Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

Je suis bien avancé sur un premier achat d’immeuble de rendement (accord signé et compromis tournant qui s’organise entre les notaires).

Il s’agit d’un immeuble d’un peu plus de 200 m2 à Rouen contre les quais de 5 lots de 40m2 vendu loué (4 apparts sur 5, le 5ieme vient de partir et j’ai demandé à ce qu’on ne le remplace pas car j’hésite à le meublé) pour 285k€ frais de notaire compris.
Le rendement locatif (location nue) est de 28500€ brut/an soit 10%.
L’immeuble est en très bon état (bichonné par son ancien propriétaire qui faisait lui même le ménage ds parties communes etc.) avec compteur d’eau dégroupé, pas de travaux à prévoir.

Je me pose les questions suivantes :

1) Est-ce, à priori, une bonne affaire ?

2) Pourrais-je réussir à limiter la fiscalité (TMI à 30%) pour que le bien s’auto-paye (normalement crédit de 110% sur 20 ans à 1,50% avec assurance, frais de gestion de 7% ttc, taxe foncière de 2500€) et offre même un petit cash flow positif de l’ordre de 200€/500€ ?
      . Avec de la location nue, étant donné la fiscalité et l’absence de gros travaux j’ai peur que non (je trouve un cash flow negatif dès la troisième année avec 4,5k€ de cash flow negatif au bout de 10 ans et 8,5 k€ d’impôt)
      . Avec un montage d’une double SCI (SCI à l’IS pour l’usufruit sur 25 ans et SCI IR pour la suite) j’ai peur de mal maitriser les coûts (CVAE ou équivalents) et de ne pas pouvoir générer de cash flow positif à la hauteur de ce que je voudrais (imposition à l’IS puis à la fiscalité des dividendes) ? En même temps la perspective de pouvoir amortir 100% du prix du bien parait très attractif.
      . Aller chercher le LMNP au fur et à mesure du départ des locataires/ leur proposer de changer de régime est la dernière piste envisagée. Est-ce la meilleure sachant que j’ignore s’il y a un marché du meublé à Rouen à l’emplacement de l’immeuble, que les locataires peuvent partir au compte goutte et que l’amortissement de 80% du bien en serait réduit, qu’il va falloir gérer plus de vacances locatives& turnover à priori ?
(je trouve un cash flow negatif à partir de la 4ieme année avec environ 1600€ de cash flow negatif au bout de 10 ans et plus de 5 k€ d’impôt)

3) L’immeuble a toujours appartenu à un seul propriétaire, les lots ne sont donc pas cadastré. Quel serait le coût s’il me fallait vendre un des lots pour avoir de la liquidité ? Prix d’un géomètre 2000€ ? En surcroit une histoire de taxe parking ? Ne faut il pas déjà anticiper tout cela pendant la vente cela évitera de nouveaux frais de notaires ?

Si vous pouvez m’éclairer sur ces sujets cela m’aiderait beaucoup, n’est-ce pas possible de dégager un cash flow positif avec 10% de rentabilité brut sur un immeuble pour un particulier ?

Bonjour,

Je suis bien avancé sur un premier achat d’immeuble de rendement (accord signé et compromis tournant qui s’organise entre les notaires).

Dernière modification par Vianney (25/02/2017 16h54)

Mots-clés : immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier)