SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Bike69 · #1

Bonjour

Je cherche à acquérir de l’usufruit de SCPI sur une durée courte 5/7 ans pour de la trésorerie de Sarl à l’IS.
Je voulais savoir si les critères de sélection était les même qu’un achat en pleine propriété ou il fallait juste se focaliser sur le rendement , peu importe si le prix des parts baisse à l’avenir.
On me propose en fonction des dispos:
-LF opportunités immo sur 7 ans
-PFO sur 5 ans.
Cependant je vois que ce n’est pas les SCPI qui font le plus recette au niveau du forum , LF opportunité immo possède un bon rendement pourtant , y a t-il un risque pour un usufruitier? et PFO?
Je pense aussi avoir bientôt avec un CGPI une opportunité sur Corum Convictions qui me semble peut-être plus rentable d’autant plus avec une nouvelle clef de répartition plus favorable à l’usufruitier qu’avant.
Vos avis?…Merci

Message édité par l’équipe de modération (06/02/2017 19h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit

GoodbyLenine · #2

Les critères de sélection sont un peu différents : peu importe l’évolution du prix de la part, seul le montant des dividendes (donc son niveau actuel, et ses perspectives d’évolution durant l’usufruit) compte, ainsi que le montant des revenus à déclarer qui figurera sur l’IFU (qui impactera l’IS à payer).

Bien sur qu’il y a un "risque pour un usufruitier" : que le montant des distributions diminue (par rapport à ce qui était anticipé lors de l’achat de l’usufruit). Et une variation limitée de ce montant peut avoir un effet important sur la rentabilité de l’investissement (jusqu’à le rendre perdant).

Regardez déjà un peu le passé :
LF Opportunité : 2013-14: 12.00€, 2015: 11.10€, 2016: 10.89€, 2017 prévu: 10.44€ (2.61*4)
(sources : RA2015 et BTI 4T2016) (beaucoup de SCPI de cette SdG ont vu leurs dividendes diminuer ainsi)
PFO : 2011: 52€, 2012: 47€, 2013: 46.4€, 2014-16: 46€, 2017 prévu: 45 à 47€
(source : SCPI PFO ? Actif immobilier diversifié ? Asset management)

Pour l’usufruitier qui aurait anticipé un revenu de 12€/an et 52€/an durant tout son usufruit, le rendement n’aura pas été au rendez-vous…

Après, tout dépend du prix payé pour l’usufruit : si le TRI réel est ensuite inférieur à celui anticipé au départ, il peut cependant rester satisfaisant … mais parfois il peut aussi devenir négatif. A chacun de faire ses calculs…

Une diversification entre plusieurs SCPI (pour éviter que des montants de distribution défavorables d’une SCPI ne plombent tout) est préférable. (Un peu comme il vaut mieux avoir plusieurs grimpeurs (ou sprinteurs) dans une équipe, pour éviter que la défaillance d’un seul ne se transforme en fiasco pour l’équipe…)

Bike69 · #3

Merci d’avoir pris le temps de répondre à ma question.
Donc si je devais résumer et choisir en fonction des performances passés , avantage à Corum Convictions qui a su maintenir son taux de rendement avec un taux occupation élevé.
Pour LF opportunité immo , la baisse des dividendes accompagné d’un taux occupation en baisse à 88,6% présente un plus grand risque.
Pour PFO, là aussi baisse du dividende avec en parallèle une belle hausse du prix de la part depuis un an . Cette scpi me semble donc plus avantageuse pour le nue propriétaire donc pas forcément un bon plan pour l’usufruitier.
Mon raisonnement est juste?

GoodbyLenine · #4

C’est juste si et seulement si les 5 à 7 ans à venir sont similaires aux années passées.
A vous de voir quel futur peut être anticipé sur ces SCPI…

Surin · #5

Bike n’oubliez pas que la clé de démembrement tient compte du rendement de la SCPI.
Corum a un meilleur rendement mais sa clé est moins intéressante en pourcentage pour l’usufruitier que celle d’autres SCPI au rendement inférieur.
Ce qui comptera ensuite sera l’évolution du dividende pendant la seule durée du démembrement.

Bike69 · #6

Je viens de regarder les clés de répartition sur 5 ans :
-Corum Convictions
NP 78 % Usufruit 22%
-PFO
NP 78,5 Usufruit 21,5%
( vu l’écart de rendement avec Corum, la clé ne me semble pas avantageuse à l’usufruitier)
-Lf opportunité immo
NP 80% Usufruit 20%
( ça me semble mieux pour l’usufruitier) , le soucis c’est le dividende par part qui baisse bien, le peu d’immeuble et le taux occupation en dessous de 90 %.

