Atout Pierre Diversification : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

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1 #9 03/11/2016 13h08

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Bulletin Trimestriel T1-2016 a écrit :

CILOGER a écrit :

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GoodbyLenine a écrit :

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BTI Atout Pierre Diversification a écrit :

AEW a écrit :

AEW a écrit :

La SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION acquiert l’hôtel Paris Marriott Charles de Gaulle Airport

Les SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, FRUCTIPIERRE et IMMO EVOLUTIF acquièrent le centre commercial parisien "Passy Plaza"

GoodbyLenine · #1

Il n’y a pas encore de discussion sur cette SCPI (à capital fixe, de Ciloger), et je vais donc l’initier.

Parmi les caractéristiques de cette SCPI, j’identifie quelques points qui ne me plaisent pas du tout, à savoir :

Cette SCPI a annoncé diminuer significativement (10.71€/part par trimestre passent à 9.00€/part/trimestre à partir de T4/2015) en mentionnant comme raison la vacance et les travaux dans un gros immeuble, qui a été reloué par avance (après les travaux). Par ailleurs, la SCPI annonce maintenir à fin 2015 un report à nouveau correspondant à 4 mois de distribution.

Je me demande à quoi peut bien servir un report à nouveau aussi élevé, s’il n’est pas utilisé lorsque la SCPI a un besoin ponctuel et important ?
Les travaux devraient avoir été un minimum anticipé, et les provisions pour travaux servent à cet usage. Or on constate dans le rapport annuel 2014 que la provision pour travaux a été négative en 2012, et très faible en 2013 (…. juste avant que la SCPI ne lance une augmentation de capital, avec un prix de part motivé par des distributions en hausse), voire 2014.
=> N’y aurait-il pas eu un "habillage de la mariée" en minimisant les provisions pour travaux ?
Autant il peut se justifier d’avoir un report à nouveau élevé quand l’avenir s’annonce difficile, autant, quand on a déjà un locataire engagé pour le gros immeuble vacant sur lequel on réalise des travaux, la visibilité sur l’avenir devrait être bonne, et il n’y a guère de justification à conserver un si gros report à nouveau (qui devrait pouvoir être entamé pour compenser une absence temporaire de loyer).
=> Le maintien d’un aussi gros RAN est-il un signe de prudence excessive (et si oui : qu’est-ce qui le justifie ?), ou augure-t-il d’autres mauvaises nouvelles, déjà pressenties par la Société de Gestion et le Conseil de Surveillance, mais dont les associés ne sont pas informés ?

Mots-clés : atout pierre diversification, ciloger, scpi

ArnvaldIngofson · #2

Un TAUX D’OCCUPATION FINANCIER de 82,13 % n’est pas bon !
On espère qu’il va remonter après location de l’immeuble en travaux.

Mais l’immeuble Axe-Seine à Issy-les-Moulineaux, qui fait l’objet d’un programme important de travaux
sur près de 5 000 m², n’explique pas tout.
Il ne pèse que 3 % de la surface totale du patrimoine : 178 748 m². Sans doute plus en loyer (proche banlieue Paris) mais je n’ai trouvé le chiffre.

Cependant, le TAUX DE DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHÉ (DVM) 2015 reste honorable à 4,70 %.

Maintenant que l’augmentation de capital est terminée, il sera intéressant de suivre l’évolution de la part sur le marché secondaire.

Kangoorico · #3

Bulletin Trimestriel T1-2016 a écrit :
L’immeuble Axe-Seine à Issy-les-Moulineaux, qui fait l’objet d’un programme important de travaux
(4 M€, dont 3 impactant le résultat 2015) vient d’être intégralement reloué
pour 10 ans dont 6 ans fermes à un mono-utilisateur filiale d’un grand groupe français. […] ce nouveau bail sera productif de loyers à compter de l’automne 2016.

Pour l’immeuble Axe-Seine, à voir donc au T4 2016 pour l’impact.

Concernant le TOF, cela fait plusieurs trimestre que les libérations surpassent les locations/relocations

ArnvaldIngofson · #4

Le prix des parts ne bouge pas.

Historique des prix d’exécution (prix en euros)
Date Nb de parts échangées Prix acheteur Prix vendeur
24/02/2016 1383 875,00€ 795,60€
27/01/2016 614 875,00€ 795,60€
30/12/2015 939 875,00€ 795,60€

ArnvaldIngofson · #5

Cette SCPI a des revenus à l’étranger, en Belgique.
Donc même pour en faible proportion et exonérés , il faut utiliser la déclaration 2047.

Enfin, tant qu’à le faire pour Corum Convictions, on n’est plus à une addition près.

