Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar…

Je suis bien d’accord avec cela.

Attention toutefois à ne pas tout mélanger. Le schéma présenté illustre d’une manière beaucoup trop simpliste la corrélation entre rendement et taux d’intérêt.

Le rapport entre la variabilité des taux longs et la profitabilité des foncières n’est pas une fonction linéaire.  Il peut y avoir un impact plus ou moins important selon l’endettement de chaque société, selon le taux d’endettement qui offre un effet de levier (dans les 2 sens), mais encore selon la nature de la dette, taux fixe ou variable, … cela ne peut être analysé qu’au cas par cas.

Après,on n’est d’accord. Ce n’est pas le petit 0.25% annoncé pour on ne sait trop quand, et l’autre très hypothétique 0.25% qui vont déclencher une révolution chez les foncières.

Avec le brexit et la nouvelle politique monétaire de la banque d’Angleterre, encore plus accommodante que par le passé, les taux US ne sont pas prêts de remonter (du moins c’est encore un argument supplémentaire).

Toute remonté entrainerait probablement un renchérissement de l’USD sur l’EUR, alors qu’une parité relativement favorable (1,10 ?) semble être une priorité de la banque centrale américaine.

Donc on devrait continuer à avoir un environnement hyper-favorable (spread entre le coût du capital et la rentabilité des immeubles) pour la crème des foncières cotées US.

D’ailleurs, la remarque vaut également pour les foncières européennes.

Je suis d’accord avec Jeff.
Je m’intéresse aux foncières côtés /Reits. ..
Ce qui me bloque c’est les taux actuels .
je pense également que la fed va augmenter prochainement les taux car l’économie américaine est en bonne santé  ( cf les dernier rapport ) …
Je vais donc rester attentif sur ce point et en profiter pour me former..
Connaissant déjà l’immobilier en partie , j’arrive à comprendre ce type d’investissement dont je crois beaucoup…

Bonsoir !

Ce soir, mes REITs américaines perdent entre 4 % et 6 %.

Quelqu’un aurait-il une idée sur la cause de cette chute ?

@+

je pense qu’il faut se preparer a une remontée des taux us sur les prochains mois. sans doute plus lent que d’habitude. la situation permet cette remontée et elle est nécessaire pour la future fin de ce cycle qui  arrivera tot ou tard.

En france je pense quon va rentrer au moins jusqu’à après les elections a une zone d’immobilisme, la BCE voulant des actes politiques qui auront beaucoup de mal a être applique sans provoquer un rejet de l’Europe. dans tous les cas, il y aura des taux bas assez longtemps

En prennant un peu de hauteur, on remarque la recurrence des peurs de la hausse et la recurrence de l’euphorie de l’eloignement de la hausse des taux.
Et pour point de depart, une declaration d’un mec, un indicateur bon ou mauvais,

Bref que de l’humeur passagere de mr market.
Je suis du meme avis que pierre :
La fed ne peut pas se permettre d’une hausse cette année (elle risque de se prendre une volée de bois vert de la part des candidats) et la future hause sera faible ( une forte hausse aurait un impact tres negatif)

Avec la baisse en cours sur les REIT à l’approche d’une pseudo hausse des taux directeurs de la FED se repose la question en ce qui me concerne de renforcer ma poche foncières cotées.

Au niveau macro économique, je reste persuadé que la FED ne remontra pas ou alors très faiblement ses taux directeurs.
Face à une Europe à la peine, sous perfusion monétaire, un japon exangue et une chine qui cherche à compenser la montée du cout du travail par une monnaie faible, je ne vois pas comment les Etats Unis pourraient se tirer une balle dans le pied en remontant les taux, renchérissant par la même coût de la dette pour l’état fédéral et les entreprises US et remontant le dollar face aux autres monnaies.

Je pense que nous sommes partis pour un cycle durablement long de taux bas.

Dans ce contexte reste à trouver le point bas des montages russes pour cette nouvelle période de baisse.

Un article du Time to Buy REITs - Barron’savec des verbatims de Green Street Advisors :

Barron’s a écrit :

Boston Properties [BXP], Simon Property, and other blue-chip REITs are selling substantially below their private-market values,” says Alexander Goldfarb, the REIT analyst at Sandler O’Neill. Goldfarb values Boston Properties at $154, versus a recent price of $115, and Simon Property at $238, against a recent quote of $179.

Kirby, for one, is perplexed that pension funds and sovereign wealth funds prefer to pay up for Manhattan properties rather than assemble a portfolio of public REITs at a much lower price. “New York is on sale in the office and apartment REIT market,” he says. For example, New York office specialist SL Green Realty (SLG), recently $94, trades at a 30% discount to the roughly $135 asset value that both Kirby and Goldfarb ascribe to the company.

KIRBY IS ALSO A FAN of Public Storage, the leading self-storage REIT, whose shares trade at $204, down from an April peak of $277. While Public Storage’s growth in net operating income has slowed to below 5% from 8% a year ago, it still has an attractive outlook. “The self-storage companies have figured out that Americans are ridiculously irrational about what they will store and how much they will pay to store it,” he says.

