Acheter un bien immobilier locatif en zone inondable ?

Nek · #1

Bonjour à tous,

Je suis actuellement à la recherche d’un bien. Suite à un déménagement, je cherche dans mon
département et l’ancien sans me fixer pour le moment. J’ai repéré un immeuble (R+3) dans ma
nouvelle ville et je suis en attente d’informations du bailleur. Je suis encore en réflexion sur l’opportunité
globale de ce bien, mais je vous sollicite pour un point spécifique car le bien est en zone inondable.
Comme je n’ai pas trouvé de sujet dédié à cette problématique, j’ouvre cette file pour capitaliser
sur cette question.

Au niveau du PPRI (2012), le bien se situe en zone "risque d’inondation très fort" car il est juste à côté de l’affluent.
La zone inondable où il se situe est une bande qui borde l’affluent, de l’autre côté de la rue ce n’est pas inondable.
Il y a un marquage qui touche le bien immobilier mais qui recouvre le terrain de la parcelle qui symbolise
les laisses de la dernière grosse crue (1994).
Il y a également eut une grosse crue en 2003 (4 mètres).

Le règlement du PPRI a l’air assez contraignant :
- reconstruction autorisée uniquement si ce n’est pas un sinistre lié à une inondation
(sinon obligation de respecte un cahier des charges de ce que j’ai compris)
- en fonction des rénovations que je pourrais faire, il faut également faire des travaux
pour diminuer le risque (étanchéité, résistance aux chocs, à la pression…)
-s’assurer que les occupants ont accès à une "zone refuge"

Arrivant dans le département je ne connais pas encore assez bien l’historique des inondations.

En cas d’inondation, je me pose la question de l’obligation de relogement,
au delà de l’assurance du locataire qui va peut-être entrer en jeu?
Je me pose également la question de ma responsabilité,
en cas de drame par exemple d’une locataire âgée en rdc (couvert par ma RC?).
J’imagine également que le budget PNO n’est pas forcément le même, et que l’indemnisation peut-être moins facile.

Est-ce que vous voyez d’autres choses à creuser sur ce risque ?

Selon vous, ce type d’investissement est il à fuir forcément au vue des problèmes potentiels ?

Mots-clés : immobilier, inondable, inondation, locatif

Bernard2K · #2

Je ne connais pas PPRI et compagnie, je ne peux vous parler que de la pratique : la première chose à savoir, c’est l’historique : jusqu’où monte l’eau, de quand datent les dernières crues (années), qu’est-ce qui est inondable dans l’immeuble, qu’est-ce que les dernières crues ont abîmé dans l’immeuble. Il suffit de poser des questions : les voisins et locataires adorent raconter les inondations précédentes.

Souvent les maisons en zone inondable sont construites de façon relativement sage : au premier niveau il n’y a que des caves ou des garages, et les habitations sont au-dessus. Tant que ce n’est que le garage ou la cave qui prend, ça va.

En pratique, en annonce de crue, on sort ce qui est dans la cave/garage (on l’entasse dans les couloirs et escaliers par exemple). Dans ces conditions, l’inondation ne fait pas beaucoup de dégâts même si c’est pénible (boue à balayer ou à nettoyer au karcher, et des mois pour que la maçonnerie sèche. Il faut bien aérer pour que ça sèche au plus vite et éviter des attaques de champignons ou parasites sur le bois).

Pour moi, si la partie inondable ne comprend que cave, garage, entrée, escalier et que l’immeuble n’est pas abîmé (pas de fissure par exemple) ça pourrait encore m’intéresser. Si l’un des appartements est inondable, je passerai mon chemin : c’est trop d’emmerdements et ce n’est pas correct, je trouve, de louer un logement inondable.

Dum5000 · #3

Bonjour ,

Quel affluent , votre projet ressemble en beaucoup de points à un que j’ai repéré, un projet au niveau intercommunal à moyen terme prévoit des expulsions pour les biens les plus exposés, attenton il faut fouiner plus profondément dans ces zones la comme avec les risques miniers en trouvant les cartographies avec les puits d’effondrements, galeries instables et zones déjà sinistrées qui doivent avoir un périmètre de sécurité. …

Pas évident. …

Moi aussi je ne prendrais pas des logements inondables en rdc , dans mon projet il fallait une coupure de sécurité niveau élec et gaz en rdc pour isoler le rdc en cas de crue …. travaux hors de prix en rajoutant les enduits étanches. … même si le cash-flow net était de 5000 à l’année en loc nue avec gros deficit qui éviter l’imposition sur 5 ans avec la trésorerie que ça dégage …. parfois les chiffres ne suffisent pas

A+

monpersylv · #4

Le site www.prim.net vous permet de consulter les risques naturels et technologiques sur une commune, et devrait vous permettre notamment de remonter l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle pris au niveau communal. Je pense que la liste n’est pas complète mais vous verrez rapidement la récurrence des phénomènes exceptionnels.

My 2 cents : le phénomène de crue n’ira à priori pas en diminuant dans les années à venir (artificialisation des sols, augmentation de l’intensité des phénomènes climatiques, etc.). Un projet immobilier vous engage à priori sur la durée. Devoir gérer ne serait-ce qu’une crue et les dommages sur le bâtiment sur les 50 prochaines années me semble déjà trop. Ne vaut-il mieux pas passer son tour et continuer vos recherches ?

A+
Sylvain

Iqce · #5

Bonjour,

D’après votre description, le bien se trouve en zone rouge du PPRi ; il est important toutefois de trouver quelques niveaux et de vérifier si par hasard l’immeuble ne serait pas en fait au dessus de la zone rouge, le bureau d’études et els services de l’Etat n’ayant pas les moyens d’aller à un niveau de détail aussi fin (d’où toute l’utilité des réunions publiques dans lesquelles il est possible de signaler ce genre de chose).

Ensuite vérifier si c’est un risque de submersion ou d’entrainement par le courant.
Et enfin tenter d’imaginer les dégâts potentiels ; les témoignages des anciens du quartier sont intéressants, mais ils ne tiennent pas compte des aménagements éventuels réalisés par les collectivités entre temps : à voir avec la Mairie ou la DDT y compris en terme de programmation.

Pour finir, vous trouverez normalement en mairie le DICRIM qui décrit les mesures d’évacuation alerte en cas d’alerte ; n’y attachez pas forcément une grande importance puisque c’est du "ceinture et bretelle".

J’ai un bien en zone rouge ; je témoigne que les côtes sont fausses/inexactes après levé topo, et pas qu’un peu, je suis en discussion avec la DDT pour faire modifier le plan de zonage. Depuis 45 ans date de la construction et malgré des crues 50les et des inondations qui sont passées aux info nationales, le bien et ceux avoisinants n’ont jamais connus une seule goute d’eau. La Commune à fait l’an dernier 1 millions d’euros de travaux post zonage PPRi et pour vous dire, la DDT refuse également de revoir la copie et d’en tenir compte.

Voilà faites le tour de la question, calmement et rationnellement car effectivement aujourd’hui entre l’inondation, le bruit, le mouvement de terrain, les ondes (ça va venir) et que sais je encore, peu d’habitations vont échapper aux PPR et consorts !

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