Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travailler 2x son argent !

Merci très c’est très intéressant.
Question sur un cas concret:
Je veux acheter 100K d’immobilier physique, j’ai 30K sur une AV, est-ce que je peux contracter deux prêt, un de 30K dont la garantie est l’AV et un plus classique sur les 70K restants ?
Est-ce que l’on peut apporter en garantie des livrets bancaires (LA, LDD, etc) ?
Est-ce que l’AV doit être investie en fonds euros ?

dkee34 a écrit :

Je n’ai malheuresement pas encore assez sur ma maigre ass vie.

Ca dépend de combien on parle… Avec quelques milliers d’euros seulement vous pouvez vous lancer dans les SCPI ou un parking par exemple.

actions a écrit :

Je veux acheter 100K d’immobilier physique, j’ai 30K sur une AV, est-ce que je peux contracter deux prêt, un de 30K dont la garantie est l’AV et un plus classique sur les 70K restants ?

J’en doute, 30% c’est pas assez pour représenter une garantie suffisante, et multiplier les prêts va faire augmenter les frais, comme l’a justement dit cyberpapy

actions a écrit :

Est-ce que l’on peut apporter en garantie des livrets bancaires (LA, LDD, etc) ?

J’y crois pas… Ca coute rien de demander, mais…

actions a écrit :

Est-ce que l’AV doit être investie en fonds euros ?

C’est mieux, c’est plus fiable pour le banquier.
Mon banquier m’a proposé pour financer des SCPI in fine, d’avoir en face une AV avec 70% en euros, et 30% en Carmignac Patrimoine

Pour info chez Internaxx.

Crédit lombard | TD Direct Investing International

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La plupart des actions et des fonds de placement y sont éligibles.
La Banque détermine la marge disponible pour chaque titre en portefeuille.
Obtenez un crédit contre la garantie auprès la Banque de vos avoirs en portefeuille. Cela s’applique aussi bien aux avoirs actuellement déposés sur votre compte qu’à ceux qui le seront ultérieurement.
Visualisez les ratios de couverture et la table d’évaluation Lombard

Prenez connaissance des taux d’intérêts débiteurs afférents au Crédit Lombard.

Le lien de Cyrial
Crédit lombard | TD Direct Investing International
est très intéressant ne serait-ce que pour les exemples chiffrés qui y figurent:

Je vous invite à lire :

les taux de couvertures 
Crédit lombard | TD Direct Investing International~/media/Internaxx/Forms/Lombard_Valuation.ashx

et la table d’évaluation Lombard
Crédit lombard | TD Direct Investing International~/media/Internaxx/Forms/Lombard_Valuation.ashx

on y trouve bien détaillé ce que j’exprimais plus haut :
Plus le portefeuille est risqué plus le montant prêté sera faible.

Exemple  ( si j’ai bien compris )
Si vous détenez un titre actions du FTSE SmallCap qui représente 75 % de votre portefeuille de 100 000 euros 
On ne vous prêtera que  100 000 / 2 / 2,5 =20 000 euros.

Un retour d’expérience qui peut être utile à ceux d’entre vous qui détiennent de l’immobilier en direct en Allemagne : il est parfaitement possible, une fois que votre bien est payé, de profiter à nouveau des taux bas actuels en lançant une "Kapitalbeschaffung". C’est à dire un nouveau crédit hypothécaire.

Il y a plusieurs avantages à cette manoeuvre :
- fiscalement : les intérêts sont à nouveau déductibles de vos revenus fonciers imposables en Allemagne
- l’avantage sur un compte sur marge ou un lombard est de fixer les taux pour une très longue période. J’avais le choix entre 20 et 30 ans, taux fixe : 2,5 et 2,6% respectivement.
- si votre bien est correctement loué, l’opération peut se faire à cash-flow neutre ou même positif sur un LTV raisonnable de 60%.

