Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation)

Encore une étude de cas qui parle de rentabilité sans compter les travaux. Travaux évalués selon quels critères pour arriver à 50k. Prévoyez-vous le financement? Quelle expérience des travaux avez-vous?
Ne comptez pas sur une entreprise pour évacuer des matériaux amiantés pour 1000€. Le mieux serait de le demander directement à une entreprise qualifiée.

Merci pour ce retour. En effet vous semblez avoir quelques bases pour l’évaluation des travaux et vous avez raison de compter large. Reste la question de l’isolation extérieure. J’avoue que je ne m’y connais pas bien. J’ai tendance à penser que l’isolation se fait à l’intérieur mais je ne connais pas la capacité d’isolation des matériaux que l’on peut mettre en extérieur. Inutile de vous dire que l’entreprise doit être hautement qualifiée pour ce genre de travaux, coûteux, qui peuvent être une source d’ennuis si enduit pas appliqué avec le bon mélange ou à la bonne température.

Du point de vue de créer une coloc, qq points qui manquent dans votre présentation :
- surface habitable totale ?
- nb de pièces de vie et leur nature
- nb de wc, sdb et cuisine
- vous envisagez un bail unique ou un bail par chambre ?

aurore a écrit :

A l’intérieur, l’électricité est à refaire entièrement. Il y a le plafond qui est fissuré un peu partout (juste de petites fissures visibles mais sans agrandissement), le vendeur dit qu’il s’agit d’une maison des années 1950 et qu’à l’époque il s’agissait de lattes de bois avec du plâtre et qu’il suffit de boucher les fissure du plâtre. Qu’en pensez-vous ?

Latte + platre est effectivement classique dans l’ancien.
Par contre, pourquoi est il fissuré ?
Les lattes ont bougés ?
Les solives ont bougés ?
Peut être n’est ce pas grave, mais ça semble quand même surprenant.

Surin a écrit :

J’ai tendance à penser que l’isolation se fait à l’intérieur mais je ne connais pas la capacité d’isolation des matériaux que l’on peut mettre en extérieur. Inutile de vous dire que l’entreprise doit être hautement qualifiée pour ce genre de travaux, coûteux, qui peuvent être une source d’ennuis si enduit pas appliqué avec le bon mélange ou à la bonne température.

L’isolation extérieur est effectivement moins courant.
Il est aussi plus cher.

Personnellement, j’ai tendance à considérer que l’isolation par l’extérieur n’est viable que dans 2 cas :
-> des pièces intérieurs très petite, où l’isolation intérieur serait trop encombrante
-> des murs massifs afin de générer un effet de masse du mur (ce cas doit être très bien réfléchi pour limité les ponts thermiques)

Après, je suis peut être un tantinet extrémiste sur ce point.

Bernard2K a écrit :

Du point de vue de créer une coloc, qq points qui manquent dans votre présentation :
- surface habitable totale ?
- nb de pièces de vie et leur nature
- nb de wc, sdb et cuisine
- vous envisagez un bail unique ou un bail par chambre ?

La surface habitable totale est 130m², chacune des chambres fera entre 9 et 10 m², sauf une à créer qui fera sans doute plus vers 14m². Il y aura donc 6 chambres à l’étage avec une salle de bain et wc séparé. Au niveau inférieur, il y aura une grande salle de vie de 30m² avec une grande cuisine et une salle de bain baignoire avec wc.
La cible est les élèves de prépa, donc ils devraient être interne externé, c’est-à-dire ne pas avoir besoin de cuisiner dans la maison tous les jours, aussi cela me parait largement suffisant d’avoir une cuisine pour 6. La salle de vie leur permettra de se retrouver pour travailler ensemble ou de passer un moment de détente ensemble.
J’envisage un bail unique avec aménagement pour les clauses de solidarité, comme l’avait proposé un autre membre du forum sur le fil de la loi alur il me semble.

Mi345 a écrit :

Menuiserie extérieur : quelle pose? Suivant celle ci le détail de jonction avec l’isolation thermique extérieur à venir et le traitement du tableau béton seront différents.

Isolation thermique extérieur : vous confirmez que la maison n’est pas en limite de propriété?

Le plafond que vous décrivez est un bacula, un traitement au plâtre n’empêche pas la fissure de réapparaître au bout d’un an. Préférer une toile armée si les fissures sont localisés sinon refaire le plafond ou accepter ce désordre esthétique.

J’omet sciemment l’amiante.

9m² habitable est le strict minimum. Quid des WC - douche - kitchenette ? Regarder la réglementation pour ces éléments, prévoir la surface et les réseaux plomberie si nécessaire.

Le budget est effectivement à affiner.