Bike69 · #7

Et le RAN c’est important?
Je viens de voir par exemple que LF opportunité immo avait ce chiffre à seulement 0,63% en 2015.
Autre préoccupation, dans le dernier bulletin trimestriel , je viens de voir qu’il y avait eu sur le trimestre 47651 souscriptions compensant des retraits, cela me parait énorme pour une scpi récente ( 2012).

Je vais opter pour Corum convictions (usufruit sur 8 ans). La clé de répartition étant quasi identique à PFO mais avec un dividende/part supérieur et une bonne santé du taux occupation qui peut permettre une visibilité sur la durée (et une durée ferme des baux restant à courir de 9,2 années).
D’autant plus qu’il cherche à limiter la collecte selon le président dans leur dernier bulletin.

Surin · #8

Bike69 a écrit :
D’autant plus qu’il cherche à limiter la collecte selon le président dans leur dernier bulletin.

Passons sur l’argument qui vaut ce qu’il vaut mais concrètement, pouvez-vous expliquer les actions engagées qui limiteraient la collecte? Si vous n’avez pas la réponse, considérez que c’est du blabla marketing ou bien de la comm’ opportuniste (puisque c’est ainsi que se caractérise la SCPI en question).

Bike69 · #9

J’en vois déjà une évidente, la non présence de Corum dans les contrats d’assurance vie
Investissement en SCPI via une assurance vie : les contraintes

GoodbyLenine · #10

J’en vois une autre :
- la collecte constatée est bien en ligne avec celle annoncée à l’AG de début d’année, chaque année depuis que j’assiste aux AG (dont mes résumés sont sur cette file).

C’est bien ça la définition de "maitrisée" ? (= "J’annonce avant que je ferai X, et on constate à posteriori que c’est bien X qui a été fait, à quelques % près").

Surin · #11

Bike parlait à juste titre de limiter la collecte comme écrit dans le dernier BT:
"En 2017, nous continuerons de limiter le nombre de nouveaux associés à ce qu’il nous parait raisonnable d’investir sur la zone euro."
C’est différent de "maitriser" mais bon ok, je pinaille.
En effet l’argument de "non présence de Corum dans les contrats d’assurance vie" en est un.

Pour moi ils ne limitent pas franchement la collecte et les actes sont incohérents avec les paroles, entre limiter d’un côté et faire de la publicité ou permettre de réinvestir les dividendes, pour moi c’est confus.
C’est surtout de la communication à mon sens qui fait mieux que d’avouer qu’un afflux de collecte a du entrainer une baisse du dividende comme le font bien des SCPI.

Bike69 · #12

Pour la publicité de Corum cela ne me choque pas plus que ça.
La société de gestion est jeune, elle cherche donc encore à se développer.
Elle va sortir une nouvelle scpi en mars et afin de garantir un succès commercial autant surfer sur le succès de la première.

stephane · #13

La première difficulté de ce type d’investissement est de trouver de l’usufruit.

Il n’y a souvent pas beaucoup de choix, à un instant T, en particulier sur une durée courte (5 ou 7 ans).

Les usufruits sur 10 ans sont un peu plus nombreux. Il y a donc beaucoup plus de choix sur cette durée, mais, cela n’est pas toujours compatible avec l’horizon d’investissement du chef d’entreprise.

C’est là toute la difficulté de l’exercice : les nus-propriétaires sont généralement motivés par le 10 ans, alors que les usufruitiers recherchent souvent des durées plus courtes.

Les clés proposées par les différentes sociétés de gestion permettent de calculer un Taux de rendement interne prévisionnel, en tenant compte de la durée, du prix et en extrapolant un certain niveau de distribution de la SCPI.

Pour certaines SCPI, les TRI prévisionnels sont parfois assez intéressants.

C’est le cas de Corum Convictions, mais il y en a quelques autres…

rocambole · #14

Bonjour,

Je me permets de remonter ce fil, est ce que quelqu’un a fait une étude sur les "usufruits" les plus interessants en ce moment ?

Je me place dans le cas d’un achat par personne morale. Il faut dans ce cas distinguer les SCPI avec X% du patrimoine à l’étranger ((1-X%)*15% ou 28% d’IS) voire 0% par exemple pour Novapierre Allemagne.

