Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ?

Je n’ai pas d’expérience sur les locaux commerciaux.

Mais la lecture de cela RFPI - Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier laisse pensé qu’un local commercial même loué est éligible aux déductions des revenus fonciers dont les dépenses des travaux détaillées ici http://bofip.impots.gouv.fr:80/bofip/3943-PGP.

Je ne sais pas si d’autres ont la même lecture ou non.

"Je me suis penché sur le problème récemment, et mes conclusions sont que quasiment aucun travaux n’est déductible quand il s’agit d’un local commercial, cf ce lien http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP.
- See more at: https://www.investisseurs-heureux.fr/po … dpuf"

Dans le même bofip, les dépenses de RENOVATION sont déductibles. Pas celle d’amélioration, sauf si ces améliorations visent à faciliter l’accueil de personnes handicapées.

"La question centrale sera : ce type de travaux (donc ouverture d’une dalle pour relier une cave à un local commercial + aménagement de ladite cave) peut-il être déduit de mes revenus locatifs ?"

C’est une dépense d’agrandissement, donc par principe non déductible que ce soit un local commercial ou non.

Pour les murs et toiture, j’ai peut-être trouvé un début de réponse, grâce aux liens que vous m’avez indiqués :

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - CaractÀ¨re déductible de la dépense

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense
(…)

Le a du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI) autorise la déduction des dépenses de réparation et d’entretien relatives à des immeubles donnés en location pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines ou rurales. Toutefois, les charges supportées par le propriétaire au titre des réparations locatives ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier.

et

A. Principe de déductibilité
Les dépenses de réparation et d’entretien relatives à des immeubles donnés en location sont admises en déduction pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines ou rurales (sur la définition de ces travaux, il convient de se reporter au I-A § 10 à 20 du BOI-RFPI-BASE-20-30-10).

Murs et toitures sont à la charge du propriétaire. Cela ne fait donc pas partie des "réparations locatives".

Il est même précisé ici la nature des travaux :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux
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Trois catégories de travaux doivent être distinguées : les dépenses de réparation et d’entretien; les dépenses d’amélioration et les dépenses de (re) construction et d’agrandissement.

I. Dépenses de réparation et d’entretien
A. Définition

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Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination.

Nature de la dépense
   
(…)
D. Exemples de dépenses de réparation

Remise en état du gros-œuvre (toiture, façades,etc.), des canalisations ou de l’installation électrique
   

CE, arrêt du 8 juillet 1992, n° 93366

Remise en état de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs)
   

CE, arrêt du 30 juin 1971, n° 74385

Substitution à l’ancienne installation électrique d’un théâtre, d’un équipement conforme aux normes de sécurité imposées par la réglementation des locaux ouverts au public
   

CE, arrêt du 30 juin 1971, n° 74385

Remise en état du mur d’une propriété
   

CE, arrêt du 24 octobre 1969, n° 75706

Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs
   

CE, arrêt du 17 décembre 1976, n° 92159

CE, arrêt du 14 décembre 1977, n°05010

Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures

Je le mets aussi ici, ça peut servir : même les dépenses "locatives" peuvent être déductibles si occasionnées par la force majeure.

a. Dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure

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Perdent leur caractère locatif, en vertu de l’article 1755 du code civil, les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il en est de même pour les dépenses occasionnées par un vice de construction ou une malfaçon.

Ces dépenses, qui constituent des charges de la propriété incombant au propriétaire, sont admises en déduction au même titre que les travaux d’entretien et de réparation.

Exemple : Peuvent être considérés comme rendus nécessaires par la vétusté et la force majeure :

- les frais rendus nécessaires par des travaux plus lourds dont la charge incombe au propriétaire (ex. : peintures effectuées à la suite de la remise en état des conduits de fumée) ;

- les travaux ou réparations faisant suite à un cataclysme naturel (inondation, gelée, etc.).
b. Dépenses engagées en vue de faciliter la location

Même exception pour les dépenses liées à faciliter la location :

B. Cas particulier des dépenses locatives

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Les dépenses locatives ne sont pas en principe déductibles. Il existe cependant trois exceptions : les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure ; les dépenses engagées en vue de faciliter la location ; les dépenses récupérables sur le locataire non récupérées.