ArnvaldIngofson · #6

Reçu un 2ème IFU, qui "annule et remplace" le précédent.

CILOGER a écrit :
Une modification substantielle dudit formulaire [2047] a été réalisée par l’administration fiscale et vient d’être portée à notre connaissance.
[…] Concernant les revenus de source étrangère, reporter le montant des revenus nets à la case 8TI.

J’ai comparé avec CORUM Convictions, eux étaient au courant et leur IFU est conforme.

Pas très doué CILOGER …
Admettons, c’est leur premier immeuble à l’étranger.

ArnvaldIngofson · #7

Prix des parts toujours inchangé depuis 1 an (sauf en octobre 2015) :

Historique des prix d’exécution (prix en euros)
Date Nb de parts échangées Prix acheteur Prix vendeur
27/04/2016 720 875,00€ 795,60€
30/03/2016 1093 875,00€ 795,60€
24/02/2016 1383 875,00€ 795,60€
27/01/2016 614 875,00€ 795,60€
30/12/2015 939 875,00€ 795,60€
25/11/2015 999 875,00€ 795,60€
28/10/2015 424 873,24€ 794,00€
30/09/2015 655 875,00€ 795,60€
26/08/2015 556 875,00€ 795,60€
29/07/2015 554 875,00€ 795,60€
24/06/2015 479 875,00€ 795,60€
27/05/2015 594 875,00€ 795,60€

GoodbyLenine · #8

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Atout Pierre Diversification du 6 juin 2016 :

Entre 30 et 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Atout Pierre Diversification le 06/06/2016. Avec les pouvoirs donnés et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 42.1% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint.
Il suffisait de détenir 190 parts pour être scrutateur (ce qui indique des associés assez peu impliqués).

Sans surprise, toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées.

Le principal événement 2015, déjà détaillé dans le rapport annuel et les bulletins trimestriels, concerne l’immeuble "Axe Seine", vacant, pour lequel la SCPI a entrepris de lourds travaux, pesant sur son résultat (la vacance et les travaux non immobilisés pèsent 8€/parts sur le résultat 2015). L’immeuble a déjà un locataire qui l’occupera après ces travaux, à l’automne 2016.

Il faut noter que ceci n’explique pas toute la baisse du résultat par part qui passe de 48,46€ en 2014 à 35,40€ en 2015. Le reste est du à un environnement globalement difficile, avec des loyers nominaux stables mais de lourdes mesures d’accompagnement (22% en moyenne pour les relocations, ce qui signifie en fait des loyers économiques en baisse), et à des investissement dans des locaux avec un rendement moyen plus faible que celui du patrimoine existant.

Un investissement en Belgique a été fait en 2015, qui représente 8% du patrimoine de la SCPI.
La SCPI était en surinvestissement début 2015 (utilisant des emprunts ou facilités de caisse pour investir, ce qui était favorable aux associés, compte tenu des faibles taux d’intérêts). Ce n’était plus le cas fin 2015 (durant 2015 il y a eu 78 M€ de collecte nette, pour 65 M€ d’acquisitions frais inclus et 23 M€ de cessions) et la SdG semble avoir du mal à investir dans des immeubles satisfaisants.

Pour 2016, un dividende de 36€/part, a été confirmé.

Personnellement, je suis ressorti de cette AG assez inquiet sur le devenir de cette SCPI.
En particulier, j’ai du mal à comprendre pourquoi elle a relancé une augmentation de capital, alors qu’elle a du mal à investir dans des immeubles suffisamment rentables, et qu’elle n’utilise que fort peu les possibilités avantageuses de financement par emprunts dont elle dispose.
Son patrimoine semble subir plus de pression sur les loyers que ce que j’ai constaté ailleurs (ce qui certes justifie le programme d’arbitrage et la volonté d’acquérir des immeubles plus récents et plus qualitatifs … mais encore faut-il en trouver).

ArnvaldIngofson · #9

CILOGER a écrit :
En juillet, l’immeuble Axe-seine à Issy-les-Moulineaux, qui a fait l’objet d’un programme
important de travaux sur près de 5 000 m², a été mis à disposition du nouveau locataire,
filiale d’un grand groupe français.

Parallèlement, des arbitrages portant sur 4 actifs de bureaux et activités, obsolètes et
partiellement vacants, ont également été concrétisés durant le trimestre.

Conséquence : du 30/06 au 30/09, remontée des taux d’occupation physique (86,35 % à 89,36 %) et et financier (83,14% à 86,39%).
En progrès, mais peut mieux faire encore.

Objectif de distribution annuelle inchangé.