En négatif :
- On paie de l’ordre de 40 bp de plus que pour un premier crédit immobilier. Les banques allemandes pénalisent aussi les non-résidents (elles considèrent que leur seul recours est la saisie de l’immeuble en cas de problème).
- Le surcout sur du capital type compte sur marge ne se justifie que si votre horizon d’investissement est à peu près en rapport avec la durée du crédit et que vous comptez dégager une rentabilité supérieure au cout d’emprunt, post-impôts (c’est à dire en comptabilisant à la fois l’économie sur l’imposition des revenus fonciers en Allemagne et la fiscalité française de nouveaux investissements) !
- Les frais annexes : inscription de l’hypothèque au cadastre, notaire : prévoir de l’ordre de 1200 à 1500 euros à minima. D’autres frais (notamment d’intermédiaire, si vous passez par un courtier) vont être répercutés indirectement dans le taux final.

Bonsoir !

Le principe des avance-sur-titres et autres Lombard m’a semblé suffisamment intéressant pour faire un petit calcul sur un tableur. Voici ce que ça donne :

Certes, les hypothèses me sont propres, mais elles restent plausibles. J’en rappelle l’essentiel :
- Emprunt de 100 000 € placés en actions (non foncières) rapportant 5 % en moyenne.
- Taux de l’emprunt : 1,5 % sur le total, et non déductible de la partie imposable.
- TMI de 30 %, sur les dividendes, avec 40 % d’abattement.
- PS de 15,50 %, sur les dividendes, en totalité.
- Frais de 1 % sur le total emprunté et/ou placé.

Mon interrogation, c’est :  835 € (net) par an valent-ils la complexité de mise en place d’un tel dossier ?

Ceux plus faiblement imposés (genre TMI à 14 %), qui auront réussi à supprimer les frais, pourront espérer un peu plus de 2000 €.

Conclusion : c’est loin d’être évident, et chaque cas doit être calculé. Mais c’est loin d’être une solution miraculeuse.

Bonjour,

Imaginons le situation suivante :

Je dépose 20k chez Degiro, et achète des actions.

Degiro me propose dès lors 16k de Lombard.

Désireux de faire des petits travaux dans ma maison pour 2k, mais sans toucher à mes liquidités, je recherche un petit crédit à la consommation, le premier qui me tombe sous la main :
simulation sur le site de la BNP, 2k = taux de 8.4%, 118 euros pendant 18 mois.

Pourquoi ne pas prendre ces 2k via le Lombard de Degiro, et le rembourser via des mensualités que je défini moi-même?

1 - le taux du Lombard est bien plus avantageux
2 - mes 2k continuent de travailler en bourse (dividendes, plus-values éventuelles)
3 - flexibilité totale dans mon remboursement

De plus, certains travaux donnent parfois droit à des primes (rénovation, isolation etc)…

Qu’en pensez-vous?

Si ce n’est pas indiscret, quel pourcentage maximum de votre K empruntez-vous à votre courtier pour des dépenses autres que l’achat d’actions/oblig/trackers?

Je ne pense pas que vous ayez compris le situation exposée :

Je dépose 20k sur mon compte titres

J’achète 20k d’actions

J’ai besoin de 2k pour des travaux

Je sors 2k de mon compte titre pour payer ces travaux

J’ai donc 20k d’actions mais seulement 18k réellement à moi, le reste étant payé via le Lombard.

Je rembourse ce Lombard comme s’il s’agissait d’un crédit à la consommation, via des mensualités.

Je pense pas qu’il soit très prudent de sortir 10k tout en restant investit sur 20k comme vous le suggérez… L’appel de marge en cas de chute boursière vous attendrait au tournant…

PS : je ne demande pas ce qu’il est possible de faire, mais bien les limites que Faith préconise dans sa gestion personnelle.

Je comprends, en gros il faut personnaliser ceci en fonction de chacun, tant que l’on se sent à l’aise et surtout en fonction de nos résultats boursiers…

Celui qui perd de l’argent depuis 3 ans n’aura pas la même approche que celui qui fait 20% annualisé depuis 3 ans… même si le second cas peut parfois amener à une certaine "euphorie" et prendre des risques exagérés…

J’utilise moi-même pas mal de Lombard depuis l’euphorie post-Trump (sur actions), mais je sécurise avec des stop loss… qui ne protègent hélas pas vraiment contre un crack en weekend avec un gros gap le lundi à l’ouverture…