Montage combinant SCI IS et SCI IR : comment éviter l'abus de droit ?

alexiy777 · #1

Bonjour a tous les forumeurs,

J’ai aujourd’hui 40 ans, en couple avec trois enfants de 6, 4 et 2 ans (petite mise a jour de ma presentation).

Je caresse depuis longtemps l’idee de valoriser un terrain familial par la construction d’un petit immeuble de rapport de quatre logements pour un cout total estime de EUR 400000.

Toutefois, mon questionnement principal demeure au sujet du montage juridique et financier.

Contexte:
Le terrain est en indivision entre ma mere et moi meme: 33% pour ma mere et 66% pour moi.

Structure envisagee:
Mon idee est de creer avec ma mere une SCI IR qui possederait le terrain. Cette SCI cederait l’usufruit pour une duree de 20 ans (46% de la pleine valeur du terrain) a une SCI IS dont je serais le seul proprietaire.
Cette SCI a l’IS se chargerait de construire, gerer et amortir le bien dans un cadre fiscal minimisant l’imposition. A l’issue des 20 ans, l’immeuble retournerait a la SCI IR qui pourrait le ceder en beneficiant de l’imposition des plus value des personnes physiques.
Le devenir des 33% de ma mere (considerant son age) pourrait avoir a etre traite/optimise dans le cadre d’une succession en cours de demembrement.

Questions:
J’ai toutefois deux questions (bien d’autres en plus mais je ne veux pas trop sollitciter la communaute a ce stade preliminaire):
1/ Duree de detention pour calcul de plus value: Comment est calculee la duree de detention de l’immeuble pour le calcul de la plus value des personnes physiques au niveau de la SCI IR? En supposant que la vente de l’immeuble soit faite le jour du retour en PP de l’immeuble a l’issue des 20 ans: la duree de detention sera t-elle 20 ans (je neglige la duree de possession precedant le demembrement) ou 0 annee?
2/ Abus de droit: Le fait que la SCI IR soit egalement significativement possede par ma mere (33% aujourd’hui mais on pourrait faire 50/50 si necessaire) est suffisant pour eviter un abus de droit? Si non, serait il necessaire de faire entrer d’autre actionnaires/partenaires (mes enfants par exemple ou ma femmes) dans le dispositif et si oui quel serait le bon niveau pour renforcer la securite fiscale/juridique du dispositif: au niveau de la SCI IS ou de la SCI IR ?

Merci par avance de vos conseils et de tout retour d’experience que les membres de la communaute pourrait partager avec moi sur ce type de montage.

En outre, je suis preneur de tout conseil de livres que je pourrait consulter pour appronfondir cette idee.

Merci par avance,

Bien cordialement,

JAB

Mots-clés : abus de droit, sci ir, sci is, sci

xazh · #2

bonjour,

Pour la lecture, Le Boulc’h présente des montages de ce genre, Dénos aussi, Brilliat idem … Bref, dans la littérature de base des SCI, on trouve ce genre de montage.

La SCI IS nécessitera 2 associés, et pour l’amortissement, comprenez bien que vous ne pouvez pas amortir un bien inexistant ! C’est la SCI IS qui fait construire, elle imputera les frais de construction, mais pas la valeur de l’immeuble + les frais de construction. La seule partie amortissable sera l’acquisition de l’usufruit, à la valeur d’acquisition. Avantage, vous amortissez sur la durée de l’usufruit temporaire.

Au niveau de l’abus de droit … C’est un peu plus complexe. Il faut justifier le fait que le montage n’est pas à vue fiscale, or vous le présentez clairement comme tel. Votre mère récupère un bien, ou une partie d’un bien, qu’elle n’a pas financé, en tire une plus value confortable, le tout net d’impot et mieux en ayant perçu des fonds initialement à la vente de l’US …

Il faudrait au moins pouvoir justifier que le montage, s’il est clairement avantageux pour les associés de la SCI IR, l’est AUSSI pour les associés de la SCI IS. En clair : il faut que la SCI IS en tire un bénéfice probant par rapport à un autre investissement.

Si vous organisez une IS non taxable, elle ne génère pas de bénéfice pour ses associés, et vous confortez l’idée d’un montage purement fiscal, ce qui caractérise un abus de droit.

alexiy777 · #3

Merci xazh pour votre reponse

Je m’excuse si mon premier message n’est pas clair mais effectivement, l’immeuble sera construit par la SCI a l’IS afin de l’amortir pendant la duree de cession temporaire de l’usufruit par la SCI IR. L’idee est d’amortir le cout de la construction de l’immeuble ainsi que le cout d’achat de l’usufruit temporaire que j’envisage de financer par apport compte courant. Cela devrait permettre d’annuler toute fiscalite pour une longue periode.

J’ai presente le montage commme une structure "defiscalisante" car cela fait partie des objectifs, mais je cherche la maniere de structurer le projet afin d’eviter une qualification an abus de droit…

Pour ce faire, j’ai en tete la problematique de transmission a mes enfants: l’idee que j’envisage serait de demembrer la propriete de mes parts dans la SCI IR a sa creation (lorsque sa valeur est faible et alors que je suis jeune ;-) et d’en transmettre la NP a mes enfants. Ceci fait on mettrait en oeuvre le schema presente ci-avant.

qu’en pense la communaute?

