Fullpubz [62000] : étude de cas immobilier (premier achat d'un studio pour étudiants)

Bonjour à tous,

Cela fait un moment que l’idée d’investir dans l’immobilier locatif me trotte dans la tête, et cela fait un petit mois que j’ai décidé de me lancer !
J’ai repéré un petit studio sympa, à destination des étudiants. Mon idée est de proposer un bien d’un certain standing. En effet, du haut de mes 25 ans, je me rappelle encore très bien de toutes mes recherches pour des locations pendant mes études : des appartements pas entretenus par leurs propriétaires, des meublés dépareillés sans aucun goût, des annonces qui devaient être rédigées en 30secondes… Rien qui ne donne vraiment envie !
Bref, je sens qu’il y a possiblité en mettant un peu de marketing et de gout dans la déco (type scandinave par exemple), de proposer un bien un peu haut dessus du marché, mais qui génère le coup de coeur chez l’étudiant, mais aussi chez les parents (vu que c’est souvent eux qui payent) !

Comme ce serait mon premier investissement, le but n’est pas forcément de générer du cash flow. Mon objectif premier d’avoir un bien qui s’auto-finance, et d’appréhender les processus d’achat, de location, et d’imposition. Si ce "test" se déroule correctement, la prochaine étape sera un bien avec travaux, où là la rentabilité pourra être meilleure.

Le bien était proposé à 42000, j’en ai proposé 39000, je viens d’avoir le retour de l’agence, le propriétaire me le laisse à 39500. Je dois donner ma réponse lundi. Si d’ici la vous pouvez juger de mon projet, ce serait génial

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus
Consultant informatique, cadre
25 ans, célibataire
TMI 30%
29000€ net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : cours de compta, père comptable
- Fiscales : moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : moyen
- Sociales : moyen
- Temps disponible : correct

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement
- Année de construction : 1998
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 2 étage sur 2. Luminosité OK, surface 20m², pas d’ascenceur
- Déjà occupé ? Inhabité ? Vendu vide
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? professionnel
- Chauffage collectif / individuel ? Chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? Pas de volet. C’est un vélux qui n’a même pas de store occultant
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Eau commune, électricité individuelle
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ? Non
- Décoration : Inexistante

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Arras, préfecture du Pas-de-Calais
- Centre-ville, périphérie : 1km du centre ville, 1km de la gare, 1km des universités, à 300m de 2 grandes surfaces
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Nombreuses universités et écoles, 11k étudiants/ans, 33% de la population <25ans.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? l’appartement est bien situé mais je ne pense pas que sa valeur augmentera

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 43998€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 384€ HC + 36€ de charges (anciennement loué 345€)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois par an (je suis prudent)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Travaux immédiats : 2500 € (pas de gros travaux mais changement sol, peinture, cabine de douche, cuisine, meubles)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rénovation des parties communes (9800€) décidé en 2016, financée avant mon achat
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : changement des 2 radiateurs électriques
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : NA. le batiment est de 1998 et est en bonne état, facade OK (en majorité en brique)

- Taxe foncière hors TEOM : 474 (TEOM inclus, je n’ai pas le détail)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 60€/an (accord du syndic avec un etablissement d’assurance)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : ~12€ (3%)

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10.47% (9.91% en comptant les travaux)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 6.9%
- Rentabilité nette nette : 4.66%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 4498€ (les frais de notaire)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : inconnu pour l’instant. meilleurtaux m’a indiqué 1.70%, mais ne pouvait pas m’en dire plus sans compromis de vente. Je consulte ma banque cette semaine.
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10k €

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP micro BIC

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 30%
- Cash flow positif ou négatif ? 10€ par mois

Est-ce que d’après vous je peux me lancer dans ce projet ?
Je sais que je n’achète pas vraiment en dessous du marché. Mais pour un premier investissement, le fait d’acheter dans une ville que je connais (j’y ai vécu 5ans en tant qu’étudiant), avec un potentiel de locataires important me rassure (moi et surtout ma compagne). Comme je disais, c’est un "test" dont l’objectif est de valider que je peux trouver des biens qui s’auto-financent et que je suis capable de gérer tout le processus d’achat/location/imposition de bout-en-bout. Une fois que c’est bon, je développerais cette activité que je vois comme un réel business !

Merci d’avance pour vos retours avisés.

Dernière modification par fullpubz (25/02/2017 22h23)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location