Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?)

Bonjour Vegas,

Sans répondre directement à votre question, comment expliquez vous ces taux que vous offre (contraint serait plus exact) la banque ? En effet, pour 15 ans, celui-ci est près de deux fois supérieur à la moyenne actuelle ? Pouvez vous dissocier taux d’emprunt et taux d’assurance-emprunteur svp ?

Avez vous fait jouer la concurrence ?

A vous lire,

Despe

Pour les prêts consommation, je suis surpris. De mémoire, ils étaient plafonnés à 7 ans (alors que certaines des propositions semblent avoir été faites sur 10 ans).

Ensuite, attention, les intérêts d’emprunt d’un crédit à la consommation ne sont pas déductibles d’un point de vue fiscal (IR), indépendamment que vous soyez en location nue ou meublée.

Conclusion : dans tous les cas, optez pour un crédit immobilier.

Ma suggestion est de redevenir solvable pour les banques. Les banques ne sont pas folles, si elles ne prêtent pas, c’est qu’il y a un risque. Pourquoi ne financent-elles pas un projet où le loyer brutx70 % est très supérieur à la mensualité de remboursement (sur 20 ans) ?

Il doit y avoir des raisons, et il faut les identifier. Votre CDD n’explique pas tout. Quel est votre taux d’endettement ? Avez-vous déjà des crédits à la consommation ? Votre PEA est-il dans une banque de réseau classique, et si oui, pourquoi ne prête-elle pas à quelqu’un qui a un tel patrimoine chez elle ? Il faut questionner dans le détail votre banquier et/ou un courtier pour identifier les points noirs de votre profil et les solutionner.

Bref, il faut résoudre ce problème pour pouvoir envisager sereinement d’autres projets immobiliers, sinon vous serez toujours sur le fil. Si vous recourrez à un crédit à la consommation sur ce projet, non seulement cela fait peser une menace sur la déductibilité en charges des intérêts et de l’assurance, mais de plus, vous êtes sûr et certain de ne plus pouvoir emprunter pour d’autres projets immo tant que ce crédit ne sera pas remboursé.

Après, il manque beaucoup d’informations sur votre projet et sur vous (revenus, TMI…).
Ce que je peux vous dire en lisant le peu que vous écrivez :
65 k€, êtes-vous sûr d’avoir tout compté ? Frais de notaire, travaux, frais de dossier bancaire…
Je ne sais pas comment vous faites pour calculer des loyers "nets nets" sans prendre en compte les intérêts et l’assurance de l’emprunt, qui sont des charges.
Pour moi, loyer "net" = loyer brut moins toutes charges déductibles (y compris intérêts et assurance de l’emprunt)
loyer "net net" = loyer net moins les impôts.

Donc "net net" mais sans les intérêts, l’assurance, et sans les impôts, pour moi c’est une erreur de vocabulaire, et ça ressemble beaucoup à une tentative de se convaincre que c’est un super projet en oubliant une partie des charges !

Appelez "net net" ce qui est vraiment net net, c’est à dire toutes charges et imposition déduites, et ça sera plus clair pour tout le monde, et pour vous en particulier (c’est vous qui êtes concerné au premier chef).

@ Bernard2K :
- 6500/an c’est NET (Absolument toutes charges déduites comme écrit dans la présentation du cas) AVANT impôt.
Ma TMI est 0 % actuellement. Je suis en général aux alentours de la frontière entre le 0 % et 14 % selon les années. C’est variable. Pour l’impôt, ce serait environ +/- 1000 €/an.

Ce qui pose problème aux banques, c’est le fait que ce ne soit pas en France et le montage (pas à 100 %) qui les gènent aussi.
J’ai déjà la personne de confiance sur place et je traite déjà avec elle sur d’autres bien depuis plus d’un an pour être tout à fait clair.

@ Nek :
Oui, c’est une sorte de crédit conso sur 15 %. Mais ils veulent une hypothèque de ma maison, domiciliation des revenus, et ils ont même tenté le PEA (Mais ça, je ne le veux absolument pas). C’est la seule banque me proposant ça.
Qu’appelez vous taux d’usure à 3,35 % ?
Par contre, pour l’intitulé je crois que ce serait possible qu’ils le mettent. A confirmer.

