Accord amiable de réduction de loyer et garantie Visale ?

aurore · #1

Bonjour,

Voilà, ce qui devait arriver arriva : mon premier locataire indélicat.
J’ai beaucoup de chances, j’ai récupéré les clés assez rapidement.

Alors, pour la petite histoire, le locataire est en place depuis début mars, premier mois de loyer payé sans problème à la remise des clés.

Le loyer du mois d’avril devait être payé par virement… qui n’arrive pas. Je contacte le locataire par sms afin qu’il vérifie avec sa banque qu’il n’y a pas eu erreur pour la planification du virement et qu’il me régularise le mois d’avril par chèque ou espèce. Il me dit être en déplacement professionnel et viendra régulariser dès son retour.

Pas de nouvelles pendant une semaine… Je le relance par téléphone, impossible de le joindre et plus aucune réponse par sms. Je contacte sa soeur qui l’aide dans toutes ses démarches administratives. Elle est très surprise par la situation, prend des informations de son côté et m’informe quelques jours plus tard que mon locataire a perdu son travail début avril (!) et qu’il espérait trouver un autre. Elle récupère les clés et essaie de trouver une solution avec moi. Nous nous mettons d’accord qu’il rendra l’appartement à la fin mai (préavis d’un mois).

Dans les faits, il a complètement disparu, injoignable par sa famille et par moi. Comme je souhaite récupérer les clés le plus rapidement possible afin de relouer le studio, j’ai convenu avec sa soeur que je faisais une réduction sur le loyer du mois de mai contre une remise des clés anticipée, afin de permettre au locataire suivant d’emménager plus tôt.

La question que je me pose est : comment je dois formaliser cette remise ? Si au lieu de payer 500€ de loyer durant le préavis, je lui accorde une remise de 200€ contre une remise des clés anticipée, est-ce que je déclare 500€ de revenus ? Ou je ne déclare que 300€ ?
Cela se fait-il de réduire légalement le dernier loyer pour départ anticipé ? Il est important de noter que la remise n’est pas un prorata stricto sensu de la durée d’occupation du logement le dernier mois, c’est plus un geste commercial afin de pouvoir récupérer les clés plus tôt et pouvoir satisfaire le locataire suivant assez pressé d’emménager (et avoir un peu de temps pour moi de remettre l’appartement en état si nécessaire).

Dans les faits, j’ai une personne intéressée qui prendra sans doute le logement en cours de mois et qui pourra régler les 200€ remisé. Aussi, j’aurai mon loyer du mois de mai entier quand même si Visale paie la part du locataire indélicat.

Sur le coup, je ne me suis pas posée question, cet arrangement me paraissait de bon sens (locataire indélicat ne vit plus dans le studio mais il a toujours son préavis à payer, le nouveau locataire a envie d’emménager avant la fin du mois et moi j’ai envie de vérifier que tout va bien avant de louer le bien au nouveau locataire), j’ai donc fait une remise correspondant au prorata que le nouveau locataire va me payer tout en récupérant les clés dès maintenant puisque l’ancien locataire est parti mais ne m’a prévenu que trop tardivement.

Maintenant, je suis saisie de doute… Ai-je fait une bêtise ?

Mots-clés : accord amiable, impayé, locataire, visale

Bernard2K · #2

Vous n’avez pas précisé la nature du bail : c’est une location meublée avec bail d’un an ?

Pour le départ anticipé, la règle est le pro-rata temporis. Si, en accord avec le bailleur, le départ a lieu avant la fin du préavis, notamment pour permettre de faire rentrer plus tôt le locataire suivant, il faut que le loyer soit au pro-rata temporis jusqu’à la fin de l’occupation (c’est à dire jusqu’à l’état des lieux de sortie et la remise des clés).

Vouloir faire une ristourne différente du pro-rata temporis, c’est vous compliquer la vie pour quelques euros. Vous risquez d’avoir du mal à expliquer à Visale et aux Impôts pourquoi vous avez perçu un loyer différent de celui qui vous était dû, à savoir le pro-rata temporis.

Idem pour le nouveau locataire : appliquez un pro-rata temporis exact à partir du jour du début du bail ; il ne doit pas 200 € parce que c’est le montant de la ristourne que vous consentez au locataire précédent ! Il doit le loyer au prorata temporis de son bail et c’est tout. Là aussi, n’allez pas embrouiller les choses pour quelques €.

A noter qu’on calcule de préférence par rapport au nombre de jours réels du mois. Ainsi si le locataire précédent part le 15 du mois de mai, et que le suivant rentre le 18, le précédent vous doit 15/31e du loyer mensuel, et le suivant vous doit 14/31e. vous avez perdu 2 jours de loyer ce qui est logique puisqu’il y a eu 2 jours non occupés dans cet exemple.

