Guide de l'investissement en parts de SCPI : vos avis ?

Bonjour,

Je vous remercie pour l’intérêt que vous portez à mes publications sur internet.

Voici la liste des scpi que j’ai le plus recommandées à mes clients en 2015/2016 (par ordre alphabétique) pour de la pleine propriété ou de la nue-propriété :

* Corum convictions (Corum AM) : Une SCPI de création récente qui ambitionne de délivrer un fort taux de distribution (6%) en tirant partie des cycles immobiliers européens. Parfaite pour l’achat à crédit lorsque la banque accepte de la financer.
* Cristal rente (Inter gestion) : Une SCPI diversifiée à dominante « commerces ». Cristal Rente a pour politique de maîtriser sa collecte. Nous la proposons depuis 2016 car elle dispose maintenant d’une taille suffisante.
* Efimmo 1 (Sofidy) : SCPI diversifiée en bureaux et commerces. Depuis sa création, sa performance annuelle (TRI) ressort en moyenne à 8,91 % et son taux d’occupation a toujours été supérieur à 91 %. La gestion de cette SCPI a été reprise par SOFIDY en 2000.
* Epargne foncière (La Française AM) : Parfaite pour investir dans le secteur des SCPI de Bureaux. Les actifs sont de qualité et majoritairement situés à Paris et sa région. SCPI idéale pour réaliser un premier investissement sur le marché des bureaux.
* Ficommerce (Fiducial gérance) : Deuxième SCPI dans le secteur des murs de magasins en termes de taille. Ses actifs sont plus décentralisés en régions que ceux du leader incontournable, Immorente.
* Foncia pierre rendement (Foncia pierre gestion) : SCPI à capital fixe prochainement  en augmentation de capital (avril 2017). Nous apprécions tout particulièrement son taux d’occupation élevé depuis de nombreuses années.
* Immorente (Sofidy) : Leader incontesté et incontournable pour investir dans le secteur des commerces. Depuis sa création, sa performance annuelle (TRI) ressort en moyenne à 9,67% l’an.
* Immorente 2 (Sofidy) : Approche originale misant sur une forte revalorisation de la part grâce à un recours à l’endettement et à la qualité des actifs. Pour ceux qui recherchent un foncier de grande qualité et une revalorisation du prix de la part, contrepartie d’un plus faible dividende.
* Interpierre france (Paref gestion) : SCPI qui fait appel à l’effet de levier du crédit. Le report à nouveau donne une bonne visibilité sur les distributions futures. Une petite SCPI à découvrir.
* Novapierre allemagne (Paref gestion) : Intéressante pour une diversification géographique en direction de l’Allemagne. La fiscalité de cette SCPI est attractive pour certains contribuables (principe de la retenue à la source en Allemagne au taux de 15,825% et du crédit d’impôt en France)
* Pierval santé (Euralys) : Thématique particulièrement défensive. Elle permet une diversification intéressante au sein d’un portefeuille de SCPI dans l’immobilier de santé.
* Primovie (Primonial) : Thématique particulièrement défensive de l’immobilier de santé et d’éducation. Elle permet une diversification intéressante au sein d’un portefeuille de SCPI.

* Les SCPI que j’ai le plus recommandées en USUFRUIT sont (en fonction des disponibilités du moment) :

- Corum Convictions
- Efimmo
- Immorente

@dFranck : le schéma que vous évoquez consiste à faire acheter par votre société opérationnelle à l’IS de l’usufruit de parts de SCPI, et à faire acheter la nue-propriété des mêmes parts par la personne physique.

En 2015 ou 2016, nous avons longuement discuté de ce schéma sur le forum à plusieurs endroits (je ne sais plus ou, exactement). Je vous recommande de faire une recherche.

Je reproduis ici un cas pratique récapitulatif de ce qu’il faut faire en la matière (tiré du dossier thématique "nue-propriété" téléchargeable sur mon site internet Dossier thématique n°1 : nue-propriété de parts de SCPI – Club SCPI) :

VI - Cas Limero   

Monsieur Limero (51 ans) est propriétaire d’une entreprise d’informatique (EURL Infolimero) au capital de 50.000 euros, organisée en EURL (à l’impôt sur les sociétés) qui dispose d’une importante trésorerie (en sicav monétaire qui ne rapportent presque rien) correspondant à des bénéfices accumulés sur plusieurs exercices (100.000 euros), ainsi qu’un compte courant d’associé ouvert à son nom dans les livres de la société (100.000 euros).    

