Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

MisterVix · #26

Comme vous Ledep, je suis tenté de ne pas y aller pour ne pas prendre de risque.

Toutefois, je suis déjà en position d’attente sur mon portefeuille boursier, je vends ma résidence principale et n’ai donc plus aucun crédit alors que ma capacité d’épargne augmente significativement et que les conditions d’emprunt sont historiques.

Si je n’y vais jamais, je n’investirai jamais!

Pour le frottement fiscal, il est très nettement diminué, puisque le montage sera logé dans une Holding. Puisque je n’ai pas besoin de ces recettes avant 20-25 ans, j’utilise ce que je crois être le montage de capitalisation le plus efficace, également efficace en phase de redistribution lorsque le TMI baisse à l’arrêt de l’activité professionnelle.

Si finalement je peux compter sur un rendement de 3-4% (net d’impôt et intégrant une baisse des loyers de 20% environ) ça me laisse une base de capitalisation annuelle pour justement renforcer ce qui devient moins cher, plus rentable etc… Tout celà devrait se moyenner.
Les montants dont je parle sont incompatibles avec un PEL.
L’AV, j’en ai déjà, et on peut craindre là aussi une baisse du rendement, et je suis attaché à l’idée de demeurer libre dans mes possibilités de réinvestissement annuel des loyers perçus, donc pas enfermé dans une liste d’UC.

Ma seule préoccupation est donc de trouver des sociétés offrant un loyer pérenne, c’est à dire:

* Diversifiées (secteur, géographie, et même dans mon cas devises)
* Bien gérées
* A priori plutôt à capital fixe, pour limiter la dilution liée aux souscriptions massives, le risque d’illiquidité ne me concernant pas.

Aux audacieux les mains pleines?
Je souhaite être un audacieux qui a bien pesé les risques avant de se lancer.

cedREIM · #27

MisterVix a écrit :
Comme plusieurs intervenants ici, je suis inquiet de la forte couverture médiatique sur les SCPI et de l’engouement visible du publique. Cela risque, si l’on se réfère à l’histoire de toutes les bulles, de conduire à des déconvenues.

Vos craintes liées à la surmédiatisation des SCPI sont pour ma parts infondées, dans le sens où même si elles ont le vent en poupe, elle ne représente encore quasiment rien dans l’univers du CRE.
Elles battent aussi record en record mais c’est lié au fait qu’elles partent de très bas.
Elles sont aujourd’hui encore très loin des fonds souverains, fonds de pension, assureur, et SIIC en terme de volume d’investissement.
Les SCPI ont représenté 8% des volumes en 2015 (Chiffres CBRE).
Un autre chiffres qui me parle encore plus : La plus grosse société de gestion AXA IM a investi rien qu’en 2015 l’équivalent du tiers de la collecte des SCPI depuis 50 ans, ou l’équivalent de 2 ans de collecte (base 2015) de toutes les SCPI du marché.
AXA IM - Real Assets atteint un volume de transactions record avec 10,8 Mds? en 2015 - Business Immo

Je pense qu’il faut toutefois rester sélectif et rester prudent tout de même aux effets de mode (Santé, ou diversification europenne). Le marché immobilier commercial français est un des plus sain et un des plus safe au monde… à condition de rester sur ce qui constitue le coeur de l’investissement : Le bureau en Ile de France.
Je ne dis pas qu’il faut faire que cela, mais puisque le sujet est la (non) prise de risque, si vous êtes tenté et que vous souhaitez minimiser les risques c’est la seule stratégie qui se tient.

En conclusion les SCPI à elles seules ne pourront pas provoquer de bulle sur le marché du CRE, par contre un fond souverains…

maxlille · #28

Voici une vidéo très intéressante à ce sujet publiée par La Tribune basée sur Xerfi:

MisterVix · #29

Toujours la Tribune, qui s’interroge sur une bulle de l’immobilier de bureau parisien.

Le rapport du Haut Conseil de Stabilité Financière

Et l’article "résumé simpliste" pour les paresseux, sur le site de la Tribune

JMeuret · #30

Pour moi, le problème n’est pas que c’est à la mode.

Mais surtout j’ai l’impression qu’on va évoluer vers une société où l’on a besoin de moins en moins de place avec internet.

On travaille de + en + chez soi, les commerces économisent en vendant en ligne.

J’ai quand même investi quelques billes, histoire de varier, et surtout parce que j’avais le même argument il y a 10 ans quand on m’ a parlé la première fois de SCPI

tikitoi · #31

Pour "réduire" les risques, y ’ t’il des SCPI qui soient investies sur plusieurs pays ?