Alors, voilà d’un côté c’est plutôt intéressant comme projet, je ne vais pas vers l’inconnu non plus (Je sais comment ça se passe).
Mais d’un autre côté, le taux est moche…  Mais pas trop le choix… un taux à 2% ce serait idéal, je n’hésiterais pas…

Sinon il me reste les solutions prêts consos sur courte durée (6 ans) avec un petit apport @ 2,15 % si je veux préserver un cashflow positif ou neutre. Ou avoir un cashflow légèrement négatif mais comme c’est sur une courte durée, pourquoi pas ?! Coût de crédit faible.
Reste aussi le crédit 10 ans @ 4,21. Mais pareil, Taux moche…

Le PEA, je n’ai pas envie de l’entamer pour ses 8 ans, d’autant que je peux verser encore dessus avant d’arriver au plafond.

Alors, que feriez vous ?

D’accord, les 471 €/mois de crédit sont avec assurances + intérêts pour 65 000 € empruntés à 3,7 % TAEG.

+1 avec gunday. D’où l’intéret de compter intérêts et assurance dans les charges.

En caricaturant, et en supposant que ce sont des revenus fonciers imposables au réel :
6500 € net de "charges bâtiment"
- 2000 € d’intérêts et assurance d’emprunt
= 4500 € de revenu imposable
Imposition (14 % + 15,5 % PS) = 1327 €
Revenu net net = 3173 €

Ensuite, pour calculer le cashflow, il faut déduire la partie "remboursement de capital" des mensualités.

Supposons que cette partie soit de 3500 €/an
Cashflow = 3173 -3500 = -327 €/an.

Ca me paraît la façon correcte de calculer, en revenus fonciers au réel tout du moins.

Et surtout, ça fait mieux apparaître le poids des intérêts et assurance.

Si je calcule bien, 65000 € empruntés à 3,7 % de TAEG sur 15 ans, ça fait 36000 € de frais d’emprunt, assurance et frais de souscription. Vos frais représentent plus de la moitié du capital emprunté. Même en comptant que 30 % environ de cette somme vous est rendue en économies d’impôts, puisque ce sont des charges déductibles, il reste 25000 € qui constituent le "prix de l’argent" entièrement à votre charge.

Sur les revenus étrangers, pas de CSG…
Le chiffre que j’ai donné est le bon. On serait normalement avec 900 à 1000 € par an.
J’ai même compté large car mes revenus ont un peu diminués ces 3 dernières années mais j’ai compté à partir de mes revenus d’il y a 3 ans. Donc normalement, c’est même un tout petit peu moins.

Disons, qu’on arrive à un cashflow net net après impôts proche de 0. Mais avec une future plus value potentielle.
J’ai à peu près le même calcul que vous :
6500 loyers nets
- 5600 Crédit (471/mois tous frais inclus)
- 1000 Imposition
Cashflow net net : - 100 €/an (8 €/mois) contre 327 €/an pour vous (27 €/mois).

Par contre, je ne comprends pas trop comment vous avez 36 000 de frais d’emprunts ?!

pour 65 000 € empruntés à 3,1 % j’ai 16 362 € d’intérêts d’emprunts.
et donc 0,6 % d’assurance + frais de dossiers + hypothèque = 3 000 €
soit un coût total de crédit de 19 400 €. Pas 36 000 ?!

Par contre, sur 6 ans, je dois faire un apport + effort d’épargne, mais il y a peu d’intérêts…

Aucune solution n’est idéale, c’est sûr que j’aimerais mieux avoir du 2 % sur 15 ans mais bon… Pour l’instant, j’hésite sur la méthode.

J’ai fait une erreur, j’ai multiplié le montant x TAEG x 15 ans. Le coût réel est moindre.

J’ai revu les documents, En fait sur 15 ans (c’est pas très clair et mal écrit mais je crois que j’ai compris le document. La mensualité qu’il m’a donné est hors Hypo et frais de dossier. C’est pour ça que cela ne collait pas).
on a :
- 3,1 % hors tout.
- 3,81 % (Avec Assu DI)
- 4,05 % (si on rajoute les frais de dossier + hypo). D’après le Coût total du crédit qu’il m’a donné.

Le TAEG est de 4,05 %. Horrible !