Julie26027 : étude de cas immobilier

revenu 34 500€ brut annuel, un conjoint, pas d’enfant

Appartement 2 pièces à Grenoble, je le mettrais en meublé en LMNP sans hésiter !

Par contre 510€ de loyer pour un montant d’achat de 66500 + frais notaire + frais bancaire ça fait une rentabilité à 08% brut environ. Il faudrait arriver à 10

A voir si vous ne pouvez pas baisser encore le prix !

Le fait qu’il n’a pas l’air n’a aucune importance.
La seule question est: un autre acheteur risque-t-il de vous passer devant à de prix là?

Oui j’ai surtout utilisé le premier lien et arrive à une rentabilité brut d’environ 8%; net d’environ 6,7%; un cash flow positif d’environ 65€ la deuxième année avec un loyer à 510€ HC + 40€ de charges, loué en meublé au réel.
Pour les frais de notaire environ 5000€ financé par mon apport; environ 2000€ de travaux; des meubles que je possèdent déjà.

Je pense être assez réaliste mais je me trompe peut être. Qu’en pensez vous?

Bernard2K a écrit :

- est-ce que les travaux de façade prévus incluent l’isolation par l’extérieur ? C’est assez rare mais ça arrive.

C’était en effet assez rare, c’est depuis le 01/01/17 maintenant obligatoire dès que la façade refaite >50% Décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d’isolation en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables | Legifrance sauf pour quelques motifs dérogatoires (bâtiment classé, coût non amortissable).

Surin a écrit :

Le fait qu’il n’a pas l’air n’a aucune importance.
La seule question est: un autre acheteur risque-t-il de vous passer devant à de prix là?

Absolument, une négociation commence souvent par une réponse négative. Devant une offre sérieuse et chiffrée les avis peuvent évoluer

Bonjour,

Quand je passe vos chiffres sur mon tableau excel, j’obtiens un cash-flow négatif de 90€ par mois :

Appartement   
-Prix    65 000€
-Travaux     500€
-Frais de notaire    5 200€
+Loyer HC     510€
+Charges récupérables     22€
-Charges à payer     18€
-Assurance PNO     5€
-Assurance impayés    /
-Provisions vacance + entretien    1 020€ (2 loyers)
-Taxe foncière     563€

Fiscalité   
TMI    30%
Montant imposé base    6 390€
Abatement micro-bic    50%
Montant imposé    3 195€
Imposition     958€
Prélèvements sociaux     495€
   
Emprunt   
Montant    65 500€
Durée    20
Taux intérêt    1.60%
Taux assurance   
Mensualités (+assurance)     324€
Cash-flow annuel    -1 078€
   
Est-ce que quelqu’un peut m’éclairer la dessus svp, ou se situe mon erreur ? D’où vient votre cash-flow de 65€ par mois ?
Je suis intéréssé, car c’est ce qui m’a fait annuler mon potentiel premier achat.

Oui la différence est meublé au réel sinon j’ai aussi un cash flow négatif.

Voila la réponse de l’agent immobilier :

«Bonsoir. Le proprietaire n’aime pas les négociations de marchand de tapis ( pour reprendre son expression ). Je pars du principe que votre offre en reste là, nous reprendrons les visites demain.»

Voilà voilà

Je l’ai déjà dit mais un jour une amie avait eu le même genre de refus catégorique suite à son offre. Quelques semaines après elle retrouve ce même bien dans une alerte qu’elle avait mis avec 10000€ de moins que son offre. Elle l’a eu !

Maintenant que faire? Passer à côté d’une transaction pour 2% est ridicule, de la part de l’acheteur comme du vendeur. La question est de savoir si le vendeur trouvera un acheteur à son prix et en combien de temps ou s’il finira par céder, voyant que son bien ne part pas, auquel cas l’acheteur aura une chance de voir son offre initiale acceptée.