Artis REIT : une foncière canadienne diversifiée

InvestisseurHeureux · #26

PierreQuiroule a écrit :
En résumé, ces résultats me laissent une impression mitigée. Les difficultés sont loin d’être finies en Alberta, mais le management semble gérer la situation de manière satisfaisante.

Effectivement, Artis semble faire un peu mieux que Dream Office.

Mais si vous regardez les chiffres de cette dernière, ils sont mauvais, mais pas à la hauteur de la dépréciation d’actifs, car la baisse des loyers en Alberta n’est pas encore répercutée sur les baux existants.

C’est lorsque la totalité des baux en Alberta aura été renouvelée que cela se sentira "pleinement" sur le FFO (de Dream Office comme d’Artis).

Cela dit, le management d’Artis fait une émission d’actions + acquisitions aux USA semblant fort à propos, pour diluer le plus vite possible la part du résultat opérationnel de l’Alberta dans l’ensemble.

M07 · #27

Re !

InvestisseurHeureux a écrit :
Effectivement, Artis semble faire un peu mieux que Dream Office.

Oui : Hier + aujourd’hui, Artis baisse de 2,4 % quand Dream-Office baisse de 10,4 %

Et je pense que la lourdeur bureaucratique du Québec (& Montréal) n’avantage pas Dream-Office, alors qu’Artis n’est quasiment pas impacté.

catoun · #28

Artis REIT a annoncé cette semaine la vente de huit immeubles industriels en Alberta pour un total de $171.1 milion.
En outre, un accord pour la vente d`une propriété commerciale à Calgary serait proche d`être finalisée pour un montant de $40.2 million.

La répartition du NOI va drastiquement changer.

a. Par classe d`actifs
- Bureaux 56.3%
- Industriel 22.3%
- Commercial 21.4%

b. Par région
- U.S. 36.2%
- Alberta 29.2%
- Manitoba 12.9%
- Ontario 10.6%
- Saskatchewan 6.2%
- Colombie-Britannique 4.9%

Aelthen · #29

Je découvre à peine le dossier. A priori le prix de vente des propriétés correspond à leur juste valeur (IFRS value) du 30 juin 2016.

Voici ce que disent les acquereurs des 8 propriétés (Alberta Industrial Portfolio) vendues pour 171 millions (il y a une autre propriété, du type retail, vendu 40 millions à quelqu’un d’autre):

PIRET is acquiring the Alberta Acquisition from Artis Real Estate Investment Trust for a purchase price of approximately CDN$171.1 million, representing a 6.3% going-in capitalization rate.

Key highlights of the portfolio include:
- High quality portfolio with an average property age of approximately 13 years. The average age of the five assets considered to be long-term core portfolio additions is eight years.
- Well located assets within some of Alberta’s prime industrial business parks.
- 98% occupancy (100% occupancy inclusive of head leases) and a weighted average remaining lease term of approximately five years.
- Total site coverage of 34%, providing for long-term development opportunities.
- High quality tenant base, including Kuehne + Nagel, Navistar Canada, Bunzl Canada, Aluma Systems, Iron Mountain, Southampton Trane, Stericycle, TransForce, Ingersoll Rand and ABB, representing approximately 63% of GLA and 59% of portfolio NOI.
The addition of Kuehne + Nagel Ltd. to PIRET’s top 10 tenant list.
Top 5 Tenants NOI (dollar amounts in $CDN millions)
Kuehne + Nagel Ltd. $ 1.78
Navistar Canada Inc. $ 1.64
T-Lane Nation $ 1.36
Aluma Systems Inc. $ 1.32
Bunzl Canada Inc. $ 0.75
% of Portfolio 62 %
Weighted Average Lease Term (Yrs) 5.03

Sauf erreur, on peut en conclure que ce portfolio a un bon taux d’occupation (98%), et donc cela ne va pas améliorer les chiffres pour Artis de ce coté là

Le NOI de ce portfolio est de 11.61 millions CAD, et donc le NOI d’Artis devrait baisser d’autant (voir + avec la 9e propriété) ?

catoun · #30

Aelthen,

Tout à fait, le taux d’occupation va baisser. Ils ont vendu des actifs avec d’excellents taux d’occupation, mais ont toujours sous la main les bureaux en Alberta qui font moins de 90% de taux d’occupation.

