Ipmac [78] : étude de cas immobilier (colocation, avis et financement)

ipmac · #1

Je déplace mon post initialement posté sur ma présentation. Je pense que ce topic est plus adapté à ma demande.

Bonjour à tous,

Ca y’est, après des mois d’apprentissage et de recherches, des dizaines de visites je suis sur un bien qui me plait particulièrement pour mon premier investissement.

Il s’agit d’un investissement locatif: Appartement T4 de 80m2 avec 3 chambres dont une avec salle de bain privative.
J’aimerais exploiter l’appartement en colocation meublée (je suis moi-même en colocation depuis plus de 5 ans)
- La situation de l’appartement est top: 5min à pied de la gare (40min de Paris), 10min à pied de la fac et des différentes écoles, 10 min à pied du centre-ville. Je vise donc les étudiants mais aussi les jeunes actifs étant proche de Paris.
La ville a près de 10% d’étudiants.
- Petite copropriété de 3 lots principaux, copropriété qu’il faut créer car vente d’un immeuble de société.
Je pensais m’orienter vers un syndic bénévole afin de réduire au maximum les charges de corpro (les seules charges seraient l’entretien des parties communes qui sont en bon état, pas de travaux à prévoir)
- deux places de stationnement dans cour fermée, deux caves et surtout l’appartement étant au 2ème étage sur 2 il est vendu avec un grenier sous combles (mon courtier en travaux m’a clairement dis qu’il y’avait un très beau potentiel pour un appartement sous combles, un petit plus que je garde en tête pour après)

L’appartement nécessite des travaux: 30000euros pour tout refaire à neuf, devis effectué par un courtier en travaux: il s’agit de créer une salle de bain, rafraichir l’ensemble des peintures et des sols, ouvrir la cuisine sur le salon en abattant une cloison, installer une cuisine, changer wc, déposer la douche existante…etc bref pas de gros travaux.
Afin de faire diminuer l’enveloppe travaux, je pense réaliser moi-même avec mon père la peinture et les sols et quelques autres.
On arriverait logiquement à une enveloppe travaux de 20000euros (toujours selon le courtier)

Concernant les chiffres:
Prix estimé par meilleurs agents: entre 190000 € et 210000 €

Prix affiché: 165000 €

Prix d’achat négocié: 148000 € FAI

Frais de notaire: 12000€

Travaux: 20000 €

Soit un total de: 190000 euros (je compte un peu plus large afin de faire rentrer la caution, les frais de dossier, frais de courtage,…)
Loyer estimé: fourchette basse 1200 euros (400 € par chambre) La chambre avec salle de bain pourra très facilement se louer plus. La fourchette moyenne et réaliste serait de 1350 euros vu l’emplacement (450 € par chambre avec supplément pour la chambre avec salle de bain)

En simulant l’ensemble des données sur rendementlocatif.com j’arrive à une rentabilité net de charges de 7,2% avec 1350 euros de loyer et 6.3% avec 1200euros de loyer

Financement sur 25ans à 110% plus les travaux: mensualités: 819€ (règle des 70% respectée) Cashflow positif: 225€
Financement sur 20ans à 110% plus les travaux: mensualités: 950€ (règle des 70% non respectée) Cashflow positif: 95 €
Financement sur 20ans avec apport de 20000euros: mensualité 835€ (règle des 70% respectée) Cashflow positif: 170€

La règle des 70% est selon moi primordiale afin de pouvoir réinvestir.

J’ai pris dans ces simulations "seulement" les 1200euros de loyers. Je pense pouvoir louer les chambres facilement à 1350euros mais je préfère avoir la surprise dans ce sens la que dans l’autre.

Le projet me semble donc solide. J’aimerais avoir vos avis?

Ensuite, comme dis dans ma présentation, mon loyer actuel est de 670 euros pour 1900 euros de revenus nets soit un taux d’endettement de 35%.
Comment puis-je faire accepter le dossier par le banquier?
Je cherche toute les solutions possibles.

Merci d’avance d’avoir pris le temps de lire :’)

Ipmac

Message édité par l’équipe de modération (18/01/2017 16h14) :
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Mots-clés : colocation, immobilier, premier investissement

Bernard2K · #2

Bonjour,

remarques sur votre projet : 1200 € de loyer pour 190 k€ d’investissement, ce n’est pas vraiment intéressant. Il faut faire mieux.