Par contre, il y a quand même un gros point faible dans votre affaire : vous n’avez pas reçu officiellement congé du locataire ! Ce congé devant être donné par courrier (LRAR ou remise en mains propres).

Or, il faut bien prendre conscience que tant qu’il n’a pas donné congé, officiellement, le bail continue. C’est à dire qu’il a le droit d’occuper le logement (peu importe qu’il l’occupe réellement), et qu’il vous doit le loyer (peu importe qu’il le paie réellement : le fait qu’il ne paie pas crée une dette envers vous mais ne remet pas en cause le bail).

Il n’y a que deux moyens officiels de rompre un bail : le congé ; ou bien que le juge prononce la résolution du bail pour cause de non paiement de loyers. Tant que l’un de ces deux évènements ne s’est pas produit, le bail continue.

Vous avez eu un accord avec sa soeur, mais sa soeur n’a pas le pouvoir de rompre le bail entre lui et vous.

Si ce n’est pas un procédurier et que tout se passe bien, tant mieux pour vous.

Mais je préfère vous prévenir de l’existence du risque suivant : il peut se pointer à tout moment, demander à rentrer dans "son" logement, et constatant que c’est impossible, porter plainte contre vous pour violation de domicile. Et demander à réintégrer le logement auquel il a "droit" tant que le bail n’a pas été résilié.

Ca serait vraiment bien que vous ayez un écrit signé de sa part, daté d’un mois avant la remise des clés effective, vous signifiant son congé à échéance d’un mois…

aurore · #3

Bonjour,

Merci pour cette réponse rapide. Il s’agit effectivement d’un bail meublé donc un mois de préavis.
Concernant le dernier loyer dû, je le comprends ainsi :
- le préavis est donné début mai donc pour fin mai/début juin (je vais demander une lettre de congé signé par le locataire pour régulariser cela). Le locataire est disposé à rendre le logement de suite, il coupe dans la foulée son abonnement edf et internet. A mon sens, il est toujours redevable du mois de loyer entier correspondant au préavis, même s’il n’y habite plus.
- Je trouve un nouveau locataire qui va emménager en cours de mois en payant prorata temporis la somme de 200€. Je trouve normal de déduire ces 200€ du loyer du dernier mois dû de l’ancien locataire correspondant au préavis.
- Quant au fait d’avoir récupérer les clés avant, c’est aussi une demande de la part de sa soeur qui veut tout finir au plus vite, et c’était aussi une date qui nous convenait à toutes les deux en terme de disponibilité. Je n’ai pas personnellement besoin de récupérer les clés le 12 mai pour une entrée des lieux le 20 mai, même si j’avoue que le fait d’avoir récupéré les clés en avance ne me gêne pas, au contraire.

Il s’agit d’un jeune de 25 ans mais complètement immature, c’est son premier logement à son nom. Et quand les problèmes ont survenu, au lieu de faire face, il fait l’autruche. Aussi, c’est à nouveau sa famille qui a pris le relais. Il doit être hébergé chez un de ses amis depuis quelque temps.

Bernard2K · #4

votre raisonnement est logique et conforme à la loi du 6 juillet 1989, article 25-8 relatif aux logements meublés :

[Le locataire] est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

La discussion avec votre locataire serait la suivante :
- locataire : je vous donne congé, début mai, avec préavis d’un mois, donc départ début juin. Mais je n’ai pas de sous, ça m’arrangerait de partir plus tôt pour devoir moins de loyer.
- vous : ça tombe bien, j’ai un nouveau locataire pour le 20 mai. Donc rendez-vous le 19 mai pour état des lieux et remise des clés. Vous me devrez 19/31e du loyer de mai.
- j’aimerais partir encore plus tôt
- pas possible désolé, vous me devez la durée du préavis ; vu qu’il y a un autre locataire, je suis d’accord pour raccourcir au 19 mai, mais pas plus tôt. C’est la loi.
- ah ok.

Sauf que :
- vous n’avez pas de locataire
- vous n’avez pas de congé écrit
- vous avez déjà les clés
- vous risquez d’avoir bien du mal à signer un état des lieux de sortie, en l’absence du locataire.

Je ne peux que vous encourager à border ce départ avec le courrier de congé signé de sa part et daté de début mai (voir du 19 avril, comme ça ça fait pile un mois pour le départ au 19 mai), l’état des lieux de sortie daté du 19 mai et signé des deux parties mentionnant la remise des clés ce même jour… Et s’il faut renoncer à quelques jours de loyer en échange du fait qu’il vienne signer ces papiers, je trouve que ça serait un deal valable.

niceday · #5

Bonjour Aurore,
Je serai intéressé par connaitre la fin de l’histoire.
Merc i d’avance pour votre retour,

aurore · #6

Nous avons régularisé avec la lettre de résiliation, j’ai été remboursée très rapidement par Visale. Affaire close.

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