Bien a vous

JAB

GoodbyLenine · #4

Le montage que vous décrivez ressemble vraiment beaucoup à un bail à construction que la SCI1 IR octroierait à la SCI2 IS, pour le terrain, à charge pour elle d’édifier l’immeuble en question, et de payer un loyer (pour l’usage du terrain), la propriété de l’immeuble revenant éventuellement (selon ce que le bail précisera) à la SCI1 IR à l’issue du bail à construction.

C’est un montage assez "classique", et je ne vois guère quel genre d’abus de droit pourrait alors être invoqué, si les 2 SCi ont une existence réelle (des associés, une comptabilité, des AG, etc.). A voir avec un notaire pour les détails et subtilités, pour les statuts des SCI, le bail etc.

Il me semble que la durée de détention de l’immeuble, prise en compte en cas de cession par la SCI1 IR, commence au jour de la fin du bail à construction (le fisc n’est pas une oeuvre de bienfaisance).

Cependant, je ne suis pas convaincu que cette stratégie de transmission de patrimoine, avec une anticipation de plusieurs dizaines d’années, et pour cette taille de patrimoine et cette structure familiale (2 parents peuvent déjà transmettre à leurs 3 enfants jusqu’à 600 k€ net de droits, en plus de 912 k€ sur des contrats AV pour des dépôts avant l’age de 70 ans), présente vraiment un intérêt, au vue des coûts et contraintes qu’elle engendre (comptabilité, AG, et complications pour défaire la structure si jamais vous voulez vendre avant de décéder).

xazh · #5

"Le montage que vous décrivez ressemble vraiment beaucoup à un bail à construction "

Pas vraiment. Dans le bail à construction, il y a un bailleur d’un côté, qui perçoit un loyer en deça du marché (puisque le locataire va construire). La durée du bail est à déterminer en fonction de la durée d’amortissement de la construction, il faut que le locataire "fasse son beurre" dans l’opération.

Or ce qui est envisagé ici, c’est que la SCI IS acquiert la SCI IR (montage en poupée russe), construise en profitant des déductions fiscales pour annuler les recettes, puis perde l’usufruit avant d’être en phase rentable.

"le fisc n’est pas une oeuvre de bienfaisance"

C’est pour cela que j’évoquais le besoin que le montage soit, du strict point de vue des associés de la SCI IS, rentable économiquement pour que le fisc ne considère pas que cette SCI est fictive et ne sert qu’à profiter d’une déduction fiscale.

GoodbyLenine · #6

Où avez-vous vu dans un message d’alexyi977 que "la SCI IS acquiert la SCI IR" ?
Moi je ne l’ai pas lu (j’ai juste lu que la SCI IR cèderait l’usufruit de son terrain pour une duree de 20 ans a la SCI IS), mais j’ai peut-être lu trop vite…

alexiy777 · #7

Merci GBL, xazh pour vos reponse.

Bail a construction: Par rapport au bail a construction, c’est un montage que j’ai considere mais qui me semble moins flexible du fait que da duree minimal est de 30 ans pour beneficier d’un retour de l’immeuble au nue proprietaire sans taxation ("Aucune imposition n’est due au titre de la remise des constructions si la durée du bail est égale ou supérieure à 30 ans. Si la durée est inférieure à 30 ans, le revenu brut foncier est égal au prix de revient des constructions, sous déduction de 8 % par année de bail audelà de la dix-huitième."). Toutefois, le remplacement de l’achat de l’usufruit par le paiement d’un loyer sur la duree du bail permet de limiter certains forttements fiscaux, je pense.

@GBL: "le fisc n’est pas une oeuvre de bienfaisance" - helas je suis d’accord mais essayons de profiter des flexibilite existante ;-)
A ce propos, etes vous sur que la duree de detention d’un bien en NP n’est pas prise en compte pour le calcul de la plus value des personnes physique? Il y a peut etre des disposition specifiques dans le cadre d’un bail a construction mais le cas d’un simple demembrement comme propose ci dessus, quelle serait la regle general applicable? Auriez vous une refeence BOFIP en tete?

@xazh &GBL: si j’ai bien suivi nos echanges, la presomption d’abus de droit peut etre reduite si:
=> la rentabilite du montage pour la SCI IS existe: cela necessiterait donc d’avoir une duree suffisante de cession d’usufruit permettant a la SCI IS de generer un retour raisonable pour ses associes?
=>les associes des deux SCI sont quelque peut different meme si il existe un certain recoupement (moi meme) entre les deux?

Merci par avance.

bien cordialement,

JAB

pierrejacques11 · #8

Dans votre montage, ne pas perdre de vue la fiscalité liée à la cession temporaire d’usufruit…

alexiy777 a écrit :
@GBL: "le fisc n’est pas une oeuvre de bienfaisance" - helas je suis d’accord mais essayons de profiter des flexibilite existante ;-)
A ce propos, etes vous sur que la duree de detention d’un bien en NP n’est pas prise en compte pour le calcul de la plus value des personnes physique? Il y a peut etre des disposition specifiques dans le cadre d’un bail a construction mais le cas d’un simple demembrement comme propose ci dessus, quelle serait la regle general applicable? Auriez vous une refeence BOFIP en tete?

Cet extrait du BOFIP est celui qui traite de cette question, même si votre cas n’y figure pas précisément : RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable

Dernière modification par pierrejacques11 (02/03/2017 08h10)

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alexiy777 a écrit :

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