Pour la consolidation du NOI, il faut également prendre en compte les acquisitions et les précédentes ventes de cette année. Les connaisseurs de ce dossier peuvent me corriger.

16 propriétés ont été vendues ou sont en cours de vente.
- soit un total de 2.1 millions de pieds carrés
- pour un montant de CAD$321.7 millions et US$16.6 millions (proche de leurs valeurs comptables)
- un taux de capitalisation moyen à 6.25%.

Ils ont acquis des bureaux aux U.S.
- 1.7 millions de pieds carrés
- US$260 millions
- mais une capitalisation de 7.75%

Avec une conversion de devises favorable au USD, les acquisitions devraient générer un NOI plus élevé que les immeubles cédés.

PatN · #31

Le Q3 est paru le 3/11/2016 : les revenus sont en hausse de 5,9% à 143,09 M $CAD.
Seeking Alpha Artis Q3

En le feuilletant, j’ai l’impression qu’il y a moins de détail que dans celui du Q2, notamment pour voir l’évolution du taux d’occupation en Alberta.

Voici ce qui a attiré mon attention :
La dette a augmenté de 106M€ en 9 mois, pour arriver à plus de 3Mds $CAD soit 53% du Total Bilan. Il semble que le taux pondéré soit de 3,76%
AFFO à 64,6M $CAD (+3,4%) pour 154M d’actions, soit 0,41 $CAD/actions pour 0,27$CAD de dividende sur le trimestre.

La note 13 montre l’évolution des revenus Q3 2016 / Q3 2015 selon les zones géographiques :
Le western canada passe de 59M $CAD à 54M $CAD.
Les US passent de 39M $CAD à 53M $CAD.

Donc le management est bien en train de réussir son coup : combler les risques dans l’Alberta par leurs investissements aux US.

Le rapport est disponible ici :
Artis Q3

Quelques données (dont certaines extraites de Brookfield Financial:
Ticker AX-UN
Cours : 11,49 $CAD
Dividende : 1,08 $CAD
Yield : 9,4%
AFFO Payout : 84,4%
Décote/Nav : 21,9%
P/AFFO : 9,1x

Tout cela fait que je regarde cette valeur dont je ne suis pas encore actionnaire.

catoun · #32

Les résultats du trimestre sont mitigés.

Les bons points :
- L’endettement (51.1%) a baissé par rapport au trimestre précédent.
- Le NOI, le FFO et l’AFFO ont crû.

Mauvais points :
- L’indicateur Same Property NOI en baisse de 2.2%.
L’Alberta est bien sûr le principal coupable (-7.2%). Mais chose surprenante, le NOI aux U.S. a également baissé de 2.4% (avant les effets de change).
- 93.7% de taux d’occupation (commited); en baisse suite notamment à la vente d’actifs avec des taux d’occupation élevés.
- La dilution de l’AFFO fait baisser fortement la valeur de la part (-9%).
- Le taux de distribution est passé à 90% au Q3; ou 87% (YTD).

Les prévisions des loyers au pied carré en Alberta sont encore revues à la baisse.

PatN · #33

Bonjour,

j’ai cette société dans ma watchlist, je n’ai toujours pas sauté le pas, depuis les résultats du Q3 2016 mitigés.

Petit point sur ce que je sais et ce que j’ai compris :
La société annoncera ses résultats annuels 2016 le 1er mars 2017.
Le dividende mensuel n’augmente toujours pas.
Pour les 4 prochaines années, environs 10% des baux expirent, mais en 2016, ils ont réussi à relouer avec une hausse de 3,4% Diapo 10.
Forte croissance du portefeuille jusqu’en 2012, beaucoup plus calme depuis : Diapo 11
Plus de 25% de leur mortgage expirent en 2017 Diapo 8. Risque pour refinancer cela, mais opportunités pour obtenir un taux plus intéressant de que le 4,14% actuel. Il ne faudrait pas qu’ils lèvent du capital sous la NAV comme ils l’ont fait en juin 2016 Diapo 18. Ils s’engagent à cela dans leur outlook 2017 à destination des investisseurs :