Surin · #32

"y a-t’il des SCPI qui soient investies sur plusieurs pays ?"
Oui mais pas sur que cela "réduise les risques".
Ca permet une diversification. Corum est la SCPI la plus investie a l’étranger. C’est celle qui a le meilleur rendement, beaucoup considéreront aussi que c’est la plus risquée.

maxlille · #33

Le mouvement général actuel qui entend s’affranchir de la propriété (location de sa voiture, de sa tondeuse, etc) ne signifie pas la disparition des voitures/immeubles, tout simplement un changement de modèle économique.

Les startup ne peuvent par exemple pas s’engager sur des baux de 3 ans, il existe des solutions qui passent irrémédiablement par l’achat/location de tout un espace, immeuble, étage, espace par la suite décomposé pour les besoins immédiats, donc ce n’est pas à priori un risque majeur pour les SCPI.

Je suis assez confiant, les entreprises auront toujours besoin de place, même les petites structures passeront par de la location/sous location d’espaces de bureaux.

Le développement du télétravail ne freinera pas les besoins, par contre le mouvement tend vers une plus grande flexibilité.

yademo · #34

Surin a écrit :
"y a-t’il des SCPI qui soient investies sur plusieurs pays ?"
Oui mais pas sur que cela "réduise les risques".
Ca permet une diversification. Corum est la SCPI la plus investie a l’étranger. C’est celle qui a le meilleur rendement, beaucoup considéreront aussi que c’est la plus risquée.

Corum va justement chercher des placements à l’étranger car elle trouve que l’immobilier en France est surcoté. Elle commence aussi à considérer que l’immobilier allemand est surévalué. D’où des investissements ailleurs en Europe, selon une stratégie opportuniste.
Certains peuvent trouver ca risqué, moi au contraire, je trouve ca plus sécurisant car plus diversifié et limitant l’exposition à un dégonflement de la bulle immo en France.

Polaris · #35

La réponse à la question "y a-t-il une bulle sur les SCPI ?" me paraît évidente: OUI. C’est très clair, de manière générale il y a une bulle sur l’immobilier européen, et d’ailleurs même le DG de la société Corum AM est intervenu plusieurs fois sur BFM pour le dire clairement (ce qui est vraiment étonnant de la part du DG de cette SCPI par ailleurs assez "rentre-dedans" en termes de communication). C’est tout simplement lié au Quantitive Easing de la BCE, c’est-à-dire à la politique d’argent gratuit et aux taux zéro sur les obligations d’états. Les obligations souveraines ne rapportent plus rien (voire moins que rien avec les taux négatifs sur la dette allemande), les corporate de société pas trop risquées rapportent autour de 0.5 à 1% à 10 ans (il faut aller chercher des boites vraiment pourries - pardon, du High Yield - pour avoir des taux de 4%), mais on vous permet de vous endetter à taux quasi-nul pour acheter de l’immobilier: en toute bonne logique, si cette situation totalement absurde et malsaine était amenée à se prolonger, les prix de l’immobilier pourraient augmenter jusqu’à ce que le rendement locatif atteigne le taux des emprunts d’états de bonne qualité (zéro donc) plus la prime de risque, qui a tendance à décroître à 3%. Donc en théorie, sur la base d’un rendement locatif moyen pour l’immobilier professionnel de 5% brut actuellement, les prix pourraient encore augmenter de 66% !

C’est évidemment un calcul très théorique, mais il permet de se rendre compte que le QE de la BCE est totalement responsable de la bulle de l’immobilier (et des SCPI en particulier). Même chose d’ailleurs pour les marchés action (les PER sont au plus haut d’avant la crise de 2009 et même de 2001: autour de 18 en Europe et 23 aux USA alors que les profits des grandes entreprises sont loin d’être flamboyant et même en légère baisse), pour les obligations, pour le non-côté, pour les cours des forêts et des terres agricoles… En fait, TOUS les actifs financiers sont en bulle, et le resteront tant que les taux resteront à zéro ou presque. Il y a juste trop d’épargne et trop de monnaie gratuite à disposition, et trop peu de projets entrepreneuriaux rentables à mettre en face. Le jour où les taux de la BCE augmenteront, les prix de ces actifs baisseront immanquablement. LA question est donc: quand les taux remonteront’ils ? Et même, allons plus loin: remonteront-ils un jour ? La question ne me paraît pas stupide: les taux sont quasi-nuls au Japon depuis 25 ans, et aux Etat-Unis, malgré un chômage à un niveau plancher, l’économie est à ce point fragile (pas d’augmentation des salaires, forte précarisation du marché du travail, endettement massif des étudiants, baisse des profits des entreprises) que la Fed hésite fortement à remonter ses taux ne serait-ce que de 0.25 point; et même si elle le fait (ce qui n’est pas acquis), ce sera plus pour rassurer les investisseurs et se donner de la marge pour les baisser lors du prochain ralentissement, car dans l’absolu la situation économique fragile ne le justifie pas. Et même si les taux remontent, ils ne reviendront probablement jamais à leurs taux d’avant crise mais à peut-être seulement 1.5-2% à 20 ans (au lieu de 3.5-4%).