Que signifie la question de la pose de la menuiserie extérieure ? S’agit-il des volets ?

Isolation extérieure : non, il y a au moins 1m (je pense même presque 2m) de chaque côté de la maison, il y aura donc la place pour l’isolation.

Il n’y a a priori pas d’inquiétude à avoir sur les fissures alors ? C’est juste de l’esthétique ? Quand vous dites de refaire le plafond, s’agit-il de simplement recouvrir avec du BA13? Est-ce mieux la toile armée ne sera pas mieux que de juste recouvrir la fissure avec un placo platre ?

Vous me donnez un gros doute sur l’amiante, il me faudra affiner son chiffrage.

gunday a écrit :

Latte + platre est effectivement classique dans l’ancien.
Par contre, pourquoi est il fissuré ?
Les lattes ont bougés ?
Les solives ont bougés ?
Peut être n’est ce pas grave, mais ça semble quand même surprenant.

L’isolation extérieur est effectivement moins courant.
Il est aussi plus cher.

Personnellement, j’ai tendance à considérer que l’isolation par l’extérieur n’est viable que dans 2 cas :
-> des pièces intérieurs très petite, où l’isolation intérieur serait trop encombrante
-> des murs massifs afin de générer un effet de masse du mur (ce cas doit être très bien réfléchi pour limité les ponts thermiques)

Après, je suis peut être un tantinet extrémiste sur ce point.

Etant donné la taille des chambres (moins de 10m2), il me semble en effet difficile d’isoler par l’intérieur. Je pensais l’isolation par l’extérieur plus efficace que ca étant donné que le gouvernement veut le rendre obligatoire avec le ravalement. L’avantage de l’isolation par l’extérieur est aussi qu’il ne bloque pas la mise en location.

Concernant le plafond, je commence à avoir de sérieux doutes quand à la gravité. Je vais déjà prendre l’avis de l’artisan.

Dernière modification par aurore (06/01/2017 11h55)

Bail unique : ok. Si baux séparés, il eut fallu des chambres de 14 m² minimum…

2 SDB dont une avec WC et l’autre avec WC séparé : ça semble bien aussi. Un seul WC ou une seule SDB aurait été trop peu.

De ce point de vue la maison semble bien adaptée à votre projet.

Bonjour,

Mon expérience technique dans l’ancien rejoint ce qui à été dit ; les fissures reviendront. Par contre, il n’y a généralement pas de quoi s’affoler, il vaut mieux être prudent cependant. Toujours d’expérience, après avoir tenté d’expliquer au locataire que ce n’était pas grave, après avoir envisagé la toile (qui ne cache pas tout dans tous les cas), nous avons fait poser un faux plafond. Trop de discussions avec le locataire "j’ai loué c’était parfait je veux que ça le reste" OK admettons, on peut comprendre donc pour le tarif : pas d’hésitation.

Pour le lino sur amiante : pas de soucis si l’amiante est fixée.
Pour la toiture de 20 m2 en amiante : là aussi pour l’avoir fait 1) ce n’est pas un gros travail (prévoir la combinaison masque etc) 2) ça ne coûte rien en général au particuliers pour l’évacuer en décharge, nous avions juste du filmer les plaques. Le même travail d’évacuation est en revanche facturé aux entreprises (donc au propriétaire). Seule mauvaise surprise du chantier : les nids de guépes (été) ! Renseignez vous sur votre secteur ?

Notez qu’une isolation par l’intérieur génère encore bien plus de ponts thermique : toutes les cloisons, dalles, etc. interrompent l’isolation.

Pour l’isolation par l’extérieur, il est vrai que le sous-sol semi-enterré pose problème. Est-il possible de décaisser suffisamment de terre pour que l’isolation couvre toute la surface du mur ? A voir avec une entreprise spécialisée ou un architecte.

Par ailleurs, y a-t-il du terrain ? L’entretien peut poser problème, une pelouse nécessite de tondre souvent, et les locataires seront peu enclins à le faire. Soit c’est vous qui le faites, soit il faut trouver quelqu’un en local qui est prêt à le faire pour pas trop cher.

Au total, ce qui semble inquiétant dans votre projet, c’est quand même l’ampleur des travaux ; pour rénover de façon à la fois jolie, moderne et fonctionnelle une maison aussi vieille, ne faut-il pas refaire une grande part du second oeuvre ? N’y a-t-il pas des travaux "en cascade", comme par exemple le fait que certains travaux (rénovation électrique, changement des menuiseries) vous obligent à refaire ensuite les parements intérieurs des murs ? Il faut bien regarder et chiffrer cela avec l’aide d’une personne compétente (entreprise tout corps d’état, maître d’oeuvre ou architecte).