Pensez à ce que vous offrez à vos locataires au total : chambre + espaces commun de l’appartement + cave + stationnement…
Mais avec seulement 2 caves et 2 stationnements pour 3 chambres, chaque locataire de chambre ne pourra pas avoir la cave et le stationnement. Il faut trouver une répartition équitable. Le grenier pourrait remplacer pour celui qui n’a pas de cave.

Ou bien, il faut louer les parkings (voire aussi les caves ?) de façon séparée pour augmenter la rentabilité. Notez que de telles locations séparées sont forcément des revenus fonciers, donc imposés selon régime fiscal différent de la location de l’appartement meublé.

Autre façon d’augmenter la rentabilité : faire l’appartement sous combles d’emblée. Tant qu’à faire des travaux, autant tout faire d’un coup, non ?

Financement sur 25ans à 110% plus les travaux: mensualités: 819€ (règle des 70% respectée)

Les banques prêtent très rarement sur 25 ans pour du locatif.

Cashflow positif: 225€

Ca me paraît optimiste.
sur votre revenu brut, déduisez bien tout : la vacance locative (=moindres recettes), puis les charges : TF, assurance PNO, travaux d’entretien, CFE, coût de l’expert comptable et vous aurez votre vrai cashflow.

Dernier point : 14 m² minimum par "chambre-logement" si baux séparés. Cf : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

ipmac · #3

Merci pour votre réponse.

- C’est vrai que 1200 euros de loyer c’est peu, je mise honnêtement sur 1350 voire même 1500 euros. Ce qui fait du 500 euros la chambre, moins cher qu’un studio dans la ville. De plus, avec le stationnement, la cave, l’ameublement complet de l’appartement, 500 euros ce n’est pas volé.

- Les 2 caves sont spacieuses, et l’intérêt du meublé pour les jeunes c’est de ne pas avoir "beaucoup d’affaires" à amener. Je ne pense pas que les 3 coloc’ voudront chacun d’une cave. J’en ferai donc "un petit plus" lors des visites.

- Concernant le stationnement, 2 places sont attribuées avec l’appartement dans une cour. Les places, au nombre de 6, ne sont pas délimitées et la cour est assez grande pour au moins le double.
A voir donc avec les copropriétaires si on peut chacun s’octroyer une place de plus.

- Les chambres ne font pas 14m2, ce sera donc un bail unique.

- Pour l’appartement sous les combles, j’ai peur que le montant des travaux et donc du projet global soit trop important vis à vis du banquier pour un premier investissement. Bien que cela serait l’idéal.

- Le financement: c’est vrai qu’il est rare de faire du 25ans sur le locatif. A 20ans le bien s’autofinance je prends. La je veux juste être financé pour mon premier vu mon taux d’endettement de 35%. (je pense d’ailleurs déménager pour avoir un loyer inférieur).

- Enfin pour ce qui est du cashflow, je n’ai effectivement pas mis dans les données la vacance locative pour deux raisons: la première, la demande est très forte sur ce type de biens dans ma ville: pas beaucoup de meublés, et encore moins de colocs alors que tout laisse à croire qu’un marché existe (annonce fictive, agents immobiliers, écoles..)
La deuxième raison est le bail unique qui engage chaque coloc’ à trouver son remplaçant.
Pour toutes les autres charges je les ai inclus. Notamment avec l’aide de rendementlocatif.com

- Question: l’appartement est bien distribué, coin nuit d’un côté et coin séjour cuisine de l’autre.
Cependant, la salle d’eau qui est à créer est attenante à la cuisine ouverte sur le salon.
Pensez-vous que cela est rédhibitoire?

Ipmac

Message édité par l’équipe de modération (18/01/2017 16h15) :
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Bernard2K · #4

ipmac a écrit :
- Question: l’appartement est bien distribué, coin nuit d’un côté et coin séjour cuisine de l’autre.
Cependant, la salle d’eau qui est à créer est attenante à la cuisine ouverte sur le salon.
Pensez-vous que cela est rédhibitoire?

La salle d’eau s’ouvrirait sur quoi : couloir, cuisine, chambre ?

Est-ce une salle d’eau avec WC ou bien le WC est-il séparé ?