Artis Investor presentation Diapo 21 a écrit :
No equity raise below NAV

Ils annonçaient également le DRIP (Paiement du dividende en action et non en cash avec augmentation du capital), ce qu’ils ont fait début 2017 : Suspension du DRIP

Dans leur conclusion je vois avec surprise un AFFO Payout ratio cible à 100% ou mieux, alors qu’il est actuellement à 88%
Source Brookfieldfinancial. Donc soit ils prévoient d’augmenter le dividende, soit ils s’attendent encore à un mauvais NOI.

On a repris 1 CAD depuis les plus bas de mi-novembre 2016.
Moyen tout ça, au global.

PierreQuiroule · #34

Bonjour,
Les résultats 2016 d’Artis ont été publiés le 1er.

MDA : http://www.artisreit.com/files/2017/03/ … A-r109.pdf
Press release : http://www.artisreit.com/files/2017/03/Q4-16-PR-r32.pdf

A première vue, il n’y a pas grand chose que nous ne savions déjà.

Si le FFO se maintient, l’AFFO décroche menant le taux de distribution proche des 89%.

Sans surprise, les revenus en provenance d’Alberta baissent. Une baisse qui n’est désormais que modérément compensée par l’exposition aux US.

Le taux d’occupation se dégrade encore légèrement en Alberta. Toutefois, Artis ne s’en sort pas si mal (si on compare à Dream Office par exemple). Au total, le taux d’occupation est un peu décevant, notamment du fait de la faillite d’un locataire aux Etats-Unis.

Le management se félicite d’une amélioration (relative) des ratios d’endettement. Ils méritent en effet qu’on les remarque, car si l’amélioration est légère, elle intervient dans un contexte difficile.

Les perspectives sont raisonnablement optimistes, particulièrement sur les marchés les plus difficiles où Artis évolue. On peut lire dans les résultats : "we have experienced a modest increase in leasing activity in our Alberta portfolio, and are cautiously optimistic that this new activity is indicative of a shift to a more positive outlook for the Alberta market". Et dans le communiqué  : "achieved an increase of 4.5%, excluding the Calgary office segment, in the weighted-average rental rate on renewals that commenced during the year ended December 31, 2016, and an increase of 3.3% including the Calgary office segment".

Au final, la diminution de l’exposition en Alberta dans un contexte difficile me semble plutôt bien menée. Il en va de même de la légère amélioration des ratios financiers, appréciable dans ce contexte. Reste la question du taux d’occupation qui devient moyen et celle du taux de distribution qui devient assez élevée (si j’approuve à 100% la suppression du DRIP tant que l’action décote, elle ne laisse que peu de marge de manœuvre). Il n’y a qu’à espérer que les frémissements positifs sur les marchés en crise se confirment pour que ces questions n’aient pas à se poser.

Jeff33 · #35

Bonjour PierreQuiRoule,

Est ce que l’arrêt du DRIP est intégré dans le taux de distribution de 88% ? Ou sera-t-il intégré dans le prochain rapport de résultat ?

PierreQuiroule · #36

Bonjour Jeff33,
A ma connaissance, le payout ratio est toujours donné sans tenir compte du DRIP. Parfois, le cash payout ratio est précisé.

Pour répondre à votre question, les 88% sont valables sans DRIP, même si celui-ci s’est arrêté en janvier.

Jeff33 · #37

Mer.ci PierreQuiRoule,

Donc, logiquement, à l’arrêt du DRIP, le payout ratio augmentera mécaniquement.

PierreQuiroule · #38

Je me suis sûrement mal exprimé : le payout ratio restera sensiblement le même car le chiffre est donné sans tenir compte du DRIP.

Jeff33 · #39

Bonjour,

Les résultats d’Artis avec un peu de retard:

Le Payout/AFFO est à 100%. Il devrait être de 96% sur l’année et devrait repasser à 94% en 2018.

Concernant, la dette, elle se réduit légèrement pour passer à 50,4%.