Bref, plus que jamais, les investisseurs que nous sommes se trouvent face à un terrible dilemme: soit être prudent, c’est-à-dire ne pas investir dans des actifs immobiliers manifestement surévalués, et attendre sagement la hausse des taux et la baisse des prix. L’ennui, c’est qu’en attendant il faut placer ses économies à un taux inférieur à 1% brut (donc autour de 0.5% net), donc accepter une quasi absence de rémunération de son épargne, et être conscient que cette situation peut, de manière réaliste, encore durer peut-être 5, 10 voire 20 ans. Même sur la durée d’une vie professionnelle, l’impact de cette absence de rendement sur la rentabilité globale sera très pénalisante. Sinon, il faut accepter de prendre des risques - même mesurés - et investir sur des actifs certes surévalués, mais qui gardent un rendement correct et qui seront peut-être encore plus surévalués demain. En étant conscient que les supports immobiliers étant par nature peu liquides, ils seraient très difficiles à revendre rapidement en cas de perception d’un début de hausse des taux (au contraire d’actifs plus liquides comme les actions et l’immobilier côté). Les stratégies intermédiaires, prudentes et diversifiées, sont évidemment possibles, en étant conscient que si elles sont à priori de nature à éviter la ruine totale d’un patrimoine, elles diminuent également l’espoir de rendement à long terme… Bref, à chacun de voir !

ajoyce · #36

La hausse de l’immobilier des quelques dernières années m’apparaît artificielle et concernant la France en partie liée à des montages fiscaux (PTZ étendu à l’ancien, Pinel,…). La plupart des gens peuvent dorénavant emprunter à 1-2% sur 20 ans, alors ils en profitent.

On se retrouve dans une situation où les primo-accédants commencent à apparaître à la banque de France, au guichet des dossiers d’insolvabilité.

Les liquidités du QE ne circulent pas et l’économie est sclérosée depuis 2008.

L’élément déclencheur pourrait bien sûr être la remontée des taux horizon 2020, mais on peut imaginer un brusque épisode de déflation ou encore une vague de BabyBoomers qui se ruent au Portugal ou autre EHPAD en délaissant leurs appartements de ville.

2020-2025 sera le temps des affaires.

tikitoi · #37

Il faut dire que je ne vois plus trop ou investir pour un rendement correct et pas trop de risques.

Les fond euro vont baisser, et depuis la débâcle des taux des livrets règlementés, les magazines ne cessent de vanter l’avantage des taux des ass vie comparés au Livret A; et l’utilisation comme compte d’épargne qui peut en être faîte est beaucoup plus répandue qu’il y à 5 ans.

Les SCPI, je m’y intéressai pour les taux avoisinants ou surperformants ceux des fonds euro , et avec le côté rassurant de l’immobilier. Mais c’est comme les fonds euro. Publicité à tout va et engouement du grand public avec risque de baisse des taux et de bulle. Si la SCPI est prise sans crédit ça fera toujours 1 rendement correct, mais si le remboursement du crédit n’est pas couvert par les dividendes…

Alors il y a certainement une bulle, mais le risque me semble plus être lié à un rendement inférieur dans le futur qu’à une vraie perte en capital comme les actions.

Polaris · #38

ajoyce a écrit :
L’élément déclencheur pourrait bien sûr être la remontée des taux horizon 2020, mais on peut imaginer un brusque épisode de déflation ou encore une vague de BabyBoomers qui se ruent au Portugal ou autre EHPAD en délaissant leurs appartements de ville.

2020-2025 sera le temps des affaires.