…

THE DEATH OF MALLS is a long-running investor fear, but top malls—such as those owned by Simon, Taubman Centers (TCO), Macerich, and General Growth Properties (GGP)—should survive. “The situation isn’t as bad as conventional wisdom would suggest,” Kirby says. “Most retailers need both physical stores and an Internet presence. The top 100 malls shouldn’t see much impact because many retailers want at least 100 stores.”

Simon is the industry leader and “one of the best-run companies in any industry,” Goldfarb says, referring to the team led by CEO David Simon. Taubman is a laggard, despite possessing arguably the group’s best portfolio. It trades at $69, way below the $100-plus per-share value that activist investor Land & Buildings recently put on the company. Macerich turned down a $95 takeover offer from Simon last year and trades around $67.

Source : Time to Buy REITs - Barron’s

Nicolas888 a écrit :

De ce que j’ai compris si Donald Trump passe les taux ne "devraient" pas forcément remonter mais il faut s’attendre à un -10% sur les marchés ?

C’est un scénario envisagé en effet.

Nicolas888 a écrit :

Même si bien évidemment en bourse rien n’est écrit à l’avance.

Vous avez tout dit !

Bonjour,

Je passe par là par hasard, j’ai survolé très vite la discussion. Je ne veux pas rentrer dans le sujet mais prenez garde aux courbes superposées…
J’ai travaillé un an comme assistant stratégiste où la moitié de mon job était de faire "coller" des courbes.
Une corrélation entre 2 séries peut être faussée très facilement à l’aide d’un graphique:

1) Regardez sur un historique long, 5 à 10 ans mini
2) Méfiez vous des doubles échelles… généralement lorsque l’on superpose 2 courbes on fait appel à 2 échelles différentes.. il est très facile de superposer les courbes en dilatant une échelle par rapport à une autre et en translatant son ordonnée..

Bref prenez garde aux graphiques trouvés sur internet.

De plus je ne pense pas que les élections aient un quelconque effet sur les marchés financiers.. seule la politique monétaire compte de nos jours et celle çi est complétement indépendante et déconnectée de la politique. Il y a bien sur un effet d’annonce avec les élections avec un peu plus de volatilité à court terme, mais sur le moyen/long terme ces effets sont complétement lissés !

Concernant les taux bas, cette situation sera durable en zone euro et au japon. Je suis moins sur concernant les US. Patrick Arthus a écrit en début d’année un très bon livre d’ailleurs sur les dangers des politiques monétaire trop accomodante et la prochaine crise à venir..
Les US entrevoient des signes d’amélioration depuis plusieurs trimestres, persévérer dans une politique monétaire accomodante serait synonyme de bulles à venir..
En zone euro et au japon, c’est totalement différent, même avec une politque accomodante, toutes les réformes n’ont pas encore été faites, les résultats ne sont pas au rendez-vous, on peut même s’attendre à des mesures plus forte comme le revenu universel que l’on évoque souvent et qui est déjà testé en Finlande.
Beaucoup de banques commencent à se couvrir contre la hausse des taux US.. prenez garde

J’ai lu la file et vu que les taux étaient loin d’être le seul paramètre dans l’évaluation des foncières mais je pensais toutefois que comme en 2013 les REITs allaient pâtir de la promesse de hausse de la FED/resserrement des conditions de liquidité.

Ce n’est pas le cas, au contraire. Je vais m’entêter encore un peu sur mes shorts avant de couper les positions.
Apparemment les rendements attirent toujours mais ceux des bonds remontent aussi pourtant, et si l’argent retourne sur le marché obligataire cela pourrait être défavorable aux REITs…

Je ne comprends pas trop pour le moment. J’attends aussi début janvier et les mouvements sur les portefeuilles des fonds de pension pour voir si l’engouement des particuliers est toujours partagé par les gros du marché.

Bonjour,

Je m’interroge sur la vulnérabilité des REITs à la future remontée des taux US.

1. Historiquement, lorsque les taux remontent, est-ce que le spread entre les taux US et les taux de capitalisation restent constant ?
Ex :
2015 : taux US 2% vs Mall B avec taux capitalisation de 7% --> spread de 5%
2018 : taux US 4% --> quel taux de capitalisation pour un Mall B ?

2. Historiquement, est-ce que les spread entre les différentes catégories de mall reste constant lors d’une remontée des taux ?
--> Si tel est le cas, les malls les mieux classés subiraient une baisse de leur NAV plus marquée.
Ex :
2015 : taux US 2%
Mall A : capi 5% --> valorisation pour 100$ de loyer = 2,000 $
Mall B : capi 7% --> valorisation pour 100$ de loyer = 1,430 $

2018 : taux US 4%
Mall A : capi 7% --> valorisation pour 100$ de loyer = 1,430 $ --> perte 570$ (soit 29%)
Mall B : capi 9% --> valorisation pour 100$ de loyer = 1,110 $ --> perte 320$ (soit 22%)

3. Historiquement, quel est la capacité des foncières à remonter les loyers pour suivre l’inflation ?
En général, est-ce que les baux ont une clause de revalorisation annuelle des loyers selon l’inflation ? (ou est-ce que le bailleur doit attendre la fin du bail pour renégocier le loyer ?)

Merci pour vos réponses et la qualité de vos posts !