Ce qui est rassurant, c’est que le Payout raio/AFFO va diminuer et passer vers les 94%, même si c’est encore trop peu (On a vu avec Cominar qu’un Payot/AFFO de 90% pouvait très vite se détériorer), c’est toujours mieux que 100%.

Pour l’instant, j’hésite à arbitrer vers d’autres valeurs distribuant des dividendes croissants et surtout pérennes (non pas que le dividende d’Artis ne soit pas pérenne, mais à 100% de payout ratio sur plusieurs trimestres d’affilées, je n’étais pas serein avec l’expérience Dream Office et Cominar).

PierreQuiroule · #40

Bien après Dream Office et Cominar, Artis se décide à couper son dividende. Et pas à moitié : 50% de coupe. Sa diversification et le dynamisme de l’économie US n’auront pas suffi à redresser la barre à eux seuls.

Artis Q3 2018 a écrit :
OVERVIEW OF NEW INITIATIVES
Given the current real estate and economic outlook, including rising interest rates, and in consideration of Artis’ units trading at a significant discount to NAV, the REIT will implement new capital allocation initiatives which will improve its growth profile and strengthen the balance sheet. These initiatives will ensure that the REIT is best positioned for long-term and sustainable AFFO and NAV per unit growth. As such, the REIT will implement the following:
• The REIT’s distribution will be revised to $0.54 per unit annualized, which will result in a more conservative payout ratio of approximately 53% of 2019 analyst consensus AFFO. This change will be effective for the November 2018 distribution payable on December 14, 2018;
• The REIT will immediately focus on repurchasing its units through its existing normal course issuer bid (the "NCIB") to capitalize on the current trading price, which is presently at a significant discount to its NAV. The REIT has sufficient liquidity to execute the NCIB and intends to continue with the repurchase of units in the future to the extent that the REIT’s significant discount to NAV persists;
• The REIT will continue to optimize its portfolio by narrowing its focus to key assets in fewer markets. The REIT has identified between $800 million to $1 billion of non-core assets that it intends to sell over the next three years. The dispositions are expected to occur at or above IFRS value. The REIT anticipates using a portion of the proceeds to fund the repurchase of units, with the balance being used to reduce debt and to fund Artis’ anticipated growth opportunities; and
• As a result of the improved balance sheet and the increase in retained cash flow from the revised distribution, the REIT will have the ability to repurchase units, fund development and intensification projects, and pursue select acquisitions in Artis’ target markets that will improve the value and quality of the portfolio.

Un programme de cession et de redéveloppement vient donc en parallèle.

The REIT believes that, following the execution of these new initiatives, Artis will emerge with a stronger real estate portfolio, an growth profile, a more defensive balance sheet and the financial capacity to finance an attractive development pipeline.
While the immediate distribution reduction is necessary to enable the REIT to execute on the new initiatives, the REIT is confident , over the long-term, these new initiatives will grow Artis’ AFFO and NAV per unit and maximize total returns to the unitholders.

https://www.artisreit.com/wp-content/up … -18-PR.pdf

Le tout est présenté avec de jolies slides dans l’Investor Presentaton de novembre.

Avec un AFFO payout ratio qui passe de plus de 100% à 54%, Artis se donne de la marge de manœuvre.

Espérons que la réaction tardive du management (qui sonne comme un aveu d’échec) permette à Artis de doucement améliorer ses chiffres par action. Vu la marge de manœuvre dégagée, j’ose croire à une reprise lente à la Dream Office plutôt qu’à un long enfoncement à la Cominar.

Dans l’immédiat, le titre chute de 7%. La "bonne nouvelle" (remarquez les guillemets), c’est que ça devrait rendre les rachats d’actions encore plus relutifs (la NAV est donnée pour 15,11$ avec un cours de 10,60$ en ce moment même).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

PierreQuiroule · #41

Pour ceux que ça intéresse, je mets ici quelques points qui m’ont paru intéressants lors la conf call d’Artis du 2 novembre. Je passe sur la lecture du document de présentation aux investisseurs (par ailleurs très intéressante).