Iqce a écrit :

Bonjour,

Mon expérience technique dans l’ancien rejoint ce qui à été dit ; les fissures reviendront. Par contre, il n’y a généralement pas de quoi s’affoler, il vaut mieux être prudent cependant. Toujours d’expérience, après avoir tenté d’expliquer au locataire que ce n’était pas grave, après avoir envisagé la toile (qui ne cache pas tout dans tous les cas), nous avons fait poser un faux plafond. Trop de discussions avec le locataire "j’ai loué c’était parfait je veux que ça le reste" OK admettons, on peut comprendre donc pour le tarif : pas d’hésitation.

Pour le lino sur amiante : pas de soucis si l’amiante est fixée.
Pour la toiture de 20 m2 en amiante : là aussi pour l’avoir fait 1) ce n’est pas un gros travail (prévoir la combinaison masque etc) 2) ça ne coûte rien en général au particuliers pour l’évacuer en décharge, nous avions juste du filmer les plaques. Le même travail d’évacuation est en revanche facturé aux entreprises (donc au propriétaire). Seule mauvaise surprise du chantier : les nids de guépes (été) ! Renseignez vous sur votre secteur ?

Merci pour ces informations, je vais donc opter pour un faux plafond, mais cela va diminuer ma hauteur sous plafond, non ? La hauteur actuelle est de 2m50.

Super pour le lino, nous pourrons donc poser le sol nous-même, cela fera toujours de ça en moins pour la main d’oeuvre.

Pour l’amiante, la personne du bâtiment qui est venu visiter avec nous aujourd’hui nous a aussi dit que nous pouvons les déposer en déchetterie dans le coin, je me renseignerai en déchetterie pour les modalités Film, masque et combinaison ? Où les acheter ? Brico dépôt ?

Mi345 a écrit :

l’ITE (isolation thermique extérieur), si vous partez sur des panneaux en polystyrène enduit, n’est pas si technique que cela en pose et réalisation. Le plus difficile pour qu’il soit bien fait est de détecter et traiter tous les ponts thermique en plus des détails de jonction avec les portes, fenêtres, couverture et au sol.
Dans votre cas, vous avez un sous-sol semi enterré. Donc si vous ne pouvez pas y faire d’isolation thermique intérieur, c’est "presque" peine perdu. Une "vraie" isolation se fait sur les 6 faces du volume.
Vous pourriez avoir le parti pris de n’isoler que le RDC.
Si l’ITE pose trop de problème, vous pourriez choisir de le repousser au calanques grecques. Le retour sur investissement en terme de réduction des coûts de chauffage peut ne pas être intéressant. (sans considérer les incitations fiscales, ou la loi de 2025…)

Lors des travaux vous pourrez choisir de passer par une entreprise généraliste qui sous-traitera les métiers dont il n’a pas la compétence ou vous pouvez traiter directement avec tous les corps de métier. La première solution est plus onéreuse mais est (en principe…) plus aisé puisque vous n’aurez (en principe…) qu’un interlocuteur, veuillez dans ce cas attention à bien choisir l’entreprise principale.
La seconde est plus adaptée si vous avez des compétences, si votre couple êtes bricoleur, si vous n’avez pas peur de poser des questions dans des magasins de bricolage et de mettre la main à la pâte.

Votre projet semble viable (avec toutes les précautions d’usage puisque l’on ne connait le bien qu’au travers de votre description).

Le chiffrage pour l’ITE est effectivement plutôt vers 20-25k€. Je viens de regarder en détail pour 2025, les logements avec obligation d’isolation sont ceux en F ou G, cette maison étant en E et le ravalement n’étant pas absolument nécessaire encore, je commence à me demander de la pertinence de l’ITE en terme de retour sur investissement. Peut-on envisage alors l’isolation par l’intérieur en rdc à la place de l’ITE ? En effet, autant à l’étage je ne peux pas faire l’isolation à l’intérieur, autant au rdc, c’est envisageable. Je suis juste étonnée que l’isolation du plancher n’ait pas été mis en avant par le diagnostic. D’après le diag, la perte par les murs représente 62%, celle par les fenêtres 11% et celle par le plancher 10%.

Connaissant déjà quelques personnes compétentes chacune dans son domaine, je suis en train d’envisager plutôt de prendre une société pour l’électricité, une société pour les travaux intérieurs (je ferai le sol moi-même), une société pour l’ITE si on la fait.

Bernard2k a écrit :

Notez qu’une isolation par l’intérieur génère encore bien plus de ponts thermique : toutes les cloisons, dalles, etc. interrompent l’isolation.

