Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale)

Bonjour Pascal,

Vous achetez un bien loué pour en faire votre résidence principale : ce point ne va t’il pas soulever de soucis (locataire âgé etc) ?

Ensuite pour la rentabilité, dans l’optique de louer plus tard si j’ai bien compris, en 1ére lecture le taux semble bas.
Mais, si l’on déduit le loyer que vous n’avez pas à verser (c’est un calcul grosso modo, il faudrait affiner avec charges, taxes et coût du crédit pour la partie empruntée) sur 5 ans, même si l’immobilier sur Lyon reste au même tarif/m2, cela devient plus cohérent…

Enfin, c’est le genre de raisonnement que je fais actuellement avec mon logement.

Notez que si le tarif du m2 augmente nettement en 5 ans, vous aurez peut être interêt à revendre suivant vos besoins pour échapper à une imposition sur les plus values en tant que vente de résidence principale. RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale

Bonne continuation à vous et votre projet.

1) Pascal vous êtes fou d’acheter votre résidence principale, il vaut mieux investir

Vous n’êtes pas fou. Et votre taux d’endettement après achat sera probablement encore assez réduit et cela vous laisse donc des perspectives pour investir à crédit.

2) ou ce bien ne vaut pas 195k FdN inclus
3) ou oui c’est un bon prix pour le bien

D’après ce que j’ai vu sur meilleursagents, il est au prix du marché voire légèrement en-dessous.
Son seul défaut : charges de copro élevées : environ 2,5 mois de loyer : pas étonnant sur un immeuble ancien, mais pénible…

4) ou "votre avis

Franchement ? Votre cas est désespérément "normal".
Vous achetez une RP au prix du marché, sans travaux, il n’y a qu’à poser les valises.

Si vous déménagez dans 5 ans et revendez : si le marché n’a pas évolué, vous aurez surtout enrichi l’Etat et les intermédiaires (banque, notaire, AI le cas échéant). Au lieu de payer un loyer, vous aurez payé des frais.
Si vous déménagez dans 5 ans et louez : rentabilité médiocre. Ca se loue environ 700 € HC soit 8400 €/an soit 4,3 % bruts. Enlevez les charges et l’imposition, vous aurez du 1 à 1,5 % nets.

C’est vraiment de l’immo "à la papa" : pas mauvais, mais pas bon non plus.

Si vous voulez approfondir, lisez le forum : rien que la question louer ou acheter a été traitée mille fois.

PS : vous avez une "compagne" ; vous n’êtes donc probablement ni marié ni pacsé. Calez donc bien l’achat et ses conséquences. Vous achetez en indivision à 50/50 ? Regardez ce qui se passe en cas de séparation ou de décès. Par exemple, si vous décédez, sans enfant, ce sont vos parents qui héritent. Votre compagne serait alors en indivision avec vos parents. Tout cela doit se regarder avant ; après il est trop tard.

Dernière modification par Bernard2K (12/02/2017 07h43)

Pascal974 a écrit :

Comment avez-vous fait pour obtenir que les charges de copro font 2,5 mois de loyer ? En sachant que le bien pourrait se louer 700€ HC, 700 / 150 nous donne 4,3 . Ai-je oublié quelque chose ?

1800/700 = 2,57.
C’est une indication grossière, mais c’est juste pour dire que c’est élevé.
Si vous mettiez en location, et à supposer que 50 % des charges de copro sont des charges récupérables sur le locataire, ça donnerait :
900 € pour le locataire = 75 € de charges/mois. + les autres charges récupérables, ça ferait sans doute dans les 100 € de charges locataire par mois.
900 € pour vous soit 900/700 = 1,28 mois de loyer qui partent en charges de copro.

On va justement se marier à la fin du mois sous le régime de la séparation des biens. L’achat de la résidence principale se fera uniquement sur mon salaire et mon apport, et si on signe le compromis de vente, ce sera sûrement après notre mariage pour simplifier les démarches.

Si c’est entièrement sur votre salaire et votre apport, l’appartement vous appartient. En cas de séparation, c’est votre compagne qui se retrouve à la rue.

Au fait, qu’en pensez-vous de mon calcul disant que nous devons rester 6 ans au moins dans l’appartement pour ne pas perdre d’argent (aucun frais AI, la transaction se fait avec un particulier), je serai curieux de savoir si ma logique est correct

Il est faux parce que vous mélangez des charges non récurrentes (frais de notaire), des charges récurrentes annuelles (TF + charges de copro) et des charges réparties sur la durée du prêt (intérêts + assurances : si vous revendez dans 5 ans vous n’en aurez payé qu’une partie).

C’est effectivement un classique : acheter une RP décotée avec travaux (en négociant comme un cochon, dès qu’il y a des défauts il ne faut hésiter). Améliorer sa valeur par des travaux. La revendre avec plus-value non taxée puisque résidence principale.