émis. Vous devez par contre effectué vous même le paiement des heures nettes effectuées.

Pour ce qui est des charges celle-ci sont automatiquement calculées et déduites mensuellement.

Pruls · #61

xazh a écrit :
Pruls a écrit :
Nous avons ainsi envisagé que cette personne loue carrément les logements, pour les sous-louer ensuite. [fausse bonne idée: La sous-location ne peut donner lieu à un revenu supérieur au loyer]
Inexact … ou imprécis. L’article 8 s’applique si le bail vous liant à cette personne est un bail loi du 6 juillet 89, c’est à dire un bail D’HABITATION. Or ce que vous envisagez est tout sauf de l’habitation.

Ok?

Pouvez vous préciser ce que vous avez en tête?

J’ai à peu près mes repères en location saisonnière directe, mais par un intermédiaire qui serait locataire, je suis encore dans le flou.

xazh · #62

"Pouvez vous préciser ce que vous avez en tête?"

Simple : vous envisagez de louer plusieurs appartements à une personne qui les exploiterait elle même pour faire de la location saisonnière. De facto, elle n’habitera pas ces locaux, donc il n’est pas nécessaire de faire un bail d’habitation loi du 6 juillet 89. Or c’est dans ce type de bail uniquement que l’article 8 de la dite loi impose que la sous-location ne peut rapporter de bénéfice au locataire principal.

Dans votre cas, selon si la personne est une civile ou une professionnelle avec une structure dédiée pour son activité, vous passerez en bail civil ou commercial, mais pas en bail d’habitation.

Dans les deux, vous avez un loyer prévu par le bail, et la personne qui est votre locataire dispose d’un local qu’elle peut exploiter pour son activité, en l’occurence la location saisonnière. Sous réserve, dans le cas d’une copropriété que l’activité soit permise par le réglement de copropriété.

Vous avez réfléchi comme s’il existait uniquement le bail loi 89 d’un côté et le bail meublé touristique de l’autre. Mais il existe d’autres solutions. Le bail civil est typiquement utilisé pour mettre à disposition un local auprès d’une association ou d’un professionnel mais sans réception de clientèle (ex : un simple bureau non équipé). Il est permis pour un particulier à la seule condition que ce particulier ne soit pas l’habitant du bien.

Attention, c’est très dépendant de l’utilisation du local. On ne peut pas utiliser n’importe quel type de bail pour n’importe quel usage …

Par ailleurs, dans votre cas, si c’est la personne qui effectue la location meublée touristique, c’est aussi cette personne qui meuble les biens, cela fait partie de son activité.

Bernard2K · #63

Xazh a raison. Si cette personne veut en faire son activité et que vous ne voulez plus gérer, ça conduit tout droit à :
Vous êtes propriétaire d’une résidence de tourisme que vous louez à un exploitant. C’est un bail commercial mais vos loyers sont imposés en LMNP.
Le propriétaire a généralement une rentabilité assez faible (de l’ordre de 5 %) ; tandis que l’exploitant exploite à ses risques et périls : si ça marche bien, la marge est pour lui ; sinon, il peut même faire faillite.

Pour autant, il me semble que vous envisagiez plutôt que vous restiez maître à bord (c’est à dire que c’est vous qui louez aux touristes), cette personne ne vous déchargeant que d’une bonne partie des tâches quotidiennes (remise des clés, état des lieux etc.). Dans ce cas, cette personne est votre salariée ou votre prestataire (formule à trouver). Vous louez directement aux touristes (le bail est entre vous et le touriste). Ca se rapproche effectivement de l’activité de gardien d’immeuble comme expliqué par Herrecir.
Mais si vous voulez que ça se loue efficacement, un salaire fixe risque d’être insuffisant : il faut trouver une façon d’intéresser cette personne au résultat.

Pruls · #64

Oui cela ressemble à une résidence de tourisme, à une moindre échelle puisqu’il semble qu’un plancher de 100 lits existe.