Monsieur Limero, qui n’a jamais distribué aucun dividende, s’interroge sur la possibilité de récupérer tout ou partie de cette trésorerie, pour réaliser un investissement en parts de scpi, dans le but de préparer sa future retraite. Est-il possible de loger l’usufruit du portefeuille de scpi dans l’EURL et la nue-propriété dans le patrimoine privé ? Que peut-on proposer dans cet esprit ?
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* L’acquisition d’une nue-propriété au sein du patrimoine privé et d’un usufruit logé dans la société opérationnel est-elle constitutif d’un abus de droit ou d’un acte anormal de gestion ?   

S’agissant de la question fiscale, le raisonnement doit être à deux niveaux :   

- Au niveau de la société à l’IS, l’administration pourrait être tentée de considérer que l’acquisition d’un usufruit constitue un acte anormal de gestion, si cette acquisition n’enrichit pas la société et qu’elle se fait à des conditions économiques trop désavantageuses pour elle.   

Si, par exemple, la société « Infolimero » prend un usufruit de SCPI de rendement sur 10 ans à 60%, le rendement du placement sera négatif, ce qui enrichit injustement le nu-propriétaire et constitue un "pillage organisé" des ressources de la société.    

Si, en plus, le nu-propriétaire est le propriétaire de la société, l’administration sera bien-fondée à rectifier la base de calcul de l’IS !   

En revanche :   

- si Monsieur Limero respecte les conditions habituellement pratiquées pour un tel démembrement, Exemple : 35 % 65% sur 10 ans ou 20% 80% sur 5 ans.   
- si Monsieur Limero respecte le formalisme du droit des sociétés qui s’applique aux actes passés entre un associé et la société, et que l’investissement rentre dans l’objet de la société,   
- que l’investissement génère un profit pour la société, supérieur au monétaire (TRI de plus de 5%, par exemple)   
- pour des démembrement d’une durée supérieure à 10 ans, il est également envisageable de se calquer sur le barème fiscale de l’article 669 CGI (exemple : 46% sur 13 ou 14 ans), ce qui offre un argument juridique  supplémentaire.   

- Au niveau de la personne physique, la question est un peu plus complexe. Il s’agit de vérifier que l’opération ne tombe pas dans le champ d’application de la théorie de l’abus de droit. Il s’agit donc de vérifier si l’article 64 LPF peut être appliqué.   

L’abus de droit, au sens de la législation fiscale, recouvre deux comportements qui sont bien distincts en droit civil. Il se présente I. tantôt comme une simulation, II. tantôt comme une fraude à la loi. Celle procédure conserve un caractère exceptionnel, car elle est très contraignante pour l’administration fiscale !   

I. Quand il utilise les artifices de la simulation, l’abus de droit est un mensonge juridique destiné à tromper le fisc. La simulation par acte fictif recouvre les cas où, tout en donnant l’impression d’être tenues par un accord, les parties n’ont en réalité pas entendu contracter ; le contrat n’est en fait qu’une « coquille vide » destinée à tromper les tiers.   

Par exemple, on pourrait imaginer que l’abus de droit soit ici caractérisé si la société « Limero » ne respecte aucune de ses obligations juridiques ou comptables : elle ne tient pas ses assemblées, ni aucune comptabilité, les actes passés entre la société et ses associés ne sont pas autorisés par l’assemblée dans les formes légales… En pratique, c’est une situation inimaginable lorsque l’IS s’applique !

II. En cas d’abus de droit par fraude à la loi, il n’y a ni simulation, ni mensonge, les actes passés sont réels, mais le montage juridique ne peut s’expliquer que par la volonté de contourner une règle fiscale contraignante. C’est, la jurisprudence qui est venue à la rescousse du contribuable en interprétant de manière extensive l’article L.64 du Livre des Procédure Fiscales. Le Conseil d’Etat, depuis un arrêt de principe de 1981 [2] considère que l’abus de droit peut être mis en œuvre lorsque les actes, bien que non fictifs « n’ont pu être inspirés par aucun motif autre que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, s’il n’avait pas passé ces actes, aurait normalement supportées eu égard à sa situation et à ses activités réelles ».   