Bernard2K · #5

Je ne peux plus modifier le message donc j’en fais un autre :
- places de parking : c’est quand même bizarre d’être "propriétaire" de 2 places sans qu’elles soient identifiées. Il faut voir comment c’est rédigé dans le règlement de copropriété. C’est peut-être seulement un droit d’utilisation sur une cour commune, ce qui n’est pas pareil (une vraie place de parking peut se revendre indépendamment, par exemple).
En tout cas, dans ces conditions, impossible de les louer séparément. Dommage. Dans beaucoup de villes ça se loue dans les 50 €/place (sauf s’il y a du stationnement gratuit dans le quartier).

- appartement sous combles. Je maintiens que c’est dommage de ne pas le faire d’emblée, ça augmenterait la rentabilité. N’avez-vous pas moyen de le financer en associant vos parents par exemple (ou un frère ou une soeur ou un copain ou une copine) ? Soit ils vous consentent un prêt "familial" (idéalement à taux zéro), soit ils s’associent avec vous, en indivision ou en SCI, pour participer à l’achat et devenir ainsi propriétaire avec vous. Hum, bon SCI et location meublée, bof. Eventuellement SARL de famille ?

ipmac · #6

- Alors pour la salle d’eau qui sera assez grande, elle s’ouvrira directement sur l’espace cuisine salle à manger séjour. En gros l’espace commun salon cuisine est un grand rectangle et la porte de la salle d’eau sera sur la largeur à l’une des extrémités et à l’autre extrémité le côté cuisine qui s’étend en long.
Je sais c’est pas très facile à imaginer.
Les Wc sont séparés.

- 2 places de parking sont vendues avec l’appartement elles constituent deux lots.
La cour étant en gravier et fermée je ne sais pas encore comment elles seront délimitées.
Il y aurait donc possibilité de les louer. A voir. Ou elle permettrait de justifier un prix de chambre en fourchette haute.

- effectivement j’envisage de plus en plus à faire les combles en même temps.
Je vais faire un devis avec mon entrepreneur.
Elles seront certainement financées sur fonds propres avec un peu d’aide des parents.
Avez vous des idées de fourchette travaux pour les combles? Elles font environ 35 à 37m2 au sol dont plus de 25m2 de plus d’1m80 sous plafond.

Ipmac

ipmac · #7

Bonjour,

Afin de cadrer au mieux mon projet j’essaie de determiner le loyer réel de chaque chambre.

Les deux premières chambres font 9m2, 10.50m2.
La troisième fait 11.50 avec une salle bain privative de 4.50m2.

Une chambre on va dire normale sans avantages va se louer facilement 400euros vu la situation de l’appartement.

D’oú mes questions:
- devrais-je installer un wc dans la salle de bain privative?
- sachant que chaque colocataire devrait avoir sa place de parking et sa cave quel serait le loyer que je pourrai demander?
- quel serait la différence de loyer entre la chambre avec salle de bain et les deux autres?

Merci d’avance.
Et merci à ce forum qui est une mine d’or d’informations, conseils, motivations.

Ipmac

Bernard2K · #8

Je ne peux pas vous aider sur les loyers.

Deux remarques :
- installer un WC là où il n’y en a pas : je trouve que si c’est possible, c’est un plus. Mais attention au raccordement possible ou non de ce WC. Les eaux-vannes (ou eaux noires) issues d’un WC se raccordent forcément sur des tuyaux de grosse section et suivant l’implantation du logement et l’endroit où passent les tuyaux, c’est possible ou non ! Si c’est possible techniquement mais que les tuyaux doivent passer dans des parties communes, il faut l’autorisation de la copropriété. C’est donc loin d’être évident d’installer un second WC ; vérifiez la possibilité et le coût avec un plombier.
- 3 colocataires, seulement 2 caves et 2 parkings, mais d’après vous chaque colocataire aura sa cave et son parking. 2 = 3 : ça choque mes faibles notions d’arithmétique.

ipmac · #9

- Pour les wc c’est en effet possible, ca a été vu avec deux entrepreneurs differents les raccordements sont prévus dans la salle de bain.

- en ce qui concerne, les parkings après avoir pris contact avec les deux copropriétaires chacun est d’accord pour que l’on s’accorde une place de parking. La cour est largement assez grande.

- pour les caves: les deux caves vendues avec l’appartement sont très grande. La possibilité de les diviser en deux est largement envisageable.
Ce qui me permettrait également de disposer d’un espace de stockage.

