Vendre sa résidence principale pour acheter des SCPI en nue propriété ?

D’abord une première remarque générale

investir demain en une fois 200 000 euros sur des SCPI, ce n’est pas prudent !
Une approche prudente repose sur 2 principes :
. diversification
. investissement progressif.

La diversification repose sur plusieurs classes d’actifs, plusieurs zones géographiques, plusieurs devises.
Avec pour horizon "la retraite dans 20 ans", on peut penser que les actions seront la classe d’actifs la plus performante, malgré sa volatilité. Il serait dommage de ne pas en avoir, d’autant plus qu’il existe une enveloppe fiscale idéale : le PEA.

L’investissement progressif, associé le cas échéant à une stratégie momentum, peut vous permettre de tirer partie des baisses de marché et des tendances.

Pour en revenir aux SCPI

Nemnem a écrit :

ayant un TMI de 30%, le projet ne me paraît pas optimisé fiscalement

Oui, d’autant plus qu’il fait considérer :
. en plus : les prélèvements sociaux
. en moins : la déduction des intérêts.
Mais vous pourriez aussi considérer que c’est un revenu supplémentaire, grâce à un capital qui ne vous appartient pas (emprunt bancaire) et qui vous rapporte (environ 5 %) plus qu’il ne vous coûte (environ 2 %). Donc il peut être acceptable de payer des impôts sur un revenu acquis sans travail ni capital.
Attention à bien calculer votre cash-flow qui sera toujours négatif : entre les impôts, le remboursement du capital et les intérêts, même avec un prêt sur 20 ans il faudra faire un effort d’épargne.

Nemnem a écrit :

SCPI en nue propriété avec une clé le plus loin possible (existe-t-il des clés à plus de 15 ans? )

Oui, jusqu’à 20 ans.
Voir par exemple Corum (quoique atypique par son rendement élévé) :
Corum - Investir en démembrement

Les durées longues ne semblent pas intéressantes.
Exemple : passant de 10 ans à 20 ans, vous passez de 63 % à 53 % : vous économisez 10 % à l’achat, mais vous perdez 10 ans de revenus (années 11 à 20) à 6 % soit 60 %.

une nouvelle résidence principale

Nemnem a écrit :

faire un crédit pour acheter une nouvelle résidence principale

Donc payer des frais d’acquisition, le cas échéant des travaux ou décoration à votre goût.
Penser-vous conserver cette résidence principale à la retraite (évolution de la famille, envie d’ailleurs …) ?
A réfléchir …

Pour finir d’autres pistes à envisager

Pour l’effet de levier : l’immobilier en direct, en déléguant la gestion si vous ne voulez pas vous impliquer.
Pas sûr que finalement (après taxes foncières, assurances, frais de gestion, travaux, vacance locative, etc.) vous fassiez mieux que le rendement des SCPI.

Pour limiter l’imposition : les SCPI dans un contrat d’assurance-vie.
Mais frais du contrat.

Pour Surin : les soi disant CGP des banques qui ont été dépêchés pour moi ont déjà du mal à comprendre les SCPI en direct, la plupart ont essayé de m’orienter sur d’autres produits, et quand je rencontre un qui comprend à peu près le produit, il veut que je prenne la SCPI maison . Et c’est niet d’office pour le démembrement à crédit, quand c’e n’est pas niet tout court pour les SCPI (je les soupçonne de ne pas vouloir se fatiguer pour un produit qu’ils ne maîtrisent pas).
Quand je vois des cgpi sur ce forums avec tellement de connaissances pointues, comment se fait il que les cgp des banques que j’ai rencontrés soient si mauvais?
Si vous avez un nom de banque qui fait crédit pour le démembrement ou un banquier  à contacter, je vous serai très reconnaissant.

Je suis d’accord qu’il faut diversifier, mais je n’ai pas trouvé de meilleur couple rendement/risque pour le moment.Et je considère que "mourrir" avec mes SCPI , j’en choisirai 4 de 4 sociétés de gestions différentes, est un objectif suffisamment long terme pour lisser les risques.

Merci à ArvaldIngolfson pour m’avoir fourni les clés de répartition de la SCPI Corum, je pensais que la durée est grosse modo inversement proportionnelle au prix payé, je m’aperçois que ce n’est pas le cas.
Et le passage où vous écrivez "….il est peut être acceptable de payer des impôts sur un revenu acquis sans travail ni capital " m’a fait beaucoup réfléchir

Nemnem a écrit :

Qu’en pensez vous? Ce raisonnement tient il la route?

Les intérêts d’emprunt de la résidence principale ne seront pas déductibles de vos revenus, ni ceux pour acheter de la nue-propriété de SCPI.

Il faut comparer le besoin d’épargne d’un achat à crédit d’une résidence principale avec de la nue-propriété de SCPI qui ne rapporteront rien et le besoin d’épargne d’un achat de SCPI à crédit qui versent des loyers pour vous aider à rembourser.

N’oubliez surtout pas dans vos calculs, le coût d’un déménagement, les frais de mutation liés au changement de résidence principale (sauf si vraiment le projet de base est de changer de RP).

La possession d’une RP sans crédit est un gros plus pour baisser le taux d’un crédit pour de l’immobilier locatif, sachez en profiter.

Le comparatif nue-propriété/pleine propriété avec une TMI à 30 est nettement à l’avantage de la nue-propriété lors d’un achat cash. Cela devient moins vrai, et nécessite des calculs précis, lorsque le crédit et des frais annexes viennent s’ajouter au projet.

Carpediem

Non, vous n’aurez pas le même taux, ni la même garantie. A dossier égal, avantage au financement de la RP en terme de taux, vous aurez environ 0,5% au dessus pour des SCPI.

Bonjour Nemnem,

Votre projet me semble valable, j’ai eu sensiblement le même projet il y a 2 ans. Je suis trés content de ce mouvement.

Si votre résidence principale est déjà payée, je pense que c’est une bonne stratégie. On profite de l’effet de levier du crédit (avec les taux actuels trés bas, c’est intéressant). Cela permet de développer rapidement son patrimoine sans prendre trop de risque à condition que la capacité de remboursement soit pérenne.

Pour ce qui est de la diversification, c’est une notion importante, mais il ne faut pas oublier qu’une SCPI est déjà une forme de diversification, surtout si l’on s’oriente vers les grosses SCPI. Par exemple, Immorente et PFO2 suffisent à avoir une forte diversification dans l’immobilier. Ce sera toujours mieux que de possèder 2 ou 3 immeubles d’habitation.

Maintenant, même si l’immobilier est une "valeur sûre" (surtout en France), il ne faut pas oublier la diversification en terme de classe d’actif (immo, action, oblig). Donc, il peut être intéressant de "sécuriser" la plus grosse partie du capital existant avec l’immobilier, mais aussi, de conserver une belle capacité d’épargne à affecter à des produits d’investissement progressif sur les actions et obligations.

Si vous cherchez à mettre en place un effet de levier, dans le but d’acheter des parts de SCPI, pourquoi ne pas tout simplement envisager l’achat en pleine propriété à crédit et au travers d’une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Avec un TMI de 30%, et un volume d’investissement déjà significatif, ce schéma peut être plus intéressant pour vous, que l’achat à crédit et en nue-propriété (pour lequel les intérêts de l’emprunt ne sont pas déductibles).

Une autre piste consiste à solliciter une banque en vue d’obtenir un prêt hypothécaire non affecté (généralement 80% de la valeur de l’immeuble).

Dans les deux cas,  cela vous permettra de n’avoir à revendre votre RP que lorsque vous le souhaiterez vraiment…