Kangoorico · #10

CILOGER a écrit :
La société de gestion a décidé d’augmenter le prix de souscription de près de 3% à compter du 1er mai 2019. A compter de cette date, il sera donc porté à 900€, le délai de jouissance étant parrallèlement ramené de 7 mois à 5 mois.

Enfin des bonnes nouvelles après quelques années sans rien de bon (ni de trop mauvais).

GoodbyLenine · #11

A noter dans le BTI T1/2021, une jolie coquille  :

Le TOF passerait de 105.18% (!) au T4/2020 à 83.45% en T1/2021.
… et la distribution T1/2021 à 7.50€ (vs 8.10€, 12.70€ (dont 4.60€ de plus-value), 8.10€, 8.10€ au 4 trimestres de 2020)

Bien entendu, le TOF T4/2020 n’a pas pu dépasser 100%, et dans le BTI T4/2020 il était indiqué à 92.35% (assez stable après 92.98% en T3/2020).

Faut-il en pleurer ou en rire ? Et est -ce sur la coquille du TOF T4/2020 dans le BTI T1/2021, ou sur la baisse importante du TOF T1/2021 (à moins que ce dernier ne soit une autre coquille) et de la distribution qu’il faut le faire ?

A noter que le TOF T1/2021 s’explique sans doute (et donc ne devrait pas être une coquille) par un taux de vacance de 10.55% (et 6.01% de franchises de loyer, et 1.20% de vacant en travaux ou sous promesse de vente), à comparer à 5.13% (et 1.30% et 1.20%) au T4/2020, probablement suite à la libération de 13 044 m² à Blagnac au cours du T4/2020 (sur 184 853m² de patrimoine), en plus de libérations et relocations de plus petites surfaces (comme chaque trimestre). La hausse des franchises est sans doute, soit une autre coquille, soit une conséquence (tardive) du Covid-19.

Pas un mot d’explication sur le BTI sur ces 5% du patrimoine en plus sous "franchise de loyers", ni sur les 5% du patrimoine en plus "vacants", depuis le trimestre précédent. Pas un mot sur d’éventuelles actions correctrices entreprises. La société de gestion semble délivrer comme message que tout ronronne normalement. Comme l’AG sera à huis clos, elle sait qu’elle ne sera pas trop interpellée à cette occasion…

DDtee · #12

GoodbyLenine a écrit :
Bien entendu, le TOF T4/2020 n’a pas pu dépasser 100%, et dans le BTI T4/2020 il était indiqué à 92.35% (assez stable après 92.98% en T3/2020).

Pour préciser un peu plus encore l’incongru de la situation :
- Si on regarde le BT4/2020 sur un site qui le garde en mémoire comme ici https://www.primaliance.com/assets/uplo … 1622193071 le TOF est bien de 92.35%

- Si le regarde le sensé exactement "même" BT4/2020 sur le site AEW Ciloger https://www.aewciloger.com/sites/defaul … 20v2_3.pdf le TOF est à 105.18%

GoodbyLenine a écrit :
Faut-il en pleurer ou en rire ?

C’est bien la question !

Kangoorico · #13

BTI Atout Pierre Diversification a écrit :
un immeuble de bureaux non stratégique a été cédé à Saint-Ouen
pour un prix de 7,2 M€. Cette cession dégage une plus-value de 4,6 M€.
[…]
La prévision de distribution 2021
intègre le maintien de ce niveau courant de distribution trimestrielle, et la distribution d’une plus-value de 7,00 € par part (soumise à
l’approbation de l’Assemblée générale de juin 2021), soit au total une distribution annuelle de 37,00 € identique à 2019 et 2020.

La baisse à 7,5€ /part devrait être compensé par la PV issue de la vente de Saint Ouen, sous réserve de validation par l’AG.

La question qui compte est : vont-ils réussir à sortir des PV régulièrement pour compenser les baisses de TOF / Loyer ?

ArnvaldIngofson · #14

Les revenus 2021 sont pour chaque trimestre de 7,50 € (pour une part).
S’y ajoute une distribution de plus-value de 7,00 € en août.

Le total des revenus 2021 est de 37,00 €.

Pour un investisseur ayant des parts valant 830,25 €, on peut considérer que le rendement est de 4,46 %.
Sur le prix acheteur de 900,00 €, le rendement est de 4,11 %.

Historique sur 8 ans :

Rendement faible depuis 2016.

Prix de la part inchangé depuis 3 ans.

ArnvaldIngofson · #15

Les revenus pour le 1er trimestre 2022 se sont un peu fait attendre, ils ont été versés le 2 mai.
Mais ça fallait la peine d’attendre : ils sont de 9,00 € par part.