Pour l’isolation par l’extérieur, il est vrai que le sous-sol semi-enterré pose problème. Est-il possible de décaisser suffisamment de terre pour que l’isolation couvre toute la surface du mur ? A voir avec une entreprise spécialisée ou un architecte.

Par ailleurs, y a-t-il du terrain ? L’entretien peut poser problème, une pelouse nécessite de tondre souvent, et les locataires seront peu enclins à le faire. Soit c’est vous qui le faites, soit il faut trouver quelqu’un en local qui est prêt à le faire pour pas trop cher.

Au total, ce qui semble inquiétant dans votre projet, c’est quand même l’ampleur des travaux ; pour rénover de façon à la fois jolie, moderne et fonctionnelle une maison aussi vieille, ne faut-il pas refaire une grande part du second oeuvre ? N’y a-t-il pas des travaux "en cascade", comme par exemple le fait que certains travaux (rénovation électrique, changement des menuiseries) vous obligent à refaire ensuite les parements intérieurs des murs ? Il faut bien regarder et chiffrer cela avec l’aide d’une personne compétente (entreprise tout corps d’état, maître d’oeuvre ou architecte).

Etant donné finalement la non obligation légale d’isoler par l’extérieur dans l’immédiat, je recherche plutôt une isolation avec un bon retour sur investissement en terme d’économie d’énergie. Est-ce qu’il faut envisager l’ITE, l’isolation du rdc par l’intérieur ou rien du tout ?

Il y a un jardin tout autour de la maison, nous envisageons en effet de réduire les espaces verts afin de diminuer l’entretien.

Il est prévu de refaire les murs, les plafonds et le sol. Je rajoute également les salles d’eau et la cuisine pour faire quelque chose de propre. Je suis actuellement dans l’optique de diminuer le budget ITE et l’intégrer à la rénovation intérieure.

OhSh a écrit :

Bonjour,
Vous avez oublié la CFE dans votre étude de cas.

Vous comptez faire louer votre bien à 6 étudiants, sachez qu’au même titre que le jardinage, le ménage/entretien des parties communes peut poser problème. Engager un prestataire pour cela peut être une solution.

Je remarque assez souvent en faisant des simulation de colocations en LMNP qu’au bout de 7-8 ans la fiscalité augmente, la rentabilité et le cash flow diminuent(effet ciseau). Avez-vous fait des simulations?

Pour finir, en cas de problème, comment se libérer d’un tel bien en colocation?(à part trouver un investisseur à l’aise avec la colocation, je ne vois pas…).

Je paie un CFE de l’ordre de 300€ pour une maison de 70m² habitable. Je ne sais pas dans quelle mesure celui-ci bougera avec les investissements suivants.

J’envisage effectivement d’engager un prestataire pour le ménage/entretien. Est-ce obligatoirement une société ou on peut passer par un auto entrepreneur ou autre ? Je n’ai pas trop l’idée du prix et ce qui serait plus intéressant dans le cadre d’une LMNP au réel.

Vous avez raison pour la fiscalité, c’est pour cela que j’envisage d’emprunter sur 20 ans afin d’avoir un cashflow largement positif. Et peut-être la possibilité après ce projet, s’il se fait, d’oser justement des projets avec plus de travaux et donc recréer son stock d’amortissement.

Suite à la visite de cet après-midi, le projet me parait toujours intéressant si on arrive à négocier le prix. Mais le budget a un peu évolué :
- 6k€ pour l’électricité car on va en profiter pour tout faire en encastré
- 10k€ pour les fenêtres
- 20k€ pour les travaux intérieurs avec la cuisine et la salle de bain à refaire

-20k€ pour l’ITE éventuellement dans quelques années avec le ravalement qui sera nécessaire.

Dernière modification par aurore (06/01/2017 21h40)

Pour votre sous-sol peu lumineux : on peut améliorer la situation en mettant à l’extérieur de la maison, devant les fenêtres, une surface avec un albedo élevé, c’est à dire une surface qui renvoie la lumière, notamment en face des fenêtres. Du gravier blanc, des dalles blanches… pour créer une terrasse ou un chemin dallé qui fait le tour de la maison. Ca fait des travaux en plus, mais ça pourrait se goupiller avec :
- ITE : s’il faut décaisser la terre pour exposer les murs à isoler, c’est en rebouchant ce trou qu’on mettra les bons matériaux pour créer ce dallage/gravier etc.
- réduire les espaces verts : ce tour de maison ou terrasse sera autant de surface en moins à tondre.

Peut-être qu’il y a déjà des matériaux de type gravier/dallage ; il suffirait alors de les éclaircir pour améliorer leur albedo donc augmenter la lumière envoyée dans la maison.

@Loetsa, il s’agit de chambres dans une résidence étudiante et non d’appartements dans un immeuble.