- enfin, que penser de la salle d’eau attenante a la cuisine ouvert sur salon?

Ipmac

Bernard2K · #10

C’est bien que vous ayiez fait ces différentes vérifications. Notez que pour la place de parking supplémentaire, les deux premières sont des vrais "lots" au cadastre ; la 3e risque de relever plutôt de l’accord oral. Les copropriétaires risquent de ne pas avoir envie de modifier le cadastre et le règlement de copropriété pour officialiser cette place supplémentaire.

ipmac · #11

En effet il a été convenu d’un accord oral pour linstant ou chacun s’octroie une place.

aurore · #12

Une autre chose que vous semblez avoir omise, ce sont les charges de la colocation. Les 400 euros ou 450 euros par chambre sont charges incluses ou hors charge ? Ils s’organisent entre eux pour souscrire l’électricité, l’eau et faire les changements quand un coloc part ou c’est à votre nom et vous récupérez un forfait de charges ?

ipmac · #13

Les loyers sont hors charges.

Mon but est de faire une coloc tout compris avec de "la valeur"
Je prévois un forfait de 50 euros oú j’inclurai l’électricité, internet, l’assurance etc…
Je souhaite ainsi tout simplifier pour les colocataires afin de pouvoir jusitifier un loyer dans la fourchette haute et également avoir un certain controle.

ipmac · #14

Bonjour,

je cherche toujours à régler le "problème" de la salle de bain pour deux colocataires.

- J’ai pensé à déplacer la cuisine dans la deuxième chambre et faire trois chambres avec trois salles de bains privatives.
-Ou faire une belle salle d’eau à la place de la buanderie, problème attenante à la cuisine.
- Il y ’a un mur porteur entre eux les wc et la douche (dommage ça règlerait tout si je pouvais l’abattre)
Qu’en pensez-vous?
Avez-vous des idées d’aménagement?

Voici un lien du plan de l’appartement

Plan

ipmac · #15

Bonjour,

Petite question suite à une nouvelle visite de l’appartement.

J’ai pris des photos. En regardant plus précisemment les photos chez moi, je me suis rendu compte que sur la facade de l’immeuble on voit des cables. Je n’ai prété attention lors de la visite. Ca m’apprendra!

Savais-vous de quoi il s’agit?

photo facade

Merci d’avance

Iqce · #16

Je ne suis pas sur de bien comprendre ; si vous parlez des "câbles" sous les encadrements de fenêtres, avec la précision de la photo il me semble que ce sont des fils d’étendage sur poulie pour mettre le linge et faire avancer le fil support (le tout en surplomb d’une cour ?). Ils sont sans doute à supprimer, tombés en désuétude ?
En haut à droite je vois un bout de EDF FT ?

Sinon, belle façade en bon état sans enduit au ciment ouf, attention aux contraintes d’entretien des lamelles des volets (en bon état ?) c’est une vraie galère à poncer et repeindre (à faire par un pro : plus cher mais tellement moins fatiguant).
Si l’immeuble est aussi joli et avenant que ce que l’on imagine, je comprend que vous soyez tenté malgré un rendement certes faible mais peut être cohérent avec le marché local.

Bonne continuation à vous.

ipmac · #17

Alors voici une deuxieme photo ou on voit plusieurs cables. Cette facade donne sur rue. Ca me parait bizarre pour le linge non?

Je trouve effectivement la facade très jolie, c’est ce qui a retenu mon attention.

Quels seraient les travaux à prévoir? A court, moyen et long terme selon vous?

photo facade 2

Gumpy · #18

Jolie façade effectivement.
Ne serait-ce pas les câbles téléphoniques ou la fibre optique ? Ils semblent desservir plusieurs appartements.
J’ai récemment fait installer la fibre optique chez moi, et j’ai à présent un câble similaire en plus du câble du téléphone qui ressemble également a ceux de la photo.

Sinon une suggestion par rapport au plan, transformer le salon en 3e chambre (les 3 chambres seraient alors à peu près équivalentes) et transformer la pièce avec salle de bain en salon (certes c’est un peu bizarre de traverser le salon pour aller à la salle de bain)

Iqce · #19

Ah oui ce n’est pas ce que je pensais, mais très certainement du téléphone : rien d’inquiétant, vous pouvez interroger FT ou les anciens de l’immeuble s’il y en a.

