SCPI régionales : avantages et inconvénients des SCPI régionales ?

Vous écrivez " Mon critére est d’éviter les sociétés avec + de 50% de bureaux " et vous nous présentez 3 SCPI qui ont plus du 50% de bureaux et même jusqu’à 75% ?

D’accord pour éviter les bureaux à Paris, surtout QCA !
C’est l’immobilier le plus cher donc le moins rentable.

En revanche, la diversification bureaux + commerce (+ autres) paraît souhaitable.

Vous pourriez aller plus loin dans le raisonnement :
plus loin que Paris il y a la province,
et plus loin que la province il y a les autres pays de la zone Euro
(et plus loin encore il y a un risque de change).
Donc la vraie diversification géographique est avec les SCPI ayant des immeubles à l’étranger.

Immo Placement  : vraie SCPI régionale (Est, Dijon), analyser pourquoi la valeur de la part a baissé (830 € vs 902 en 2011), comme le dividende.

VENDOME REGIONS : très récente (2015), chiffres peu significatifs, étudier en détail les rapports.

EPARGNE PIERRE : n’est pas une SCPI régionale

Primalliance a écrit :

Sur le plan géographique, la SCPI se concentrera sur l’Île de France et les régions, sans écarter Paris, sous réserve d’opportunités adaptée son objectif de distribution.

ArnvaldIngofson vous me suggerez l’international mais je cite dans mon message initial avoir deja mis de coté 2 scpi santé et international (pierval et corum).
Je cherche donc maintenant une ou 2 bonne SCPI regionale (ou faiblement exposées a la capitale).

D’ailleurs je suis en train de me demander si corum (ou novapierre allemagne) serait au final une société interessante pour moi, étant en TMI 0%, je n’ai pas d’intéret fiscal et je me demande meme si je risque pas d’avoir une double imposition (impot du pays etranger+csg en france).
De plus, je compte passer au micro foncier dans 2 a 3 ans, et ca risque de se compliquer en cas de detention de SCPI internationale, puisque j’aurai payé un impot forfaitaire hors france et que celui-ci sera taxé (csg) une fois de + en micro-foncier, si je comprends bien ?

colia a écrit :

ArnvaldIngofson vous me suggerez l’international mais je cite dans mon message initial avoir deja mis de coté 2 scpi santé et international (pierval et corum).
Je cherche donc maintenant une ou 2 bonne SCPI regionale (ou faiblement exposées a la capitale).

Cristal Rente, peut-être, qui rentre dans vos désirs et besoins.

Merci pour vos reponses.

ArnvaldIngofson a écrit :

a/ OK, CORUM est sans doute un bon choix, PIERVAL SANTE je ne connais pas et donc je ne fais pas de commentaire.
Mais effectivement, si vous n’êtes pas imposable en France, vous n’avez pas intérêt à avoir des revenus à l’étranger imposés localement forfaitairement à la source.
En revanche, vous ne payez pas toujours de CSG.

b/ Pourquoi vouloir passer au micro-foncier à terme ?
D’abord, si vous n’avez que des revenus de SCPI, ce n’est pas possible. Vous devez avoir aussi un bien en direct en location nue.
Ce n’est pas toujours intéressant pour les SCPI : vous déclarez non pas le revenu net mais les loyers bruts, à voir si l’abattement l’emporte sur l’augmentation du montant.

a/Apres, ca ne me nuit pas non plus, mais j’ai peur que les calculs soient compliqués pour le Micro-foncier, ou meme que, s’agissant de revenus percus a l’etranger, ce régime ne soit pas applicable au moins sur la fraction percue a l’etranger (ce qui ne me derange pas si je suis sur que la CSG ne sera pas percue par les impots francais,  mais est-ce certain ?)

b/Je souhaite le Micro-foncier pour faire baisser la csg, j’aurai 30% de CSG a payer en moins.
Pour les impots ca ne change rien, je resterai en TMI 0%.
Je sais qu’il faut detenir un bien immobilier en direct, c’est prevu, dans 2/3 ans j’acheterai un studio pour pouvoir béneficer du micro-foncier sur l’ensemble des revenus scpi+studio.
Sinon, je ne comprends pas bien pour l’augmentation du montant, a quelle augmentation de montant faites-vous allusion ?

Jeff33 a écrit :

Cristal Rente, peut-être, qui rentre dans vos désirs et besoins.

Merci, je l’avais deja évoquée et la garde sous le coude, mais je trouve le rendement un poil en dessous de ce que propose les 3 SCPI que j’ai cité, et la société n’exclue pas de futurs investissements sur Paris.
Meme si je ne l’exclue pas, je n’arrive pas a trouver d’arguments pour la privilegier.

AesculusHippocastanum a écrit :

Bonsoir,
Je ne comprends pas bien votre choix. Vous souhaitez diversifier mais êtes absent du bureau Paris QCA, et des commerces de centre-ville. Pourquoi?
En ce qui concerne les SCPI régionales, j’aime bien Foncière Rémusat.

Comme je l’ai évoqué, en moyenne les rendements semblent + faibles (de l’ordre de 0.5%) sur Paris qu’en region. Mais je peux me tromper, je suis peu aguérri en SCPI.
Interessante Remusat, les fondamentaux semblent bon et le rendement correct, apres c’est une "fixe" et pour souscrire je n’y connais pas grand chose au marché secondaire et j’aurai peur de placer un ordre dont le prix est mal positionné..Auriez-vous des conseils ou des infos sur la maniere de souscrire a cette société en particulier?

Dernière modification par colia (26/03/2017 22h56)

Voici les chiffres Pierval Santé issus de son rapport 2015 :
LOYERS/part = 58,24 €
RESULTAT/part = 49,46 €
DIVIDENDE/part = 51,75 €
LOYER -30%/ part (microfoncier) = 40,77 €

Le microfoncier est donc intéressant.

Oui, vous faites bien de le rappeler.
Le dernier bulletin trimestriel indique en effet 56% des actifs en France et 44% en Allemagne.
Le microfoncier permettrait donc un bénéfice conséquent pour plus de la moitié
Ensuite il serait intéressant de connaître en détail le mécanisme de la convention fiscale franco-allemande et son impact sur le régime micro ; mais il serait étonnant qu’il y ait de quoi neutraliser toute la partie franco-française

Prenez les mêmes chiffres que ceux de Pierval avec un patrimoine 100% national et le microfoncier représente une belle économie. Ce n’est pas une approximation ou idée reçue. Maintenant avec 44% d’actifs en Allemagne, c’est à réévaluer mais je doute que cela efface l’avantage pris sur les 56%. J’attends votre démonstration

Dans mon message plus haut, que vous avez cité j’expliquais que le microfoncier fait théoriquement passer une assiette de 49,46€ / part (résultat par part) à 40,77€ / part (loyers de 58,24€ moins 30%).
Sauf que cette économie est à pondérer par un coef de 0,56 dans le cas Pierval (il y a une inconnue sur les 44% allemands). Le raisonnement demeure néanmoins valable pour des SCPI de bureaux parisiens que vous affectionnez je crois. Avec un bémol en regardant Immorente (message de GBL) le résultat (14,63€) est effectivement proche des loyers moins 30% (20,34€ x0,7 = 14,24€), après leurs charges sont plutôt dans la fourchette haute…
Pour Pierval j’entends que c’est compliqué mais puisque vous ridiculisez mon interprétation allez-y jusqu’au bout et expliquez-moi en quoi est-elle précisément erronée.

Dernière modification par JeanGoisse (27/03/2017 13h52)