À propos de l’ampleur de la coupe de dividende et du processus qui y a conduit :

Jonathan Kelcher
Thanks. Good afternoon. The first on the size of the distribution cut. How did you guys come around to the 50% number?

Armin Martens
Yeah, it didn’t happen in one day. There were two perspectives, one is, do we right size the distribution and carry on or do we elect for a more and more significant cut, we decided on a more significant cut that will give us some good positive cash flow that we can use to grow. And in terms of growing, it’s not just about funding our development pipeline, but it’s about buying back our units and paying down debt. So we landed on a bigger cut instead of just rightsizing, rightsizing might have been anywhere from 20% to 30% cut, 50% is a large cut, but it sends a good message we feel to investors that our payout ratios always save. We’ve always got positive cash flow, we’ve got flexibility now for unit buyback, flexibility for debt to pay down, we’ve got a lot of options on the table now to create NAV growth, so that’s –and then we did some modeling. We modeled 44% cut, 50%, 56% cut, obviously the higher cut the more you can do with the money, more accretion you can generate, but we landed on the 50% cut in that way.

Dean Wilkinson
Thanks. Hey, everyone. Armin, if I could just follow along with the lines of Jon’s question there. Looking at the distribution and obviously things have changed. But from last quarter, you kind of did make the comment, 14 years we’ve never contemplated a cut, we’ve increased it twice. Have things materially changed that much since August to now and you’re seeing a larger deterioration or was - help us sort of get from point A to Point B there?

Armin Martens
Yeah its - I mean last 90 days, I guess it started in July already, but we saw our units trade down a lot aggressively. And all of a sudden, we find ourselves in October trading at an 8 year low and we noticed and of course the Central Bank have come out and with hawkish narrative and bond yields are trading at an 8 year high, that happened very quickly.

In addition to that, Dean, we got a lot of inbound calls from combination of investors and analysts suggesting that they want more clarity from Artis on its strategic direction and how we’re going to grow back or get back into payout ratio those was under 100%. And we could highly - couldn’t answer those questions well during the last quarter. We brought this to the Board’s attention I guess twice in the last two weeks. And then the Board landed on this decision turns a new strategic initiative.

À propos de l’exécution du programme de vente :

Jim Green
And would need to move very quickly on the asset sales today, with the exception of the multi-family sites that still need these zoning to come through before we can really sell them at the maximum value.

Armin Martens
Yeah, we really think we can do the bulk of this in less than three years.

À propos des rachats d’actions :

Dean Wilkinson
And then last question for me is, did you anticipate in your model that entire 600 million of net proceeds going towards the share buyback or how much of you penciled in there?

Armin Martens
No, not all of it, we’ve got 270 million roughly in the model budgeted for unit buyback and then the rest for our development.

[…]

Howard Leung
And I get the NCIB right now, you’re allowed to kind of buyback 130 million in total for the year or so, is that the 270 million will be split between two years?

Jim Green
Yeah, it’s not quite because the NCIB also allows, there’s one block trade a week allowed in addition to the maximum NCIB number. So hard to see where that gets depends on the size of the block trades, but you get one exemption a week for a block trade.

Nous aurons donc un programme de rachat d’actions pour 270 millions. Ce n’est pas négligeable pour une société de 1500 millions de market cap.

On apprend par ailleurs que les perceptives sont toujours pas terribles à Calgary (ceci expliquant peut-être une partie du changement de stratégie) :

Armin Martens
It’s going to be lumpy. We’ve got some good news coming from markets, but we think our Calgary office vacancy will increase. And our Calgary office NOI will decrease before - next year before things get better for us there.

Enfin, l’agitateur du jour fut… un analyste non identifié.

Unidentified Analyst
Just to be a little bit controversial. As one of your alternate strategies, did you ever look at Artis REIT from the perspective of an investor and ask yourself what would be the investors’ return if you were to sell everything and distribute to current unit holders?