Oui, la remontée des taux de la BCE à l’horizon 2020 est un possibilité à ne pas écarter, en effet. Mais pour que cela pose réellement problème, il faudrait que les taux souverains à 10 ans des principaux pays européens (Allemagne, France) remontent autour de 2.5-3%. Ce qui ne serait possible qu’avec un retour au quasi plein emploi (disons autour de 6% de chômage en France, j’entend de vraies créations d’emplois, pas des temps partiels au smic ou des autoemployés à 500€ de CA mensuel), un déficit public inférieur à 1.5-1% sinon le coût de notre dette explose et la France fait défaut sur sa dette (avec l’Espagne, l’Italie, le Portugal et la Grèce)… bref c’est un scénario éminemment souhaitable car, hormis les "petits problèmes" des détenteurs d’immobilier et plus généralement d’actifs financiers, cela signifierait que l’économie européenne irait réellement mieux et que la crise que nous traversons depuis 2009 n’était finalement que passagère et pas struturelle. L’autre scénario, c’est que la crise actuelle n’en est pas une mais est en fait un changement de civilisation; un scénario à la japonaise: vieillissement des la population, hausse continuelle du déficit public, des besoins en financement sociaux et de la dette, diminution généralisée de la productivité et des salaires… et maintien des taux directeur à un taux peut-être pas nul, mais très faible, pendant une durée très longue (10 ans ? 20 ans ? plus ?). Et là, un rendement locatif de 3% brut passera pour totalement usuraire, l’Etat ne l’autorisera même plus.

Lequel de ces deux scénarii se réalisera ? Nous nous aventurons en territoire complètement inconnu…

corsaire00 · #39

Selon le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les prix de l’immobilier commercial seraient surévalués de 20%, et même de 30% dans certains secteurs. Comment expliquer ce gonflement des prix ? Les épargnants qui ont investi dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) risquent-ils gros ? Eléments de réponses avec Laurent Saillard du Revenu. Ecorama du 8 juin 2016 présenté par David Jacquot, sur Boursorama.com.

video de 7mn sur le site de boursorama

Mon avis:
La réponse à la question est à mon avis liée à la courbe des taux d’interêts
Si vous considérez que les taux vont remonter fortement à CT ou MT (5 à 7 ans) oui il y a une bulle
Si vous considérez que le taux vont rester bas ou passer en taux négatif, non il n’y a pas de bulle.

Si les taux restent bas ou continuent à baisser, le rendement des actifs continuera à baisser et la valorisation des SCPI montera.

WhiteTiger · #40

Il serait préférable de lire le rapport pour se faire une idée…

GoodbyLenine · #41

Réponse (en AG) d’une société de gestion de SCPI à la question "y a-t-il actuellement une surchauffe/bulle ?" (reformulée avec mes mots)

Certes, il y a beaucoup de capitaux disponibles pour s’investir.
Certes, les taux (d’intérêt, comme de rendement attendu par le marché) sont bas
… et ceci fait augmenter la valeurs de marché des immeubles.

Mais les loyers ne sont pas au sommet (et même 20-25% en dessous de ceux de 2007)
Mais l’économie n’est pas en haut de cycle (elle redémarre doucettement).
Mais les taux de vacances ne sont pas au plancher (sauf à Paris QCA), et il n’y a pas de pénurie de biens pour un candidat locataire.
Mais la "prime de risque" (différence entre rendement immobilier des biens "prime" et taux sans risque) est élevée (actuellement 350 points de base, quand une situation "normale" est plus proche de 200 points, et qu’en 2007 elle était négative).
Mais il n’y a pas pléthore de biens neufs ou en construction (encore moins "en blanc", sans locataire identifié)
… et les évolutions sur ces aspects pourraient s’avérer favorables au marché immobilier.

Il y a surchauffe/bulle quand (comme vers 1995) tout est au plafond (bcp de capitaux, taux faibles, économie en haut de cycle, taux de vacance faible, pénurie de biens disponibles, beaucoup de construction en cours et "en blanc", prime de risque faible, …). Ce n’est pas le cas actuellement.

cedREIM · #42

Je l’ai lu et le contenu est assez décevant. C’est davantage descriptif que véritablement analytique.

Il faut savoir que cette chère autorité, qui s’est rendu compte après coup qu’elle y a peu être été un peu fort, a lancé une consultation de place.
Les principaux acteurs de l’immobilier commercial (broker et gros asset manager) sont donc amené a donner leur point de vue sur cette question au HCSF, qui re-communiquera prochainement (pas avant 6 mois) sur un rapport actualisé et reprenant les positions des grands acteurs de la place.
Normalement on fait l’inverse mais c’est pas grave…

A la fin de la lecture, et pour connaitre l’immobilier commercial de l’intérieur depuis 2006, je me suis faite la réflexion suivante : ok, bonne description de l’évolution récente du secteur, mais le rapport fait complètement l’impasse sur le rôle de la politique monétaire dans ce constat. Pour moi c’est fondamental.

