Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Setanta a écrit :

Bonjour et bienvenue,

Premier point pour ma part, vérifiez bien qu’une banque vous suivra. Pour ce faire vu votre profil financier, vous devrait largement appronfondir vos chiffres selon moi. Aller chez le banquier avec une simulation de rendement locatif aidera peu à convaincre, tout respect du site qu’il se doit néanmoins.

En brut, je trouve une rentabilité de 7,16% en prenant 7,5% de FdN et impôts. C’est bien mais pas fou surtout à la vue des points que vous citez:
- bien éloigné (2 heures) vous perdrez du temps en gestion ou une part significative du rendement (gestion déléguée à une agence par ex).  Lisez aussi cette file sur le sujet de la distance.

- Quels sont les montants des charges récupérables ? non récupérables ? TF etc ?

- Vous avez un local commercial. Pour une première acquisition, faites très attention. Demandez à voir et lire le bail commercial. Faites attention à toutes les clauses (ex: droit au bail, pas de porte, paiement de la TF etc…).
Un bail commercial est loin d’être anodin: une multitudes de sujets existe déjà ici. Lisez avant toutes choses.

Pour la SCI, je n’en vois pas vraiment l’avantage dans votre cas (investir en solo et vous êtes jeune), sauf à nous dire qu’il ne vous sera pas possible d’assumer la trésorerie nécessaire (cas IS), mais ce sont des cas très particuliers et je vous déconseille fortement de vous embêter de complexification administratives pour une première acquisition.
Si toutefois le sujet vous tiens à coeur, ce type de société a déjà été abordé plusieurs fois:
- Investir dans une SCI : comment faire ?
- SCI lorsque l’on est seul ?
- LMNP et SCI pour un investissement locatif ?
- SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ?
- Achat d’un immeuble de rapport et création d’une SCI ?
- SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

Cdlt,
Setanta

La taxe foncière est de 2000€ il y a 1500€ de charges facturé au locataires mais je n’ai pas plus d’informations a ce sujet

C’est à dire charges récupérable ou non?

Bernard2K a écrit :

Je trouve au contraire le rendement trop elevé. En brut ça fait du 13,8 %,avec le F1 loué on doit friser les 15%. Pourquoi n’est-il pas encore vendu avec une telle rentabilité ? Gros travaux? Locataire mauvais payeur ? Ville en forte déprise économique ? Ce sont des questions à se poser.

Pas de travaux l’immeuble est rénové concernant la ville il n’y a pas de problème ( c’est un des points que je vérifie )
Concernant les locataires, je n’ai pas d’information.

J’ai fait une demande à l’agence pour avoir plus d’information sur ce point et le local commercial (la seul information que j’ai c’est que l’entreprise existe depuis 2009 d’après societe.com ).

Moi aussi je trouve ça pas mal c’est pour ça que je suis resté bloquer dessus meme par rapport à la distance.

Le rendement n’a rien d’exceptionnel si c’est une petite ville (18000 habitants comme ici) et si le m2 n’est pas chere, comme dans de nombreuses regions

On peut avoir du 13 ou 15% avant negociation.

Bigbil a écrit :

Le rendement n’a rien d’exceptionnel si c’est une petite ville (18000 habitants comme ici) et si le m2 n’est pas chere, comme dans de nombreuses regions

On peut avoir du 13 ou 15% avant négociation.

Même dans une petite ville, ça ne court pas les rues. On trouve plus souvent 7-10 % que 13-15 %, avant négociation.

Par ailleurs, je maintiens ma remarque : s’il y a un tel rendement et que ça n’est pas encore vendu, il y a des questions à se poser. Un rendement rémunère un risque, en général. Si le vendeur propose spontanément un rendement de 15 %, il y a des chances qu’il y ait un ou plusieurs des problèmes suivants :
- travaux en retard. Ces immeubles sont rarement entretenus au jour le jour. S’il faut 50 k€ pour remettre l’immeuble en bon état d’entretien et de modernité, le vrai prix de vente est 160 k€ + FDN + 50 k€. La rentabilité baisse d’autant.
- immeuble non conforme sur un point ou un autre (pas de lots au cadastre, il n’y a pas un compteur électrique par logement, l’assainissement n’est pas aux normes, électricité non conforme, présence de plomb, de mérule…).
Donc : bien lire tous les diagnostics obligatoires, bien visiter, si possible avec un professionnel du bâtiment. Bien visiter TOUT l’immeuble de fond en comble (trop facile de dire "je n’ai pas le clé" ou "le locataire est absent" quand on est devant LE local qui pose problème dans l’immeuble).
- locataires foireux (mauvais payeurs, nuisances)…
- ville en déprise économique et/ou démographique.
- enfin, l’éloignement est un problème en soi. Pour chaque petit problème (qui ne manquera pas de se poser sur un immeuble ancien), on a le choix entre faire 4 heures de route et/ou missionner un artisan local (en payant peut-être, de plus, une agence immobilière). Ca fait cher pour changer une ampoule ou huiler le pêne électrique de la porte d’immeuble.
- blague ordinaire : est-ce que le revenu annoncé est bien "hors charges", ou bien s’agit-il la somme de tous les loyers CC ? Ca aussi, ça fait baisser la rentabilité.