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien s’entendent de celles dont le locataire est tenu par application de l’article 1754 du code civil.
1. Principe de non-déductibilité

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Les dépenses locatives de réparation et d’entretien ne peuvent en principe, même payées par le propriétaire, être admises en déduction pour la détermination du revenu net foncier. En effet :

- elles ne constituent pas des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier sur le fondement de l’article 31 du CGI ;

- elles ne peuvent venir en déduction des revenus bruts encaissés par le propriétaire dès lors qu’il n’est pas tenu compte en recettes des sommes versées par le locataire au titre des charges leur incombant.
2. Exceptions
(…)

b. Dépenses engagées en vue de faciliter la location

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Les dépenses de réparation et d’entretien engagées en vue de faciliter la location peuvent être admises en déduction dès lors qu’elles sont engagées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu et qu’elles sont supportées par le propriétaire.


La déduction doit toutefois être refusée s’il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d’intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale.

Donc à priori :
En réponse à ma question 1 : J’aurais pu déduire de mes impôts les travaux de remise en état : car motivés par la vétusté, la nécessité de réparer et remplacer ce qui était défectueux, de remettre l’électricité aux normes, et de faciliter la relocation.

En réponse à la question 2 : Pour les travaux de canalisations et le tableau électrique
dans le local que j’ai créé par division du local d’origine, vu que ce n’est pas de la remise en état, à priori cela ne semble pas déductible. Quelqu’un peut m’éclairer ?

Mais en même temps, cela amène une autre question : une division en deux locaux est-elle considérée comme un agrandissement ?

En réponse à la question 3 : pour mur extérieur, toiture, enduit, etc, à priori, ce sont des travaux d’entretien et de réparation à la charge du propriétaire, donc déductibles.

En réponse à la question 4 : là, en revanche, pour le trémie, c’est destiné à un agrandissement, donc non déductible.

Quelqu’un peut-il confirmer ou infirmer ?

En tout cas, un grand merci pour ces liens !

Bonjour,

La question des travaux réalisés dans un local commercial se présente pour moi et je profite donc de ce fil de discussion pour avoir vos avis éclairés.

J’ai récemment fait l’acquisition d’un immeuble de rapport au sein duquel un local commercial était loué. Le locataire a quitté le local entre la signature du compromis et la vente définitive (cela a pris un peu de temps). J’ai néanmoins trouvé un nouveau locataire qui souhaite s’installer d’ici la fin d’année mais il y aurait quelques travaux à effectuer pour qu’il puisse exercer son activité à savoir bureau d’accueil du public dans l’ancienne boutique et bureau de travail dans l’arrière boutique. Il serait notamment nécessaire d’isoler les murs et les plafonds de l’arrière boutique et remettre aux normes l’électricité en ajoutant également des prises supplémentaires.

Ces travaux devraient être à priori considérer comme des travaux d’amélioration ne permettant pas une imputation sur les revenus. Néanmoins, le fait que ces travaux soient rendus nécessaires pour que je puisse louer rapidement et que le nouveau locataire puisser exercer son activité, ne serait-t-il pas de nature à les caractériser comme étant des travaux de réparation (en conséquence déductibles) ? La frontière me parait bien minime pour ce cas particulier, sauf si cela est tout à fait clair pour vous.

Bonjour,

vous avez raison, des travaux d’isolation sont des travaux d’amélioration. Ils sont déductibles des revenus fonciers pour les logements mais pas pour les autres types de locaux.

La solution est de demander à votre artisan d’éviter les mots "pose de" (sous-entendu : là où il n’y en avait pas) mais d’utiliser les mots de "réfection", "remise en état" ou "réparation", aussi bien pour les parements que pour l’électricité. Cela rentrera ainsi dans les dépenses de réparation qui sont déductibles.

L’autre solution, c’est de mettre les travaux à la charge du preneur ! Dans les baux commerciaux, il est très fréquent que les travaux nécessaires à l’adaptation à la nouvelle activité soient à la charge du preneur. Il suffit de l’écrire dans le bail.