C’est le niveau "historique" de distribution hors plus-values, "pré-COVID",
obtenu de 2016 à 2019.
Il était tombé à 7,50 € pendant la phase "COVID".

En attente du bulletin trimestriel,
mais ça semble aller mieux pour cette SCPI médiocre.
A moins qu’ils n’aient pioché dans le RàN.

ArnvaldIngofson · #16

On peut faire le bilan pour l’année 2022 :

Le total des revenus 2022 est de 36,00 € par part.

Pour une souscription à 900,00 €, on peut considérer que le rendement est de 4,00 %.
C’est un chiffre médiocre, qui devrait être inférieur au rendement moyen des SCPI.

Pour un investisseur ayant des parts valant 830,25 €, on peut considérer que le rendement est de 4,34 %.

Historique sur 9 ans :

Le 2ème chiffre en 2020 et 2021 correspond à des plus-values.

Une grande constance dans la médiocrité.
On ne voit pas l’impact du COVID-19, la baisse des revenus fonciers ayant été compensée par des plus-values.

gigifred · #17

Je l’avais déjà dans le collimateur, ça ne va pas s’arranger ! :\

SeaandRun56 · #18

Bonjour,

J’ai revendu mes 50 parts de cette SCPI en début d’année et je ne regrette pas !

Par contre, j’ai conservé Aestiem Pierre Rendement, Corum Origin, Ficommerce, Le Patrimoine Foncier et Rivoli Avenir Patrimoine.

Je vais réinvestir la somme issue de la vente des parts d’ATPD dans Sofidy Europe Invest.

Bonne soirée.

ArnvaldIngofson · #19

Reçu une convocation à une AGE avec pour point principal :

Ca deviendrait une SCPI opportuniste pouvant investir dans n’importe quoi ? Comme CORUM ?
Excellent ! Je vote pour.

Curieusement juste avant je m’interrogeais sur mon portefeuille de SCPI et exprimais des doutes sur les SCPI orientées bureaux.

Asn540 · #20

On sent que la stratégie chez AEW dépend du jour de la semaine :
- en fin d’année 2021 ils faisaient acheter du bureau en Allemagne à leur SCPI spécialisée en commerce en Europe
- cette année ils ont fait acheter des commerces en France à la même SCPI spécialisée en commerces en Europe (certes la France est en Europe mais bon… en général quand on investit sur une SCPI « Europe » c’est pas pour avoir des actifs en France)
- et maintenant ils vont faire investir leur SCPI de bureaux dans des hôtels et des commerces

Je ne vois pas le rapport avec Corum. Corum a des convictions (on est d’accord ou pas force est de constater qu’ils ont eu plus de réussites que d’échecs) et investit en conséquence. Par exemple en ce moment Corum fait tapis sur le bureau.

AEW c’est la girouette sur le clocher qui investit sur la dernière mode jusqu’à ce que le vent tourne. Et donc va payer ses actifs très chers puisque en ce moment tout le monde investit sur des hôtels…

Quand le marché va-t-il dire à AEW « vous êtes le maillon faible au revoir »? Heureusement qu’il y a le réseau pour fourguer leurs trucs sinon ca se vendrait deja plus depuis longtemps…

Fanscpi · #21

Le dividende trimestriel est en baisse de -6,66%.
Il est passé de 9,00€ brut à 8,40€ brut, versé le 02/05/2023.

Kangoorico · #22

J’ai le rapport annuel sous la main.
La valeur de reconstitution passe de 948,23€ en 2021 à 906,79€ en 2022 (soit -4,37%)
Le RAN passe de 21,37€ à 16,68€ (-21,95%)
Le résultat passe de 31,63€ à 30,73€ (-2,85%)

C’est pas glorieux

Surin · #23

Page 14 vous trouverez notamment le tableau des SCI.
Les 11,37 % investis dans la Tour Prisma à hauteur de 25 M€ ne valent plus que 15,4 M€ soit une baisse de 38,39 % depuis l’acquisition fin 2018 et -16,56 % depuis l’an dernier :
AEW Ciloger acquiert la Tour Prisma à la Défense pour le compte de plusieurs de ses fonds grand public | AEW Patrimoine
La transaction s’était faite sur la base de 217 M€ or la Tour n’en vaut plus que 133,5, ce sont 83,5 millions d’euros évaporés pour les fonds AEW concernés par cette acquisition en indivision.

Quand on voit la photo en lien dans le sujet Primopierre, on comprend qu’il y a un problème :

La Tour Prisma est au bout de la flèche rouge, cachée entre la Tour D2 et le projet Les Miroirs évoqué pour Primopierre …

cedREIM · #24

Oui cette tour n’attire plus personne. Il lui faut une restructuration lourde.

