Comment emprunter sans revenus pour un investissement locatif ?

’’Donc que faire ?’’ : chercher une autre idée que "faire un emprunt sans revenus pérenne et sans collatéral conséquent", ou alors changer un paramètre de votre situation (trouver une source de revenus pérenne, …).

GoodbyLenine a écrit :

’’Donc que faire ?’’ : chercher une autre idée que "faire un emprunt sans revenus pérenne et sans collatéral conséquent", ou alors changer un paramètre de votre situation (trouver une source de revenus pérenne, …)

Ce n’est pas faux mais ça ne m’avance pas beaucoup. C’est comme si à celui qui vous demande "comment obtenir 1 million de dollars" vous répondiez "tout d’abord, trouvez 1 million de dollars"

Si je trouve LA résidence principale de mes rêves et que je ne parviens pas à obtenir de financement, je suis prêt à acheter cash (en revendant un de mes biens à l’étranger et/ou tout ou partie de mon portefeuille).
Mais pour un investissement locatif cela ne me semble pas très judicieux, sauf à faire un gros pari sur l’immobilier espagnol - ce que d’autres ont déjà fait, mais on n’est pas à la même échelle !
Après Bill Gates, Georges Soros et John Paulson misent sur l'immobilier espagnol

DDtee a écrit :

Avez vous de l’épargne ?
Il y aurait alors peut-être la possibilité d’emprunter avec un crédit in-fine ?

Ah je n’y avais pas pensé. Oui j’ai de l’épargne en France qui peut facilement être transférée dans mon pays de résidence. Je ne sais pas si cette pratique du in fine existe ici, mais c’est une piste à explorer. Merci.

Si vous avez des contrats d’assurance-vie, vous avez aussi la possibilité de demander des avances. Cependant, la durée de prêt est généralement de 3 ans (renouvelable une ou deux fois suivant les compagnies) et le taux est variable puisque basé sur le TME (emprunts d’Etat) à 10 ans + rémunération de l’assureur (en général 1 à 1,5%). Donc ce n’est pas forcément approprié comme source unique d’un financement immobilier à long terme mais peut venir en complément.

Bon courage pour votre projet !

"Oui, mais n’est-ce pas le même montage qu’un crédit in fine ?"

Pas tout à fait. Un in fine, c’est un crédit sans amortissement, avec remboursement au terme du capital. Traditionnellement, il est adossé à contrat financier (AV ou contrat de capitalisation), mais pas à des revenus potentiels d’un patrimoine immobilier préexistant.

Un lombard est un crédit adossé à des actifs ou des droits qui servent de garantie. Le crédit peut être amortissable ou in fine. Le fonctionnement du crédit n’est pas limité, la notion de lombard repose sur le fait qu’on monétise, via ce prêt, un capital qu’on ne veut pas liquider (ex : titres nominatifs, droits usufruitiers ou non sur un patrimoine, rentes viagères, contrats d’assurance-vie, etc, etc).

Avez-vous déjà démarché l’établissement qui vous a suivi sur le premier prêt, Boursorama ou ING Direct, de manière à avoir un premier jet ?

Bonjour Kimi,

Je vous conseillerais de faire appel à un courtier, je pense qu’il pourra rapidement vous donner une réponse…

J’en connais personnellement un (que je juge) très bon. Il a une agence, mais peut tout à fait travailler à distance.
Si vous le désirez, je peux vous envoyer ses coordonnées par MP.

Tazz, ce que la banque peut vous proposer est de nantir une partie de vos fonds en garantie, par exemple sur une assurance vie.
En schématique, vous mettez 40k sur l’AV, vous nantissez celle-ci en garantie pour la banque.
Par contre je sais pas si le conseiller lambda connait ce montage.

Sinon, le fait que vous n’ayez pas de relevé d’impôt peut poser problème pour votre activité indépendante (enfin pour prouver les revenus à la banque)

Pour la fidélité, c’est un peu comme les promesses, ça engage surtout ceux qui y croient.

Bonjour à tous,

J’interviens depuis plusieurs années sur le forum mais plutôt du côté bourse. J’ai actuellement un patrimoine d’environ 175k€, entièrement en assurances vie, (presque) entièrement investi en actions US (via Unités de Compte). Je n’ai aucun bien immobilier.

