SCPI fiscale sur le marché secondaire ?

MGA a écrit :

Si on imagine une valeur de dissolution de la SCPI a la fin de la periode fiscale égale à la valeur de realisation (cela reviendrait a dire que l’immo reste stable cette periode), cela fait donc un gain a la dissolution de 35% avec un rendement annuel d’a peu pret 4%.

Un petit inconvénient : J ai lu que lorsqu il s agit de dissoudre se genre de SCPI , il faut compter un nombre respectable d années - Mais perso , je n en sais pas plus

Bonjour Rodolphe,

Merci beaucoup d’avoir partagé votre expérience et votre point de vue actuel.

Est-ce que vous pourriez nous en dire un peu plus sur les frais de dissolution? de quel ordre de pourcentage sont-ils?

Merci d’avance
G

Il me semble assez risqué de trop faire confiance à des expertises qui ne tiennent sans doute pas assez compte de certains paramètres, comme l’évolution à venir du marché local quand ces SCPI de vendront tout leur patrimoine (qui parfois représente une bonne partie de certains immeubles), ou les travaux qui seront sans doute nécessaire juste avant cette revente, et pourraient en surestimer d’autres (trop tenir compte des prix d’achat, et de l’évolution générale des indices).

Le marché secondaire de ces SCPI est très étroit, et a peu de chance de refléter la réalité économique de la valeur des sous-jacents.

J’ai renoncé à me positionner la-dessus, car c’est un peu jouer à la roulette, sauf à aller soi-même se faire une idée de la valeur vénale du patrimoine (mais les montants qu’on pourrait y investir ne justifient guère la démarche).

@Flyz57 : vous n’avez sans doute pas compris la question de AesculusHippocastanum.
Il ne cherche nullement un avantage fiscal. Il s’interroge sur la pertinence d’acheter sur le marché secondaire des parts de ces SCPI qui s’échangent souvent bien en dessous de leur valeur initiale, car le vendeur est généralement dans une situation particulière (et disposé à faire des concessions sur le prix) : par ex. forcé à revendre en renonçant à l’avantage fiscal, ou une succession voulant monétiser des parts. Un tel achat constitue un pari : celui que, lors de la liquidation de la SCPI, il sera possible de constater une belle plus-value (par rapport à leur prix décoté sur le marché secondaire).

Jamais non. Ca reviendrait pour moi à acheter des appartements en résidence senior dont plus personne ne veut. C’est peut-être un a priori trompeur, je ne m’y suis jamais intéressé et ne saurais pas par quel bout l’aborder, d’autant plus que la fiscalité n’est pas ma préoccupation première.

Bonjour
Vous écrivez "récupérer 100 % de la valeur de réalisation à l’échéance."

En êtes vous sûr ?
Qu’entendez vous par valeur de réalisation ?

Pour moi, la société de gestion met en vente les biens achetés sur le marché sans se soucier de la plus ou moins value qu’il en résultera. Ce qui l’intéresse, c’est se "débarrasser" des biens le plus vite possible. Elle n’a aucun intérêt à garder les biens pour essayer d’en tirer un meilleur prix car cela va lui couter en frais de gestion, charges de copropriétés  …….
Ce n’est pas son patrimoine
Contrairement à un acquéreur de bien en direct qui s’il le peut patientera

Avez vous regardé les scpi fiscales liquidées ? Qu’en ressort il ?
J’avoue ne pas l’avoir fait
Cdt

eg972 a écrit :

Vous écrivez "récupérer 100 % de la valeur de réalisation à l’échéance."

En êtes vous sûr ?
Qu’entendez vous par valeur de réalisation ?