Meublé de tourisme?

Mais je ne trouve pas d’information sur un intermédiaire gestionnaire. Est ce que dans ce cas être titulaire d’une carte est nécessaire pour assurer le respect du droit au logement malgré la courte durée du bail?

J’ai trouvé une entreprise comme ça sinon. Cela me semble cher mais je suppose que le sud est aussi loué plus cher que chez moi.

Dernière modification par Pruls (12/08/2016 12h08)

Elmaestro · #65

Herrecir40 a écrit :
Pour ma part j’emplois une personne via le TESE, l’inscription est un peu longue et un peu chaotique mais à le mérite de pouvoir embaucher une personne dans un cadre légal.

Un contrat est bien sûr signé entre les 2 parties qui respecte la convention collective auquel se rapporte votre activité, la plupart du temps c’est celle des gardiens d’immeubles, suite à cela vous déclarer chaque mois les heures effectués en ligne, cela peut être un forfait mensuel (suivant le contrat), un bulletin de paie que vous pouvez faire parvenir à votre employé est automatiquement émis. Vous devez par contre effectué vous même le paiement des heures nettes effectuées.

Pour ce qui est des charges celle-ci sont automatiquement calculées et déduites mensuellement.

Bonjour Herrecir,

Pouvez vous nous en dire plus sur votre façon de faire :
Est ce quelqu’un employé à plein temps? Quelles sont ses missions?
Combien de biens sont concernés?

Merci par avance

Eldoradoimmo · #66

Une remarque, faites attention à ce que vous incluez dans les tâches de votre employé pour que son contrat ne soit pas requalifié sur une convention collective de l’hôtellerie (et que vous puissiez vous même être requalifié ainsi et être notamment assujetti à la TVA par exemple)

Dimdimgp · #67

Si vous ne souhaitez pas donner mandat à une agence, vous pouvez faire appel à un notaire, huissier ou avocat.

Pour ce qui est des notaires, c’est plutôt rare.

Huissier, le réseau d’huissier adb est assez vaste, je dirais au moins 2/3 par département.

Avocat : extrêmement rare qu’ils fasse de la gestion. Faut contacter les avocats mandataire immobilier et voir avec eux. Mais la très grande majorité préfère se focaliser sur la transaction.

Normalement, d’après leurs déontologie, le service est honnête.

Vous êtes de quelle région ?

Bernard2K · #68

C’est bien connu, les notaires, les huissiers et les avocats excellent en gestion locative. Ils doivent truster environ 98,7 % du marché.

Les agents immobiliers et les gestionnaires/syndic qui se partagent les 1,3 % restants tremblent face à une telle concurrence.

Plutarque · #69

Une astuce est de ne pas hésiter aussi à se servir de son carnet de connaissances.

Un exemple en ce qui me concerne : un très bon ami est directeur d’une agence immobilière en province, et j’ai discuté avec lui d’une acquisition en IDF et lui demandais conseil pour la mise en gestion éventuelle que j’envisageais dans une agence du coin.

Il m’a fait une proposition très intéressante : une gestion "à distance" par son agence à 0%, à condition que je prenne leur GLI à 3%. Il marge à 50% sur la GLI (elle lui coûte 1,5%). Cette "gestion à distance" consiste à me déléguer la gestion de l’annonce, les visites, le choix du locataire, l’obtention des pièces en vue de la demande de GLI, les états des lieux, et les visites sur place en cas de besoin ou d’urgence (impossible vu l’éloignement de l’agence). L’agence se charge du reste : validation de la GLI, rédaction du bail, gestion courante, comptabilité, quittances de loyers, interface avec le locataire, …

Même si ça me laisse encore beaucoup de travail, c’est un excellent compromis puisque je conserve le choix entier du locataire, tout en ayant une GLI à 3%, ce que j’aurais payé pour ça dans n’importe quelle agence.

Dernière modification par Plutarque (15/09/2022 15h25)

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