D’ailleurs pour la petite histoire manque de bol NovaPierre ne vend pas d’usufruit en direct, il ne font que de la NP.

Je me place aussi sur une durée de 4 ou 5 ans.

Ceux de Corum et Corum XL me semblent interessants (dans les 11-12% de TRI en incluant une économie d’impôt IS à 15%), surtout XL qui semble être au dessus de son objectif de rendement pour l’instant.

D’autres idées ? Effimo1, Atlantique Pierre ? d’autres SCPI déprimées avec potentielle remontée des loyers ?

carpediem · #15

roudoudou a écrit :
D’ailleurs pour la petite histoire manque de bol NovaPierre ne vend pas d’usufruit en direct, il ne font que de la NP.

Sauf si vous apportez la contrepartie NP (ex: un membre du forum qui recherche de la NP) auquel cas vous pouvez acheter de l’US.

Carpediem

rocambole · #16

Ah bon ? bah si quelqun est interessé je cherche de l’US 4 ou 5 ans Novapierre Allemagne

Polaris · #17

Bonjour,

des sites spécialisés comme Primaliance ou Meilleurescpi (il y en a surement d’autres, le but n’est pas de leur faire de la pub bien qu’à ce jour je sois satisfait de leurs services) offrent des plateformes de démembrement qui permettent à des usufruitiers et nu-propriétaires de trouver leurs contreparties (en général pour des durées ’standards’ de 5, 7, 10 ou plus rarement 15 ans). J’ai remarqué que les usufruitiers sont souvent des SCI. Pour info, j’ai investi l’année dernière dans Novapierre Allemagne en NP à 5 ans, avec la clef de répartition 0.80/0.20. Avec la baisse des rendements, les clefs ont tendance à devenir de moins en moins favorables au NP.

rocambole · #18

hello,

En l’absence de retours pour l’instant j’alimente la file avec une petite étude que j’ai faite sur les TRI sur plusieurs échéances sur quelques SCPI. Attention, les hypothèses sont les suivantes :

- dernière DVM nette connue projetée sur la durée, achat fait dans une SCI IS, amortissement au taux d’IS de 15%, on tient compte dans les flux du délai de jouissance, suppression de l’IS sur la fraction des revenus étrangers, et les revenus FR taxés à l’IS à 15%

Cela permet de se faire une idée sur la marge de sécurité. Comme j’ai construit la feuille, si vous me donnez une scpi avec sa DVM, une durée, un délai de jouissance et une clé d’usufruit je peux la saisir dans mon tableau, vous faire le calcul et l’étoffer.

edit : du coup c’est le TRI net et pas brut comme indiqué dans le tableau !

yademo · #19

Bonjour Roudoudou, vous qui avez étudié la question de près, pensez vous qu’un investissement en usufruit sur une durée 5 ans a du sens pour une personne en TMI 14% si elle arrive à financer cet usufruit à crédit ?

Dernière modification par yademo (09/03/2018 12h32)

cat · #20

A mon avis, aucun intérêt par rapport à la détention en pleine propriété.
Il y avait un petit exemple (à réactualiser) sur blogpatrimoine.com comparant les situations : particulier avec différents TMI, société à l’IS…

GoodbyLenine · #21

roudoudou a écrit :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … sdqsd1.jpg

edit : du coup c’est le TRI net et pas brut comme indiqué dans le tableau !

Quelle est la formule qui calcule le TRI ? (Je suis un peu surpris de certains resultats)

Ce serait un TRI net au sein de la SCI, hors frais de structure, et il reste aussi à retirer l’imposition (PFU 30%) lors de la sortie de dividendes.

@yademo : aucun intérêt sans doute (à vous de calculer) , sauf si vous avez un stock de déficit foncier dont vous ne savez que faire.

Skarklash · #22

je ne trouve pas les mêmes rendements.

exemple avec un corum 5 ans : 1060 € la part, 22% US, 57.40 € par part en 2017 (rdt 5.42%), 85% des immeubles sont à l’étranger -> fiscalité 15% IS sur 15% des revenus, revenus mensuels avec carence 5 mois (1er jour du 6e mois).