Armin Martens
I’ll give that some consideration in terms of a strategic review if you will and which wasn’t for me undergone. And there’s two directions one is you sell the REIT and - to the best maximum price you can get another as implement a new strategic plan. And our largest shareholder that owns 11% of our units is on our board, our largest shareholder as well as other - all of the board members unanimously were of the opinion that now is not a good time to pursue selling the REIT or selling all of the real estate and shutting down. They think we’ve got a good plan here, a good opportunity to increase value, increase unitholder value, increase our NAV. The idea of selling the REIT, entertaining office for the REIT, it can always be revisited at another date, but - so that’s not the direction. The board unanimously agreed that the best way to maximize unitholders value would be to implement these new strategic initiatives.

Globalement, j’en retire une impression positive. Le management sait rendre crédible son objectif de croissance de 4% de l’AFFO et de 4,5% de la NAV par an. Il semble décidé à adopter un comportement profitable à long terme pour les actionnaires. Des doutes persistent pourtant quand on se souvient que ce même management déclarait ne pas avoir besoin de couper le dividende…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Jeff33 · #42

Des nouvelles de la société,

2 ans et demi après la coupe du dividende…. 2 ans et demi de vaches maigres pour les actionnaires….Car 2 ans et demi de transformation….

Artis a souhaité se désendetter.
On est désormais sur une dette de 49,2% Pas trop de changement sur ce plan là (quand on regarde Cominar, on se dit que ça n’a pas empiré).

En 2020, la société a annoncé un spin off sur le retail : le portefeuille retail va faire l’objet d’une introduction en bourse (Artis retail REIT).

L’objectif étant de ramener la dette vers 46%. Et ensuite se concentre sur la croissance de l’AFFO mais aussi du dividende.

Le gros avantage d’avoir un payout sur AFFO de 60% (objectif à terme, après le spin off) (aujourd’hui à 56%), c’est que ça laisse de la marge pour réinvestir et/ou rembourser la dette. Ce faible payout ratio va libérer du cash pour réorienter le capital vers de la croissance.

Artis a une nouvelle vision ambitieuse : celle d’augmenter la NAV ainsi que le distributions.

Pourquoi croire en Artis Reit ?
Parce que si l’on regarde et que l’on compare avec Cominar, qui a eu des problèmes (peut-être pas les mêmes que Artis, ceux de Cominar ont commencé avec Target qui a décidé de ne plus avoir de magasin au Canada), en même temps que Artis, avec In Fine comme Artis REIT avec le même problème de dette, un AFFO qui a diminué et qui est passé en dessous du dividende….
Artis a légèrement diminué sa dette, quand celle de Cominar augmenté (toutes les 2 ont vendu des propriétées)
L’AFFO par action a légèrement baissé, mais sans plus…. La société a racheté des actions passant de 153 millions d’actions à 132 millions d’actions (quand pour Cominar l’AFFO/action a carrément chuté).

Bref, si il faut du temps pour une société pour changer de stratégie et avoir des résultats (exemple la file de Vereit), ceux de Artis reit ne sont pas si mauvais que ça….
La société a (même) (je le mets entre parenthèse car à nuancer) augmenté son dividende mensuel récemment passant de 0.045 mensuel depuis décembre 2018 (et la coupe du dividende) ) à 0,04635 mensuel (début 2021) puis à 0.05 mensuel.
Les 2 dernières augmentations se sont faites cette année en 2021, c’est faible (on est d’accord et il y a de la marge avec l’AFFO), mais cela démontre la confiance de la société dans la future croissance de l’AFFO/action pour augmenter le dividende.

L’avenir :
Tout a été mis en place pour une future croissance.
Au management de monter qu’ils peuvent le faire.
La suite dans quelques trimestres….

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Artis REIT : une foncière canadienne diversifiée

#26 12/08/2016 15h53

PierreQuiroule a écrit :

#27 12/08/2016 17h20

InvestisseurHeureux a écrit :

#28 06/10/2016 20h56

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2 #32 06/11/2016 05h45

#33 19/02/2017 10h41

Artis Investor presentation Diapo 21 a écrit :

3 #34 05/03/2017 15h35

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#36 05/03/2017 17h24

#37 05/03/2017 17h37

#38 05/03/2017 17h40

2 #39 27/08/2017 13h15

2 #40 02/11/2018 15h34

Artis Q3 2018 a écrit :

1 #41 05/11/2018 23h25

1 #42 13/05/2021 21h38

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