Je ne vois rien d’inquiétant sur cette façade ; vérifiez toutefois comme vous pourrez la bonne tenue de la corniche, j’ai zoomé mais cela semble OK (NB : nous avons à "gérer" 2 biens identiques et dans les 2 cas ces corniches ont posé soucis).
A voir également la tenue des cheminées si elles sont toujours présentes en toiture : massives elles offrent prise au vent et se descellent au fil du temps.

ipmac · #20

Gumpy, je n’ai pas bien compris votre suggestion. Ou serait la cuisine?

Iqce, pour les corniches je vais en parler à mon artisan.
Les cheminées ne sont plus présentes.

Gumpy · #21

ipmac a écrit :
Gumpy, je n’ai pas bien compris votre suggestion. Ou serait la cuisine?.

La cuisine ne bouge pas. C’est plus simple à expliquer avec une image
Plan modifié

Ce n’est peut-être pas l’idéal, mais c’est la première chose qui m’est venue à l’esprit en voyant votre plan.

ipmac · #22

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous pour vous faire part de la suite du projet.

Le compromis de vente a été signé. Enfin!

Les loyers ont été estimés à 1500 euros pour 190k€ tout compris:
Les deux banques avec qui j’ai pris rendez-vous m’ont proposé un prêt sur 25ans pour les deux biens et sans apport (hors frais de garantie)

Je sors aujourd’hui d’un rendez-vous. Le banquier me propose 3 solutions:
- 2.05 et 0.20 assurance sur 25 ans soit mensualités de 845 euros. Cashflow 450 euros.
- 1.66 et 0.20 sur 25 ans avec 10ans à 1.66 mensualité 810 euros cashflow 485 euros et après taux variable capé 2 mensualité max 925 euros cashflow min 370 euros.
-1.66 et 0.20 sur 20 ans mensualité 965 euros cashflow 330 euros avec possibilité au bout dun an de moduler la mensualité à 850 euros donc cashflow 445 euros (23 ans)

Je me pose demande donc lequel privilégié? Le cashflow? L’amortissement du capital?

Je pensais prendre sur 20ans qui me semble le meilleur compromis mais je me trompe peut etre?

- concernant le grenier, il a été mesuré à 43m2 loi carrez, tres belle surprise car je m’attendais à 25m2 carrez et 40 au sol. A plus de 2500euros le m2 dans la ville, la plus value après travaux semble tres intéréssante.
D’après mon notaire qui a vu le projet, la mise en copropriete du lot sera facile.
Je compte en faire un beau 2 pièces qui deviendrait ma RP, travaux financés sur fond propre et donc RP payée en moins dun an.
Après à voir si revente ou utilisation de l’argument RP payée pour ré investir.
Qu’en pensez-vous?

Merci d’avance,

Dernière modification par ipmac (27/04/2017 08h18)

Bernard2K · #23

Si vous avez les tableaux d’amortissement, ça vous permet de dégager le coût total de chaque prêt.

Il n’y a pas que les taux : soyez attentif aux frais de dossier, de garantie, d’IRA. Tout se négocie.

Après, ça dépend aussi de combien de temps vous pensez garder le bien, de si vous prévoyez une remontée des taux…

Pour les combles, attention à deux points :
- pour le confort d’été, il faut une importante épaisseur d’isolation, sinon ça a tendance à surchauffer ; ça serait dommage de devoir climatiser. Et cette épaisseur peut vous réduire un peu la surface loi Carrez.
- habiter au même endroit que vos locataires fait qu’ils risquent de vous déranger pour un oui ou pour un non. Garder tout l’immeuble en locatif me semble plus logique (vous pourriez par exemple le vendre entièrement occupé).

Après ce sont des choix personnels. Il me semble que vous nous demandez notre avis alors que c’est vous seul qui avez tous les éléments en main pour faire vos choix.

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Ipmac [78] : étude de cas immobilier (colocation, avis et financement)

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#2 15/01/2017 13h27

#3 15/01/2017 16h44

#4 16/01/2017 13h43

ipmac a écrit :

#5 16/01/2017 16h35

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#20 25/01/2017 10h41

#21 25/01/2017 10h59

ipmac a écrit :

#22 27/04/2017 07h14

#23 27/04/2017 09h21

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