Avec les taux de rendement actuels, la boite dans laquelle je bosse, qui est un petit asset manager à taille humaine, aurait du voir son business model voler en éclat (car finalement ce qu’on vend c’est du rendement). Au final on s’en sort pas si mal grâce a des taux d’emprunt extrêmement bas et l’utilisation de l’effet de levier à bon escient.
D’où le fait que je pense que marché immo et politique monétaire (donc taux bas) doivent toujours être considérés en parallèle, a fortiori sur une classe d’actif qui s’est beaucoup financiarisée.

Le constat est le même partout en Europe (a part de la diversification, on ne va pas chercher d’autres cycles en Europe). Ceux qui vous disent le contraire font du marketing. Par contre il y a probablement du "picking" a faire pour qui connait bien les marchés locaux.

maxlille · #43

En fouillant sur le web j’ai retrouvé un article de 1997 de l’express:

SCPI dérapages à tous les étages

CyberPapy · #44

L’inconvénient des bulles c’est que tout le monde peut les voir gonfler mais personne ne peut prédire à quel moment elles vont éclater.

M07 · #45

Bonsoir !

Une petite infographie sur la désaffection des commerces de ville (vacance commerciale). Certaines régions sont plus affectées que d’autres. Cela peut aider à sélectionner SCPI ou Foncières :

Vince775 · #46

Interéssant surtout pour ceux voulant investir dans les SCPI dites régionales.

maxlille · #47

Je rebondis sur la carte suite à la publication d’un article dans le Challenge du 27 octobre et la création récente (2010) de l’Observatoire de la vacance commerciale

Rapport complet disponible ici
Les taux de vacances s’élevait en centre ville à 9.5% en 2015 en constante hausse.

Intéressant:

Les 14 villes dont le taux de vacance est resté inférieur à 5 % entre 2001 et 2015
Bayeux, Beaune, Biarritz, Cahors, Compiègne, La Rochelle, Laval, Lyon, Nantes, Périgueux, Rouen,
Saint-Malo, Strasbourg, Toulouse.

Dernière modification par maxlille (29/10/2016 10h48)

Surin · #48

Je pense qu’il faut justement bien regarder en détail le patrimoine de chaque SCPI plutôt que se contenter de se tenir à l’écart des SCPI dîtes régionales.

Par exemple Fructirégions Europe (qui n’a d’Europe que le nom) possède plus de la moitié de ses immeubles dans la liste des villes citées par maxlille où la vacances est restée inférieure à 5%.
Sinon 20% sont en région parisienne.

A l’inverse Actipierre Europe, qui a 60% de son patrimoine en province donc en France (et en Europe aussi certains diront) a du patrimoine dans les villes en orange ou rouge sur la carte de M07 (Béziers, Saint-Nazaire, Clermont-Ferrand pour ne citer qu’elles).

maxlille · #49

Très bonne analyse Surin d’ailleurs le rendement de actipierre est en chute libre (proposé notamment via Spirica) 2.10e versé au T3 contre 2.40e aux T1 et T2, taux d’occupation en baisse.
J’ai également regarder du coté de corum au total 273 297m2 de surface utile au 31/12/15 dont 88 880m2 en France.
Pour la France 13% sur Nantes/proximité (donc potentiellement vacance réduite) mais 8% sur Saint Nazaire (vacance > 15%)

Surin · #50

Petite correction par rapport à ce que j’ai dit sur Fructirégions et maxlille sur Corum:
La carte de la vacance concerne les commerces, elle ne s’applique donc pas ou mal aux bureaux de Fructirégions ou à Corum qui a un "local d’activité" à Saint-Nazaire.
Ceci dit cela permet de voir que Corum prends parfois des actif de seconde zone pour maintenir son rendement.
Sur Actipierre Europe c’est toujours d’actualité car elle ne possède que des commerces.

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#26 01/04/2016 18h01

1 #27 01/04/2016 18h30

MisterVix a écrit :

#28 13/05/2016 09h47

#29 21/05/2016 11h14

#30 21/05/2016 11h19

#31 21/05/2016 11h28

#32 21/05/2016 11h36

#33 21/05/2016 12h12

#34 21/05/2016 13h27

Surin a écrit :

3 #35 22/05/2016 16h40

#36 22/05/2016 17h38

#37 22/05/2016 17h58

#38 22/05/2016 19h36

ajoyce a écrit :

1 #39 08/06/2016 15h22

#40 08/06/2016 17h05

#41 08/06/2016 17h59

1 #42 08/06/2016 18h11

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1 #48 29/10/2016 11h20

#49 30/10/2016 18h12

#50 01/11/2016 01h12

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