Nombre de parts acquise en US pour 10 000 € : 10 000 / (1060 / 22%) = 42.88 parts
intérêts : 42.88 * 57.40 = + 2461 € [sauf la 1ere année carence 5 mois : 1436 €]
IS année pleine : +2461 - 2000 (amortissement usufruit) = 461 * (15%*15%) = 10

Pour le rendement, je le calcule sous Excel avec la formule TRI et les flux suivants :
Année 0 : -10 000
Année 1 : + 1449 (avec éco IS car on est en perte avec le délai de carence)
Années 2 à 5 : + 2451 (intérêts - IS)
Total = 11 253 €
Gain de 1 253 € au final
TRI : 3,82% -> pas intéressant si on ajoute l’incertitude sur l’évolution du rendement

J’oublie peut-être quelque chose …

Avec un Corum 10 ans, on lisse le délai de carence et avec un taux US de 36%, on obtient un TRI de 6,27% mais avec une incertitude plus importante sur l’évolution du montant réel des dividendes sur 10 ans.

Corum offre un beau rendement net mais les taux d’usufruit sont élevés en contrepartie. La rentabilité s’en retrouve amoindrie fortement.

rocambole · #23

Je n’ai pas les mêmes flux que vous, 3,82% en comptant les gains d’amortissement me paraissent assez faibles.

Rien qu’en revenus sur les 5 ans (certes décalés de 6 mois) la pv totale est de +1963 euros

2393 euros par an (42,88*57,4 - 0,15*0,18*2461 d’IS)

Donc je ne sais pas d’ou vient votre 1253 euros, vous avez surement oublié au moins 1 an de revenus + les gains d’amortissement sur les 5 ans

L’économie annuelle d’IS liée à l’amortissement est de 2000*0,15 = 300 euros soit un gain "additionnel" de 300*5 = 1500 euros

L’opération rapporte au bout des 5 ans 1953 + 1500 = 3453 euros

On jouit des revenus sur 5 ans même si le délai de carence fait glisser les dates

GoodbyLenine · #24

GoodbyLenine a écrit :
roudoudou a écrit :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … sdqsd1.jpg

edit : du coup c’est le TRI net et pas brut comme indiqué dans le tableau !
Quelle est la formule qui calcule le TRI ? (Je suis un peu surpris de certains resultats)

Il me semble que votre formule ne tient pas compte de ce qui a été discuté sur Calcul de rentabilité d’un usufruit temporaire de parts de SCPI.

Sur la base de mon raisonnement dans cette discussion, j’obtiens les formules suivantes pour calculer le TRI brut, et le TRI net d’impact d’IS, si le montant des dividendes reste constant (ça ne sera pas le cas dans la vraie vie !) :
TRI brut = (DVM * durée US) / prix US) ^ (1 / duration) -1
TRI net d’IS = (DVM * durée US - IS) / prix US) ^ (1 / duration) -1
avec :
IS = DVM * durée US * ((1 - % revenus de source étranger) - prix US) * 15%
(IS = montant d’IS en France à payer (ou économiser si <0) en raison de cet investissement)
duration = durée en années/2 + (délai de jouissance en mois + 1.5 si div trimestriel + 0.5 si div mensuel) /12
(duration = délai moyen entre investissement et revenus, pondéré des sommes concernées)

Avec ces formules, et les clés et DVM indiqués par roudoudou, je trouve  :

Note1: Le DVM de Corum XL ne sera pas de 5%, mais un peu plus de 4% … car les 5% prévus sont "avant paiement des impôts à la source à l’étranger" (qui avoisineront 20% en régime stable, et seront bien moins en phase de grosse croissance, sur Corum en 2017 c’était 16%).
Note2: Les TRI calculés ainsi sont très sensibles à toute variation de DVM (et une fois qu’on a investi, des montants distribués, le prix de la part acheté étant figé). Par exemple sur la 1ère ligne, si le DVM passe de 5.00% à 4.50%, alors le TRI net d’IS passe de 13.40% à 9.94%.
Note3: Pour trouver un TRI net de tout, il faut encore diminuer ces taux pour tenir compte des frais de structure de la SCI IS (l’impact est d’autant plus faible que les montants investis sont gros), et de l’imposition lors de la sortie des bénéfices de la SCI IS (par ex. PFU 30% si sortie sous forme de dividendes).
Note4: Les clés/prix de l’US, comme les DVM (et autres hypothèses), indiqués dans le tableau ci-haut, qui sont celles pratiquées au moment de la rédaction de ce message, ne seront sans doute pas celles pratiquées dans quelques mois ou années. Donc les TRI calculés ne seront plus les mêmes !

rocambole · #25

Je ne suis pas (du tout) en ligne avec votre méthode de calcul du TRI, j’adhère plus à la fonction excel avec la fonction itérative qui permet de trouver le taux.

Votre formule correspond surtout à une perf composée

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