Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores)

Les bruits de percussion se transmettent par la structure. C’est à dire que la meilleure façon d’intervenir, c’est de mettre un plancher découplé chez la voisine du dessus.

comme vous n’allez pas intervenir chez la voisine du dessus, les bruits de talons se communiquent à la structure.

En isolant le plafond de votre appartement, vous gagnerez un peu mais vous ne supprimerez pas tout puisque la structure résonne aussi dans les murs.

De plus, isoler votre plafond en phonique n’est pas évident du tout. Dès que le parement (la partie visible du plafond) est liée mécaniquement au plafond au-dessus, les bruits se transmettent. Typiquement, un faux plafond est suspendu par des tiges métalliques. Ces tiges vont transmettre les bruits. Vous vous rappelez le téléphone arabe qu’on fabriquait étant enfants ? Deux pots de yaourt, une ficelle tendue, et on peut se parler à distance ? Eh bien là c’est pareil, les tiges qui soutiennent le faux plafond remplacent la ficelle et transmettent les bruits !

Si j’étais à votre place, voilà les points que je chercherais à approfondir avant de me décider :
- montant exact des charges de copropriété, avec leur répartition entre la part récupérable sur le locataire et la part restant à charge du bailleur. Vous ne parlez que de la façade, or il y a normalement toute une flopée de charges de copro : ménage, entretien, électricité des parties communes, etc. Il vous faut en connaître le montant exact.

- quelle possibilité d’isoler le plafond ? Déjà quelle hauteur sous plafond, quelle distance entre le haut des fenêtres et le plafond ? Ca vous donnera la hauteur disponible pour isoler. Certains fabricants proposent des solutions relativement efficaces à partir de 5 cm d’épaisseur… Car même si l’isolation d’un plafond ne fait pas de miracle sur les bruits d’impact, c’est toujours mieux que rien. Et certaines solutions commerciales prévoient des dispositifs de découplage (c’est à dire une sorte d’amortisseur entre la partie supérieure et la partie inférieure de cette isolation), ou bien de prendre appui sur les murs au lieu du plafond, ce qui améliore le résultat.

- quel coût pour isoler le plafond ?

- quand vous dites 410 € loué meublé, c’est HC ? Raisonnez sur le HC. En effet, même si le loyer CC constitue vos "recettes" du point de vue des impôts (en meublé), les charges ne font que transiter par vous sans vous rapporter un centime. Il faut donc raisonner en HC.

- sur ce loyer HC, pensez à déduire l’ensemble des charges que vous aurez à supporter en tant que bailleur. Je n’ai pas vu de ligne CFE ni de ligne expert-comptable dans les charges prévisionnelles. C’est seulement quand vous aurez tout déduit que vous aurez la vraie rentabilité nette.

La voisine du dessus peut être là pour 1 semaine ou pour 20 ans, donc vous ne pouvez pas raisonner seulement sur ses horaires actuels. D’ailleurs êtes-vous sûr qu’elle part à 19h-20h00 ? Parfois les professionnels de santé ont leur logement contigu au cabinet.
En tout cas, si elle part et qu’elle est remplacée par une coloc d’étudiants ou par un prof de danse, vous regretterez d’avoir pris en compte cette voisine comme si elle était inamovible !

Au total, la rentabilité ne me semble pas fabuleuse : votre prix d’achat, quand on y ajoute les travaux nécessaires, monte quasiment à 60 k€. Même si c’est bien 410 € HC de loyer, ça ne fait "que" 8,2 % bruts. D’où l’intérêt de bien préciser l’ampleur des travaux initiaux ainsi que l’ensemble des charges que vous supporterez pour avoir la vraie rentabilité de cet investissement.

Concernant l’isolation du plafond, vous avez trois approches possibles :
1) "tant qu’à faire des travaux, autant tout faire d’un coup" : vous faites l’isolation du plafond en même temps que le reste.
2) "rien ne vaut le test au réel" ! Vous mettez un locataire, s’il part au bout de 3 semaines en disant que le bruit le rend fou, c’est qu’il faut isoler. S’il reste deux ans en vous disant "quels bruits, je n’ai rien remarqué ?", c’est que finalement ce n’est pas si grave.
3) le locataire et/ou expose gentiment le problème à la psychologue et lui demande tout aussi gentiment si elle peut envisager de porter des chaussures à semelles souples plutôt que ses talons en fer forgé…

Bonsoir à tous ! J’ai fais quelques petites recherches de mon côté et je vous en fait part car je pense que cela pourra aider certains.

Il semblerait que selon les articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l’habitat, l’agent immobilier ne puisse m’imputer de quelconques frais.
Il devrait donc me restituer l’intégralité de la commission versée (frais administratif ou non).

J’aimerais avoir vos avis avant d’appeler cet agent.

Merci d’avance !
Bonne soirée à tous.

Quelques nuances :
- avez-vous rompu le compromis dans le délai de réflexion de 10 jours ?
- que dit le compromis sur les frais d’agence : sont-ils à la charge du vendeur ou de l’acheteur ?
- le compromis inclut-il une "clause pénale" prévoyant que 10 % sont acquis au vendeur en cas de désistement de l’acheteur en dehors des clauses suspensives ?

Si c’est pendant les 10 jours, je pense comme vous que vous ne devez rien à l’AI.

L’acte authentique évoque la signature définitive chez le notaire, rien à voir avec le compromis préparé par l’AI qui est un acte sous seing privé.

Smilz8 a écrit :

Le jour de la signature du compromis chez l’agent immobilier, je lui fais un chèque d’acompte de 1500€. Hier je reçois le remboursement et je m’aperçois qu’il ne me rembourse que 1080€.
Il me joint une facture d’un montant de 420€ (350€ de frais administratifs de rédaction du compromis de vente + 70€ de TVA à 20%).

Ca me semble abusif, surtout de la part d’un AI.
Pour information sur un achat précédent, j’ai raté l’achat (banque m’ayant planté), et j’ai du secouer l’AI pour qu’il rendre l’acompte en totalité (Au début, il refusait, après 50%, ensuite tout sauf les frais, et au final, il a fini par tout restituer).
Donc n’hésitez pas à mettre la pression, y a des margoulins qui tentent systématiquement.