J’aimerais faire un premier investissement locatif (peut-être dans les 100k€), avec quelques travaux à faire en partie moi-même, principalement pour l’expérience que cela me procurera (ce sera une première expérience sur tous les aspects). Je suis actuellement en CDD dans la fonction publique depuis de nombreuses années (oui, dans le public, on peut rester en CDD très longtemps) et j’ai le projet de me mettre au chômage à partir de septembre 2017. Le temps dégagé pourra justement être mis à profit de la rénovation et de la gestion de ce bien immobilier.

Sachant que, premièrement, je suis tout à fait satisfait de mes investissements financiers et que, deuxièmement, je considère que l’immobilier n’est rentable qu’à crédit, je souhaite obtenir un crédit pour la plus grande partie possible de la somme. J’ai la possibilité de faire un nantissement sur mes assurances vie (Linxea le propose) mais ne souhaite en aucune façon déplacer les fonds dans un autre banque. Je précise aussi que je n’utilise plus que des banques en ligne, je n’ai donc aucun contact "physique" de confiance. Pensez-vous que dans mon cas, peut-être en passant par un courtier, je puisse avoir une quelconque crédibilité pour obtenir un crédit ? Ma compagne peut aussi participer à l’achat, elle est en profession libérale à 3000€ par mois environ (un peu moins, sur 2015).

Merci d’avance pour vos conseils avisés.

Si vous achetez à deux avec votre compagne qui gagne 3000€ par mois et si aucun gros crédit en cours, la banque vous suivra sans problème.

Commencez à prendre des rendez-vous en expliquant votre projet.
Faites au moins 3-4 établissements différents et comparez les taux et leur proposition. L’idéal dans votre cas serait bien sur d’obtenir un prêt à 100 ou 110% sur 20 ans.

Seul l’expérience répondra à votre question et vous fera la main sur ce type de rencontres puisque ce seront des premières ou presque pour vous.

A mon avis, c’est peine perdue. Même avec salaire , cela ne changerait rien.

Vous savez probablement mieux que quiconque que le taux est défini par le risque. Au final, prêter pour un investissement en bourse, c’est prendre un risque énorme pour les banques.
A mon avis votre situation aussi confortable qu’elle puisse être , n’est même pas prise en compte puisque votre patrimoine c’est déjà un risque. Vous êtes locataire et pas propriétaire.

S’il y a un krach boursier massif, la banque ne peut se retourner sur rien.

Il n’y  a pas de pierre, pas de patrimoine réel, que de l’argent "virtuel".

Il y a toujours la possibilité de passer par un courtier qui propose l’utilisation de marge (sur CTO, évidemment).
Je pense que ça correspondrait à votre demande (in fine, taux, montant) en fonction du montant que vous mettriez sur ce CTO

Deux solutions pour nous IH vivant de nos revenus du capital sans salaire

1. ouvrir un compte chez IB , le meilleur courtier pour un taux d’intérêt raisonnable de 1 % a partir de 100k
Interest and Financing | Interactive Brokers

2. ouvrir un compte en banque privée au Lux pour avoir le meme taux d’intérêt mais faut transférer davantage au minimum 500k pour avoir une marge multi-devises mais les frais de transactions sont plus eleves - par contre accès a tous les marches…

Perso je crois que IB est le plus rapide et facile … ça se fait en 1 jour max 2
Le souci chez IB ce sont les dividendes français taxes a 30%
En banque privée au Lux vous n’aurez pas ce problème

Par contre si vous avez quelques postions pour P-V qui ne versent pas de dividendes ou si vous etes capable de transférer plus de 100k de cash et demandez un compte "portfolio margin" ça peut être intéressant… de plus il y a des etfs qui payent 5% de divis sans retenue car irlandais… qui chez IB ne demandent que 15% de votre poche ( existent en usd, gbp ou euros)
ce serait une façon d’augmenter vos revenus…

Vous pouvez également démarcher d’autres plateformes en proposant de transferer votre PEA.

Les frais de transfert de PEA sont de 85€ + 17,85€ par ligne chez Boursorama soit environ 300€ de frais de transfert pour votre portefeuille de 12 lignes.

Je pense que la composition de votre portefeuille pourrait être un point bloquant (trop peu liquide, peut être percu comme très risqué). Mais peut être que le Crédit Agricole (et en particulier celui d’Alpe Provence) pourra accepter.