Pour moi, la société de gestion met en vente les biens achetés sur le marché sans se soucier de la plus ou moins value qu’il en résultera. Ce qui l’intéresse, c’est se "débarrasser" des biens le plus vite possible. Elle n’a aucun intérêt à garder les biens pour essayer d’en tirer un meilleur prix car cela va lui couter en frais de gestion, charges de copropriétés  …….
Ce n’est pas son patrimoine
Contrairement à un acquéreur de bien en direct qui s’il le peut patientera
Cdt

GoodbyLenine a écrit :

- il faudrait analyser en détail le patrimoine (je ne ferais pas confiance aveugle aux valeurs d’expertises conduisant à la valeur de réalisation), son état précis (pour éviter de récupérer des biens en mauvais état : qui est motivé pour s’assurer d’un bon état de ces biens ?) et leur diversification (si tous les biens sont groupés dans quelques résidences, qui dit que le marché pourra absorber des ventes proches dans le temps, comme quand tous les bénéficiaires de la même niche fiscale se mettent à vendre leurs biens en même temps ?),
   - et vérifier que le rendement espéré vaut le risque pris (sans oublier que le délai de liquidation de ces SCPI est souvent "à rallonge" : on attend la vente du dernier appartement pour liquider la SCPI, même si des avances peuvent être versées avant).
   - il faudrait déjà analyser ce qu’il advient de celles de ces SCPI qui se sont liquidées.

Bonjour,

J’ose espérer qu’il n’est pas nécessaire de rappeler ici ce qu’est une « valeur de réalisation »…

L’idée que je voulais développer est que - si on veut bien admettre que la valeur de réalisation correspond peu ou prou à la valeur réelle du patrimoine - c’est cette valeur qu’il est raisonnable d’espérer obtenir au jour du remboursement, alors même que le prix de la part enregistre toujours une forte - voire une très forte - décote en cours de vie de la SCPI.

Je n’ai pas les éléments qui me permettent de supposer que les valeurs d’expertise sont erronées par principe, ni que la société de gestion a tout intérêt à jouer contre l’intérêt des porteurs de parts lors de la liquidation du patrimoine.

Sur ce dernier point, d’une part, j’ai la faiblesse de penser que le Conseil de surveillance à un rôle à jouer.
Et d’autre part, lorsque l’on parle de l’intérêt des porteurs de parts, n’oublions pas non plus que la question n’est pas aussi simple qu’on pourrait l’imaginer.

Pour faire simple, on a le choix entre vendre vite et vendre bien.
Vendre vite, c’est vendre en bloc des biens occupés à un investisseur.
Vendre bien, c’est vendre à la découpe des appartements vides.

Le bon sens voudrait qu’un investisseur rationnel préfère encaisser 110 au bout de seize ans plutôt que 100 au bout de quinze ans. En pratique, il n’en est rien. Quinze ans après la souscription initiale, ça fait bien longtemps que la partie est jouée et les porteurs de parts préfèrent, dans leur écrasante majorité, que l’histoire se termine le plus vite possible, quel qu’en soit le prix.

« C’est illogique ! » dirait Monsieur Spoke. Mais c’est pourtant vrai.

La seule idée que je voulais mettre en avant est qu’une SCPI fiscale, émise à 1 000 € en année "n" et qui, en "n + 5", dispose d’une valeur de réalisation de 850 € et génère un loyer annuel de 20 €, peut parfois être achetée sur le marché secondaire à des conditions très intéressantes, aux alentours de 550 € par exemple.

Pour le coup, le TRI n’est pas si mauvais, non ?

GoodbyLenine a écrit :

Plutôt que "supposer" (tout en formulant des arguments dont certains vont à l’encontre de la thèse proposée : les porteurs de part peu préoccupés du prix de vente des actifs, le CS qui  veillerait au grain -lol-, etc.), il faut commencer par présenter un cas concret d’une SCPI fiscale s’étant liquidée, avec l’historique des valeurs de réalisation, du prix des parts, et le montant finalement récupéré à la fin.

Même si je ne l’exclus pas, je veux simplement dire que je ne postule pas à priori que les experts sont incompétents ou que la société de gestion est dilettante, rien de plus. Ce doit être mon côté naïf, sans doute…

S’agissant du CS, il me semble justement que le choix de vendre "vite" ou de vendre "bien" fait partie des sujets sur lesquels il peut (doit) être amené à se prononcer.

Sinon, je maintiens que l’écrasante majorité des personnes ayant investi sur des opérations fiscalement boostées à l’entrée oublient d’optimiser les conditions de sortie dès lors que se sont écoulées plusieurs années. Ce phénomène est tout aussi observable avec des FCPI / FIP, lorsque le remboursement se fait par cession progressive des actifs.