La frontière délimitant le champ d’application de l’abus de droit est donc souvent malaisée à cerner et fait l’objet d’abondants commentaires de doctrine et de jurisprudences.   

Cependant les conséquences de sa mise en œuvre sont redoutables : l’administration est fondée à exiger l’impôt éludé, les intérêts de retard au taux de 0,40% par mois (4,80% par an) et une pénalité égale à 80% des droits réclamés. En outre, il est fréquent que l’administration se retourne également vers le « bénéficiaire » de l’abus de droit. Les conséquences peuvent donc être très lourdes. Au cours du dialogue avec l’administration ou devant les tribunaux, le contribuable doit démontrer un intérêt autre que fiscal à une opération.   

Il est donc essentiel de motiver explicitement et de façon adéquate leurs transactions dans les contrats qu’elles passent. Une prise en compte des motifs d’un contrat très en amont du processus permettra d’assurer sa justification et sa défense en cas de contrôle.   

Des contribuables ont soutenu avec succès leur position, mais une étude de la jurisprudence met en évidence que des situations similaires ont été jugées différemment. C’est pourquoi la finesse et la qualité des réponses et démonstrations faites à l’administration tout au long du contentieux est essentielle.

Quel est l’angle d’attaque possible de l’administration ?    

Elle va argumenter sur le fait que vous avez éludé l’impôt sur le revenu, les contributions sociales, et l’impôt sur la fortune et qu’il n’y a aucune autre explication juridique ou économique qui sous-tend l’opération.   

Cela sera vraisemblablement le cas si le montage relève de la caricature : revente de l’usufruit de parts initialement détenues dans le patrimoine personnel à une structure IS (typiquement une société civile qui opte pour cet impôt) créé pour la circonstance, et que cette structure ne possède QUE les usufruits de Monsieur Limero et rien d’autre, qu’elle les finance par un apport en compte courant d’associé, et que le prix est grossièrement avantageux pour la personne physique.

En revanche, si :   
- la structure IS préexiste depuis plusieurs années,   
- réalise, par exemple, d’autres opérations en démembrement avec des tiers, soit en rachetant des usufruits, soit en souscrivant des parts nouvelles conjointement avec des tiers,   
- a une activité opérationnelle normale (prestations informatique, scpi en pleine propriété, immeubles commerciaux en direct, parts de SIIC, etc…),   
- fonctionne dans des conditions normales (comptabilité, assemblée, autorisation en assemblée des actes passés avec les associés),   
- réalise des opérations à des conditions comparables à ce qui se fait avec les tiers, lorsqu’elle traite avec Monsieur Limero,   
- paye de l’IS,   
on doit pouvoir considérer que cette structure a un fonctionnement juridique et financier légitime et autonome, qu’elle poursuit véritablement un but économique, qu’elle n’est pas seulement destinée à délester Monsieur Limero de tout ou partie de ses impôts.   

* Comment peut-on procéder ?   
   
Le compte courant d’associé peut être racheté sans frais pour financer le portefeuille de scpi en nue-propriété. La trésorerie correspondant au bénéfice mis en réserve peut être utilisée pour acquérir l’usufruit du même portefeuille au nom de la société « Infolimero ». Une durée appropriée, déterminée en fonction de la date probable de départ en retraite de Monsieur Limero peut être retenue (maximum 30 ans - article 619 du code civil).   

Au cas présent, une clé de 46% pour un usufruit de 13 ou 14 ans paraît appropriée, si Monsieur Limero envisage un départ en retraite à 64 ans ou 65 ans.

Dans cet esprit, il est également envisageable d’acheter l’usufruit et la nue-propriété de groupes de parts différents : une société A achète l’usufruit qui correspond à la nue-propriété d’un client B, la société B achète l’usufruit qui correspond à la nue-propriété d’un client A…

Dernière modification par stephane (22/02/2017 15h34)