Elle est entourée de très bon Immeubles et n’attire plus du tout la demande locative.

Au 1er plan vous avez :
- la Tour First, qui reste un Trophy asset de la Défense (c’est cette tour que quitte Ernst & Young prochainement),qui va donc apporter un peu de ~~vacance~~ surfaces à mettre sur le marché.
- à coté la Tour Alto, toute neuve, Cristian Dior y a loué certaines surfaces récemment, mais il reste des surfaces.
- le futur projet Primonial, mais pas avant 2-3 ans pour arriver sur le marché.
- D2X qui est une Tour assez récente et qui est un très bel immeuble en terme de prestation pour m’y etre rendu plusieurs fois.
- Le nouveau siège de Saint Gobain, flambant neuf, monolocataire évidemment, et clairement un trophy asset aussi.
- juste derrière D2 vous avez la Tour Aurore qui est pas loin de terminer sa restructuration lourde pour apporter 40 000 m² carré de surfaces flambant neuves.

et au milieu y’a la tour Prisma…

Elle perds des locataires, et les nouveaux candidats ont plus que le choix dans ce secteur en terme de surface à louer, et avec des prestations bien bien meilleures.
La valeur baissera encore probablement au rythme des revenus locatifs et de la WALT qui diminuent.

Il faut soit la raser, soit la mettre a nue et faire une restructuration lourde.
Très mauvais stockpicking dans le secteur.

ArnvaldIngofson · #25

AEW a écrit :
La SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION acquiert l’hôtel Paris Marriott Charles de Gaulle Airport
AEW a récemment acquis l’hôtel "Paris Marriott Charles de Gaulle Airport" pour renforcer la diversification patrimoniale de la SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION .

Construit en 2002, l’hôtel développe une surface totale de 17 000 m² répartie sur 5 niveaux. Il dispose de 300 chambres, de 16 salles de conférence/événementiel, d’un bar et d’un restaurant avec terrasse. Il possède également plus de 250 places de parking où seront prochainement installées des bornes de recharge pour véhicules électriques. Un large programme de rénovation a récemment permis de rénover 60 % des chambres et l’ensemble des salles de conférence ; cette campagne de travaux se poursuivra dans les années à venir. L’hôtel est loué à Marriott dans le cadre d’un bail d’une durée ferme résiduelle de 13 ans.

L’hôtel est idéalement situé à proximité immédiate de l’aéroport de Paris Charles de Gaulle, 1er aéroport de l’Union Européenne en termes de nombre de passagers, à 12 km du Bourget, 1er aéroport d’affaires en Europe et à 9 km du Parc des Expositions Paris Nord Villepinte, le plus grand parc des expositions de France.

L’hôtel bénéficie d’une excellente accessibilité routière au centre de Paris ; un service de navettes mis en place par le locataire permet également d’accéder directement au RER B, ainsi qu’à la gare TGV. Les projets CDG Express et Grand Paris Express (ligne 17 du métro) desserviront également le secteur respectivement d’ici 2027 et 2030.

AEW a écrit :
Les SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, FRUCTIPIERRE et IMMO EVOLUTIF acquièrent le centre commercial parisien "Passy Plaza"

Le 15 mai 2023, les SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, FRUCTIPIERRE et IMMO EVOLUTIF ont acquis conjointement et en indivision le centre commercial "Passy Plaza", au coeur du 16ème arrondissement parisien.

Cet actif, qui développe une surface totale de 13 000 m² répartis sur 4 étages, comprenant 2 niveaux de commerces et 2 niveaux de parking, est Idéalement situé dans un quartier dynamique de Paris, à proximité des stations de métro Passy (ligne 6) et La Muette (ligne 9) ainsi que de la gare Bougainvilliers du RER C. Ce quartier dispose d’une offre commerciale importante dans une zone où le taux de vacance est actuellement inférieur à 1 % pour les actifs commerciaux.

Il a été rénové en 2018 pour améliorer sa performance énergétique et moderniser son design.

Parmi les 25 locataires présents, issus de « secteurs essentiels »( alimentaire, équipement de la maison, loisirs, santé) qui procurent une offre diversifiée, on retrouve des enseignes internationales renommées telles que Uniqlo ou encore Zara Home, qui rendent ce centre commercial encore plus attrayant.

Enfin des acquisitions pour investir l’importante collecte.
La diversification en hôtels a été autorisée par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 8 mars 2023.
On aurait aimé en savoir plus sur les rendements …

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Oui, complètement (avis positif)

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Je ne sais pas (avis neutre)

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