Savoir calculer un TRI et se comporter de façon parfaitement rationnelle n’est pas à la portée de tous. Et d’ailleurs, si les investisseurs étaient parfaitement rationnels, auraient-ils investi sur des SCPI fiscales sur le marché primaire ? Je ne le crois pas.

GoodbyLenine a écrit :

Ca me semble indispensable, avant de décider d’investir… Ou alors il faut escompter un TRI énorme (>>15%) pour compenser le risque (et acheter à 550 en escomptant récupérer 850 environ 10 ans plus tard ne correspond pas à un tel TRI).

Acheter 550, puis encaisser 20 de loyers annuels pendant dix ans puis être remboursé 850 correspond à un TRI annuel de 7,60 %.

GoodbyLenine a écrit :

Attention : je ne dis pas que c’est un mauvais plan. Je dis juste qu’il faut "faire ses devoirs", et poser des chiffres précis, et aussi crédibles que possible, avant d’éventuellement se lancer.

Je n’ai pas dit autre chose.  :-)

OxxiGen a écrit :

Acheter 550, puis encaisser 20 de loyers annuels pendant dix ans puis être remboursé 850 correspond à un TRI annuel de 7,60 %.

Il faudra payer un impôt sur la plus-value de 19% + 17,2% de PS sur les 300€ de gain, les abattements commençant à compter à partir de 6 ans et étant très progressifs. Le TRI présenté en tient-il compte ? Paie-t-on cette imposition à partir du moment où les remboursement partiels sur les ventes compensent le prix d’achat ? Si les ventes se font sur 2 ou 3 ans c’est toujours ça de gagné en abattements sur durée de détention.

Bonjour,

Je m’intéresse au marché secondaire des SCPI fiscales.

Surin a écrit :

Il faudra payer un impôt sur la plus-value de 19% + 17,2% de PS sur les 300€ de gain, les abattements commençant à compter à partir de 6 ans et étant très progressifs.

Je voulais vérifier l’exactitude de l’affirmation précédente. Je n’ai pas trouvé de réponse parfaitement claire mais mes recherches sur Internet me laissaient penser que la fiscalité qui s’appliquerait au moment de la liquidation de la SCPI seraient celle relatives à une vente d’immeuble classique (et donc un impôt acquitté directement par la société) et non celle applicable à une vente de part, comme le suggère Surin. Quelqu’un aurait-il la réponse à cette question?

De manière générale, je souhaite estimer le rendement de ce type d’investissement.

Merci GBL.
Dans des posts de 2012 dédiés au sujet (Traitement fiscal des SCPI d’habitation en dissolution ?) auquel vous avez contribué, je lis une information contraire (mais peut-être que je ne l’interprète pas correctement)

GoodbyLenine a écrit :

J’imagine que la SCPI va vendre chacun de ses biens immobilier, et payer alors (34.5% avec la loi  actuelle)  sur les éventuelles plus-values réalisées, et que ce que vous récupérerez ensuite sera sans imposition sur ces plus-values, et constitué d’une distribution de ces plus-values et un remboursement de ce qu’il restera du nominal.

Vous devriez demander une confirmation de ceci à la société de gestion…

Rodolphe a écrit :

comme l’indique GBL, c’est la SCPI qui va payer la plus-value calculée immeuble par immeuble. L’acompte perçu sera donc absolument net d’impôts pour vous.

J’indiquerai dans cet autre thread que les éléments précités étaient inexacts avec un lien vers cette discussion si vous me le confirmez.

Merci pour ces précisions.
Dans le cadre d’une SCPI fiscale relativement mal gérée et pour laquelle la valeur de réalisation a significativement baissé par rapport à la valeur d’émission, est-t-il dans ce cas raisonnable d’estimer que la charge fiscale sera limitée pour un investisseur personne physique? En particulier, qu’elle serait nulle si tous les immeubles acquis présentaient une moins-value?
Cela laisse penser qu’acheter des parts de SCPI fiscales à prix décoté quelques années avant la liquidation présente un véritable intérêt. De ce que je comprends, le prix d’achat des parts n’interviendrait pas dans le calcul de la facture fiscale.