Après, je ne dis pas qu’il y a systématiquement un loup. Je dis que ce sont des questions à se poser. De préférence AVANT de signer.

Je ne dis pas non plus que ce loup est forcément rédhibitoire. Il faut le chiffrer correctement en termes de surcroît d’investissement (dans le cas de travaux), de moindre rendement (dans le cas de revenus moindres d’annoncés ou de charges élevées), ou de risque à rémunérer (par exemple déprise économique et/ou démographique).

Il peut arriver qu’on trouve un immeuble très rentable et sans aucun des problèmes suslistés. Dans ce cas c’est souvent par une dissymétrie de l’information. C’est à dire que l’annonce de vente n’est pas publiée ou mal publiée. Dans ce cas on se retrouve le seul acheteur et on peut négocier le prix. Ou encore ,on est le premier à réagir vu le prix alléchant, on fait une offre très vite et du coup on a l’affaire ; les autres acheteurs ont eu du retard à l’allumage et on leur passe devant.

Mais si l’immeuble et très rentable, ne présente pas de problème, et que l’annonce est dûment publiée, ça paraît très très étrange qu’il reste disponible longtemps.

Dans le cas présent, j’ai du mal à croire qu’un immeuble bon marché et très rentable à 15 %, dans une ville de 18000 habitants (plus les acheteurs potentiels des alentours) reste invendu. Comment se fait-il que dans une communauté humaine de, disons, 50 000 personnes alentours, il n’y ait pas une seule personne pour mettre l’argent sur la table ?

Pour ma part, pour regarder "un peu" les annonces en Midi-Pyrénées, je peux vous dire qu’à chaque fois que j’ai vu une rentabilité brute élevée, le bien présentait au moins l’un des problèmes suslistés (et souvent plusieurs).

Notez aussi qu’avec un tel rendement, le mettre en agence n’est pas rédhibitoire (à supposer qu’on trouve une agence compétente). En effet 15 % grevés des 10 % environ de commission de l’agence laisse 13,5 % bruts. Ce qui élargit encore le cercle des acheteurs potentiels.

Donc soit il est vraiment très intéressant, et il va partir très vite ; soit il y a un loup.

Rénové : quand, et quelle ampleur à cette rénovation ?

Par exemple, si la rénovation a consisté à rénover les revêtements (mais pas l’électricité), l’électricité peut être obsolète.

Le bail commercial de 1 an est un bail précaire. Sa durée maximale, renouvellement comprise, est de 3 ans. Si le même locataire est resté en place après les 3 ans, le bail s’est de facto transformé en bail commercial classique (3-6-9). Vérifiez donc depuis combien de temps ce locataire est en place.

Attention, a moins que la date de création de la société ou établissement soit à la même adresse que le local, vous pouvez tout à fait créer une société à une autre adresse et emménager dans ledit local plus tard. (vous pouvez même créer des sociétés sans activité)

Donc : Sauf lecture du bail, vous n’avez que des hypothèses et vous n’en savez rien.

Setanta

Abel91 a écrit :

J’ai eu quelque retour, chaque appartement à son compteur d’électricité et d’eau
Pour la partie cadastrale l’agence m’indique que c’est l’immeuble qui est enregistré
Est-ce que chaque appartement doit être enregistré ? Sur ce point je bloque

Je fais un quasi copier-coller d’un fil voisin : Despe44. Dommage que vous lisiez pas les autres cas, vous apprendriez des choses utiles.

Les avantages d’avoir des lots séparés :
- obtenir la pose de compteurs électriques (s’ils n’y sont pas encore). ERDF peut refuser d’ouvrir plusieurs compteurs s’il n’y a pas autant de lots ; même si cela semble variable d’un endroit à un autre.
- être plus clair vis à vis des impôts et administrations.
- vendre à la découpe en créant une co-propriété. Cela peut éventuellement contribuer à vendre avec une meilleure plus-value.
- conséquence négative de la création de lots : que le lotissement soit considéré comme une création de logements, avec obligation de créer des parkings. C’est parfois un vrai cercle vicieux : pour louer séparément j’ai besoin de compteurs ; pour qu’ERDF accepte d’ouvrir des compteurs il faut des lots cadastrés ; pour avoir des lots cadastrés il faut créer des parkings. Si pas de possibilité de créer les parkings, ça bloque tout le projet.

Dans votre cas, le fait d’avoir un compteur par logement est le plus important. Si un jour vous voulez vendre à la découpe, il serait toujours temps de créer les lots à ce moment-là.

Ces sujets sont déjà amplement documentés sur le forum, je n’ai fait que résumer. Si vous voulez approfondir vous trouverez facilement les informations sur le forum.